Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabNobelparken Jens Chr. Skous Vej 18000 Aarhus C2012-01-012012-12-3118593378Marselis Ejendomme A/SVoldbjergvej 128240 RisskovAarhus87 41 63 1187 41 63 22PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabSteen IversenNobelparken Jens Chr. Skous Vej 18000 Aarhus CDanmark2013-07-11Mogens SønderupRegnskabsklasse BAarhus2013-07-11Mogens SønderupMogens SønderupSusanne SønderupMikkel SønderupAarhus2013-07-11PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabSteen Iversenstatsautoriseret revisor4213956362600443233423243858-11776341-6933260-11885727-65511141625680788415166887259004-13678294-7598533-12244415-6484702-25564941-3561982601956315826869647989500186-4469431-3228885-51381061-17552466000-5581057-51381061-1197140987300000153858888149561818448731495615404073223095095263588202846406959029011100000100000516591648548783113897412023952856331262229201274484072748713026060185766286424844502563200000053764698358817585376469835881758192738818275410321100000010000001000000100000095667885294784310566788539478431153719537135243609274346285864476299339999938271395342860889227139534286088923729278242694057728747573304179995913098432825279797508418953104851949801041642509129839639211110269503152853648137409037181462540192738818275410321160485877449289106480119127443162568078841522166887259004166887259004131384926002731156865433178131242124817238026120862860662864478293734761410624406964798950018600-4469431-3228885-4469431-3228885134878513487851166941166888133382914956141478891-559002008557869112379997-1255068818920001721309873000002811922101464520106169900-1795152028119222811922-11081686-585682901227072-12244415-37564180-2695513-23326101-110816884360927434628586Marselis Invest ApSAarhus100-11640482-123316Ansø & Co. A/SAarhus10023095096-3263727Marselis Projekt A/SAarhus100-16298407-2411647RMJ Invest 2 ApSAarhus100-13501440-6972293Mosevej ApSAarhus100-21689455265684428750344287503-4120500040167003442875031474150815097706-16828360-24761606-356198-1170293414741508Cosma Holding A/SAarhus45Komplementarselskabet Mosevej 1 af 2006 ApSAarhus30K/S Mosevej 1 af 2006Aarhus3010000005294784908000000-51381061100000095667881934892321315464372927824269403086881231035832Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 for Marselis Ejendomme A/S.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2012.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejeren i Marselis Ejendomme A/SVi har revideret årsregnskabet for Marselis Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores afkræftende konklusion.Grundlag for afkræftende konklusion I ledelsens beretning samt note 1 har ledelsens redegjort for forudsætningerne for Marselis Holding koncernens likviditet for 2013, herunder at denne er betinget af, at der efter tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten gennemføres et antal ejendomshandler eller optages nye lån. Ledelsen har anført, at der i Marselis Holding koncernen forventes at blive indgået det nødvendige antal ejendomshandler og/eller låneaftaler til at sikre koncernens likviditet for regnskabsåret 2013. På baggrund heraf er årsrapporten aflagt under forudsætning om fortsat drift. Marselis Holding koncernen har igennem en længere periode forsøgt at afhænde flere af koncernens ejendomme, men på trods heraf er der ikke gennemført ejendomshandler, som har frigjort væsentlig likviditet. Ledelsen har ikke været i stand til at dokumentere, at der forventes indgået aftaler om salg af ejendomme eller optagelse af lån, som med overvejende sandsynlighed vil tilføre den nødvendige likviditet til at finansiere koncernens likviditetsbehov for 2013. Eftersom ledelsen ikke har været i stand til at dokumentere et tilstrækkeligt likviditetsberedskab for 2013, er det vores vurdering, at regnskabet ikke burde være aflagt under forudsætning om fortsat drift. Anvendt regnskabspraksis for indregning og måling af selskabets aktiver og forpligtelser burde derfor være ændret i overensstemmelse hermed. Det har ikke været muligt at opgøre indvirkningen heraf på årsregnskabet.Afkræftende konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet, som følge af betydeligheden af Flertal/ental de forhold, der er beskrevet i grundlaget for afkræftende konklusion, ikke giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Uden at tage forbehold gør vi opmærksom på oplysningerne i ledelsens beretning samt note 2, hvori ledelsen redegør for usikkerheder ved indregning og måling. Vi er enige i disse redegørelser.