BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabHavneholmen 29DK-1561 København V20222670Årsrapport2023-09-03Jonas Rosfeldt PetersenJODA Ejendomme ApSSøndergårdsvej 513500 VærløseErklæring om udvidet gennemgang418029602020-10-29Furesø2022-07-012023-06-302021-07-012022-06-30BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabHavneholmen291561København VNykredit Bank A/SVærløse2023-08-30Dan Ingemann PetersenJonas Rosfeldt PetersenKonklusionGrundlag for konklusionKøbenhavn2023-08-30BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Nicolai T. VistiErklæring om udvidet gennemgangStatsautoriseret revisormne4586216260175280-559951293723-39735036900302235866704172972-464391519617-102181113965-362210405652-362210405652-3622104056523828713438866338287134388663382871343886630139401394406832282943869396461835155000010000096196013241701511960142417058557182166585571821662151439217554821428493462239317230949444507785571000010000112211220985059562702521229887930120153869396461835110000010738660250304-36221045000005500009619602142849346-1236096461935606363560636828027-5599502680773828713Investeringsejendomme3828713-559950208424811Regnskabsklasse BtruefalseDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. juli 2022 - 30. juni 2023 for JODA Ejendomme ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2022 - 30. juni 2023. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i JODA Ejendomme ApS Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for JODA Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. juli 2022 - 30. juni 2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2022 - 30. juni 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. Usædvanlige forhold Selskabet har i regnskabsåret ændret regnskabspraksis, idet man er overgået til måling af investerings-ejendomme til dagsværdi mod tidligere måling til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Med den nye praksis foretages der løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommenes brugstid. Sammenligningstallene for sidste år er ændret i overensstemmelse med den nye praksis Der henvises i øvrigt til beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis, herunder beskrivelse af påvirkningen på årsrapporten af praksisændringen. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Selskabskapital Overført resultat I alt Egenkapital 30. juni 2022 100.000 1.073.866 1.173.866 Praksisændring 250.304 250.304 Korrigeret egenkapital 1. juli 2022 100.000 1.324.170 1.424.170 Forslag til resultatdisponering -362.210 -362.210 Transaktioner med ejere Kapitalforhøjelse 450.000 450.000 Egenkapital 30. juni 2023 550.000 961.960 1.511.960 Praksisændringer, jf. anvendt regnskabspraksis er opgjort netto efter udskudt skat heraf. Udskudt skat af praksisændringen udgør 64 tkr. Materielle anlægsaktiver 2 Investeringsejendomme Kostpris 1. juli 2022 3.560.636 Kostpris 30. juni 2023 3.560.636 Opskrivninger 1. juli 2022 828.027 Årets opskrivninger -559.950 Opskrivninger 30. juni 2023 268.077 Regnskabsmæssig værdi 30. juni 2023 3.828.713 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: Investeringsejendomme Dagsværdi 30. juni 2023 3.828.713 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen -559.950 Investeringsejendomme består af udlejligningslejligheder beliggende i hhv. Farum og Smørum, på hhv. 69 kvm. og 53 kvm. Udlejningslejlighedernes dagsværdi vurderes ved hjælp af en DCF-model, hvor dagsværdien opgøres på baggrund af en tilbagediskontering af de fremtidige pengestrømme i en 10-årig periode og dels på værdien i terminalperioden, der ligger efter budgetperioden. Der er udarbejdet en DCF-model for den enkelte lejlighed. De fremtidige pengestrømme baserer sig på lejlighedens budget for de kommende 10 år, som tager udgangspunkt i en udlejningsprocent på 100%. Ved beregningen er der for begge udlejningslejligheder anvendt et afkastkrav på 4,25 %, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommens beliggenhed mv. Afkastkravet er ens for begge lejligheder, da typen af lejlighed, beliggenhed mv. er sammenlignelige for begge lejligheder. Afkastkravet på 4,25% svarer ligeledes til det generelle afkastkrav for tilsvarende lejligheder beliggende i forstæder nord for København. Ved anvendelse af et afkastkrav på 0,5%-point lavere (3,75%) vil det medføre, at dagsværdien af investeringsejendommene udgør 4.013 tkr., mens dagsværdien ved anvendelse af et afkastkrav, som er 0,5%-point højere (5,25%) udgør 3.504 tkr. Langfristede gældsforpligtelser 3 30/6 2023 Afdrag Restgæld 30/6 2022 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 2.195.946 44.507 2.017.798 2.254.105 531.100 531.100.01 Selskabsskat 