xbrli:pureiso4217:DKK340740972021-01-012021-12-31340740972021-01-012021-12-311340740972021-01-012021-12-312340740972021-01-012021-12-313340740972021-01-012021-12-311340740972021-01-012021-12-311340740972021-01-012021-12-312340740972020-01-012020-12-31340740972021-01-012021-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember340740972020-01-012020-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember340740972021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember340740972020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember340740972021-01-012021-12-31fsa:ContributedCapitalMember340740972020-01-012020-12-31fsa:ContributedCapitalMember340740972021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember340740972020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember340740972021-01-012021-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember340740972020-01-012020-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember340740972021-12-31340740972020-12-31340740972021-01-01fsa:ContributedCapitalMember340740972020-01-01fsa:ContributedCapitalMember340740972021-12-31fsa:ContributedCapitalMember340740972020-12-31fsa:ContributedCapitalMember340740972021-01-01fsa:RetainedEarningsMember340740972020-01-01fsa:RetainedEarningsMember340740972021-12-31fsa:RetainedEarningsMember340740972020-12-31fsa:RetainedEarningsMember340740972021-01-01fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember340740972020-01-01fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember340740972021-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember340740972020-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember340740972021-01-01340740972020-01-01ÅrsrapportRevisionspåtegningfalseRegnskabsklasse BtruefalsefalsePFA CC Properties III ApSc/o PFA Pension, forsikringsaktieselskab, Sundkrogsgade 42100København ØDanmark39 17 50 0034074097København2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-312022-03-03Katrine Baagøe-KronborgMichael BruhnMikael Arne FogemannVibeke Bodi(Formand)Michael HansenDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabWeidekampsgade Weidekampsgade 6623002300København SKøbenhavn S3396355633963556PFA PENSION, FORSIKRINGSAKTIESELSKAB.Sundkrogsgade 42100 København Ø13594376Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021 for PFA CC Properties III ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021. Samtidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.København2022-03-03Til kapitalejeren i PFA CC Properties III ApSKonklusionVi har revideret årsregnskabet PFA CC Properties III ApS for regnskabsåret 1. januar 2021 - 31. december 2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regn-skabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2021 - 31. december 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af sel-skabet i overensstemmelse med Internationale Ethics Standards Board for Accountants’ internationale reg-ler for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstem-melse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregn-skabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinfor-mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklu-sion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gæl-dende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, do-kumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisi-onshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en kon-klusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begiven-heder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder no-teoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i in-tern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for kon-klusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.København2022-03-03Michael Thorø LarsenKristian Ehrenreich Hansenstatsautoriseret revisorstatsautoriseret revisormne35823mne46662Væsentlige aktiviteter Selskabets formål er at investere, eje og drive boligejendomme med tilhørende erhverv, beliggende Kirke-vej 35, Hyldegårds Tværvej 45, Charlottenlund, Hammelstrupvej 4A, Trondhjemsgade 7 og 11, København, herunder foretage køb, salg og projektudvikling i forbindelse hermed. Selskabet indgår i PFA-koncernen, og selskabets aktiviteter er snævert afgrænset til dets vedtægtsmæssige formål. Den daglige ledelse varetages af selskabets direktion, dog varetages administrationen af de under-liggende ejendomme i henhold til gældende administrationsaftaler af den for ejendommene ansvarlige porteføljemanager, hvis beføjelser er afgrænset til dennes stillingsfuldmagt som porteføljemanager i PFA Pension. Forhold, der falder uden for sædvanlig og daglig drift kan som følge heraf alene indgås på vegne af selskabet i henhold til selskabets tegningsregel eller på baggrund af konkret, skriftlig bemyndigelse fra bestyrelsen. Selskabet er 100 % ejet datterselskab af PFA CC Properties III Holding ApS. PFA redegør for arbejdet med samfundsansvar, måltal og politikker for det underrepræsenterede køn i ledelsen i CR-rapporten for 2021. Rapporten tager afsæt i PFA's politikker på området for samfundsansvar og internationale retningslinjer som FN Global Compact's 10 principper. Rapporten indeholder ligeledes redegørelse af PFA’s politik for dataetik. Rapporten offentliggøres på pfa.dk. Der henvises til PFA-Koncernens årsrapport for klimarapportering (ESG nøgletal). Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udgjorde 65.555 t.kr. mod 48.492 t.kr. i 2020. Driften af ejendommene i 2021 svarede til forventningerne. Ejendommen værdiansættes til markedsværdi i årsrapporten på baggrund af en individuel vurdering ultimo året. Markedsværdiberegningen er baseret på DCF-model, jf. Finanstilsynets vejledning. Til brug for vær-diansættelsen af selskabets ejendomme er der indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Som en konsekvens af markedsudviklingen blev ejendommen i 2021 værdireguleret med 51.627 t.kr. mod 33.856 t.kr. i 2020. COVID-19 pandemien har påvirket de globale finansielle markeder. Regeringen har i forskellig grad tilført økonomiske stimuli. COVID-19 har forsat reelt ikke medført en større usikkerhed for vurderinger af boligejendomme end før pandemien. Risici Selskabet måler ejendomme til dagsværdi jævnfør beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis. Selska-bets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen i afkastet på ejendommene. Begivenheder efter balancedagen Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. Forventninger til 2022 For 2022 forventes et driftsresultat, der er på niveau med 2021.