ÅrsrapportKurt Kejser Nielsen2015-12-18RevisionspåtegningRegnskabsklasse BBeierholmVoergaardvej 29200 Aalborg SV2014-07-012015-06-3032567045KKN Ejendomme 2 ApSAdelgade289500HobroMariagerfjord98 51 15 80Spar Nord Bank A/SBeierholmSmedevej1 B9500HobroDanmarkBeierholmSmedevej1 B9500HobroHobro2015-12-09Kurt Kejser NielsenHobro2015-12-09BeierholmErik K. NielsenKasper Sand JensenStatsaut. revisorStatsaut. revisor4138443414973498766613437411526889286729980892713126323200383342-36070623046-249450-6363049413778467163528316982911419263723218429351739261376328549292137632854929257841294578052245784129457805224578412945780522419683010355000900049199386332181618598681047623910232384571810109334201023238687747145882846212500012500046006-1330322171006-1205322446986864532074319690958866684764389644539875901743509308527125152543316127522337555839527312532142935173926326452347605213736204214064604619468603708600337846877471458828462323200380508028343232003833429350365528634271012668163528316982911635283169829142935173926429351739266162464761624647-381942336070-378335357841294125000-1879614549292125000-1330322137632812500046006415861400764454511454745569270132764813892563210186068726847Jeg har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 01.07.14 - 30.06.15 for KKN Ejendomme 2 ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver, finansielle stilling og resultat. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i KKN Ejendomme 2 ApS Vi har revideret årsregnskabet for KKN Ejendomme 2 ApS for regnskabsåret 01.07.14 - 30.06.15, der omfatter resultatopgørelse, balance, anvendt regnskabspraksis og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.06.15 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.07.14 - 30.06.15 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Uden at det har påvirket vores konklusion, skal vi henvise til note 1, hvor ledelsen redegør for usikkerheden om indregning og måling af selskabets investeringsejendomme. Vi er enige i beskrivelsen og ledelsens valg af regnskabspraksis.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Hovedaktiviteter Selskabets hovedaktivitet består i udlejning af og investering i investeringsejendomme. Udviklingen i selskabets økonomiske aktiviteter og forhold Resultatopgørelsen for tiden 01.07.14 - 30.06.15 udviser et resultat på DKK 1.376.328 mod DKK 549.292 for tiden 01.07.13 - 30.06.14. Balancen viser en egenkapital på DKK 171.006. Ledelsen finder årets resultat tilfredsstillende og som forventet. Værdiansættelse investeringsejendomme Selskabets ledelse har anvendt en afkastbaseret model i forbindelse med værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme. Værdien opgøres på baggrund af ejendommens for-ventede driftsafkast, jf. årsregnskabslovens § 38. Den afkastbaserede værdiansættelsesmodel indeholder hovedelementerne, lejeindtægter fratrukket drifts-, vedligeholdelses- og admini-strationsomkostninger. De i afkastmodellen anvendte lejeindtægter og driftsomkostninger er baseret på lejen pr. 30. juni 2015 samt de forventede driftsomkostninger for 2015/16. Vedligeholdelsesomkostninger er budgetteret ud fra den enkelte ejendoms vedligeholdelses-stand. Den anvendte afkastprocent har væsentlig indflydelse på værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme. Ændringer i de anvendte afkastprocenter vil have stor indflydelse på selskabets egenkapital og resultat. Betydningsfulde hændelser indtruffet efter regnskabsårets afslutning Selskabets ledelse har indgået finansieringsaftale med Spar Nord Bank A/S og Realkredit Danmark for en længere årrække. Selskabets finansielle beredskab vurderes derfor at være til stede også på sigt. Finansieringsaftalen resulterer i en meget væsentlig besparelse i selskabets finansieringsudgifter, hvilket forventes at medføre fremtidige årlige overskud, og på længere sigt en reetablering af egenkapitalen. Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet begivenheder, som vil kunne forrykke selskabets finansielle stilling væsentligt. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til foregående år. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. I balancen indregnes aktiver, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældsforpligtelsens opståen eller indregning i seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er erhvervet i fremmed valuta, omregnes til historiske valutakurser. Indtægter ved udlejning af ejendomme indregnes i resultatopgørelsen i den periode, de vedrører. Lejeindtægter måles til dagsværdi og opgøres ekskl. moms og rabatter. Heri indregnes omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer og operationelle leasingomkostninger. Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Investeringsejendomme afskrives ikke. Nyanskaffelser af andre anlæg, driftsmateriel og inventar med kostpris på under DKK 12.800 pr. stk. indregnes i resultatopgørelsen i anskaffelsesåret. Under finansielle poster indregnes renteindtægter og renteomkostninger, kursregulering af fremmed valuta samt realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer. Amortisering af kurstab og låneomkostninger vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser indregnes løbende som finansiel omkostning henholdsvis finansiel indtægt. Årets aktuelle og udskudte skatter indregnes i resultatopgørelsen som årets skatter med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer foretaget direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med danske koncernforbundne virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud. Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdien ved at regulere regnskabsmæssig værdi ved op- eller nedregulering over resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af det forventede, fremtidige løbende driftsafkast af ejendommen. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivning til imødegåelse af tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender. Periodeafgrænsningsposter, der er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvide beholdninger omfatter indestående på bankkonti samt kontante beholdninger. Forslag til udbytte for regnskabsåret indregnes som gældsforpligtelse. Forslag til udbytte for regnskabsåret indregnes som gældsforpligtelse. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som selskabsskat under tilgodehavender eller gældsforpligtelser. Udskudte skatteforpligtelser og udskudte skatteaktiver beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill samt andre poster, hvor midlertidige forskelle, bortset fra virksomhedsovertagelser, er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, de efter vurdering forventes at kunne realiseres til ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller ved udligning i skat af fremtidig indtjening. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Langfristede gældsforpligtelser til finansiering af investeringsejendomme måles til kostpris på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet (låneoptagelsen). Gældsforpligtelserne måles efterfølgende til dagsværdi, der fastsættes ud fra kursværdien på balancedagen. Dagsværdiregulering af gælden indregnes i resultatopgørelsen. Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til gældens pålydende værdi. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under forpligtelser, omfatter modtagne indbetalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. Værdiansættelse af investeringsejendomme udarbejdes med udganspunkt i en afkastbaseret model. Værdien opgøres på baggrund af ejendommens forventede driftsafkast, jf. årsregnskabslovens § 38. Den afkastbaserede værdiansættelsesmodel indeholder hoved-elementerne, lejeindtægter fratrukket drifts-, vedligeholdelses- og administrationsomkost-ninger. De i afkastmodellen anvendte lejeindtægter og driftsomkostninger er baseret på lejen pr. 30. juni 2015 samt de forventede driftsomkostninger for 2015/16. Vedligeholdelses-omkostninger er budgetteret ud fra den enkelte ejendoms vedligeholdelsesstand. Den an-vendte afkastprocent har væsentlig indflydelse på værdiansættelsen af selskabets investe-ringsejendomme. Ændringer i de anvendte afkastprocenter vil have stor indflydelse på sel-skabets egenkapital og resultat.Ved beregning af ejendommens markedsværdi efter afkastmodel (bogført værdi) er anvendt følgende satser: Gennemsnitlig afkastprocent 6,46% Den laveste afkastprocent udgør 6,00% Den højeste afkastprocent udgør 7,00% De i afkastmodellen anvendte lejeindtægter og driftsomkostninger er baseret på lejen pr. 30.06.15 samt de forventede driftsomkostninger for 2015/16. Vedligeholdelsesomkostninger er budgetteret til den forventede vedligeholdelsesomkostning for den enkelte ejendom, der er baseret på ejendommens vedligeholdelsesstandard. Den anvendte afkastprocent har væsentlig indflydelse på værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme.Selskabet er sambeskattet med øvrige danske selskaber i koncernen, og hæfter fra og med regnskabsåret 2013 forholdsmæssigt for skattekrav. Hæftelsen udgør maksimalt et beløb svarende til den andel af kapitalen i selskabet, der ejes direkte eller indirekte af den ultimative modervirksomhed. Selskabet har med søsterselskabet KKN Ejendomme 1 ApS aftalt krydskaution for begge selskabers gæld til Spar Nord Bank A/S. Kautionen er ulimiteret. KKN Ejendomme 1 ApS' gæld til Spar Nord A/S udgør på balancedagen t.DKK 66.529. Selskabet har stillet selvskyldnerkaution for moderselskabet MSN Hobro Holding ApS' gæld til Spar Nord Bank A/S. Kautionen er ulimiteret. MSN Hobro Holding ApS' gæld til Spar Nord Bank A/S udgør på balancedagen t.DKK 0.Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter t.DKK 45.115 er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.DKK 52.487. Til sikkerhed for alt mellemværende med Spar Nord Bank A/S har selskabet udstedt ejerpantebreve på i alt t.DKK 40.000, der giver pant i ovenstående grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.DKK 50.214. Til sikkerhed for alt mellemværende med Spar Nord Bank A/S har selskabet udstedt ejerpantebreve på i alt t.DKK 8.930, der giver pant i ovenstående grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.DKK 5.354. Til sikkerhed for alt mellemværende med Spar Nord Bank A/S har selskabet udstedt ejerpantebreve på i alt t.DKK 500, der giver pant i ovenstående grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.DKK 9.253. Til sikkerhed for gæld til Spar Nord Bank A/S t.DKK 1.251 har selskabet udstedt ejerpantebreve på i alt t.DKK 1.400, der giver pant i ovenstående grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.DKK 2.100. Til sikkerhed for ejerforeninger har selskabet udstedt ejerpantebreve på i alt t.DKK 67, der giver pant i ovenstående grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.DKK 6.267.325670452014-07-012015-06-30325670452013-07-012014-06-30325670452014-07-012015-06-30e:RetainedEarningsMember325670452013-07-012014-06-30e:RetainedEarningsMember325670452014-06-30325670452015-06-30325670452014-07-012015-06-301325670452014-07-01e:ContributedCapitalMember325670452015-06-30e:ContributedCapitalMember325670452014-07-01e:RetainedEarningsMember325670452014-07-012015-06-30e:RetainedEarningsMember325670452015-06-30e:RetainedEarningsMember325670452014-07-01e:LandAndBuildingsMember325670452014-07-012015-06-30e:LandAndBuildingsMember325670452015-06-30e:LandAndBuildingsMember325670452015-06-30e:LongtermMortgageLoansMember325670452014-06-30e:LongtermMortgageLoansMember325670452014-06-30e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember325670452015-06-30e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember325670452013-07-01e:ContributedCapitalMember325670452013-07-01e:RetainedEarningsMember325670452013-07-012014-06-30e:RetainedEarningsMember325670452014-07-012015-06-301325670452014-07-012015-06-302iso4217:DKK