Årsrapport 30700228 EY Godkendt Revisionspartnerselskab Dirch Passers Allé 36 Postboks 250, 2000 Frederiksberg 2020-01-01 2020-12-31 2019-01-01 2019-12-31 2021-04-29 34879729 IPDS P/S Vesterbrogade 149 1620 København V 2012-12-06 København/Copenhagen EY Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Dirch Passers Allé 36 2000 Frederiksberg Danmark +45 73 23 30 00 2021-04-29 Chen Buber Regnskabsklasse B Revisionspåtegning true CaseWare Working Papers København 2021-04-29 Søren Lohfert Wagner Gil Deutsch Erez Karti København 2021-04-29 Henrik Reedtz Kaare Kristensen Lendorf statsaut. revisor mne24830 statsaut. revisor mne33819 54253000 50103000 0 0 1808000 1193000 0 0 5725000 5478000 76000 89000 46720000 43432000 -76000 -89000 47873000 4848000 0 0 94593000 48280000 -76000 -89000 0 0 61351000 18032000 0 582000 5885000 5111000 18502000 26072000 8366000 7112000 76091000 22790000 58794000 15942000 17297000 6848000 0 0 58794000 15942000 58794000 15942000 61351000 18032000 -2557000 -2090000 884123000 770655000 0 0 0 92000 0 0 884123000 770747000 0 0 0 0 215278000 153927000 0 0 46970000 46970000 0 0 262248000 200897000 884123000 770747000 262248000 200897000 35794000 44818000 162446000 121389000 0 1152000 0 0 39000 181000 30000 65000 35833000 46151000 162476000 121454000 12386000 14047000 104000 557000 48219000 60198000 162580000 122011000 932342000 830945000 424828000 322908000 6001000 6001000 6001000 6001000 83433000 83433000 83433000 83433000 0 0 173700000 112349000 38525000 25254000 38525000 25254000 127543000 82020000 -46157000 -30329000 255502000 196708000 255502000 196708000 54092000 36776000 0 0 54092000 36776000 0 0 441296000 419268000 0 0 71648000 61759000 71648000 61759000 47764000 41173000 47764000 41173000 2688000 2164000 0 0 563396000 524364000 119412000 102932000 15737000 14118000 0 0 4749000 18985000 46808000 18985000 3073000 4241000 3073000 4241000 552000 0 0 0 34894000 35753000 0 42000 347000 0 33000 0 59352000 73097000 49914000 23268000 622748000 597461000 169326000 126200000 932342000 830945000 424828000 322908000 6001000 83433000 25254000 82020000 0 58794000 13271000 -13271000 6001000 83433000 38525000 127543000 6001000 83433000 112349000 25254000 -30329000 61351000 0 -2557000 0 13271000 -13271000 6001000 83433000 173700000 38525000 -46157000 0 0 5885000 5111000 0 582000 0 0 4424000 0 5293000 4234000 3023000 2593000 3023000 2593000 602000 9492000 34000 276000 10453000 13987000 16000 9000 -19000 428000 0 0 17316000 6420000 0 0 17297000 6848000 0 0 716721000 92000 65503000 0 92000 -92000 782316000 0 53934000 47873000 101807000 884123000 0 DSPA 1 ApS ApS København 100 DSPA 2 ApS ApS København 100 DSPA 3 ApS ApS København 100 DSPA 4 ApS ApS København 100 DSPA 5 ApS ApS København 100 DSPA 6 ApS ApS København 100 DSPH ApS ApS København 100 41578000 46970000 41578000 46970000 112349000 0 61351000 0 215278000 46970000 A- 6000000 6000000 6000000 B- 1000 1000 1000 457033000 15737000 441296000 0 71648000 0 71648000 71648000 47764000 0 47764000 47764000 2688000 0 2688000 0 71648000 0 71648000 71648000 47764000 0 47764000 47764000 Tilsynsråd og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for IPDS P/S for regnskabsåret 1. January - 31. December 2020. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. December 2020 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. January - 31. December 2020. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i IPDS P/S Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for IPDS P/S for regnskabsåret 1. January - 31. December 2020, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. December 2020 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. January - 31. December 2020 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet" (herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Uafhængighed Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde regnskaberne uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskaberne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af regnskaberne. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskaberne eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskaberne, herunder noteoplysningerne, samt om regnskaberne afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Koncernens formål er at drive virksomhed gennem handel, industri og andre hermed forbundne former for virksomhed, herunder at investere i fast ejendom. Koncernens 0resultatopgørelse for 2020 udviser et overskud på 58.794 t.kr. mod et overskud på 15.942 t.kr. sidste år, og koncernens balance pr. 31. December 2020 udviser en egenkapital på 255.502 t.kr. Igennem første kvartal af 2020 er udbredelsen af COVID-19 krisen i Danmark og resten af verden, hvilket har påvirket alle forretningssektorer. Trods de politiske indgreb foretaget af den danske regering har påvirket detail handlen væsentligt, har vores forretning forblevet stærk med en begrænset indvirkning på det finansielle resultat. Vores ejendomme er i en kategori af de mindst påvirkede ejendomme, og kunne beholde en begrænset aktivitet, selv under restriktionerne. Hovedparten af lejeindtægterne, modtaget fra vores anker-lejere, er blandt de største nationale detailkæder, og forblev delvist åbne og har tilstrækkeligt midler til at overleve nedlukningsperioderne. Igennem 2020 nedlukningen, har vi taget en proaktiv tilgang, og været i dialog med alle vores lejere for at samarbejde gennem den turbulente periode. For at sikre at alle lejere vedligeholdt deres forretning, har vi under nedlukningen udskudt lejebetalinger og nedslag i leje, til de lejere der har haft et sådant likviditetsbehov. Ved udgangen af 2020, er de udskudte lejebetalinger og de givne lejereduktioner uvæsentlige. Usikkerheden relateret til COVID-19 situationen og 2. nedlukning, hvilket startede før jul 2020, fortsætter med at være den væsentligste risiko for mange detail sektorer. Som følge af de ovenfornævnte