Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2014-01-012014-12-3118593378Marselis Ejendomme A/SVoldbjergvej168240RisskovAarhus87 41 63 1187 41 63 22PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Jens Chr. Skous Vej18000Aarhus CDanmark2015-07-03Mogens SønderupRegnskabsklasse BRevisionspåtegningAarhus2015-07-03Mogens SønderupMogens SønderupSusanne SønderupMikkel SønderupAarhus2015-07-03PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabSteen Iversenstatsautoriseret revisorKasper Elkjær Nielsenstatsautoriseret revisor424706934757523711436163223787409-370396-170000-1700000453042-2268811835096139197355759382-1387629-1628236-4599957-4809258-35305388-195517053175967290904476646865366744-45781693-28446899-776870-1265398-45004823-27181501-45004823-27181501854300008560000005574854300008560557418974846221474712591556891236421566402310598351069964021166654097699185610311877583020342828998365274539080734092598820605229965781635560522996578163551675193981744817641000000100000010000001000000-62619536-17614713-61619536-1661471304924464889824047470908289845800778828204796335423472839255814492347283925581449349647228147745944565859333001105349691567046862091432274852051290167204291126074412778327511755167415125611414313312316751939817448176418062111362687972099901916519296183509613919733314210351609573164124012975135674619585694603662154201273432430399928933540107664686536674400-776870-6708660-594532-776870-1265398114926511492651143691557411492650855789618557896121039-170000-148961854300002811922281192228119222811922-28135359-23326101-4599957-4809258-32735316-281353594889824047470908Marselis Invest ApSAarhus100-12026967-205043Ansø & Co. A/SAarhus10018974846-3172625Marselis Projekt A/SAarhus100-22036398-2445856RMJ Invest 2 ApS under rekonstruktionsbehandlingAarhus100-14834874-418095Mosevej ApS under konkursAarhus1000164166240167003401670034016700340167003-31254639-11702934-35305388-19551705-66560027-31254639289845800Cosma Holding A/SAarhus45Komplementarselskabet Mosevej 1 af 2006 ApSAarhus30K/S Mosevej 1 af 2006Aarhus301000000-17614713-450048231000000-62619536156323491780260378404907778846349647228147742696931128396223Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 for Marselis Ejendomme A/S.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2014.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejeren i Marselis Ejendomme A/SVi har revideret årsregnskabet for Marselis Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores afkræftende konklusion.Grundlag for afkræftende konklusionI ledelsens beretning samt note 1 har ledelsen redegjort for forudsætningerne for Marselis Holding koncernens likviditet for 2015, herunder at denne er betinget af, at der efter tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten gennemføres et antal ejendomshandler. Ledelsen har anført, at der i Marselis Holding koncernen forventes at blive gennemført det nødvendige antal ejendomshandler til at sikre koncernens likviditet for regnskabsåret 2015. På baggrund heraf er årsrapporten aflagt under forudsætning om fortsat drift. Marselis Holding koncernen har igennem en længere periode forsøgt at afhænde flere af koncernens ejendomme, men på trods heraf er der ikke gennemført ejendomshandler, som har frigjort væsentlig likviditet. Ledelsen har ikke været i stand til at dokumentere, at der forventes gennemført salg af ejendomme, som med overvejende sandsynlighed vil tilføre den nødvendige likviditet til at finansiere koncernens likviditetsbehov for 2015. Eftersom ledelsen ikke har været i stand til at dokumentere et tilstrækkeligt likviditetsberedskab for 2015, er det vores vurdering, at regnskabet ikke burde være aflagt under forudsætning om fortsat drift. Anvendt regnskabspraksis for indregning og måling af selskabets aktiver og forpligtelser burde derfor være ændret i overensstemmelse hermed. Det har ikke været muligt at opgøre indvirkningen heraf på årsregnskabet.Afkræftende konklusionDet er vores opfattelse, at årsregnskabet, som følge af betydeligheden af det forhold, der er beskrevet i grundlaget for den afkræftende konklusion, ikke giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Uden at det har påvirket vores konklusion gør vi opmærksom på oplysningerne i note 2, hvori ledelsen redegør for usikkerheder ved indregning og måling.