27773702 2023-01-01 2023-12-31 27773702 2023-01-01 2023-12-31 1 27773702 2023-01-01 2023-12-31 2 27773702 2023-01-01 2023-12-31 1 27773702 2023-01-01 2023-12-31 2 27773702 2023-01-01 2023-12-31 3 27773702 2023-01-01 2023-12-31 4 27773702 2023-01-01 2023-12-31 5 27773702 2023-01-01 2023-12-31 1 27773702 2023-12-31 27773702 2022-01-01 2022-12-31 27773702 2022-12-31 27773702 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 27773702 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 27773702 2021-12-31 fsa:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 27773702 2021-12-31 27773702 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 27773702 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 27773702 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 27773702 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 27773702 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 27773702 2022-12-31 fsa:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 27773702 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 27773702 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 27773702 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 27773702 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 27773702 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 27773702 2023-12-31 fsa:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 27773702 2022-01-01 2022-12-31 1 27773702 2023-01-01 2023-12-31 1 27773702 2022-01-01 2022-12-31 2 27773702 2023-01-01 2023-12-31 2 27773702 2022-01-01 2022-12-31 1 27773702 2023-01-01 2023-12-31 1 27773702 2022-01-01 2022-12-31 2 27773702 2023-01-01 2023-12-31 2 xbrli:pure iso4217:DKK 20 Lars Kongsgaard Hansen Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 for Commercial Real Estate Denmark P/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med års-regnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet for Commercial Real Estate Denmark P/S giver et ret-visende billede af Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfat-telse en retvisende redegørelse for de forhold, beret-ningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-kendelse. København Mads Larsen Michael Rønnelund Brogaard Leif Stidsen formand Ute Christiane Eckert Søren Grusgaard Mogens Jørgensen Jan Henrik Willard Til kapitalejerne i Commercial Real Estate Denmark P/S Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for Commercial Real Estate Denmark P/S for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregn-skabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regn-skabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 i overensstem-melse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens-stemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregn-skabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejl-information forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter om-stændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabs-praksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begiven-heder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, mo-dificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspej-ler de underliggende transaktioner og begiven-heder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisions-mæssige observationer, herunder eventuelle betyde-lige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Jacques Peronard Statsautoriseret revisor Commercial Real Estate Denmark P/S Østbanegade 123, Blok 6, 2. 