årsager, og efterfølgende erfaring under 1. nedlukning, er ledelsen overbeviste om at selskabet har evnerne til fortsat vækst. Ikke desto mindre følger ledelsen tæt op på markedet og er i fortsat dialog med sine lejere for at sikre at alle kommer igennem perioden, med en minimal effekt som muligt. Der er ikke efter balancedagen indtruffet øvrige begivenheder af væsentlig betydning for virksomhedens finansielle stilling. Årsrapporten for IPDS P/S for 2020 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af visse bestemmelser for klasse C. Præsentationsvaluta Årsregnskabet er aflagt i danske kroner (t.kr.). Bestemmende indflydelse Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden og de dattervirksomheder, hvori modervirksomheden har bestemmende indflydelse (kontrol). Bestemmende indflydelse er beføjelsen til at styre en dattervirksomheds finansielle og driftsmæssige beslutninger. Derudover stilles der krav om muligheden for at opnå et økonomisk afkast af investeringen. Ved vurderingen af, om modervirksomheden besidder bestemmende indflydelse, tages ligeledes hensyn til de facto-kontrol. Eksistensen af potentielle stemmerettigheder, som aktuelt kan udnyttes eller konverteres til yderligere stemmerettigheder, tages med i vurderingen af, om en virksomhed kan opnå beføjelsen til at styre en anden virksomheds finansielle og driftsmæssige beslutninger. Koncernregnskabsudarbejdelse Koncernregnskabet er udarbejdet som et sammendrag af modervirksomhedens og de enkelte dattervirksomheders regnskaber opgjort efter koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt realiserede og urealiserede fortjenester ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Urealiserede fortjenester ved transaktioner med associerede virksomheder elimineres i forhold til koncernens ejerandel i virksomheden. Urealiserede tab elimineres på samme måde som urealiserede fortjenester, medmindre de er udtryk for værdiforringelse. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100 %. Minoritetsinteressernes andel af årets resultat og af egenkapitalen i dattervirksomheder, der ikke ejes 100 %, indgår i koncernens resultat og egenkapital, men præsenteres separat. Køb og salg af minoritetsinteresser under fortsat bestemmende indflydelse indregnes direkte på egenkapitalen som en transaktion mellem kapitalejere. Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures indregnes i koncernregnskabet efter indre værdis metode. Koncernens aktiviteter i driftsfællesskaber indregnes i koncernregnskabet linje for linje. Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter præsenteres som særskilte regnskabsposter i balancen. Virksomheden har som fortolkningsbidrag for indregning af omsætning valgt IAS 17. Lejeindtægter fra operationelle leasingkontrakter, indregnes lineært over leasingkontraktens løbetid, bortset fra betingede lejeindtægter, som indregnes i takt med, at de indtjenes. Omkostninger forbundet med incitament for lejer til indgåelse af leasingkontrakter indregnes lineært over leasingperioden, uanset om betalingerne foretages på tilsvarende vis. Leasingperioden udgøres af uopsigelighedsperioden med tillæg af en eventuel yderligere periode, hvor lejer har option på at fortsætte kontrakten, hvis ledelsen på tidspunktet for kontraktens indgåelse med rimelig sikkerhed forventer, at lejer vil udnytte denne option. Indtægter, der modtages fra lejere i forbindelse med ophør af leasingkontrakter eller forringelser af det lejede, indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de modtages. Serviceindtægter og udgifter som kan genindvindes fra lejer: Indtægter fra viderefakturering af udgifter til lejer indregnes i den periode, hvor udgifterne kontraktuelt kan genindvindes. Serviceindtægter og lignende indtægter indregnes brutto, når ledelsen anser koncernen for at agere som principal, og netto når ledelsen anser koncernen som agent. Andre driftsindtægter vedrører avance ved salg af ejendomme. Driftsomkostninger omfatter alle omkostninger vedrørende drift af ejendommen, herunder skatter og afgifter, forsikringer og vedligeholdelse, i det omfang disse omkostninger ikke dækkes af lejer. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration. Posten omfatter den forholdsmæssige andel af resultat efter skat i dattervirksomhederder efter eliminering af interne avancer eller tab og fratrukket af- og nedskrivning på goodwill og andre merværdier på erhvervelsestidspunktet. I koncernens resultatopgørelse indregnes resultatandele efter skat i associerede virksomheder efter eliminering af en forholdsmæssig andel af urealiserede koncerninterne avancer/tab. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen m.v. Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og i egenkapitalen med den del, som kan henføres til transaktioner indregnet i egenkapitalen. Virksomheden og de danske dattervirksomheder er sambeskattede. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme værdiansættes til dagsværdi. Værdiregulering foretages over resultatopgørelsen. Opgørelsen af dagsværdien foretages af ledelsen. Målingen sker på baggrund af en afkastbaseret markedsværdi. Nettoindtægten, beregnet som mulige lejeindtægter inkl. tomgang fratrukket driftsomkostninger, kapitaliseres med et fastsat markedsbaseret afkastkrav. Kapitalandele i dattervirksomheder måles efter den indre værdis metode til den forholdsmæssigt ejede andel af virksomhedernes egenkapital, med tillæg af koncerngoodwill og koncerninterne tab og fradrag af koncerninterne avancer og eventuel negativ goodwill. Kapitalandele i virksomheder med negativ indre værdi måles til 0 kr. Virksomhedens forholdsmæssige andel af en eventuel negativ egenkapital modregnes i tilgodehavender hos kapitalandelen i det omfang, det er uerholdeligt. Beløb herudover indregnes under posten hensatte forpligtelser, i det omfang modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække underbalancen. Ved første indregning måles kapitalandele i dattervirksomheder til kostpris, dvs. med tillæg af transaktionsomkostninger. Kostprisen allokeres i overensstemmelse med overtagelsesmetoden, jf. anvendt regnskabspraksis for virksomhedssammenslutninger. Kostprisen værdireguleres med resultatandele efter skat opgjort efter koncernens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer/tab. Konstaterede merværdier og eventuel goodwill i forhold til den underliggende virksomheds regnskabsmæssige indre værdi amortiseres i overensstemmelse med anvendt regnskabspraksis for de aktiver og forpligtelser, som de kan henføres til. Negativ goodwill indregnes i resultatopgørelsen. Modtaget udbytte fradrages den regnskabsmæssige værdi. Kapitalandele i dattervirksomheder, der måles til regnskabsmæssig indre værdi, er underlagt krav om nedskrivningstest, hvis der foreligger indikationer på værdiforringelse. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Virksomheden har som fortolkningsbidrag for nedskrivninger af finansielle tilgodehavender valgt IAS 39. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Tilgodehavender, hvor der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med virksomhedens risikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje. Likvider omfatter bankindeståender. Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode omfatter nettoopskrivninger af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder i forhold til kostpris. Reserven kan elimineres ved underskud, realisation af kapitalandele eller ændring i regnskabsmæssige skøn. Reserven kan ikke indregnes med et negativt beløb. Foreslået udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have indvirkning på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme jurisdiktion. Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, så forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. I finansielle forpligtelser indregnes tillige den kapitaliserede restleasingforpligtelse på finansielle leasingkontrakter. Finansielle instrumenter, der anvendes til afdækning af renterisiko, måles til dagsværdi. Ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten "finansielle poster". Andre gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdien. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, indregnet under forpligtelser, omfatter modtagne betalinger, som vedrører indtægter i efterfølgende regnskabsår. Koncernen har ingen ansatte. Modervirksomheden har ingen ansatte. Opgørelse af dagsværdi Dagsværdien af investeringsejendomme er opgjort for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående begivenheder. Dette korrigerede budget udtrykker et 'normaliseret' driftsresultat og anvendes sammen med et relevant afkastkrav til at beregne dagsværdien efter en afkastbaseret model. Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi De væsentligste forudsætninger anvendt for opgørelse af dagsværdien er: Afkaskrav: 5,50 % - 10,00 % Inflationsrate: 2,00 % Administration: 10.000 - 20.000 kr. pr. ejendom Ekstern vedligeholdelse: 25 - 45 kr. pr. m2 Modervirksomhedens selskabskapital har uændret været 6.001 t.kr. de seneste 5 år. Amortiserede låneomkostninger indregnet i gæld til realkreditinstitutter udgør t.DKK 1.696. Andre eventualforpligtelser Koncern Koncernen er sambeskattet med moderselska-bet SG Nordic ApS som administrationsselskab og hæfter solidarisk med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskat fra og med indkomståret 2013 samt for kildeskat på renter, royalties og udbytter, som forfalder til betaling den 1. juli 2012 eller senere. Koncernen har ingen øvrige eventualforpligtelser eller andre økonomiske forpligtelser pr. 31. december 2020. Til sikkerhed for prioritetsgæld t.kr 457.033 er der afgivet sikkerhed i følgende aktiver: Grunde og bygninger, regnskabsmæssig værdi 884.123 t.kr. Til sikkerhed for bankengagement i Jyske Bank er bankindestående pantsat med en regnskabsmæssig værdi på t.kr. 7.290. Der er herudover afgivet pant i nedenstående: Afgivet pant i ejendommen Grøndahlsvej 20, 7400 Herning til Ejerforeningen Knudmose Have for en nominel værdi på 100.000 kr. Afgivet pant i ejendommen Vindegade 140, 5000 Odense S til Ejerforeningen Rosenbæk Bytorv for en nominel værdi på 100.000 kr. Afgivet pant i ejendommen Jagtvej 66, 2200 København til Ejerforeningen Jagtvej 64 for en nominel værdi på 41.000 kr. Afgivet pant i ejendommen Skovvejen 17 st, 8000 Århus C til Ejerforeningen Skovvejen 15-17 for en nominel værdi på 50.000 kr. Afgivet pant i ejendommen Søren Frichs Vej 53M, 8230 Åbyhøj til Ejerforeningen Åbyen A3 for en nominel værdi på 125.000 kr. Moderselskabet har ikke stillet pant eller anden sikkerhed i aktiver pr. 31. december 2020. Bestemmende indflydelse Nærtstående part Bopæl/Hjemsted Grundlag for bestemmende indflydelse Modervirksomhed SG Nordic ApS København Kapitalbesiddelse Oplysning om koncernregnskaber Modervirksomhed Hjemsted Rekvirering af modervirksomhedens koncernregnskab SG Nordic ApS København Koncernregnskabet kan rekvireres hos moderselskabet SG Nordic ApS SG Nordic ApS Copenhagen The consolidated financial statements may be obtained from the parent, SG Nordic ApS Ejerforhold Følgende kapitalejere er noteret i virksomhedens ejerbog som ejende minimum 5 % af anpartskapitalen: Navn Bopæl/Hjemsted 60 % - Sinai ApS København/Copenhagen 20 % - Excellence Nessuah Gemel Ltd Israel 20 % - Altshuler Shaham Provident Funds and Pension Ltd Israel 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 34879729 2019-01-01 2019-12-31 34879729 2019-12-31 34879729 2020-12-31 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 1 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 2 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 1 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 2 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 3 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 