Årsrapport89224918KRØYER PEDERSEN, Statsautoriserede Revisorer I/SHostrupsvej, 47500, Holstebro2015-01-012015-12-312016-01-012016-12-312017-06-0128135041RAF Ejendomme ApSKappelhøj2 B6950Ringkøbing2004-10-25Ringkøbing-SkjernKRØYER PEDERSEN, Statsautoriserede Revisorer I/SKRØYER PEDERSEN, Statsautoriserede Revisorer I/S8922491889224918Tage HjortkjærSøren Knudsenstatsautoriseret revisorstatsautoriseret revisorHostrupsvejHostrupsvej4475007500HolstebroHolstebroDanmarkDanmark9610 61619610 6161mail@kroyerpedersen.dkmail@kroyerpedersen.dk2017-06-01Flemming Bro GregersenRegnskabsklasse BAndre erklæringer uden sikkerhedanpartshaverneHolstebro2017-06-01Ringkøbing2017-06-011202664125251329936729860858506117791844791836114595506595508399691400000-150406-1593941420138645227697-288909-38709136714-72591-325623-314500-325623-31450016928506173740122875004375001721600617811512172160061781151203854045000835403881920396546172160061820805850000050000029402002984233275897030405606199170652479322240062187292200000019000004224006408729253966255892623183956383281558058162759046990006800001513320361917640069121224913200696792830759597317216006182080581117940192179401924000000400000045661804455065011686169285061315901810950001095000657500150000807500287500504000347600019500005000005000005000005000002984233306000044033440330-317342940200298423330405603203421091734-325623-314500440335990627589703040561Flemming Bro GregersendirektørEjvind KristensenFlemming Bro GregersenDorte Egeberg GregersenformandBestyrelse og direktion har dags dato aflagt årsrapporten for 2016 for RAF Ejendomme ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016. Bestyrelse og direktion anser betingelserne for at undlade revision af årsregnskabet for 2016 for opfyldt. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Vi har opstillet årsregnskabet for RAF Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som De har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med ISRS 4410, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere Dem med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og FSR – danske revisorers Etiske regler for revisorer, herunder principper vedrørende integritet, objektivitet, faglig kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er Deres ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, De har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Selskabets væsentligste aktiviteter Hovedaktiviteten er i lighed med tidligere år at eje og udleje fast ejendom samt maskiner og inventar. Usikkerhed ved måling af udlejningsejendomme Selskabet har 11 lejemål, som udlejes til både erhverv og beboelse. På balancedagen står flere lejemål tomme, ligesom der er modtaget opsigelse af lejemål efter balancedagen. Ledelsen arbejder dels på en genudlejning af de tomme lokaler og på et delvist salg af enkelte ejendomme. Som følge af den manglende genudlejning og overvejelserne om salg af ejendomme, kan der være usikkerhed om måling af udlejningsejendomme. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets lejeindtægter udgør 1.203 t.kr. mod 1.253 t.kr. sidste år. Årets resultat har i 2016 udgjort et underskud på 326 t.kr. mod et underskud sidste år på 315 t.kr. Der er i regnskabsåret omkostningsført 400 t.kr. vedrørende nedskrivning på tilgodehavender samt forventet kautionsforpligtelse. Beløbet er indregnet i resultatopgørelsen under andre driftsomkostninger. Ledelsen anser årets resultat for mindre tilfredsstillende. Selskabets balance udviser en samlet aktivmasse på balancedagen på 17.216 t.kr. mod 18.208 t.kr. sidste år, svarende til et fald på 992 t.kr. Faldet i balancesummen skyldes fald i materielle anlægsaktiver og likvide beholdninger. Egenkapitalen udgør på balancedagen 6.199 t.kr., svarende til en egenfinansiering på 36,0 % af de samlede aktiver på 17.216 t.kr., hvilket er en stigning på 0,2 procentpoint i forhold til sidste år. Den fremtidige drifts- og likviditetsmæssige situation Som følge af indeværende og tidligere års underskud er selskabets likviditetsmæssige situation anstrengt, hvilket medfører, at selskabet ikke er i stand til at betale sine forpligtelser ved normal forfald. Som følge af flere tomme lejemål, forventes aktiviteten det kommende år ikke at kunne