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Ledelsesberetningens omtale af de likviditetsmæssige forventninger til 2015 er dog efter vores opfattelse ikke tilstrækkeligt dokumenteret, hvorfor ledelsesberetningen efter vores opfattelse ikke giver en retvisende redegørelse af koncernens likviditetsmæssige stilling.Hovedaktivitet Selskabets formål er at drive investeringsvirksomhed direkte eller indirekte via datterselskaber eller associerede virksomheder. Udvikling i året Årets resultat betragtes som utilfredsstillende. En stor andel af årets negative resultat skyldes indregningen efter indre værdis metode af den associerede virksomhed, Cosma Holding A/S, som har påvirket årets resultat negativt med DKK 35,6 mio. Dette resultat kan henføres til, at der er foretaget en betydelig nedskrivning af Cosma Holding koncernens projektejendom, Z-Huset. Nedskrivningen er foretaget på baggrund af en forsigtig kalkule for projektet som helhed. Som det fremgår af årsrapporten for Z-Huset A/S for 2013/14, er værdiansættelsen forbundet med usikkerhed. Ledelsen i Marselis Ejendomme A/S forventer, at det vil være muligt at realisere projektet væsentligt bedre end det foreliggende budget, således at nedskrivningen vil kunne tilbageføres helt eller delvist i fremtidige regnskabsår. Kapitalberedskabet Marselis Holding koncernen har ikke været i stand til at sælge ejendomme som budgetteret, hvilket har medført en stram likviditet. Finansiering af driften for 2015 er betinget af, at koncernen efter tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten får tilført likviditet ved at gennemføre et antal ejendomshandler, hvilket der pågår forhandlinger omkring på tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten. Det er ledelsens vurdering, at handlerne såvel tids- som beløbsmæssigt vil blive gennemført, således at likviditeten til sikring af driften for 2015 for både selskabet og koncernen er til stede. Usikkerhed ved indregning og måling Der henvises til note 2. Begivenheder efter balancedagen Efter regnskabsårets udløb er datterselskabet, Mosevej ApS, taget under konkursbehandling. Det koncernforbundne selskab, RMJ Invest 2 ApS, er i forbindelse hermed trådt i rekonstruktion, hvorved ledelsen forventer, at datterselskabets konkurs ikke vil få væsentlig indflydelse på de øvrige selskaber i Marselis Holding koncernen.Finansiering af driften for 2015 er betinget af, at koncernen efter tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten gennemfører et antal ejendomshandler. Der henvises til ledelsens beretning for omtale heraf.Der hersker væsentlig usikkerhed om værdiansættelsen af selskabets, datterselskabernes og de associerede virksomheders ejendomme og dermed også om værdiansættelsen af kapitalandele i dattervirksomhederne og de associerede virksomheder. Såfremt ejendommene sælges som fremskyndede handler, må det forventes, at dette vil ske til priser, der er lavere end de regnskabsmæssige værdier. Flere af Marselis Holding koncernens selskaber har negativ egenkapital. Der hersker derfor usikkerhed om værdiansættelsen af tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder. Tilgodehavenderne måles til nominel værdi. Værdien af selskabets udskudte skatteaktiv forudsætter, at fremførbare underskud kan udnyttes i sambeskatningen. Der hersker usikkerhed herom, men det er ledelsen forventning, at underskuddene vil kunne udnyttes i forbindelse med salg af koncernens ejendomme.Værdireguleringer af investeringsejendomme -170.000 -1.700.000 Værdireguleringer af finansielle forpligtelser 87.409 -370.396Selskabskapitalen er fordelt på aktier á DKK 1 samlet multipla heraf.Til sikkerhed for prioritetsgæld TDKK 26.969 er der givet pant i investeringsejendomme. Til sikkerhed for egen og koncernens bankgæld er der deponeret ejerpantebreve, der giver pant i investeringsejendomme. Selskabet har afgivet selvskyldnerkaution for tilknyttede og associerede virksomheders gæld til kreditinstitutter. En af selskabets kreditinstitutter har valgt ikke at tilskrive renter løbende, idet det pågældende kreditinstitut ikke forventer at opkræve disse. Eftersom en eventuel renteforpligtelse ikke kan opgøres pålideligt, er renterne ikke indregnet i årsrapporten. Selskabet hæfter solidarisk for sambeskattede selskabers skattegæld fra og med indkomståret 2013. Selskabet er momsmæssigt fællesregistreret med flere koncernforbundne selskaber og hæfter som følge heraf for disse selskabers momsgæld.Grundlag Bestemmende indflydelse Marselis Holding A/S, Voldbjergvej 16, 8240 Risskov Moderselskab Investeringsselskabet af 16. maj 2007 ApS, Voldbjergvej 16, 8240 Risskov Ultimativt moderselskab Ejerforhold Følgende kapitalejer er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabskapitalen: Marselis Holding ApS, Voldbjergvej 16, 8240 RisskovÅrsrapporten for Marselis Ejendomme A/S for 2014 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år.Regnskabspraksis er ændret Årsregnskab for 2014 er aflagt i DKK.