Årsrapport 30700228 EY Godkendt Revisionspartnerselskab Værkmestergade 25 Postboks 330, 8100 Aarhus C 2020-01-01 2020-12-31 2018-10-01 2019-12-31 27302394 KGV Aarhus ApS Skovvejen 11, 1. 8000 Aarhus C 2003-08-19 Aarhus EY Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Værkmestergade 25 8100 Aarhus C 2021-01-28 Kristian Voldsgaard Regnskabsklasse B Revisionspåtegning true true CaseWare Working Papers Aarhus 2021-01-28 Kristian Voldsgaard direktør Aarhus 2021-01-28 Thomas Hjortkjær Petersen Michael Laursen statsaut. revisor mne33748 statsaut. revisor mne26804 11237890 9853470 787179 14012821 11870978 15993236 0 364501 6353362 6481400 5517616 9876337 1213876 2141324 4303740 7735013 0 53000000 4303740 -45264987 382800000 382012821 382800000 382012821 382800000 382012821 13436319 0 524979 524979 121981 52556 93427 66426 14176706 643961 1346225 12803389 15522931 13447350 398322931 395460171 1362290 1362290 87987132 83683392 89349422 85045682 11994592 11499236 11994592 11499236 288120691 289622843 288120691 289622843 1998190 1883892 9815 83997 0 1721967 404470 0 677813 363763 5747684 5238791 20254 0 8858226 9292410 296978917 298915253 398322931 395460171 1362290 83683392 4303740 1362290 87987132 0 363167 0 1334 41715 162624 6311647 6318776 718520 -161216 495356 2334010 0 31470 1213876 2141324 339011546 339011546 43001275 787179 43788454 382800000 11499236 9165226 11994592 11499236 13445020 13022057 -1450428 -1522821 Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for KGV Aarhus ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2020. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2020 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2020. Det er endvidere min opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i KGV Aarhus ApS Vi har revideret årsregnskabet for KGV Aarhus ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2020, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2020 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2020 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Uafhængighed Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Virksomhedens væsentligste aktiviteter er udlejning af fast ejendom til bolig og dermed beslægtet virksomhed. Virksomhedens 0resultatopgørelse for 2020 udviser et overskud på 4.304 t.kr. mod et overskud på 7.735 t.kr. sidste år, og virksomhedens balance pr. 31. december 2020 udviser en egenkapital på 89.349 t.kr. Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for virksomhedens finansielle stilling. Årsrapporten for KGV Aarhus ApS for 2020 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af visse bestemmelser for klasse C. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Præsentationsvaluta Årsregnskabet er aflagt i danske kroner (kr.). Nettoomsætningen omfatter dagsværdien for lejeindtægter og anden indtægt. Omsætningen indregnes i den regnskabsperiode, hvor ydelserne leveres. I resultatopgørelsen er nettoomsætning, ejendomsomkostninger og eksterne omkostninger med henvisning til årsregnskabslovens § 32 sammendraget til én regnskabspost benævnt bruttofortjeneste. I ejendomsomkostninger indregnes omkostninger vedrørende udlejning af virksomhedens investeringsejendomme, herunder omkostninger til drift og vedligeholdelse af investeringsejendomme. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende virksomhedens primære aktivitet, der er afholdt i årets løb, herunder omkostninger til administration. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, låneomkostninger og gebyrer. Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i egenkapitalen med den del, som kan henføres til transaktioner indregnet i egenkapitalen. Virksomheden indgår i sambeskatning med øvrige koncernvirksomheder. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi, og årets værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdien opgøres på baggrund af de forventede fremtidige pengestrømme for investeringsejendomme. Udgifter, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsessummen, tillægges anskaffelsessummen som en forbedring. Udgifter, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, udgiftsføres i resultatopgørelsen under driftsomkostninger på investeringsejendomme. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom ældes, afspejles i investeringsejendommens løbende værdiansættelse til dagsværdi. Der foretages derfor ikke afskrivninger på investeringsejendomme. Gevinst og tab ved afhændelse af investeringsejendomme indregnes på afhændelsestidspunktet i resultatopgørelsen. Gevinst og tab opgøres som forskellen mellem salgsprisen reduceret med salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, såfremt tilgodehavendet er værdiforringet. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter forudbetalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvider omfatter indeståender i pengeinstitutter. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme jurisdiktion. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Gæld til kreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagelsen og efterfølgende til dagsværdi på baggrund af styring til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under "Dagsværdiregulering af gæld vedrørende investeringsejendomme". Andre gældsforpligtelser Andre gældsforpligtelser omfatter bankgæld, leverandørgæld, gæld til tilknyttede virksomheder. deposita og forudbetalt husleje m.v. og måles til amortiseret kostpris, som sævanligvis svarer til nominel værdi. Deposita og forudbetalt husleje er indregnet under forpligtelser og omfatter indbetalte deposita og forudbetalt husleje fra lejere vedrørende selskabets lejemål. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, indregnet under forpligtelser, omfatter modtagne betalinger, som vedrører indtægter i efterfølgende regnskabsår. For oplysning om sikkerhedsstillelser mv. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til note 11. Selskabets investeringsejendomme består af 155 ejerlejligheder og rækkehuse med et samlet areal på 11.030 m2 samt parkeringspladser på 2.602 m2. Det samlede areal for ejerlejligheder og rækkehuse er fordelt med 6.749 m2 på Kirkegårdsvej, 1.851 m2 på Vestergade og 2.430 m2 på Grenåvej. Ejendommene er beliggende i Skødstrup og Aarhus. Opgørelse af dagsværdi Investeringsejendommene måles til dagsværdi ved anvendelse af hhv. en afkastbaseret model og en DCF-model. Ved anvendelse af den afkastbaserede model opgøres dagsværdien for ejendommene på baggrund af en række centrale forudsætninger, herunder ejendommenes forventede normalindtjening samt fastsatte afkastkrav. Afkastkravene er fastsat, så det vurderes at afpejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme med tilsvarende beliggenhed. Ved anvendelse af DCF-modellen opgøres dagsværdien som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Ved fastsættelse af de forventede pengestrømme tages udgangspunkt i den enkelte ejendoms budgetterede pengestrømme for de kommende 10 år inkl. leje- og prisstigninger samt en opgjort terminalværdi. Terminalværdien udtrykker værdien af de normaliserede pengestrømme, som ejendommene forventes at generere efter budgetperioden. De opgjorte pengestrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ved anvendelse af en diskonteringsfaktor, som vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme inkl. forventet inflation. Der anvendes uafhængige vurderingsmænd ved opgørelse af dagsværdierne. Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse af dagsværdien er: Grenåvej 795A-G og 797B-S, 8541 Skødstrup (afkastbaseret model) Afkastkrav: 4,50 % Udlejningsprocent: 100 % Ændring i markedsleje: 0 % Kirkegårdsvej 8B og 10A-F, 8000 Aarhus C (DCF-model) Diskonteringsfaktor: 5,29 % (3,79 % vægtet afkastkrav, 1,50 % forventet inflation) Terminalværdi efter 10 år: 307,5 mio. kr. Udlejningsprocent: 100 % Ændring i markedsleje: 7,70 % Vestergade 73, 8000 Aarhus C (DCF-model) Diskonteringsfaktor: 5,25 % (3,75 % afkastkrav, 1,50 % forventet inflation) Terminalværdi efter 10 år: 83,6 mio. kr. Udlejningsprocent: 100 % Ændring i markedsleje: 10 % Følsomhedsanalyse Dagsværdien af investeringsejendommene udgør 382,8 mio. kr. pr. 31. december 