2100 København Ø 70 10 00 75 27773702 Weidekampsgade 6 2300 København S m kr. 2023 2022 2021 2020 2019 Resultat Lejeindtægter 436,4 386,7 357,7 384,1 383,2 Værdiregulering af ejendomme -592,5 -43,1 423,0 38,8 39,0 Resultat af ejendomme -231,2 259,5 683,3 333,1 313,9 Driftsresultat -249,4 220,4 665,0 309,0 292,1 Resultat af finansielle poster -114,8 -77,2 -72,9 -88,9 -97,9 Årets resultat -381,3 143,2 592,1 220,1 194,1 Balance Investeringsejendomme 7.472,0 7.988,9 7.911,4 7.614,4 7.490,5 Aktiver i alt 7.989,5 8.448,7 8.184,1 7.658,8 7.512,6 Gæld 3.718,2 3.752,7 3.878,6 4.026,3 4.143,5 Egenkapital 4.271,3 4.696,0 4.305,4 3.632,5 3.369,1 Nøgletal Egenkapitalandel (1) 53,5% 55,6% 52,6% 47,4% 44,8% Egenkapitalforrentning (2) -8,5% 3,1% 15,1% 7,9% 5,9% Totalafkast på ejendomsniveau (3) -7,6% 3,3% 8,8% 3,9% 4,4% Indre værdi (4) 217,5 239,2 219,3 185,0 171,6 Tegningskurs (5) 216,8 238,3 218,3 183,8 171,1 Totalindkomstforrentning (6) -9,5% 8,7% 17,0% 7,5% 5,8% (1) Egenkapital ultimo i procent af passiver i alt ultimo 𝐸𝑔𝑒𝑛𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑢𝑙𝑡𝑖𝑚𝑜 𝑥 100 𝑃𝑎𝑠𝑠𝑖𝑣𝑒𝑟 𝑖 𝑎𝑙𝑡 𝑢𝑙𝑡𝑖𝑚𝑜(2) Årets resultat i procent af årets tidsvægtede egen-kapital Å𝑟𝑒𝑡𝑠 𝑟𝑒𝑠𝑢𝑙𝑡𝑎𝑡 𝑥 100 𝑇𝑖𝑑𝑠𝑣æ𝑔𝑡𝑒𝑡 𝑒𝑔𝑒𝑛𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙(3) Totalafkast på ejendomsniveau er opgjort efter MSCIs metode (4) Indre værdi ultimo 𝐸𝑔𝑒𝑛𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑢𝑙𝑡𝑖𝑚𝑜 𝑥 100 𝐴𝑘𝑡𝑖𝑒𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑢𝑙𝑡𝑖𝑚𝑜 (𝑖𝑛𝑘𝑙𝑢𝑠𝑖𝑣𝑒 𝑒𝑔𝑛𝑒 𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑎𝑛𝑑𝑒𝑙𝑒)(5) Tegningskurs Opgørelsesmetoden for tegningskursen er ændret fra tidligere at medtage egne kapitalandele til kostpris til nu at medtage dem til dagsværdi. Ændringen medfører en positiv effekt for året på 0,6. Tegningskursen i sammenligningsårene er ikke blevet korrigeret (6) Totalindkomstforrentning Årets resultat med tillæg af ændringen i renteswap-aftalers dagsværdi i årets løb i procent af årets tids-vægtede egenkapital Å𝑟𝑒𝑡𝑠 𝑟𝑒𝑠𝑢𝑙𝑡𝑎𝑡 ± æ𝑛𝑑𝑟𝑖𝑛𝑔 𝑖 𝑑𝑎𝑔𝑠𝑣æ𝑟𝑑𝑖 𝑎𝑓 𝑠𝑤𝑎𝑝𝑎𝑓𝑡𝑎𝑙𝑒𝑟 𝑖 å𝑟𝑒𝑡 𝑥 100 𝑇𝑖𝑑𝑠𝑣æ𝑔𝑡𝑒𝑡 𝑒𝑔𝑒𝑛𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Hovedpunkter Dansk økonomi har klaret sig godt igennem endnu et år med stor usikkerhed på flere fronter. Selvom væksten er gået ned, tyder prognoserne på, at tilbagegangen ikke er alvorlig, og at økonomien får en blød landing. Et lyspunkt har været virksomhedernes aktivitet, som har understøttet en fortsat vækst i beskæftigelsen, om end det er sket i et mere afdæmpet tempo end tidligere år. Det har været endnu et udfordrende år på det danske ejendomsmarked med en stor nedgang i transaktionsvolumen. Totalafkastet ender på -9,5% målt på egenkapitalen (2022: 8,7%) og en soliditet på 53,5%. Afkastet er drevet af en markant negativ værdiregulering af Selskabets ejendomme som følge af den generelle korrektion i markedet. For året nedskrives Selskabets ejendomme med kr. 592,5 mio., mens det vægtede afkastkrav stiger med 43 bp til 5,42%. Korrektionen i afkastkravene er i vid udstræk-ning drevet af de stigende renter. Derudover er Selskabets finansielle omkostninger ligeledes steget markant. Mens markedsudviklingen har været negativ, har udviklingen i den underliggende drift været til-svarende positiv. Lejeindtægterne for året er øget med 12,8% i forhold til sidste år og nettoleje-indtægterne steget med 19,4% sammenlignet med 2022. Ca. 7%-point af denne stigning skyldes NPI-regulering af lejekontrakterne, mens de øvrige 12,4%-point kan henføres til nedbragt tomgang, genforhandlinger med højere leje og lavere ejendomsomkostninger. Selskabets indsats på bæredygtighedsområdet viser også fremgang, hvor porteføljens samlede CO2-aftryk 2(kg CO2e/m) er blevet reduceret med 7% sammen-lignet med 2022. Resultat 