2 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 1 34879729 2020-01-01 d:ConsolidatedMember e:InvestmentPropertyMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:InvestmentPropertyMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:InvestmentPropertyMember 34879729 2020-01-01 d:ConsolidatedMember e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 34879729 2020-01-01 d:ConsolidatedMember e:ContributedCapitalMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:ContributedCapitalMember 34879729 2020-01-01 d:ConsolidatedMember e:SharePremiumMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SharePremiumMember 34879729 2020-01-01 d:ConsolidatedMember e:RetainedEarningsMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:RetainedEarningsMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:RetainedEarningsMember 34879729 2020-01-01 d:ConsolidatedMember e:ReserveAccordingToArticlesOfAssociationMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:ReserveAccordingToArticlesOfAssociationMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:ReserveAccordingToArticlesOfAssociationMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:LongtermMortgageLoansMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:LongtermPayablesToGroupEnterprisesMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:OtherLongtermPayablesMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:LongtermPayablesToAssociatesMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 1 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 2 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 3 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 4 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 5 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 6 34879729 2020-01-01 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 7 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 1 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 2 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 3 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 4 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 5 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 6 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember e:SubsidiaryMember 7 34879729 2019-01-01 2019-12-31 d:ConsolidatedMember 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 34879729 2019-12-31 d:ConsolidatedMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 34879729 2019-01-01 2019-12-31 e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 e:RetainedEarningsMember 34879729 2019-01-01 2019-12-31 e:RetainedEarningsMember 34879729 2020-01-01 e:ContributedCapitalMember 34879729 2020-12-31 e:ContributedCapitalMember 34879729 2020-01-01 e:SharePremiumMember 34879729 2020-12-31 e:SharePremiumMember 34879729 2020-01-01 e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 34879729 2020-12-31 e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 34879729 2020-01-01 e:RetainedEarningsMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 e:RetainedEarningsMember 34879729 2020-12-31 e:RetainedEarningsMember 34879729 2020-01-01 e:ReserveAccordingToArticlesOfAssociationMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 e:ReserveAccordingToArticlesOfAssociationMember 34879729 2020-12-31 e:ReserveAccordingToArticlesOfAssociationMember 34879729 2020-12-31 e:CompletedDevelopmentProjectsMember 34879729 2020-01-01 e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember 34879729 2020-01-01 2020-12-31 e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember 34879729 2020-12-31 e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember 34879729 2020-01-01 e:ReceivablesFromGroupEnterprisesMember 34879729 2020-12-31 e:ReceivablesFromGroupEnterprisesMember 34879729 2019-12-31 d:ConsolidatedMember 1 34879729 2019-12-31 d:ConsolidatedMember 2 34879729 2020-12-31 e:LongtermPayablesToGroupEnterprisesMember 34879729 2020-12-31 e:LongtermPayablesToAssociatesMember iso4217:DKK xbrli:shares xbrli:pure Årsrapport EY Godkendt Revisionspartnerselskab Dirch Passers Allé 36 Postboks 250, 2000 Frederiksberg IPDS P/S Vesterbrogade København V København/Copenhagen EY Godkendt Revisionspartnerselskab Dirch Passers Allé Frederiksberg Danmark Chen Buber Regnskabsklasse B CaseWare Working Papers Copenhagen Søren Lohfert Wagner Gil Deutsch Erez Karti Copenhagen Henrik Reedtz Kaare Kristensen Lendorf State Authorised Public Accountant mne24830 State Authorised Public Accountant mne33819 DSPA 1 ApS ApS København DSPA 2 ApS ApS København DSPA 3 ApS ApS København DSPA 4 ApS ApS København DSPA 5 ApS ApS København DSPA 6 ApS ApS København DSPH ApS ApS København A- B- Today, the Board of supervisors and the Executive Board have discussed and approved the annual report of IPDS P/S for the financial year 1 January - 31 December 2020. The annual report is prepared in accordance with the Danish Financial Statements Act. In our opinion, the consolidated financial statements and the parent company financial statements give a true and fair view of the financial position of the Group and the Company at 31 December 2020 and of the results of the Group's and the Company's operations for the financial year 1 January - 31 December 2020. Further, in our opinion, the Management's review gives a fair review of the matters discussed in the Management's review. We recommend that the annual report be approved at the annual general meeting. To the shareholders of IPDS P/S We have audited the consolidated financial statements and the parent company financial statements of IPDS P/S for the financial year 1 January - 31 December 2020, which comprise income statement, balance sheet, statement of changes in equity and notes, including accounting policies, for the Group and the Parent Company. The consolidated financial statements and the parent company financial statements are