Årsrapport 30700228 EY Godkendt Revisionspartnerselskab Værkmestergade 25 Postboks 330, 8100 Aarhus C 2024-01-01 2024-12-31 2022-07-04 2023-12-31 43369377 LSV 21 ApS Møgelgårdsvej 19 8520 Lystrup 2022-07-04 Aarhus EY Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Værkmestergade 25 8100 Aarhus C 2025-07-01 Kasper Gramberg Høyer Regnskabsklasse B Andre erklæringer uden sikkerhed true true CaseWare Working Papers Lystrup 2025-07-01 Kasper Gramberg Høyer Aarhus 2025-07-01 Henrik Pungvig Jensen statsaut. revisor mne24825 161361 700876 50000 3768608 211361 4469484 4765 125092 536444 936250 -320318 3658326 -70500 813400 -249818 2844926 -249818 2844926 11163970 11000000 11163970 11000000 11163970 11000000 15414 119988 13200 0 28614 119988 6882 77 35496 120065 11199466 11120065 40000 40000 2595108 2844926 2635108 2884926 742900 813400 742900 813400 3329313 3487812 183748 175012 24846 0 3537907 3662824 155495 134037 116728 147639 3955509 3418436 0 2 55819 58801 4283551 3758915 7821458 7421739 11199466 11120065 0 0 2844926 40000 0 40000 2844926 -249818 40000 2595108 -70500 813400 7231392 113970 7345362 3768608 50000 3818608 11163970 Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for LSV 21 ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024. Årsrapporten, der ikke er revideret, er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Direktionen anser betingelserne for at undlade revision for opfyldt. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024. Det er endvidere min opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Det indstilles på generalforsamlingen, at årsregnskabet for 2024 ikke skal revideres. Generalforsamlingen har besluttet, at årsregnskabet for det kommende regnskabsår ikke skal revideres. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til den daglige ledelse i LSV 21 ApS Vi har opstillet årsregnskabet for LSV 21 ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som du har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med ISRS 4410 Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere dig med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code), herunder principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er dit ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, som du har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller review-konklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Selskabets formål er at erhverve og besiddesamt udleje fast ejendom i Danmark. Selskabets 0resultatopgørelse for 2024 udviser et underskud på 249.818 kr. mod et overskud på 2.844.926 kr. sidste år, og selskabets balance pr. 31. december 2024 udviser en egenkapital på 2.635.108 kr. Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for virksomhedens finansielle stilling. Årsrapporten for LSV 21 ApS for 2024 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af visse bestemmelser for klasse C. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. I overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens præcisering i maj 2021 er regnskabsposter vedrørende kapitalandele i associerede virksomheder omdøbt til kapitalandele i kapitalinteresser, idet posterne skal have denne betegnelse, når virksomheden alene besidder kapitalandele i associerede virksomheder. Præsentationsvaluta Årsregnskabet er aflagt i danske kroner (kr.). Virksomheden har valgt IAS 11/IAS 18 som fortolkningsbidrag for indregning af omsætning. Nettoomsætning, som omfatter husleje, måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms og afgifter opkrævet på vegne af tredje part. Alle former for afgivne rabatter indregnes i nettoomsætningen. I resultatopgørelsen er nettoomsætning og eksterne omkostninger med henvisning til årsregnskabslovens § 32 sammendraget til én regnskabspost benævnt bruttofortjeneste. I ejendomsomkostninger indregnes omkostninger vedrørende udlejning af virksomhedens investeringsejendomme, herunder omkostninger til drift og vedligeholdelse af investeringsejendomme. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende virksomhedens primære aktivitet, der er afholdt i årets løb, herunder omkostninger til porto/gebyrer, advokat, revisor m.v. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen m.v. Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i egenkapitalen med den del, som kan henføres til transaktioner indregnet i egenkapitalen. Virksomheden indgår i sambeskatning med øvrige koncernvirksomheder. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi, og årets værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdien opgøres på baggrund af de forventede fremtidige pengestrømme for investeringsejendomme. Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tidligere indregnede nedskrivninger tilbageføres, når begrundelsen for nedskrivningen ikke længere består. Virksomheden har valgt IAS 39 som fortolkningsbidrag for nedskrivninger af finansielle tilgodehavender. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Likvider omfatter likvide beholdninger. Foreslået udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have indvirkning på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme jurisdiktion. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Virksomheden har valgt IAS 39 som fortolkningsbidrag til indregning og måling af gældsforpligtelser. Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, så forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. I finansielle forpligtelser indregnes tillige den kapitaliserede restleasingforpligtelse på finansielle leasingkontrakter. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdien. Virksomheden har ingen ansatte. For oplysning om sikkerhedsstillelser mv. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til note 8. Virksomheden foretager investering i udlejningsejendomme. Investeringsejendomme indregnes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, jf. reglerne i årsregnskabslovens § 38. Opgørelse af dagsværdi Dagsværdien af investeringsejendomme er opgjort for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående begivenheder. Dette korrigerede budget udtrykker et 'normaliseret' driftsresultat og anvendes sammen med et relevant afkastkrav til at beregne dagsværdien efter en afkastbaseret model. Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi Investeringsejensommen er en bolig- og erhversejendom beligende i Lystrup tæt ved Aarhus. Den væsentligste forudsætning for dagsværdien er det gennemsnitlige afkastkrav 5,26% for 2024. Følsomhedsanalyse Dagsværdien af investeringsejendommene udgør 11.164 t.kr. pr. 31. december 2024. Den opgjorte dagsværdi er et skøn foretaget af ledelsen på basis af tilgængelige oplysninger og aktuelle forventninger til fremtiden. Følsomheden af det gennemsnitlige afkastkrav kan illustreres ved, at ved en stigning i afkastprocenten på 0,25 %-point vil dagsværdien falde med 499 t.kr. Et fald i afkastprocenten på 0,25 %-point vil medføre en stigning i dagsværdien på 548 t.kr. Af de langfristede gældsforpligtelser forfalder 2.734 t.kr. senere end 5 år fra balancedagen. Selskabet er sambeskattet med modervirksomheden LSV 21 Holding ApS som administrationsselskab og hæfter solidarisk med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskat fra og med indkomståret 2023 samt for kildeskat på renter, royalties og udbytter. Til sikkerhed for virksomhedens gæld over for realkreditinstitut er stillet pant eller anden sikkerhed i virksomhedens aktiver for en værdi af 3.695 t.kr. Den samlede regnskabsmæssige værdi af aktiverne, hvori der er stillet sikkerhed eller pant, udgør 11.164 t.kr. 43369377 2024-01-01 2024-12-31 43369377 2022-07-04 2023-12-31 43369377 2023-12-31 43369377 2024-12-31 43369377 2024-01-01 2024-12-31 1 43369377 2024-01-01 2024-12-31 1 43369377 2024-01-01 e:InvestmentPropertyMember 43369377 2024-01-01 2024-12-31 e:InvestmentPropertyMember 43369377 2024-12-31 e:InvestmentPropertyMember 43369377 2022-07-04 e:ContributedCapitalMember 43369377 2022-07-04 2023-12-31 e:ContributedCapitalMember 43369377 2024-01-01 e:ContributedCapitalMember 43369377 2024-12-31 e:ContributedCapitalMember 43369377 2024-01-01 e:RetainedEarningsMember 43369377 2024-01-01 2024-12-31 e:RetainedEarningsMember 43369377 2024-12-31 e:RetainedEarningsMember 43369377 2022-07-04 e:RetainedEarningsMember 43369377 2022-07-04 2023-12-31 e:RetainedEarningsMember iso4217:DKK Årsrapport EY Godkendt Revisionspartnerselskab Værkmestergade 25 Postboks 330, 8100 Aarhus C LSV 21 ApS Møgelgårdsvej Lystrup Aarhus EY Godkendt Revisionspartnerselskab Værkmestergade Aarhus C Kasper Gramberg Høyer Regnskabsklasse B CaseWare Working Papers Lystrup Kasper Gramberg Høyer Aarhus Henrik Pungvig Jensen State Authorised Public Accountant mne24825 Today, the Executive Board has discussed and approved the annual report of LSV 21 ApS for the financial year 1 January - 31 December 2024. The annual report, which has not been audited, has been prepared in accordance with the provisions of the Danish Financial Statements Act. The Executive Board has considered the criteria for omission of audit to be met. In my opinion, the financial statements give a true and fair view of the financial position of the Company at 31 December 2024 and of the results of the Company's operations for the financial year 1 January - 31 December 2024. Further, in my opinion, the Management's review gives a fair review of the matters discussed in the Management's review. It is proposed to the annual general meeting that the financial statements for 2024 should not be audited. The general meeting has decided that the financial statements for the coming financial year will not be audited. I recommend that the annual report be approved at the annual general meeting. To the general management of LSV 21 ApS We have compiled the financial statements of LSV 21 ApS for the financial year 1 January - 31 December 2024 based on the Company's bookkeeping and other information provided. The financial statements comprise an income statement, balance sheet, statement of changes in equity and notes, including accounting policies. We performed this compilation engagement in accordance with ISRS 4410 Compilation Engagements. We have applied our expertise in