2023 Det samlede resultat for året er opgjort til kr. -381,3 mio. mod kr. 143,3 mio. i 2022. Resultatet afspejler en markant stigning i nettolejeindtægterne, som mod-svares af øgede finansielle omkostninger og en væsentlig negativ værdiregulering på kr. 592,5 mio. Det akkumulerede totalafkast for den seneste 5-årige periode (2019-2023) er opgjort til 29,4%. Admini-strationsomkostningerne for 2023 ligger på et forventet og almindeligt niveau. På ejendomsniveau er årets driftsresultat før værdi-reguleringer løftet med 15,3% til kr. 211,2 mio. Stigningen skyldes en øget toplinje, lavere ejen-domsomkostninger men højere finansieringsomkost-ninger. Den økonomiske tomgang for Selskabet pr. 31. december 2023 er 5,2% mod 4,6% pr. 31. december 2022. Den lille stigning skyldes almindelige udsving og rotation i porteføljen. Samlet værdireguleres hele porteføljen net capex negativt med kr. 592,5 mio. for året. Værdi-reguleringen er drevet af en stigning i det vægtede afkastkrav fra 4,99% pr. 31. december 2022 til 5,42% pr. 31. december 2023. Ændringerne i afkastkravene modvirkes af en stærk underliggende drift, hvor der kan noteres en markant stigning i nettoindtægterne (NOI) på over 19%. Balance 2023 Balancen falder til kr. 7.990 mio. pr. 31. december 2023 mod kr. 8.449 mio. pr. 31. december 2022. På aktivsiden er værdien faldet med nedskrivningen af ejendomsporteføljen samt den negative dagsværdi af Selskabets renteswapaftaler, som igen modvirkes af et øget tilgodehavende og et forbedret likviditets-beredskab. På passivsiden falder egenkapitalen med årets resultat. Soliditeten er faldet fra 55,6% ultimo 2022 til 53,5% ultimo 2023. Gældsætningen (LTV) på ejendoms-niveau er steget til 47,6% pr. 31. december 2023 mod 44,7% pr. 31. december 2022. Selskabets renteswapaftaler er ændret hen over året i takt med renteudviklingen, hvilket har medført en negativ værdiregulering på kr. 43,3 mio. Selskabets bestyrelse har truffet beslutning om fra regnskabsåret 2023 og frem at korrigere tegnings-kursen for dagsværdien af egne aktier på samme måde, som der hidtil er blevet korrigeret for dagsværdien af prioritetsgælden og renteswapaftaler. Fokusområder 2024 Selskabet vil det kommende år fortsætte det foku-serede arbejde med den eksisterende ejendoms-portefølje i tråd med den gældende investerings-strategi; nemlig • At implementere, eksekvere og opnå fastsatte målsætninger indenfor bæredygtighed herunder en årlig 10% reduktion af CO2-udledningen. • At tilpasse porteføljen herunder frasælge ikke-strategiske ejendomme. • At analysere mulighederne for udnyttelse af poten-tielle byggeretter og konvertering af ejendommes anvendelse i bestræbelse på at optimere Selska-bets afkast. • At fokusere på udlejning af ledige arealer, genfor-handling af eksisterende lejekontrakter samt fast-holdelse af strategisk vigtige lejere. • At optimere driften ved omkostningsbesparelser eller ved implementering af mere effektive måder at drive Selskabets ejendomme på. • Som led i en strategisk gennemgang har Selskabets bestyrelse valgt at markedsteste forvaltnings-ydelsen i løbet af året. Disponering af årets resultat Da det fortsat er ønsket at øge det økonomiske manøvrerum til bl.a. realisering af projekter i den eksisterende portefølje, foreslår Bestyrelsen derfor ikke udlodning af udbytte for 2023. Forventninger til 2024 For 2024 forventes et resultat på kr. 195 – 200 mio. for den nuværende ejendomsportefølje (2023: kr. 215 mio.), når der ses bort fra avancer og tab ved eventuelle frasalg af ejendomme samt værdiregule-ring af ejendomme. Antikorruption og bestikkelse Det er Selskabets