prepared in accordance with the Danish Financial Statements Act. In our opinion, the consolidated financial statements and the parent company financial statements give a true and fair view of the financial position of the Group and the Parent Company at 31 December 2020, and of the results of the Group's and Parent Company's operations for the financial year 1 January - 31 December 2020 in accordance with the Danish Financial Statements Act. We conducted our audit in accordance with International Standards on Auditing (ISAs) and the additional requirements applicable in Denmark. Our responsibilities under those standards and requirements are further described in the "Auditor's responsibilities for the audit of the consolidated financial statements and the parent Company financial statements" (herinafter collectively referred to as "the financial statements") section of our report. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. Independence We are independent of the Group in accordance with the International Ethics Standards Board for Accountants' Code of Ethics for Professional Accountants (IESBA Code) and the additional requirements applicable in Denmark, and we have fulfilled our other ethical responsibilities in accordance with these rules and requirements. Management is responsible for the preparation of consolidated financial statements and parent company financial statements that give a true and fair view in accordance with the Danish Financial Statements Act and for such internal control as Management determines is necessary to enable the preparation of financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. In preparing the financial statements, Management is responsible for assessing the Group's and the Parent Company's ability to continue as a going concern, disclosing, as applicable, matters related to going concern and using the going concern basis of accounting in preparing the financial statements unless Management either intends to liquidate the Group or the Parent Company or to cease operations, or has no realistic alternative but to do so. Our objectives are to obtain reasonable assurance as to whether the financial statements as a whole are free from material misstatement, whether due to fraud or error and to issue an auditor's report that includes our opinion. Reasonable assurance is a high level of assurance, but is not a guarantee that an audit conducted in accordance with ISAs and the additional requirements applicable in Denmark will always detect a material misstatement when it exists. Misstatements can arise from fraud or error and are considered material if, individually or in the aggregate, they could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of the financial statements. As part of an audit conducted in accordance with ISAs and the additional requirements applicable in Denmark, we exercise professional judgement and maintain professional scepticism throughout the audit. We also: Identify and assess the risks of material misstatement of the financial statements, whether due to fraud or error, design and perform audit procedures responsive to those risks and obtain audit evidence that is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. The risk of not detecting a material misstatement resulting from fraud is higher than for one resulting from error, as fraud may involve collusion, forgery, intentional omissions, misrepresentations or the override of internal control. Obtain an understanding of internal control relevant to the audit in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the Group's and the Parent Company's internal control. Evaluate the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates and related disclosures made by Management. Conclude on the appropriateness of Management's use of the going concern basis of accounting in preparing the financial statements and, based on the audit evidence obtained, whether a material uncertainty exists related to events or conditions that may cast significant doubt on the Group's and the Parent Company's ability to continue as a going concern. If we conclude that a material uncertainty exists, we are required to draw attention in our auditor's report to the related disclosures in the financial statements or, if such disclosures are inadequate, to modify our opinion. Our conclusions are based on the audit evidence obtained up to the date of our auditor's report. However, future events or conditions may cause the Group and the Parent Company to cease to continue as a going concern. Evaluate the overall presentation, structure and contents of the financial statements, including the note disclosures, and whether the financial statements represent the underlying transactions and events in a manner that gives a true and fair view. Obtain sufficient appropriate audit evidence regarding the financial information of the entities or business activities within the Group to express an opinion on the consolidated financial statements. We are responsible for the direction, supervision and performance of the group audit. We remain solely responsible for our audit opinion. We communicate with those charged with governance regarding, among other matters, the planned scope and timing of the audit and significant audit findings, including any significant deficiencies in internal control that we identify during our audit. Management is responsible for the Management's review. Our opinion on the financial statements does not cover the Management's review, and we do not express any form of assurance conclusion thereon. In connection with our audit of the financial statements, our responsibility is to read the Management's review and, in doing so, consider whether the Management's review is materially inconsistent with the financial statements or our knowledge obtained during the audit, or otherwise appears to be