21.428 0 0 49.346 534.100 534.100.01 Anden gæld 66.450 0 66.450 84.600 535.600 535.600.01 2.283.824 44.507 2.084.248 2.388.051 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 4 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 2.192 tkr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 30. juni 2023 udgør 3.828 tkr. Medarbejderforhold 5 Antal personer beskæftiget i gennemsnit: 1 1 Årsrapporten for JODA Ejendomme ApS for 2022/23 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true false Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år, bortset fra følgende ændringer. Ændring i anvendt regnskabspraksis og klassifikation Anvendt regnskabspraksis er ændret på følgende områder: Selskabets investeringsejendomme var tidligere målt til kostpris med fradrag af akkumulerede af-skrivninger. Praksis ændres til, at investeringsejendomme indregnes og måles til dagsværdi og med indregning i resultatopgørelsen af årets værdireguleringer. Årsagen til praksisændringen er, at selskabets hovedaktivitet er investering i ejendomme med henblik på at opnå et løbende afkast heraf. Anvendelsen af reglerne for måling af investeringsejendomme til dagsværdier vurderes bedre at opnå et retvisende billede af virksomhedens aktiver og forpligtelser, egenkapital, finansielle stilling, resultat og pengestrømme, hvorfor regnskabs-praksis er ændret i overensstemmelse hermed. Sammenligningstal vedrørende praksisændringerne er tilrettet for sidste år. Praksisændringerne på sammenligningstallene er indregnet direkte på egenkapitalen primo, jf. egenkapitalnoten. Den akkumulerede virkning af praksisændringen har i forhold til den tidligere regnskabspraksis påvirket regnskabet som følger: Den akkumulerede virkning af praksisændringerne udgør pr. 30. juni 2023: Årets resultat for 2022/2023 er reduceret med 518 tkr. før skat og 394 tkr. efter skat, som følge af indregnet dagsværdiregulering og ændring i afskrivninger. For 2021/2022 er årets resultat før skat ændret med 315 tkr. og efter skat med 250 tkr. Aktivsummen ultimo 2022/2023 er reduceret med 518 tkr. som kan henføres til posten investe-ringsejendomme. Balancesummen ultimo 2021/2022 er forøget med 856 tkr. og den akkumulerede effekt af praksisændringen pr. 30. juni 2023 er en forøgelse af aktivsummen med 353 tkr. Udskudt skat ultimo 2022/2023 er reduceret til 59 tkr. Ultimo 2021/2022 er udskudt skat forøget med 182 tkr. og den akkumulerede effekt af praksisændringen pr. 30. juni 2023 er en forøgelse af den udskudte skatteforpligtelse med 182 tkr. Egenkapitalen pr. 1. januar 2021/2022 forøget med 674 tkr. som følge af praksisændring med tilbagevirkende kraft, hvoraf 423 tkr. hidrører regnskabsår forud for regnskabsåret 2021/22. Egenkapitalen er ultimo 2022/2023 reduceret med 437 tkr. og den akkumulerede effekt af praksisændringen pr. 30. juni 2023 er således en forøgelse af egenkapitalen med 237 tkr. Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter øvrige produktions-, salgs-, leverings- og administrationsomkostninger, herunder omkostninger til energi, markedsføring, lokaler, tab på debitorer, leasingomkostninger mv. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer lægges til kostprisen på investeringsaktiverne, og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af nyanskaffelser og forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle omkostninger indeholder renteomkostninger. Finansielle omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Renteomkostninger beregnes på amortiserede kostpriser. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at blive anvendt inden for en overskuelig årrække, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således forskellen mellem nettoprovenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Amortiseret kostpris for kortfristede forpligtelser svarer normalt til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 418029602022-07-012023-06-30418029602023-06-30418029602022-06-30418029602021-07-012022-06-30418029602022-07-012023-06-30g:ContributedCapitalMember418029602022-07-01g:ContributedCapitalMember418029602023-06-30g:ContributedCapitalMember418029602022-07-012023-06-30g:RetainedEarningsMember418029602022-07-01g:RetainedEarningsMember418029602023-06-30g:RetainedEarningsMember418029602022-07-012023-06-301418029602022-07-012023-06-30g:InvestmentPropertyMember418029602022-07-01g:InvestmentPropertyMember418029602023-06-30g:InvestmentPropertyMember418029602023-06-30Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1418029602022-07-012023-06-30Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1418029602022-07-012023-06-301418029602022-07-012023-06-302xbrli:pureiso4217:DKK