politik, at der tages afstand fra brugen af enhver form for bestikkelse og korruption. Selskabets forvalter er særligt opmærksom på en afsenders bagvedliggende intentioner med gaver og invitationer til arrangementer. Dersom disse ligger ud over almindelig kutyme for branchen, vurderes de fra sag til sag af Selskabets forvalters Head of Compliance og ledelse. Der er ligeledes indført retningslinjer for gaver og repræsentation for at undgå inhabilitet og interessekonflikter. Risikoen for bestikkelse og korruption i forhold til kontanter vurderes at være minimal, da Selskabet ikke benytter kontanter, ligesom der aldrig må indgå kontanter i transaktioner, der vedrører Selskabet. Selskabet er ikke bekendt med nogen korruptionssager eller bestikkelse i 2023, og der forventes ikke sådanne sager i 2024. Risikofaktorer Med Selskabets drift og fremtidige udvikling er der forbundet en række risikofaktorer, der overordnet kan kategoriseres som følger: • Ejendomsrelaterede risikofaktorer • Finansielle risikofaktorer • Bæredygtighedsricisi Værdiansættelse af ejendomme Selskabets investeringsejendomme værdiansættes halvårligt af førende, uafhængige og anerkendte valuarer i Danmark. For de fem største ejendomme indhentes vurderinger fra to uafhængige eksterne valuarer; gennemsnittet af disse to vurderinger anvendes som dagsværdi. De eksterne værdi-ansættelser udarbejdes efter ’the Appraisal and Valuation Standards’ (Red Book) udgivet af the Royal Institution of Chartered Surveyors. Fokus Fund Management A/S har etableret en intern investeringskomite, der kan efterprøve de eksterne værdiansættelser. Investeringsejendommenes værdi fastsættes til dags-værdi på baggrund af en ”discounted cash flow” værdiansættelsesmodel. Ved opgørelsen af de enkelte ejendommes værdi tages der udgangspunkt i alle kendte forhold herunder den aktuelle udlejnings-situation. Herudover medregnes en tomgangsperiode på lejemål med enten kendte eller forventede opsigelser, ligesom forventede ombygningsomkost-ninger indregnes. I vurderingerne tages der også højde for generelle usikkerheder i markedet såsom ændringer i renterne og forventninger til inflation, risikopræmie mv. Disse forudsætninger viser de frem-tidige potentialer og trusler i porteføljens diskon-terede pengestrømme. Projektejendomme bogføres til dagsværdi, og værdien efterprøves halvårligt (impairment test). Selskabet har pr. 31. december 2023 ingen ejendomme kategoriseret som projektejendomme. Drift af ejendomme En tæt opfølgning sikrer, at eventuelle afvigelser i for-hold til vedligeholdelsesplanen identificeres tidligt således, at nødvendige tiltag kan igangsættes. Vedrørende forsikringsforhold er ejendommene for-sikret på nyværdibetingelser, der indeholder dækning for bygningsbrand og anden bygningsbeskadigelse, svampe- og insektskader, husejeransvar, udvidet rør-skadeforsikring og restværdiforsikring samt i før-nævnte skadestilfælde huslejetabsforsikring. Det er Selskabets vurdering, at forsikringsforholdene er dækkende og afspejler porteføljens sammensætning. Køb af ejendomme I forbindelse med køb af ejendomme udføres en ekstern byggeteknisk og miljømæssig due diligence, og når det er relevant, udvides den til at omfatte en bæredygtighedsrapport, jævnfør Selskabets politikker på området. For at minimere risikoen for fejl og mangler ved erhvervelse af enkeltejendomme eller en ejendomsportefølje udarbejdes der tillige due diligence rapporter for kommercielle, juridiske og skattemæssige forhold på ejendomsniveau. Derudover er der i købsaftalerne som oftest indar-bejdet garantier eller indeståelser fra sælger således, at sælger