materially misstated. Moreover, it is our responsibility to consider whether the Management's review provides the information required under the Danish Financial Statements Act. Based on the work we have performed, we conclude that the Management's review is in accordance with the financial statements and has been prepared in accordance with the requirements of the Danish Financial Statements Act. We did not identify any material misstatement of the Management's review. The Company's purpose is to operate through trade, industry and other related activities, including investing in property. The income statement for 2020 shows a profit of DKK 58,794 thousand against a profit of DKK 15,942 thousand last year, and the group's balance sheet at 31 December 2020 shows equity of DKK 255,502 thousand. During the first quarter of 2020 we have seen the COVID-19 virus crisis abruption in the world and Denmark, affecting all business sectors. Though, the steps taken by the Danish government impacted the retail sector significantly, our business remained strong with minor effects on the financial results. Our open commercial assets were the least effected properties and were able to maintain limited activity also during the restrictions period. The majority of rents, contributed by our anchor tenants, which are among the largest national retail chains, remained partially open and have sufficient funds to survive the lock-down period. During 2020 lock-down, we took a pro-active approach and approached all our tenants in order to work together for passing the turbulent period. In order to allow our tenants to maintain their business, we deferred rent payments during the lock-down period and offered limited discount to tenants in need. By end of 2020, all tenants completed the deferred rent payments and amount of given discounts is immaterial. The uncertainty due to the COVID-19 situation and 2nd lock-down which started just before Christmas 2020, continue to be the main threat to many retail sectors. Due to the above-mentioned reasons and following the successful experience in the 1st lock-down period, management is confident in the company’s ability to continue its successful operations and its growth. Nevertheless, management keeps a close follow up on the market and continuous dialog with tenants in order to ensure we all pass this period with minimum damage as possible. No other events that would materially affect the Company's financial position have occurred subsequent to the financial year-end. The annual report of IPDS P/S for 2020 has been prepared in accordance with the provisions in the Danish Financial Statements Act applying to reporting class B entities and elective choice of certain provisions applying to reporting class C entities. Reporting currency The financial statements are presented in Danish kroner (DKK'000). Control The consolidated financial statements comprise the Parent Company and subsidiaries controlled by the Parent Company. Control means a parent company’s power to direct a subsidiary’s financial and operating policy decisions. Besides the above power, the parent company should also be able to yield a return from its investment. In assessing if the parent company controls an entity, de facto control is taken into consideration as well. The existence of potential voting rights which may currently be exercised or converted into additional voting rights is considered when assessing if an entity can become empowered to direct another entity’s financial and operating decisions. Preparation of consolidated financial statements The consolidated financial statements are prepared as a consolidation of the parent company's and the individual subsidiaries' financial statements, which are prepared according to the group's accounting policies. On consolidation, intra-group income and expenses, shareholdings, intra-group balances and dividends, and realised and unrealised gains on intra-group transactions are eliminated. Unrealised gains on transactions with associates are eliminated in proportion to the group's interest in the entity. Unrealised losses are eliminated in the same way as unrealised gains if they do not reflect impairment. In the consolidated financial statements, the accounting items of subsidiaries are recognised in full. Non-controlling interests' share of the profit/loss for the year and of the equity of subsidiaries which are not wholly-owned are included in the group's profit/loss and equity, respectively, but are disclosed separately. Acquisitions and disposals of non-controlling interests which are still controlled are recognised directly in equity as a transaction between shareholders. Investments in associates and joint ventures are recognised in the consolidated financial statements using the equity method. The group's activities in joint operations are recognised on a line-by-line basis. On initial recognition, derivative financial instruments are recognised at cost in the balance sheet and are subsequently measured at fair value. Positive and negative fair values of derivative financial instruments are presented as separate items in the balance sheet. The Company has chosen IAS 17 as interpretation for revenue recognition. Rental income from operating leases is recognised on a straight-line basis over the term of the lease, except for contingent rental income which is recognised as earned. Costs related to incentives for tenants to enter into lease agreements are recognised on a straight-line basis over the lease term, even if the payments are made on such a basis. The lease term is the non-cancellable period of the lease together with any further term for which the tenant has the option to continue the lease, if, at the inception of the lease, Management is reasonable certain that the tenant will exercise that option. Amounts received from tenants to terminate leases