Årsrapport89224918KRØYER PEDERSEN, Statsautoriserede Revisorer I/SHostrupsvej 47500 Holstebro2012-01-012012-12-312013-05-3128135041RAF Ejendomme ApSHerningvej 466950 Ringkøbing2004-10-25Ringkøbing-SkjernKRØYER PEDERSEN, Statsautoriserede Revisorer I/S89224918Tage HjortkjærHostrupsvej 47500 HolstebroDanmark9610 6161mail@kroyerpedersen.dk2013-06-13Flemming Bro GregersenRegnskabsklasse BanpartshaverneHolstebro2013-05-314510784372463933653866955771350551153747182345318563339645-107103-106749-13211-12258-93892-94491-93892-944911971053415056668197105341505666819710534150566685520034825286138832148692916588324969429165883249694226271221830636250000050000037500000620618962900221045618967900223206681198633932066811986339678196273553098718259940077653787834931670700067200026247815048234098735820313104651180685896425295300012262712218306362178929614723117940192500000050000002836293393365322965819710534345000345000345000345000567000453500014000025000050000050000050000050000037500003750000062900226409552-93892-9449110059-2503862061896290023Ringkøbing2013-05-31Svend DybdahldirektørFlemming Bro GregersenSvend DybdahlEjvind KristensenformandBestyrelse og direktion har dags dato aflagt årsrapporten for 2012 for RAF Ejendomme ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for RAF Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Uden at det har påvirket vor konklusion, skal vi henvise til note 1 om væsentlig "usikkerhed ved måling", hvori ledelsen gør opmærksom på usikkerheden ved måling af tilgodehavende hos Vest-Biler A/S på 2.838 t.kr. Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Hovedaktivitet Hovedaktiviteten er i lighed med tidligere år at eje og udleje fast ejendom samt maskiner og inventar. Usikkerhed ved måling Selskabet har et tilgodehavende hos Vest-Biler A/S på 2.838 t.kr., der er indregnet i balancen pr. 31. december 2012. Vest-Biler A/S' egenkapital er negativ med 4.136 t.kr. pr. 31. december 2012. Ledelsen i Vest-Biler A/S forventer, at den fremtidige indtjening kan retablere egenkapitalen over en årrække, hvorfor der ikke er foretaget nedskrivning af tilgodehavende hos Vest-Biler A/S. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultat for det afsluttede regnskabsår udviser et underskud på -94 t.kr., som anses for mindre tilfredsstillende. Ledelsen har i regnskabsåret fået vurderet selskabets ejendomme af en uvildig ejendomsmægler. Mæglerens vurdering af de enkelte ejendommes handelsværdi overstiger væsentlig den bogførte værdi. Som følge heraf har ledelsen ultimo regnskabsåret valgt at ændre regnskabspraksis og opskrive udlejningsejendomme med 5.000 t.kr. Den bogførte værdi af udlejningsejendomme udgør herefter 19.711 t.kr., hvilket er på niveau med ejendomsmæglerens vurdering. Selskabets balance udviser en samlet aktivmasse på balancedagen på 22.627 t.kr., mod 18.306 t.kr. sidste år, svarende til en stigning på 4.321 t.kr. Stigningen skyldes opskrivning af udlejningsejendomme. Egenkapitalen udgør på balancedagen 10.456 t.kr., svarende til en egenfinansiering på 46,2 % af de samlede aktiver på 22.627 t.kr., hvilket er en stigning på 9,1 procentpoint i forhold til sidste år. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet begivenheder, som vil kunne forrykke selskabets finansielle stilling væsentligt. Årsrapporten for RAF Ejendomme ApS er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Ændring i anvendt regnskabspraksis Ledelsen har ultimo regnskabsåret valgt at ændre den anvendte regnskabspraksis for indregning af selskabets udlejningsejendomme til kostpris med tillæg af opskrivninger og med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Tidligere blev udlejningsejendomme indregnet og målt til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Ændringen indebærer en stigning i balancesummen på 5.000 t.kr., egenkapitalen med 3.750 t.kr. og udskudt skat med 1.250 t.kr. Årets resultat er ikke påvirket af ændringen i anvendt regnskabspraksis. Selskabet har valgt at tilpasse årsrapporten til den nye XBRL taksonomi fra Erhvervsstyrelsen, hvilket har medført en reklassifikation af visse regnskabsposter i forhold til tidligere år. Forholdet har ikke betydning for indregning og måling. Der er foretaget tilpasning af sammenligningstallene. Bortset fra ovennævnte områder er den anvendte regnskabspraksis uændret i forhold til sidste år. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er beregnet til afdækning af fremtidige pengestrømsrenterisici, indregnes direkte i egenkapitalen under overført resultat. Bruttofortjeneste Bruttofortjeneste indeholder nettoomsætning, ændring i lagre af færdigvarer og varer under fremstilling, arbejde udført for egen regning og opført under aktiver, andre driftsindtægter samt eksterne omkostninger. Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme og indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration og ledelse af selskabet. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværende med lejere. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og renteomkostninger, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt rentetillæg og rentegodtgørelser ved skattebetaling. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Udlejningsejendomme samt maskiner og inventar måles til kostpris med tillæg af opskrivninger og med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Der afskrives ikke på grunde. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med tillæg af opskrivninger og med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Udlejningsejendomme 40 år Maskiner og inventar 5 år Aktiver med en kostpris på under 12 t.kr. pr. enhed indregnes i anskaffelsesåret som omkostninger i resultatopgørelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger. Nedskrivning på anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse, ud over det som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettoindtægter fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat er skatten af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførelsesberettigede skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Der foretages regulering af udskudt skat vedrørende foretagne elimineringer af urealiserede koncerninterne avancer og tab. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Andre gældsforpligtelser, som omfatter anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. 1. Usikkerhed ved måling Selskabet har et tilgodehavende hos Vest-Biler A/S på 2.838 t.kr., der er indregnet i balancen pr. 31. december 2012. Vest-Biler A/S' egenkapital er negativ med 4.136 t.kr. pr. 31. december 2012. Ledelsen i Vest-Biler A/S forventer, at den fremtidige indtjening kan retablere egenkapitalen over en årrække, hvorfor der ikke er foretaget nedskrivning af tilgodehavende hos Vest-Biler A/S. 7. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 7.349 t.kr., er der givet pant i udlejningsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2012 udgør 19.711 t.kr. Selskabet har deponeret ejerpantebreve på i alt 2.750 t.kr. til sikkerhed for bankgæld. Ejerpantebrevene giver pant i udlejningsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2012 udgør 14.442 t.kr. 8. Eventualposter Eventualforpligtelser Selskabet har kautioneret for Vest-Biler A/S' bankgæld, som pr. 31. december 2012 udgjorde en samlet ramme på 5.000 t.kr., hvorpå der var trukket 4.071 t.kr. Selskabet har afgivet tilbagetrædelseserklæring til fordel for Vest-Biler A/S' pengeinstitut vedrørende selskabets tilgodehavende hos Vest-Biler A/S for op til 4.000 t.kr. Tilgodehavendet, som pr. 31. december 2012 udgør 2.838 t.kr., er indregnet under andre tilgodehavender. 281350412012-01-012012-12-31281350412011-01-012011-12-31281350412011-12-31281350412012-12-31281350412012-01-012012-12-311281350412012-01-012012-12-312281350412012-01-012012-12-313281350412012-01-012012-12-311281350412012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember281350412011-01-012011-12-31d:RetainedEarningsMember281350412012-01-01d:LandAndBuildingsMember281350412012-01-012012-12-31d:LandAndBuildingsMember281350412012-12-31d:LandAndBuildingsMember281350412012-01-01d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember281350412012-12-31d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember281350412012-12-31d:ContributedCapitalMember281350412012-01-012012-12-31d:RevaluationReserveMember281350412012-12-31d:RevaluationReserveMember281350412012-01-01d:RetainedEarningsMember281350412012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember281350412012-12-31d:RetainedEarningsMember281350412012-12-31d:LongtermMortgageLoansMember281350412011-12-31d:ContributedCapitalMember281350412012-01-01d:UnpaidContributedCapitalMember281350412011-01-01d:UnpaidContributedCapitalMember281350412011-12-31d:RevaluationReserveMember281350412011-01-01d:RetainedEarningsMember281350412011-01-012011-12-31d:RetainedEarningsMember281350412011-12-31d:RetainedEarningsMember281350412012-12-31d:LongtermDebtToBanksMemberiso4217:DKK