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser fra regnskabsklasse C. Alle beløb i resultatopgørelse, balance og noter præsenteres i hele t.kr. Hvert tal afrundes for sig. Der kan derfor forekomme afvigelser mellem de anførte totaler og summen af de underliggende tal. Selskabets funktionelle valuta som præsentationsvaluta er danske kroner. Regnskabspraksis er uændret i forhold til 2020. Koncernforhold PFA CC Properties III Holding ApS, ejer 100 % af aktierne i selskabet og indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, CVR-nr. 22 43 80 18. PFA Holding A/S’ koncernregnskab kan rekvireres hos PFA Holding A/S, Sundkrogsgade 4, 2100 København Ø. Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension, forsikringsaktieselskab om anvendelse af enkelte fælles faciliteter. Anvendelsen afregnes på omkostningsdækkende basis i henhold til skønnet res-sourcebelastning. PFA Pension, forsikringsaktieselskab, varetager, som led i administrationen, hovedparten af de løbende ind- og udbetalinger for selskabet. Det heraf følgende mellemværende forrentes med en penge-markedsbaseret rente. Øvrige koncerninterne transaktioner sker på markedsbaserede vilkår. Alle koncerninterne transaktioner sker på skriftligt grundlag. Generelle principper om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af anlægsaktiver og forpligtelser indregnes i resul-tatopgørelsen som værdireguleringer henholdsvis finansielle udgifter. Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilfalde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.Lejeindtægter Lejeindtægter indeholder årets lejeindtægter fra investeringsejendomme. Drift af ejendomme Drift af ejendomme indeholder årets udgifter i forbindelse med drift og administration af ejendomme. Administrationsudgifter Administrationsomkostninger omfatter omkostninger til administrative ydelser og kontorhold. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af udlejningsejen-dommenes dagsværdi (markedsværdi). Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter. Øvrige finansielle udgifter Øvrige finansielle udgifter består af renteudgifter. Skat For ejendomsdatterselskaber af livsforsikringsselskaber gælder særlige skatteregler jf. selskabsskattelo-vens § 3a. Såfremt mindst 90 % af selskabets aktiver består af fast ejendom, anses indkomsten skattemæssigt for indtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab. I så fald afsættes såvel aktuelle som udskudte skatter i livsforsikringsmoderselskabet. Selskabet har i 2021 opfyldt 90 %-reglen.Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til skønnet dagsværdi (markedsværdi) efter principperne i § 57 (Bilag 7) i ”Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensions-kasser”. Dagsværdien repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges til på balancedagen til en uafhængig køber. Ved opgørelse af ejendommens dagsværdi anvendes en af-kastbaseret model. DCF-metoden Dagsværdien, beregnet på grundlag af DCF-metoden, opgøres ud fra en systematisk vurdering, baseret på nutidsværdien af ejendommenes forventede betalingsstrømme. Nutidsværdien opgøres ved diskontering på baggrund af et for hver ejendom individuelt fastsat forrentningskrav (afkastprocent), samt den forven-tede langsigtede gennemsnitsinflation. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedlige-holdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejers bonitet. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelses-summen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til pålydende værdi med fradrag af eventuel nedskrivning til imødegåelse af tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterføl-gende regnskabsår. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Fore-slået udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post under egenkapitalen. Langfristede gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. Kortfristede gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi.2923600027895000950002890001516300012938000139780001466900051627000338560006560600048525000500020005500035000655550004849200000655550004849200050000008000000605550004049200000605550004049200050000008000000718933000663402000718933000663402000718933000663402000258000636700054000220003130006389000719246000669791000500800005008000064048200057992700050000008000000695562000638007000500800005008000050080000500800005799270005394350006404820005799270008000000700000005000000800000063800700065951500077900048400077900048400061800001692600057990003278000001092700011097000229050003130000023684000317840007192460006697910000000800000070000000800000070000000Heraf administrationsomkostninger overført fra PFA Pension -67 257Selskabets bestyrelse og direktion har ikke modtaget løn eller andre vederlag00Heraf finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder 0 0Heraf finansielle udgifter til tilknyttede virksomheder -55 31Som følge af selskabsskattelovens § 3A, bliver selskabets skattepligtige indkomst anset for indtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab, og der afsættes derfor ikke aktuel og udskudt skat. Der er ikke betalt selskabsskat.Investeringsejendomme Anskaffelsessum primo 408.762 404.541 Tilgang 3.904 4.221 Anskaffelsessum ultimo 412.665 408.762 Opskrivninger primo 254.640 220.784 Opskrivninger i året 51.627 34.440 Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger 0 584 Opskrivninger ultimo 306.268 254.640 Investeringsejendomme ultimo 718.933 663.402 Gennemsnittet af de anvendte afkastprocenter udgør: Afkastprocent 3,77% 3,95%Deposita Alle deposita forfalder inden for 1-5 årNærtstående parter med bestemmende indflydelse over selskabet: Selskabet ejes 100 % af PFA CC Properties III Holding ApS. PFA CC Properties III ApS indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, CVR-nr. 22 43 80 18 som den største og mindste koncern, der udarbejdes koncernregnskab for.Selskabet indgår i en dansk sambeskatning med PFA Holding A/S som administrationsselskab. Selskabet hæfter ubegrænset og solidarisk med øvrige selskaber i sambeskatningen for selskabsskatter og kildeskatter på udbytte, renter og royalties. Sambeskatningens nettoforpligtelse overfor Skattestyrelsen fremgår af administrationsselskabets koncernregnskab. Eventuelle senere korrektioner af sambeskatningsindkomst og kildeskat m.v. vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et andet beløb. Momsreguleringsforpligtelser 31. december 2021 udgør 441 t.kr. (2020: 667 t.kr.).Selskabet er 100 % ejet af: PFA CC Properties III Holding ApS c/o PFA Pension, forsikringsaktieselskab Sundkrogsgade 4 2100 København Ø