or to compensate for deterioriations of leased are recognised in the income statement as received. Service income and expenses recoverable from tenants: Income arising from expenses re-invoiced to tenants is recognised in the period in which the expenses can be contractually recovered. Service income and similar income is recognised on a gross basis when Management finds that the Group acts as principal and on a net basis when Mangement finds that the Group acts as an agent. Other operating income includes gains in connection with the sale of properties. Operating expenses include all expenses incurred to manage the property, including direct and indirect taxes, insurance expenses and maintenance costs in so far as such expenses are not paid by the tenant. Other external expenses include expenses relating to administration. The item includes the entity's proportionate share of the profit/loss for the year in subsidiaries after elimination of intra-group income or losses and net of amortisation and impairment of goodwill and other excess values at the time of acquisition. The proportionate share of the individual associates' profit/loss after tax after full elimination of intra-group gains/losses are recognised in the consolidated income statement. Financial income and expenses are recognised in the income statements at the amounts that concern the financial year. Net financials include interest income and expenses as well as allowances and surcharges under the advance-payment-of-tax scheme, etc. Tax on the profit/loss for the year includes current tax on the year's expected taxable income and the year's deferred tax adjustments. The portion of the tax for the year that relates to the profit/loss for the year is recognised in the income statement, whereas the portion that relates to transactions taken to equity is recognised in equity. The Company and its Danish group entities are jointly taxed. The total Danish income tax charge is allocated between profit/loss-making Danish entities in proportion to their taxable income (full absorption). Jointly taxed entities entitled to a tax refund are reimbursed by the management company based on the rates applicable to interest allowances, and jointly taxed entities which have paid too little tax pay a surcharge according to the rates applicable to interest surcharges to the management company. Property, plant and equipment Investment properties are measured at fair value. Value adjustments are recognised in the income statement. The statement of fair value is prepared by Management. The property is measured by reference to a yield-based market value. The net income – calculated as possible rental income, including loss on non-occupation less operating expenses - is capitalised using a fixed market-based yield requirement. Equity investments in subsidiaries are measured, using the equity method, at the parent's proportionate share of such entities' equity plus goodwill on consolidation and intra-group losses and less intra-group gains and negative goodwill, if any. Equity investments in entities whose net asset value is negative are measured at DKK 0. The entity's proportionate share of a deficit on equity, if any, is set off against receivables from the equity investment in so far as the deficit is irrecoverable. Amounts in excess thereof are recognised under ‘Provisions' in so far as the parent has a legal or constructive obligation to cover the deficit. On initial recognition, equity investments in subsidiaries are measured at cost, i.e. plus transaction costs. The cost is allocated in accordance with the acquisition method; see the accounting policies regarding business combinations. The cost is adjusted by shares of profit/loss after tax calculated in accordance with the Group's accounting policies less or plus unrealised intra-group gains/losses. Identified increases in value and goodwill, if any, compared to the underlying entity's net asset value are amortised in accordance with the accounting policies for the assets and liabilities to which they can be attributed. Negative goodwill is recognised in the income statement. Dividend received is deduced from the carrying amount. Equity investments in subsidiaries measured at net asset value are subject to impairment test requirements if there is any indication of impairment. Receivables are measured at amortised cost. The Company has chosen IAS 39 as interpretation for impairment of financial receivables. An impairment loss is recognised if there is objective evidence that a receivable or a group of receivables is impaired. If there is objective evidence that an individual receivable has been impaired, an impairment loss is recognised on an individual basis. Receivables in respect of which there is no objective evidence of individual impairment are tested for objective evidence of impairment on a portfolio basis. The portfolios are primarily based on the debtors' domicile and credit ratings in line with the Company's risk management policy. The objective evidence applied to portfolios is determined based on historical loss experience. Impairment losses are calculated as the difference between the carrying amount of the receivables and the present value of the expected cash flows, including the realisable value of any collateral received. The effective interest rate for the individual receivable or portfolio is used as discount rate. Cash comprise bank deposits. Reserve for net revaluation according to the equity method The net revaluation reserve according to the equity method includes net revaluations of investments in subsidiaries and associates relative to cost. The reserve can be eliminated in case of losses, realisation of investments or a change in accounting estimates. The reserve cannot be recognised at a negative amount. Proposed dividends Dividend proposed for the year is recognised as a liability