2020. Følsomheden af det gennemsnitlige afkastkrav kan illustreres ved, at ved en stigning i afkastprocenten på 0,25 %-point vil dagsværdien falde med 18,4 mio. kr. Et fald i afkastprocenten på 0,25 %-point vil medføre en stigning i dagsværdien på 18,6 mio. kr. Selskabet er i forbindelse med anvendelse af finansielle instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og markedsrisici. Selskabets ledelse har det overordnede ansvar for etablering af en politik for overvågning af selskabets risici. Ledelsen overvåger løbende renteudviklingen. Det er selskabets politik ikke at foretage aktiv spekulation i finansielle risici. Selskabets finansielle styring retter sig således alene mod styring af finansielle risici vedrørende drift og finansiering. Kreditrisici Kreditrisici er risikoen for finansielle tab såfremt lejere eller modparter til et finansielt instrument ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Selskabets kreditrisici knytter sig til primære finansielle aktiviteter. Selskabet har fra sine lejere modtaget deposita og forudbetalt leje på 5.498 t.kr. (2018/19: 5.075 t.kr.) til afdækning af bl.a. kreditrisici for lejerne. Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen. Selskabets likvide beholdninger består af indeståender i danske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Likviditetsrisici Likviditetsrisikoen er risikoen for, at selskabet ikke kan indfri sine finansielle forpligtelser i takt med at de forfalder. Det er selskabets politik som udgangspunkt at foretage låneoptagelse med pant i ejendommene ved 30-årige fastforrentede realkreditlån. Likviditetsbudget udarbejdes og opdateres løbende og der sker løbende rapportering herom til ledelsen. Virksomheden har ingen ansatte. Eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med KGV Aarhus Holding ApS og øvrige danske koncernselskaber og hæfter subsidiært og begrænset med moderselskabet for danske selskabsskatter og kildeskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. De sambeskattede virksomheders samlede kendte nettoforpligtelse over for SKAT fremgår af administrationsselskabets regnskab (KGV Aarhus Holding ApS, CVR-nr. 40 47 21 93). Eventuelle senere korrektioner af sambeskatningsindkomst og kildeskat m.v. vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et større beløb. Til sikkerhed for virksomhedens gæld til realkreditinstitutter, 290.119 t.kr., er der givet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2020 udgør 382.800 t.kr. Selskabet har udstedt ejerpantebreve på i alt 106.500 t.kr., der giver pant i ovenstående investeringsejendomme. Heraf er ejerpantebreve på i alt 106.500 t.kr. i selskabets besiddelse. Bestemmende indflydelse Nærtstående part Bopæl/Hjemsted Grundlag for bestemmende indflydelse Formuepleje Ejendomme 2 P/S Værkmestergade 25, 8000 Aarhus C Kapitalbesiddelse KGV Aarhus Holding ApS Værkmestergade 25, 8000 Aarhus C Kapitalbesiddelse 27302394 2020-01-01 2020-12-31 27302394 2020-01-01 27302394 2018-10-01 2019-12-31 27302394 2019-12-31 27302394 2020-12-31 27302394 2018-10-01 27302394 2020-01-01 2020-12-31 1 27302394 2020-01-01 2020-12-31 2 27302394 2020-01-01 2020-12-31 1 27302394 2020-01-01 2020-12-31 e:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember 27302394 2018-10-01 2019-12-31 e:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember 27302394 2020-01-01 2020-12-31 e:RetainedEarningsMember 27302394 2018-10-01 2019-12-31 e:RetainedEarningsMember 27302394 2020-01-01 e:InvestmentPropertyMember 27302394 2020-01-01 2020-12-31 e:InvestmentPropertyMember 27302394 2020-12-31 e:InvestmentPropertyMember 27302394 2020-01-01 e:ContributedCapitalMember 27302394 2020-12-31 e:ContributedCapitalMember 27302394 2020-01-01 e:RetainedEarningsMember 27302394 2020-01-01 2020-12-31 e:RetainedEarningsMember 27302394 2020-12-31 e:RetainedEarningsMember 27302394 2020-12-31 e:PropertyPlantAndEquipmentMember 27302394 2019-12-31 e:PropertyPlantAndEquipmentMember 27302394 2020-12-31 e:LiabilitiesOtherThanProvisionsMember 27302394 2019-12-31 e:LiabilitiesOtherThanProvisionsMember iso4217:DKK