accounting and financial reporting to assist you in the preparation and presentation of the financial statements in accordance with the Danish Financial Statements Act. We have complied with relevant requirements in the Danish Auditors Act and International Ethics Standards Board for Professional Accountants' International Code of Ethics for Professional Accountants (IESBA Code), including principles of integrity, objectivity, professional competence and due care. The financial statements and the accuracy and completeness of the information used to compile the financial statements are your responsibility. Since a compilation engagement is not an assurance engagement, we are not required to verify the accuracy or completeness of the information you provided to us to compile the financial statements. Accordingly, we do not express an audit opinion or a review conclusion on whether the financial statements are prepared in accordance with the Danish Financial Statements Act. The Company's purpose is to acquire and own and lease real estate in Denmark. The income statement for 2024 shows a loss of DKK 249,818 against a profit of DKK 2,844,926 last year, and the balance sheet at 31 December 2024 shows equity of DKK 2,635,108. No events materially affecting the Company's financial position have occurred subsequent to the financial year-end. The annual report of LSV 21 ApS for 2024 has been prepared in accordance with the provisions in the Danish Financial Statements Act applying to reporting class B entities and elective choice of certain provisions applying to reporting class C entities. The accounting policies used in the preparation of the financial statements are consistent with those of last year. In accordance with the Danish Business Authority’s clarification in May 2021, financial statement items regarding equity investments in associates have been renamed to equity investments in participating interests as the financial statement items must be designated as such when the entity only holds equity investments in associates. Reporting currency The financial statements are presented in Danish kroner (DKK). The Company has chosen IAS 11/IAS 18 as interpretation for revenue recognition. Revenue, which includes rent, is measured at the fair value of the agreed consideration excluding VAT and taxes charged on behalf of third parties. All discounts and rebates granted are recognised in revenue. The items revenue and external expenses have been aggregated into one item in the income statement called gross profit in accordance with section 32 of the Danish Financial Statements Act. Property expenses include expenses relating to renting out the Company's investment property, including expenses relating to running and maintaining such property. Other external expenses include the year's expenses relating to the Company's core activities, including expenses relating to administration, bad debts, accountant etc Financial income and expenses are recognised in the income statements at the amounts that concern the financial year. Net financials include interest income and expenses as well as allowances and surcharges under the advance-payment-of-tax scheme, etc. Tax for the year includes current tax on the year's expected taxable income and the year's deferred tax adjustments. The portion of the tax for the year that relates to the profit/loss for the year is recognised in the income statement, whereas the portion that relates to transactions taken to equity is recognised in equity. The entity is jointly taxed with other group entities. The total Danish income tax charge is allocated between profit/loss-making Danish entities in proportion to their taxable income (full absorption). Jointly taxed entities entitled to a tax refund are reimbursed by the management company based on the rates applicable to interest allowances, and jointly taxed entities which have paid too little tax pay a surcharge according to the rates applicable to interest surcharges to the management company. On initial recognition, investment property is measured at cost. Investment property is subsequently measured at fair value, and the value adjustment for the year is recognised in the income statement under the item "Fair value adjustment of investment property". The fair value is based on the expected future cash flows for the investment property. The carrying amount of property, plant and equipment is assessed for impairment on an annual basis. Impairment tests are conducted on assets or groups of assets when there is evidence of impairment. The carrying amount of impaired assets is reduced to the higher of the net selling price and the value in use (recoverable amount). The recoverable amount is the higher of the net selling price of an asset and its value in use. The value in use is calculated as the present value of the expected net cash flows from the use of the asset or the group of assets and the expected net cash flows from the disposal of the asset or the group of assets after the end of the useful life. Previously recognised impairment losses are