once adopted at the annual general meeting (declaration date). Dividends expected to be distributed for the financial year are presented as a separate item under "Equity". Dividend proposed for the year is recognised as a liability once adopted at the annual general meeting (declaration date). Dividends expected to be distributed for the financial year are presented as a separate item under "Equity". Current tax payables and receivables are recognised in the balance sheet as the estimated income tax charge for the year, adjusted for prior-year taxes and tax paid on account. Deferred tax is measured according to the liability method on all temporary differences between the carrying amount and the tax base of assets and liabilities. However, deferred tax is not recognised on temporary differences relating to goodwill which is not deductible for tax purposes and on office premises and other items where temporary differences, apart from business combinations, arise at the date of acquisition without affecting either profit/loss for the year or taxable income. Where alternative tax rules can be applied to determine the tax base, deferred tax is measured based on Management's intended use of the asset or settlement of the liability, respectively. Deferred tax is measured according to the taxation rules and taxation rates in the respective countries applicable at the balance sheet date when the deferred tax is expected to crystallise as current tax. Deferred tax assets are recognised at the value at which they are expected to be utilised, either through elimination against tax on future earnings or through a set-off against deferred tax liabilities within the same jurisdiction. Debt to mortgage and financial institutions are recognised at the date of borrowing at the net proceeds received less transaction costs paid. In subsequent periods, the financial liabilities are measured at amortised cost, corresponding to the capitalised value using the effective interest rate. Accordingly, the difference between the proceeds and the nominal value is recognised in the income statement over the term of the loan. Financial liabilities also include the capitalised residual liability in respect of finance leases. Financial instruments used to hedge interest rate risk are measured at fair value. Changes in fair value are recognised in the income statement under "financial income and expenses". Other liabilities are measured at net realisable value. Deferred income Deferred income recognised as a liability comprises payments received concerning income in subsequent financial reporting years. The Group has no employees. The parent company has no employees. Fair value estimation The fair value of investment property is estimated for every single property on the basis of the budget for the coming year, adjusted for fluctuations of a one-off nature. This, adjusted budget reflects ‘normalised’ results of operations and is used in combination with a relevant yield requirement to estimate the fair value based on a yield-based model. The most significant fair value assumptions are: Yield: 5.50% - 10.00% Inflation rate: 2.00% Administration: DKK 10,000 - 20,000 per property External maintenance: DKK 25 - 45 DKK per sqm The parent's share capital has remained DKK 6,001 thousand over the past 5 years. Amortised borrowing costs recognised in mortgage debt represent DKK 1,696 thousand. Other contingent liabilities Group The Group is jointly taxed with its parent, SG Nordic ApS, which acts as management company, and is jointly and severally with other jointly taxed group entities for payment of income taxes for the income year 2013 onwards as well as withholding taxes on interest, royalties and dividends falling due for payment on or after 1 July 2012. There is no other contingent liabilities or other financial obligations as at 31 December 2020. The Company has placed the following assets as security for the Company's mortage debt of DKK 457,033 thousand: Land and buildings, carrying amount DKK 884,123 thousand. The Company's bank deposits with a carrying amount of DKK 7,290 thousand have been provided as security for the bank engagement with Jyske Bank. There is placed collateral in the property Grøndahlsvej 20, 7400 Herning to Owners Association Knudmose Have for a nominal value of DKK 100,000. There is placed collateral in the property Vindegade 140, 5000 Odense S to Owners Association Rosenbæk Byport for a nominal value of DKK 100,000. There is placed collateral in the property Jagtvej 66, 2200 København to Owners Association Jagtvej 64 for a nominal value ofDKK 41,000. There is placed collateral in the property Skovvejen 17 st, 8000 Århus C to Owners Association Skovvejen 15-17 for a nominal value of DKK 50,000. There is placed collateral in the property Søren Frichs Vej 53M, 8230 Åbyhøl to Owners Association Åbyen A3 for a nominal value of DKK 125,000. The parent company has not placed any assets or other collateral as security for loans at 31 December 2020. Parties exercising control Related party Domicile Basis for control Parent SG Nordic ApS Copenhagen Participating interest Participating interest Information about consolidated financial statements Parent Domicile Requisitioning of the parent company's consolidated financial statements SG Nordic ApS København Koncernregnskabet kan rekvireres hos moderselskabet SG Nordic ApS SG Nordic ApS Copenhagen The consolidated financial statements may be obtained from the parent, SG Nordic ApS Ownership The following shareholders are registered in the Company's register of shareholders as holding minimum 5% of the share capital: Name Domicile 60 % - Sinai ApS København/Copenhagen 20 % - Excellence Nessuah Gemel Ltd Israel 20 % - Altshuler Shaham Provident Funds and Pension Ltd Israel 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 1 34879729 2020-12-31 d:ConsolidatedMember 2