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Ledelsesberetningens omtale af de likviditetsmæssige forventninger til 2013 er dog efter vores opfattelse ikke tilstrækkeligt dokumenteret, hvorfor ledelsesberetningen efter vores opfattelse ikke giver en retvisende redegørelse af koncernens likviditetsmæssige stilling.Hovedaktivitet Selskabets formål er at drive investeringsvirksomhed direkte eller indirekte via datterselskaber eller associerede virksomheder. Udvikling i året Selskabet har været påvirket af finanskrisen og dennes påvirkning på ejendomsmarkedet generelt. Årets resultat betragtes som utilfredsstillende. Kapitalberedskabet Som følge af finanskrisen og dermed et ejendomsmarked, som har været udsat for en brat opbremsning, har Marselis Holding koncernen ikke været i stand til at sælge ejendomme som budgetteret. Finansiering af driften for 2013 er betinget af, at koncernen efter tidspunktet for aflæggelsen af års-rapporten får tilført likviditet enten i form af låneoptagelse eller ved at gennemføre et antal ejendomshandler. Begge dele er der forhandlinger omkring på tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten. Det er ledelsens vurdering, at forhandlingerne såvel tids- som beløbsmæssigt vil blive gennemført, således at likviditeten til sikring af driften for 2013 for både selskabet og koncernen er til stede. Usikkerhed ved indregning og måling På grund af uroen på de finansielle markeder og den heraf afsmittende effekt på ejendomsbranchen, hersker der væsentlig usikkerhed om værdiansættelsen af selskabets og datterselskabernes ejendomme og dermed også om værdiansættelsen af kapitalandele i dattervirksomheder. Såfremt ejendommene sælges som fremskyndede handler, må det forventes, at dette vil ske til priser, der er lavere end de regnskabsmæssige værdier. Værdiansættelsen af kapitalandelene i det associerede selskab Cosma Holding A/S forudsætter, at de nødvendige aftaler omkring finansiering af projekt Z-Huset indgås. Det er ledelsens vurdering, at denne forudsætning vil blive opfyldt. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.Finansiering af driften for 2013 er betinget af, at koncernen efter tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten får bevilget lån eller gennemfører et antal ejendomshandler. Der henvises til ledelsens beretning for omtale heraf.På grund af uroen på de finansielle markeder og den heraf afsmittende effekt på ejendomsbranchen, hersker der væsentlig usikkerhed om værdiansættelsen af selskabets og datterselskabernes ejendomme og dermed også om værdiansættelsen af kapitalandele og tilgodehavender i dattervirksomheder. Såfremt ejendommene sælges som fremskyndede handler, må det forventes, at dette vil ske til priser, der er lavere end de regnskabsmæssige værdier. Værdiansættelsen af kapitalandelene i det associerede selskab Cosma Holding A/S forudsætter, at de nødvendige aftaler omkring finansiering af projekt Z-Huset indgås.Selskabskapitalen er fordelt på aktier á DKK 1 samlet multipla heraf.Til sikkerhed for prioritetsgæld TDKK 30.869 er der givet pant i investeringsejendomme. Til sikkerhed for egen og moderselskabets bankgæld er der deponeret ejerpantebreve, der giver pant i investeringsejendomme. Selskabet har afgivet selvskyldnerkaution for tilknyttede og associerede virksomheders gæld til kreditinstututter. Selskabet indgår i en fælles momsregistrering med tilknyttede virksomheder og hæfter dermed for de fællesregistrerede selskabers momsgæld.Grundlag Bestemmende indflydelse Marselis Holding ApS, Voldbjergvej 12, 8240 Risskov Moderselskab Investeringsselskabet af 16. maj 2007 ApS, Voldbjergvej 12, 8240 Risskov Ultimativt moderselskab Ejerforhold Følgende kapitalejer er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabskapitalen: Marselis Holding ApS, Voldbjergvej 12, 8240 RisskovÅrsrapporten for Marselis Ejendomme A/S for 2012 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Lejeindtægter består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden.Andre eksterne omkostninger indeholder driftsomkostninger vedrørende ejendomme samt administration.Personaleomkostninger indeholder gager og lønninger samt lønafhængige omkostninger bortset fra produktionslønninger.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver.I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året med fradrag af afskrivning af goodwill under posterne ”Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder” og ”Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder”.