216285062024-01-012024-12-31216285062024-01-012024-12-311216285062024-01-012024-12-312216285062024-01-012024-12-311216285062024-01-012024-12-312216285062024-01-012024-12-313216285062024-01-012024-12-314216285062024-01-012024-12-315216285062024-01-012024-12-316216285062024-01-012024-12-317216285062024-01-012024-12-311216285062024-12-31216285062023-12-31fsa:ContributedCapitalMember216285062023-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember216285062023-12-31fsa:RetainedEarningsMember216285062023-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember216285062023-12-31216285062024-01-012024-12-31fsa:RetainedEarningsMember216285062024-01-012024-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember216285062024-01-012024-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember216285062024-12-31fsa:ContributedCapitalMember216285062024-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember216285062024-12-31fsa:RetainedEarningsMember216285062024-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember216285062023-01-012023-12-31iso4217:DKKBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 for Tora Ejendomme A/S.37664293472316Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.1574774-773774Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024.53412032698542Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.-1250821199735Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.412298637325Kolding81703012319632025-03-1836856502303639Jesper Werner Jensen1086874467735adm. dir.25987761835904Jan Frøling Elsner25987761835904direktørCarsten Henrik Ørssleff4841886546689226Flemming Kühl4841886546689226Jesper Werner Jensen1413951515390336Øjvind Hulgaard1413951515390336Jan Frøling Elsner6255838062079562Carl Emil Sestoft Jensen12456741218387Laurits Sarchar-Jensen961541810698984Til kapitalejerne i Tora Ejendomme A/S941970Vi har revideret årsregnskabet for Tora Ejendomme A/S for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. 1095528911917371Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.9061572800246Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. 1186144614717617Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark,​altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. ​​Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.​Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.​Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.​Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.​Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.Planlægger og udfører vi revisionen af årsregnskabet for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de konsoliderede finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne som grundlag for at udforme en konklusion om årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsarbejde. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.744198267679717910000001000000Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. ​​Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion​med sikkerhed om ledelsesberetningen. ​​I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. ​​Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den​relevante lovgivning. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.313951543903363119381329942992Kolding37932104371692322025-03-1878097947272689Lars Ørum Nielsen78097947272689mne267712241941024383100Statsautoriseret revisor2241941024383100Virksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets hovedaktivitet er drift og udlejning af investeringsejendomme.19609981900190Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.02158KoncernregnskabMed henvisning til årsregnskabslovens § 110 er der ikke udarbejdet koncernregnskab.10578081112631Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.169017205473Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning og eksterne omkostninger. 15318903029661NettoomsætningNettoomsætning, der består af lejeindtægter, indregnes i resultatopgørelsen i de perioden lejen vedrører. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag.549769481369Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen. 273422499571Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver. 715614741105Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje ​i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og ​varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.62585187972158Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte virksomheders resultat efter fuld eliminering af interne avancer og tab. 2867792832355258Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder, nettokursgevinster vedrørende gæld, amortisering af finansielle aktiver samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv.7441982676797179Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder, nettokurstab vedrørende gæld, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv. 1000000SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne selskaber. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). 4390336InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l. ​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. 29942992Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden). Dette indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi med tillæg eller fradrag af henholdsvis uafskrevet positiv og negativ goodwill og ​med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne fortjenester og tab. ​​Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. ​​Kapitalandele i tilknyttede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den ​regnskabsmæssige værdi. 1835904TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.0Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.1835904UdbytteUdbytte indregnes som en gældsforpligtelse på det tidspunkt, hvor det er vedtaget på generalforsamlingen. Det foreslåede udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post i egenkapitalen. 1835904Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver.-1250821Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.12508212598776Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved skattemæssige underskud indregnes kun tilgodehavende sambeskatningsbidrag, hvis underskuddet forventes udnyttet i sambeskatningen. PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.1000000true3139515Grundlag for konklusion31193813Konklusion2598776true339635561 Andre finansielle indtægter2024 kr.2023 kr.Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder412.298637.325412.298637.3252023-01-012 Andre finansielle omkostninger2024 kr.2023 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder0542.048Renteomkostninger i øvrigt817.030683.090Øvrige finansielle omkostninger06.825817.0301.231.9632023-12-313 Skat af årets resultat2024 kr.2023 kr.Aktuel skat549.769481.369Ændring af udskudt skat537.105(13.634)1.086.874467.735Kolding4 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme​kr.Kostpris primo33.698.597Tilgange154.865Kostpris ultimo33.853.462Opskrivninger primo24.857.894Overførsler(11.867.265)Årets opskrivninger1.574.774Opskrivninger ultimo14.565.403Af- og nedskrivninger primo(11.867.265)Overførsler11.867.265Af- og nedskrivninger ultimo0Regnskabsmæssig værdi ultimo48.418.865​Ejendom 1:​Ejendommene er industriejendomme med et samlet areal på 8.348 m2 beliggende centralt i Kolding. Ejendommene er erhvervet i 1999 og i 2012. Ejendommene er fuldt udlejet pr. balancedagen ​ ​Det anvendte afkastkrav er på 8,00 % (2023: 8,25 %). En stigning i afkastkravet på 0,25 %-point vil medføre et fald i dagsværdien på 1.430 t.kr.​​Den samlede dagsværdi af ejendommen udgør 47,7 mio. kr. pr. balancedagen. ​​Ejendom 2​Ejendommen er en grund på 2.034 m2 beliggende centralt i Kolding. Ejendommen er erhvervet i 2019. Der er ingen anvendelse af grunden pr. balancedagen. ​ ​Det er ledelsens vurdering, at den opgjorte dagsværdi er et udtryk for handelsværdien af grunden henset til den attraktive beliggenhed. ​​Den samlede dagsværdi af grunden udgør 0,7 mio. kr. pr. balancedagen.​​Der har ikke medvirket ekstern vurderingmand ved værdiansættelsen.​600045 Finansielle aktiverKapitalandele i tilknyttede virksomheder kr.Kostpris primo11.000.000Kostpris ultimo11.000.000Opskrivninger primo4.390.336Andel af årets resultat(1.250.821)Opskrivninger ultimo3.139.515Regnskabsmæssig værdi ultimo14.139.515Kapitalandele i dattervirksomhederHjemstedEjerandel %A. L. Passagen ApSKolding100Egtved Allé6 Langfristede forpligtelser Forfald inden for 12 måneder 2024 kr.Forfald inden for 12 måneder 2023 kr.Forfald efter 12 måneder 2024 kr.Restgæld efter 5 år 2024 kr.Gæld til realkreditinstitutter1.960.9981.900.19022.419.41014.202.1331.960.9981.900.19022.419.41014.202.133Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab7 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med Werner Invest ApS som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.​Kolding8 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserTil sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 24.380 t.kr., er der givet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31.12.2024 udgør 48.419 t.kr. Sikkerhedsstillelser over for tilknyttede virksomheder​Selskabet hæfter for datterselskabet A.L. Passagen ApS mellemværende med realkreditinstitut. Det samlede mellemværende pr. statusdagen udgjorde 33.568 t.kr. Kolding9 KoncernforholdNavn og hjemsted for modervirksomheden, der udarbejder koncernregnskab for den mindste og største koncern: Werner Invest ApS, Birkedam 10C, 6000 Kolding.6000Regnskabsklasse BRevisionspåtegning2024-12-312024-01-0110BirkedamTora Ejendomme A/S21628506339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapport2025-03-18Øjvind Hulgaard