xbrli:pureiso4217:DKK400444502023-01-012023-12-31400444502023-01-012023-12-311400444502023-01-012023-12-311400444502023-01-012023-12-31400444502022-01-012022-12-31400444502023-01-012023-12-31fsa:RetainedEarningsMember400444502023-12-31400444502022-12-31400444502023-01-01fsa:ContributedCapitalMember400444502023-01-01fsa:RetainedEarningsMember400444502023-01-01400444502023-12-31fsa:ContributedCapitalMember400444502023-12-31fsa:RetainedEarningsMembertrue339635562022-01-012022-12-31Kolding60004Egtved AlléDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabVejleVejle7100Regnskabsklasse BAndre erklæringer uden sikkerhed2023-12-312023-01-0145PetersmindevejDS Investering ApS40044450339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 for DS Investering ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Jeg anser betingelserne for at undlade revision af årsregnskabet for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 for opfyldt.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Vejle2024-06-26David Dalsgaard-HaxhijajdirektørTil den daglige ledelse i DS Investering ApS​Vi har opstillet årsregnskabet for DS Investering ApS for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som den daglige ledelse har tilvejebragt. ​ ​Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter ​samt anvendt regnskabspraksis. ​ ​Vi har udført opgaven i overensstemmelse med ISRS 4410, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. ​ ​Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere den daglige ledelse med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) herunder principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er den daglige ledelses ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, den daglige ledelse har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Kolding2024-06-26Morten Almtoft Lundmne41365Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets væsentligste aktivitet er at drive virksomhed med boliginvestering og boligudlejning samt enhver i forbindelse hermed stående virksomhed.497506367-149500002382272715091059210592-1694069-27573416529917316322418237804-1999958403778-459137115468-1540821288310-1540821-1540821288310450000059950001371224304451371260193044513712601930448866079249502103048866081352563189959415518499094665065561692877050000500007833732324194833373237419450000232419423741945000078337320664263507220664263507237720563745680377205637456803415606220028150228403970039410378900783421114702944225349017382440255463919504506556169287701 Usikkerhed ved indregning og måling Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres for de enkelte ejendomme på baggrund af en række forudsætninger, herunder de enkelte ejendommes budgetterede nettoindtjening samt fastsatte afkastkrav, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis. Selskabets investeringsejendomme er vurderet ud fra en samlet vurdering af ejendommenes beliggenhed, stand og anvendelse. Det vil dog altid være en konkret vurdering, og vurderingen er derfor behæftet med usikkerhed. Det er ledelsen vurdering, at de indregnede værdier er korrekte og retvisende. 2 Personaleomkostninger2023 kr.2022 kr.Gager og lønninger234.884236.969Pensioner031.487Andre omkostninger til social sikring3.343881Andre personaleomkostninger02.172238.227271.509Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere11113 Andre finansielle indtægter2023 kr.2022 kr.Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder16.3000Renteindtægter i øvrigt2290Øvrige finansielle indtægter0917.31616.529917.3164 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo3.196.35745.488Kostpris ultimo3.196.35745.488Af- og nedskrivninger primo0(21.184)Årets afskrivninger0(10.592)Af- og nedskrivninger ultimo0(31.776)Dagsværdireguleringer primo2.798.6430Årets dagsværdireguleringer(1.495.000)0Dagsværdireguleringer ultimo1.303.6430Regnskabsmæssig værdi ultimo4.500.00013.712Investeringsejendomme indregnes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, jf. reglerne i årsregnskabslovens § 38. Opgørelse af dagsværdi Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommen. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder mv., ligesom deposita og forudbetalt leje tillægges. Dagsværdien er baseret på det forventede normaliserede driftsresultat pr. ejendom og et skønnet afkastkrav for selskabets ejendomme på 5,99%. Ejendommen anvendes til privat beboelse. Følsomhedsanalyse Dagsværdien af investeringsejendommene udgør 4.500 t.kr. pr. 31. december 2023. Den opgjorte dagsværdi er et skøn foretaget af ledelsen på basis af tilgængelige oplysninger og aktuelle forventninger til fremtiden. Følsomheden af det gennemsnitlige afkastkrav kan illustreres ved, at ved en forøgelse i afkastprocenten på 0,5%-point vil reducere dagsværdien med 300 t.kr. Et fald i afkastprocenten på 0,5%-point vil medføre en stigning i dagsværdien på 400 t.kr. <br />Investerings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo3.196.35745.488Kostpris ultimo3.196.35745.488Af- og nedskrivninger primo0(21.184)Årets afskrivninger0(10.592)Af- og nedskrivninger ultimo0(31.776)Dagsværdireguleringer primo2.798.6430Årets dagsværdireguleringer(1.495.000)0Dagsværdireguleringer ultimo1.303.6430Regnskabsmæssig værdi ultimo4.500.00013.7125 Langfristede forpligtelser Forfald inden for 12 måneder 2023 kr.Forfald efter 12 måneder 2023 kr.Restgæld efter 5 år 2023 kr.Gæld til realkreditinstitutter34.1563.772.0563.620.24834.1563.772.0563.620.2486 DagsværdioplysningerInvesterings-ejendomme kr.Dagsværdi ultimo4.500.000Urealiserede dagsværdireguleringer indregnet i resultatopgørelsen(1.495.000)7 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med DBD Holding ApS som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.8 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserPrioritetsgæld er sikret ved pant i ejendomme. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 4.500 t.kr.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. falseManglende sammenlignelighedDer er i årsregnskabet for 2023 foretaget mindre tilpasninger under egenkapitalen for at afspejle en korrekt anvendelse af årsregnskabslovens bestemmelser om dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Sammenligningstallene er tilpasset i overensstemmelse hermed. Ændringen har ingen effekt på hovedposterne i årsregnskabet.Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, arbejde udført for egen regning og opført under aktiver, andre driftsindtægter, omkostninger til råvarer og hjælpematerialer og eksterne omkostninger.NettoomsætningNettoomsætning består af huslejeindtægter og indregnes i takt med forfald. Nettoomsætningen indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til dagsværdi af det fastsatte vederlag.Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.PersonaleomkostningerPersonaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere.Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle aktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger af materielle samt immaterielle aktiver.Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af modtagne udbytter o.l. fra andre værdipapirer og kapitalandele, renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder, nettokursgevinster vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv.Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder, nettokurstab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv.SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). Materielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Renteomkostninger på lån til finansiering af fremstilling af materielle aktiver indregnes i kostprisen, hvis de vedrører fremstillingsperioden. Alle øvrige finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: BrugstidAndre anlæg, driftsmateriel og inventar4Forventede brugstider og restværdier revurderes årligt. Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender.Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.<br />Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.Skyldig og tilgodehavende skat Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.2024-06-26David Dalsgaard-Haxhijaj