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.Investeringsejendomme værdiansættes individuelt på baggrund af en afkastbaseret markedsværdi eller på baggrund af enten eksterne vurderinger eller konkrete købstilbud. Værdiansættelsen til markedsværdi indebærer, at ejendommenes nettoindtægt inkl. tomgangsleje fratrukket driftsomkostninger, kapitaliseres med individuelt fastsat markedsbaseret afkastkrav.Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5 år Aktiver med en kostpris på under DKK 12.300 omkostningsføres i anskaffelsesåret.Tilgodehavender måles efter en individuel vurdering. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Selskabet er omfattet af de danske regler om sambeskatning af moderselskabet Investeringsselskabet af 16. maj 2007 ApS og dets danske selskaber. Datterselskaber indgår i sambeskatningen fra det tidspunkt, hvor moderselskabet enten direkte eller indirekte opnår bestemmende indflydelse og frem til det tidspunkt, hvor moderselskabet ikke længere har bestemmende indflydelse. Moderselskabet Investeringsselskabet af 16. maj 2007 ApS er administrationsselskabet for sambeskatningen og afregner som følge heraf alle betalinger af selskabsskat med skattemyndighederne. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte aconcoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til dagsværdi. Ændring i dagsværdi føres over resultatopgørelsen. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.185933782012-01-01d:ContributedCapitalMember185933782012-01-012012-12-31d:ContributedCapitalMember185933782012-12-31d:ContributedCapitalMember185933782012-01-01d:RetainedEarningsMember185933782012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember185933782012-12-31d:RetainedEarningsMember185933782012-12-31d:LongtermMortgageLoansMember185933782012-01-012012-12-31185933782011-01-012011-12-31185933782011-12-31185933782012-12-31185933782012-01-012012-12-311185933782012-01-012012-12-312185933782012-01-012012-12-313185933782012-01-012012-12-311185933782012-01-012012-12-311185933782012-01-012012-12-311185933782012-01-012012-12-31d:ProposedDividendRecognisedInLiabilitiesMember185933782011-01-012011-12-31d:ProposedDividendRecognisedInLiabilitiesMember185933782012-01-012012-12-31d:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember185933782011-01-012011-12-31d:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember185933782012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember185933782011-01-012011-12-31d:RetainedEarningsMember185933782012-01-01d:InvestmentPropertyMember185933782012-01-012012-12-31d:InvestmentPropertyMember185933782012-12-31d:InvestmentPropertyMember185933782012-01-01d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember185933782012-01-012012-12-31d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember185933782012-12-31d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember185933782012-01-01d:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782011-01-01d:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782012-01-012012-12-31d:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782011-01-012011-12-31d:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782012-12-31d:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782011-12-31d:InvestmentsInGroupEnterprisesMember185933782012-01-01d:InvestmentsInAssociatesMember185933782012-01-012012-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember185933782012-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember185933782011-01-01d:InvestmentsInAssociatesMember185933782011-01-012011-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember185933782011-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember185933782011-12-31d:LongtermMortgageLoansMember185933782012-01-012012-12-31d:SubsidiaryMember1185933782012-01-012012-12-31d:SubsidiaryMember2185933782012-01-012012-12-31d:SubsidiaryMember3185933782012-01-012012-12-31d:SubsidiaryMember4185933782012-01-012012-12-31d:SubsidiaryMember5185933782012-12-31d:SubsidiaryMember1185933782012-12-31d:SubsidiaryMember2185933782012-12-31d:SubsidiaryMember3185933782012-12-31d:SubsidiaryMember4185933782012-12-31d:SubsidiaryMember5185933782012-01-012012-12-31d:AssociateMember1185933782012-12-31d:AssociateMember1185933782012-01-012012-12-31d:AssociateMember2185933782012-01-012012-12-31d:AssociateMember3185933782012-12-31d:AssociateMember2185933782012-12-31d:AssociateMember3iso4217:DKKxbrli:pure