tilvejebringe den nødvendige indtjening og likviditet. Ledelsen forhandler derfor om delvist salg af ejendomsporteføljen, men disse forhandlinger er endnu ikke afsluttet. Herudover har selskabet en kautionsforpligtelse på op til 2.000 t.kr. overfor RAF A/S' bankgæld. Som følge af den økonomiske situation i RAF A/S er der risiko for, at kautionsforpligtelsen gøres gældende. Som følge heraf er der stor usikkerhed om den fremtidige likviditetsmæssige situation, hvorfor der er usikkerhed om fortsat drift, men ledelsen forventer, at der opnås en tilfredsstillende løsning. Årsrapporten for RAF Ejendomme ApS er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Ændring i anvendt regnskabspraksis som følge af ændret årsregnskabslov Virksomheden har med virkning fra 1. januar 2016 implementeret lov nr. 738 af 1. juni 2015. Dette medfører følgende ændringer til indregning og måling for: Reserve for opskrivninger vedrørende materielle aktiver, der måles til dagsværdi efter ÅRL § 41, reduceres med foretagne afskrivninger. Tidligere er foretagne afskrivninger på den opskrevne værdi fragået på virksomhedens frie egenkapitalreserver. Ovenstående ændringer har ingen beløbsmæssig effekt for resultatopgørelsen eller balancen for 2016 eller for sammenligningstallene. Bortset herfra er anvendt regnskabspraksis uændret i forhold til sidste år. Lejeindtægter Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt maskiner og inventar. Lejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration og ledelse af selskabet. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværende med lejere. Andre driftsomkostninger Andre driftsomkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hovedaktiviteter, herunder tab på tilgodehavender og hensættelse til kautionsforpligtelse. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, realiserede og urealiserede kursgevinster og kurstab vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser, samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Udlejningsejendomme måles til kostpris med tillæg af opskrivninger til dagsværdi og med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Der afskrives ikke på grunde. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med tillæg af opskrivninger til dagsværdi og med fradrag af eventuel forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Afskrivningsperioden og restværdien fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Tilbageførsel af tidligere foretagne opskrivninger og indregnede udskudte skatter vedrørende opskrivninger indregnes direkte i selskabets egenkapital. Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Udlejningsejendomme 40-50 år Maskiner og inventar 5 år Småaktiver med en forventet levetid under 1 år indregnes i anskaffelsesåret som omkostninger i resultatopgørelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter eller andre driftsomkostninger. Nedskrivning på anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse, ud over det som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til nettorealisationsværdien med henblik på at imødegå forventede tab. Egenkapital Reserve for opskrivninger Under reserve for opskrivninger indregnes opskrivninger på udlejningsejendomme med fradrag af udskudt skat. Reserven reduceres, når opskrevne ejendomme reduceres i værdi som følge af afskrivninger. Reduktionen udgør forskellen mellem afskrivning på grundlag af ejendommenes omvurderede regnskabsmæssige værdi og afskrivning på grundlag af ejendommenes oprindelige kostpris. Reserven opløses helt eller delvis ved salg af udlejningsejendomme og formindskes ved nedskrivning af udlejningsejendomme. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser indregnes i balancen med det beløb, der kan beregnes på grundlag af årets forventede skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Skattetilgodehavender og -forpligtelser præsenteres modregnet i det omfang, der er legal modregningsadgang, og posterne forventes afregnet netto eller samtidig. Udskudt skat er skatten af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Andre hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til indfrielse af kautionsforpligtelse. Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af selskabets økonomiske ressourcer. Gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Gæld til realkreditinstitut og kreditinstitutter er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på låneoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet. Andre gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. 1. Usikkerhed ved måling af udlejningsejendomme Selskabet har 11 lejemål, som udlejes til både erhverv og beboelse. På balancedagen står flere lejemål tomme, ligesom der er modtaget opsigelse af lejemål efter balancedagen. Ledelsen arbejder dels på en genudlejning af de tomme lokaler og på et delvis salg af enkelte ejendomme. Som følge af den manglende genudlejning og overvejelserne om salg af ejendomme, kan der være usikkerhed om måling af udlejningsejendomme. 2. Den fremtidige drifts- og likviditetsmæssige situation Som følge af indeværende og tidligere års underskud er selskabets likviditetsmæssige situation anstrengt, hvilket medfører, at selskabet ikke er i stand til at betale sine forpligtelser ved normal forfald. Som følge af flere tomme lejemål, forventes aktiviteten det kommende år ikke at kunne tilvejebringe den nødvendige indtjening og likviditet. Ledelsen forhandler derfor om delvist salg af ejendomsporteføljen, men disse forhandlinger er endnu ikke afsluttet. Herudover har selskabet en kautionsforpligtelse på op til 2.000 t.kr. overfor RAF A/S' bankgæld. Som følge af den økonomiske situation i RAF A/S er der risiko for, at kautionsforpligtelsen gøres gældende. Som følge heraf er der stor usikkerhed om fremtidige likviditetsmæssige situation, hvorfor der er usikkerhed om fortsat drift, men ledelsen forventer, at der opnås en tilfredsstillende løsning. 10. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 5.901 t.kr., er der givet pant i udlejningsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2016 udgør 16.929 t.kr. Selskabet har deponeret ejerpantebreve på i alt 2.750 t.kr. til sikkerhed for bankgæld. Ejerpantebrevene giver pant i udlejningsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2016 udgør 13.911 t.kr. Til sikkerhed for bankgæld i RAF A/S, hvor bankgælden 31. december 2016 udgør 1.981 t.kr., har selskabet udstedt ejerpantebrev på i alt 2.750 t.kr., der giver pant i udlejningsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2016 udgør 13.911 t.kr. 11. Eventualposter Eventualforpligtelser Kautionsforpligtelser: Selskabet har kautioneret for RAF A/S' bankgæld, som pr. 31. december 2016 udgjorde en samlet ramme på 2.000 t.kr., hvorpå der var trukket 1.981 t.kr. Som følge af den økonomiske situation i RAF A/S, er der under hensættelser indregnet 2.000 t.kr. til dækning af forventet kautionsforpligtelse. 281350412016-01-012016-12-31281350412015-01-012015-12-31281350412015-12-31281350412016-12-31281350412016-01-012016-12-311281350412016-01-012016-12-312281350412016-01-012016-12-313281350412016-01-012016-12-311281350412016-01-012016-12-311281350412016-01-012016-12-312281350412016-01-012016-12-31e:RetainedEarningsMember281350412015-01-012015-12-31e:RetainedEarningsMember281350412016-01-01e:LandAndBuildingsMember281350412016-01-012016-12-31e:LandAndBuildingsMember281350412016-12-31e:LandAndBuildingsMember281350412016-01-01e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember281350412016-01-012016-12-31e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember281350412016-12-31e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember281350412016-01-01e:ContributedCapitalMember281350412016-12-31e:ContributedCapitalMember281350412016-01-012016-12-31e:RevaluationReserveMember281350412016-12-31e:RevaluationReserveMember281350412016-01-01e:RetainedEarningsMember281350412016-01-012016-12-31e:RetainedEarningsMember281350412016-12-31e:RetainedEarningsMember281350412016-12-31e:LongtermMortgageLoansMember281350412016-01-01281350412015-01-01281350412015-01-01e:ContributedCapitalMember281350412015-12-31e:ContributedCapitalMember281350412015-01-012015-12-31e:RevaluationReserveMember281350412015-12-31e:RevaluationReserveMember281350412015-01-01e:RetainedEarningsMember281350412015-01-012015-12-31e:RetainedEarningsMember281350412015-12-31e:RetainedEarningsMember281350412016-12-31e:LongtermDebtToBanksMemberiso4217:DKKxbrli:pure