320789902012-01-012012-12-31320789902011-01-012011-12-31320789902012-12-31320789902011-12-31320789902012-01-012012-12-310320789902012-01-012012-12-311320789902012-01-012012-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember320789902012-01-012012-12-31fsa:RetainedEarningsMember320789902011-01-012011-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember320789902011-01-012011-12-31fsa:RetainedEarningsMemberiso4217:DKKsharespureRegnskabsklasse BRevisionskontoret i Daugaard Registreret RevisionsaktieselskabErhvervsvej 28721 Daugård2013-04-05Anders Christian Sørensen2013-04-04VejleVejle2013-04-04Årsrapport32078990Svanstrøm & Sørensen ApSStejlbjergvej 127120 Vejle Østacs@cs-ejendomsinvest.dk2012-01-012012-12-31Revisionskontoret i Daugaard Registreret RevisionsaktieselskabErhvervsvej 28721 DaugårdDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for perioden 1. januar - 31. december 2012 for Svanstrøm & Sørensen ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for perioden 1. januar - 31. december 2012.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejerne af Svanstrøm & Sørensen ApSVi har revideret årsregnskabet for Svanstrøm & Sørensen ApS for perioden 1. januar - 31. december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsens ansvar for årsregnskabet Selskabets ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion.Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for perioden 1. januar - 31. december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.GENERELTÅrsregnskabet for Svanstrøm & Sørensen ApS for 2012 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for selskaber i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler for klasse C-selskaber. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner.Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsregnskabet aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen.RESULTATOPGØRELSEN GenereltMed henvisning til årsregnskabslovens § 32 er visse indtægter og omkostninger sammendraget i regnskabsposten bruttofortjeneste.Bruttofortjeneste Bruttofortjenesten består af sammentrækning af regnskabsposterne nettoomsætning, investeringsejendommenes driftsomkostninger samt andre eksterne omkostninger.Nettoomsætning Nettoomsætningen ved udlejning indregnes i resultatopgørelsen, når ydelsen er forfalden.Andre driftsindtægter og -omkostningerAndre driftsindtægter og -omkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktiviteter, herunder fortjeneste og tab ved salg af materielle anlægsaktiver.Investeringsejendommenes driftsomkostningerInvesteringsejendommenes driftsomkostninger omfatter ejendomsskatter, forsikring, vedligeholdelse og fællesomkostninger.Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer, operationelle leasingomkostninger mv.Finansielle indtægter og omkostningerFinansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende gæld og transaktioner i fremmed valuta, regulering af investeringsaktiver og tilhørende gæld til dagsværdi samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen mv.Skat af årets resultatÅrets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med danske koncernforbundne virksomheder.BALANCENMaterielle anlægsaktiverInvesteringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og kapitalgevinster ved et eventuelt efterfølgende salg.Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger.Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt på baggrund af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel.Dagsværdien beregnes ud fra nettoforrentningen for erhvervsejendomme inden for det geografiske område, hvor ejendommene er beliggende. Nettoforrentningen beregnes under hensyntagen til de eksisterende lejekontrakter, ejendommenes vedligeholdelsestilstand samt budgetterne for det kommende år.Nettoforrentningen beregnes som de samlede huslejeindtægter med fradrag af direkte omkostninger i form af ejendomsskatter, forsikringer og vedligeholdelse samt administration, som pålignes investeringsejendommene divideret med investeringsejendommenes regnskabsmæssige værdi med fradrag af deposita.Selskabets ejendomsportefølje omfatter boligudlejningsejendomme og afkastet fastsættes på markedsniveau til 6%.Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten "Værdiregulering af investeringsejendomme".Som følge af målingen til dagsværdi foretages der ikke afskrivning på investeringsejendommene.Finansielle anlægsaktiverKapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes i balancen til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort efter moderselskabets regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer og tab og med tillæg eller fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort efter overtagelsesmetoden.TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.Selskabsskat og udskudt skatAktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. I de tilfælde, f.eks. vedrørende aktier, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi.Gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes de finansielle forpligtelser til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.1699916999756482057553-10187288007379621 Andre finansielle indtægter Renter mellemværende tilknyttede virksomheder 57.553 61.622 57.553 61.622 2 Andre finansielle omkostninger Kursregulering 935 -1.739 Renter kreditinstitutter 63.018 72.741 Låneomkostninger 3.300 1.752 Renter mellemværende selskabsdeltagere 32.843 42.100 Renter, ej skattemæssigt fradrag 1.776 0 Regulering af investeringsejendomme til dagsværdi 0 72.900 Tillæg til selskabsskat 0 6.938 101.872 194.692 3 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kostpris, primo 257.000 0 Tilgang i årets løb 0 257.000 Kostpris 31. december 2012 257.000 257.000 Op- og nedskrivninger primo 1.501.532 1.173.100 Årets resultatandele 756.482 328.432 Op- og nedskrivninger 31. december 2012 2.258.014 1.501.532 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2012 2.515.014 1.758.532 Selskabet ejer 51,4% af anparterne i CS Ejendomsinvest A/S, Langelinie 58B, st. tv., 7100 Vejle. 4 Kapitalandele i associerede virksomheder Kostpris, primo 0 250.000 Tilgang i årets løb 0 250.000 Afgang i årets løb 0 -500.000 Kostpris 31. december 2012 0 0 Op- og nedskrivninger primo 0 1.141.148 Merværdi i forbindelse med køb og salg 0 31.952 Tilbageførte op- og nedskrivninger på afhændede kapitalandele 0 -1.173.100 Op- og nedskrivninger 31. december 2012 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2012 0 0 Selskabet ejede 1. januar 2011 50% af CS Ejendomsinvest A/S, Langelinie 58B, st. tv. Der blev efterfølgende tilkøbt yderligere 50% samt solgt 48,6%, hvorefter værdierne er overgået til tilknyttede virksomheder. 5 Egenkapital Virksomhedskapital 125.000 0 125.000 Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode 1.501.532 756.482 2.258.014 Overført resultat 105.542 -18.520 87.022 1.732.074 737.962 2.470.036 6 Eventualposter mv. Selskabet er selvskyldnerkautionist for den tilknyttede virksomhed CS Ejendomsinvest A/S' samlede mellemværende med Den Jyske Sparekasse. Mellemværendet udgør pr. 31. december 2012 kr. 1.794.948. 7 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for ethvert mellemværende med Ringkøbing Landbobank A/S er deponeret ejerpantebrev kr. 665.000 med pant i ejendommen Lille Nygade 9, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31/12 2012 udgør kr. 600.000. 8 Selskabets hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet er at fungere som holdingselskab samt drive investeringsvirksomhed indenfor ejendomsbranchen. -89768-897683284323195261622-194692109251484716000006000002515014025150143115014723043197257427687427683857782125000225801487022247003679134017501057890513877461387746385778260000060000017585320175853223585321246053109251256978125697836155101250001501532105542173207480148218800142988920166188343618834363615510Henrik Svanstrøm ChristensenAnders Christian Sørensen756482-18520404814-256343