reversed when the reason for recognition no longer exists. The Company has chosen IAS 39 as interpretation for impairment write-down of financial receivables. Receivables are measured at amortised cost. An impairment loss is recognised if there is objective evidence that a receivable or a group of receivables is impaired. If there is objective evidence that an individual receivable has been impaired, an impairment loss is recognised on an individual basis. Cash comprise cash. Proposed dividends Dividend proposed for the year is recognised as a liability once adopted at the annual general meeting (declaration date). Dividends expected to be distributed for the financial year are presented as a separate item under "Equity". Dividend proposed for the year is recognised as a liability once adopted at the annual general meeting (declaration date). Dividends expected to be distributed for the financial year are presented as a separate item under "Equity". Current tax payables and receivables are recognised in the balance sheet as the estimated income tax charge for the year, adjusted for prior-year taxes and tax paid on account. Deferred tax is measured according to the liability method on all temporary differences between the carrying amount and the tax base of assets and liabilities. However, deferred tax is not recognised on temporary differences relating to goodwill which is not deductible for tax purposes and on office premises and other items where temporary differences, apart from business combinations, arise at the date of acquisition without affecting either profit/loss for the year or taxable income. Where alternative tax rules can be applied to determine the tax base, deferred tax is measured based on Management's intended use of the asset or settlement of the liability, respectively. Deferred tax is measured according to the tax rules and at the tax rates applicable at the balance sheet date when the deferred tax is expected to crystallise as current tax. Deferred tax assets are recognised at the expected value of their utilisation; either as a set-off against tax on future income or as a set-off against deferred tax liabilities in the same legal tax entity. Changes in deferred tax due to changes in the tax rate are recognised in the income statement. The Company has chosen IAS 39 as interpretation for liabilities. Financial liabilities are recognised at the date of borrowing at the net proceeds received less transaction costs paid. On subsequent recognition, financial liabilities are measured at amortised cost, corresponding to the capitalised value, using the effective interest rate. Accordingly, the difference between the proceeds and the nominal value is recognised in the income statement over the term of the loan. Financial liabilities also include the capitalised residual lease liability in respect of finance leases. Other liabilities are measured at net realisable value. The Company has no employees. Note 8 provides more details on security for loans, etc. as regards property, plant and equipment. The Company Group invests in rental property. Investment property is recognised at fair value with value adjustment over the income statement, see the provisions in section 38 of the Danish Financial Statements Act. Fair value estimation The fair value of investment property is estimated for every single property on the basis of the budget for the coming year, adjusted for fluctuations of a one-off nature. This, adjusted budget reflects ‘normalised’ results of operations and is used in combination with a relevant yield requirement to estimate the fair value based on a yield-based model. Significant fair value assumptions The investment property is a residential and business property located in Lystrup near Aarhus. The most significant fair value assumption is the average yield requirement 5,26% for 2024. Sensitivity analysis The fair value of the investment properties at 31. december 2024 is 11.164 TDKK. The fair value is an estimate made by management on the basis of information available and actual expectations as to the future. The sensitivity of the average yield requirement may be illustrated as follows: an increase in the yield percentage of 0,25 percentage points will imply a decrease in the fair value of 499 TDKK. A decrease of the yield percentage of 0,25 percentage points will imply an increase in the fair value of 548 TDKK. Of the long-term liabilities, TDKK 2,734 falls due for payment after more than 5 years after the balance sheet date. The Company is jointly taxed with its parent, LSV 21 Holding ApS, which acts as management company, and is jointly and severally liable with other jointly taxed group entities for payment of income taxes for the income year 2023 onwards as well as withholding taxes on interest, royalties and dividends. As security for the Company's debt to the mortgage bank, a mortgage has been pledged on the Company's property for a value of DKK 3,695 thousand. The total carrying amount of the assets in which a security or mortgage has been provided amounts to DKK 11.164 thousand.