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger.Lejeindtægter indregnes lineært i lejeperioden.Andre eksterne omkostninger indeholder driftsomkostninger vedrørende ejendomme samt administration.Personaleomkostninger indeholder gager og lønninger samt lønafhængige omkostninger bortset fra produktionslønninger.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver.I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året med fradrag af afskrivning af goodwill under posterne ”Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder” og ”Resultat af kapitalandele i associerede virksomheder”.Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer, kursregulering på værdipapirer m.v.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.Investeringsejendomme værdiansættes individuelt på baggrund af en afkastbaseret markedsværdi eller på baggrund af enten eksterne vurderinger eller konkrete købstilbud. Værdiansættelsen til markedsværdi indebærer, at ejendommenes nettoindtægt inkl. tomgangsleje fratrukket driftsomkostninger, kapitaliseres med individuelt fastsat markedsbaseret afkastkrav.Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5 år Tilgodehavender måles efter en individuel vurdering. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Selskabet er omfattet af de danske regler om sambeskatning af moderselskabet Investeringsselskabet af 16. maj 2007 ApS og dets danske selskaber. Datterselskaber indgår i sambeskatningen fra det tidspunkt, hvor moderselskabet enten direkte eller indirekte opnår bestemmende indflydelse og frem til det tidspunkt, hvor moderselskabet ikke længere har bestemmende indflydelse. Moderselskabet Investeringsselskabet af 16. maj 2007 ApS er administrationsselskabet for sambeskatningen og afregner som følge heraf alle betalinger af selskabsskat med skattemyndighederne. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte aconcoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til dagsværdi. Ændring i dagsværdi føres over resultatopgørelsen. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.185933782014-01-01e:ContributedCapitalMember185933782014-12-31e:ContributedCapitalMember185933782014-01-01e:RetainedEarningsMember185933782014-01-012014-12-31e:RetainedEarningsMember185933782014-12-31e:RetainedEarningsMember185933782014-12-31e:LongtermMortgageLoansMember185933782014-01-012014-12-31185933782013-01-012013-12-31185933782013-12-31185933782014-12-31185933782014-01-012014-12-311185933782014-01-012014-12-312185933782014-01-012014-12-313185933782014-12-311185933782014-01-012014-12-311185933782014-01-012014-12-312185933782014-01-012014-12-311185933782014-01-012014-12-31e:RetainedEarningsMember185933782013-01-012013-12-31e:RetainedEarningsMember185933782014-01-01e:InvestmentPropertyMember185933782014-01-012014-12-31e:InvestmentPropertyMember185933782014-12-31e:InvestmentPropertyMember185933782014-01-01e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember185933782014-01-012014-12-31e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember185933782014-12-31e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember185933782014-01-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782013-01-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782014-01-012014-12-31e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782013-01-012013-12-31e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782014-12-31e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782013-12-31e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782014-01-01e:InvestmentsInAssociatesMember185933782014-01-012014-12-31e:InvestmentsInAssociatesMember185933782014-12-31e:InvestmentsInAssociatesMember185933782013-01-01e:InvestmentsInAssociatesMember185933782013-01-012013-12-31e:InvestmentsInAssociatesMember185933782013-12-31e:InvestmentsInAssociatesMember185933782013-12-31e:LongtermMortgageLoansMember185933782014-01-012014-12-31e:SubsidiaryMember1185933782014-01-012014-12-31e:SubsidiaryMember2185933782014-01-012014-12-31e:SubsidiaryMember3185933782014-01-012014-12-31e:SubsidiaryMember4185933782014-01-012014-12-31e:SubsidiaryMember5185933782014-12-31e:SubsidiaryMember1185933782014-12-31e:SubsidiaryMember2185933782014-12-31e:SubsidiaryMember3185933782014-12-31e:SubsidiaryMember4185933782014-12-31e:SubsidiaryMember5185933782014-01-012014-12-31e:AssociateMember1185933782014-12-31e:AssociateMember1185933782014-01-012014-12-31e:AssociateMember2185933782014-01-012014-12-31e:AssociateMember3185933782014-12-31e:AssociateMember2185933782014-12-31e:AssociateMember3iso4217:DKKxbrli:pure