kan drages til ansvar, hvis der senere viser sig fejl eller mangler ved den pågældende ejendom. Det er således Selskabets vurdering, at risikoen for uventede hændelser eller tab af væsentlig betydning er begrænset i forbindelse med køb af ejendomme. Projektejendomme Ved om- og tilbygning af projektejendomme er væsentligste risiko forbundet med projektering, løbende projektstyring, forøgede byggeomkostninger og forsinkelse i forhold til tidsplan. Disse forhold søges i videst muligt omfang begrænset ved tæt opfølgning og anvendelse af professionelle bygherrerådgivere, herunder totalrådgivere. Hertil kommer risiko for-bundet med forandringer i markedet, hvorved de grundliggende forudsætninger henholdsvis omkost-ninger forandres. Et projekt igangsættes kun, hvis det efter grundige analyser vurderes at være rentabelt. Der afsøges risikoafdækning i det omfang, det er muligt ved tegning af forsikringer. Finansielle risikofaktorer Selskabets finansieringsstrategi definerer bl.a. ram-merne for belåningsgrad, finansieringstyper, løbetid på låneporteføljen, afdragsprofil samt håndtering af renterisiko. Ejendommene er primært finansieret med 25-årige danske realkreditlån, og Selskabet har en driftskredit til dækning af likviditetsmæssige udsving i driften. Alle lånene er indgået i danske kroner og er således uden valutarisiko. Pr. 31. december 2023 udgjorde Selskabets belånings-grad på fondsniveau 42,3%, hvilket er beregnet på den nettorentebærende gæld inklusive den positive værdi af renteswapaftalerne. De danske realkreditinstitutter kan typisk yde op til 55% belåning af erhvervs-ejendomme, og dermed kan Selskabet dække behovet for fremmedfinansiering gennem realkreditlån alene. Selskabets optagne lån er fordelt mellem flere store realkreditinstitutter. Der er normalt ikke knyttet kreditbetingelser til realkreditlån ud over rettidig betaling af renter og afdrag. Risikoen for ikke at kunne opnå den fornødne realkreditbelåning til at drive Selskabets forretning vurderes som lille. Risikoen for opsigelse af eksisterende realkreditlån vurderes som meget lille, idet en sådan situation forudsætter Selskabets misligholdelse. Det er Selskabets strategi, at realkreditlån er uden afdrag de første 5 år af lånets løbetid. Når afdrags-friheden udløber, vil Selskabet forsøge at refinansiere lånene med opnåelse af en ny afdragsfri periode på 5 år. Det er endvidere Selskabets strategi at fastlåse renten på hovedparten af realkreditlånene, hvorved majoriteten af rentebetalingerne er faste på kort til mellemlang sigt, og risikoen for fastsættelse af renten er spredt på rentekurven og ligeledes begrænset på kort sigt. Selskabet har et mål om, at rente-sikringsandelen er allokeret med en tredjedel i hvert af intervallerne: < 1 år 1 - 5 år 5 - 10 år samt at varigheden skal være under 5 år. Selskabets rentesikrede andel af realkreditlån udgør således 33,8% pr. 31. december 2023. Den fastsatte strategi vurderes løbende af Selskabets bestyrelse. Realkreditlån optages typisk med en CIBOR6 rente (6 måneder dansk interbankrente), som herefter låses via rentederivater. Alternativt kan Selskabet optage realkreditlån med en fast rente i en given periode. Eftersom hovedparten af finansieringen har fast rente på kort eller mellemlang sigt, er den likviditets-mæssige renterisiko på kort sigt lille. På realkreditlånene med variabel rente vil rentefald såvel som stigninger have effekt ved hver rentefastsættelse og vil dermed have likviditets-mæssig effekt på kort sigt frem til næste rentefast-sættelse. Ved renteændringer vil Selskabets dagsværdi af renteswapaftaler ændre sig og resultere i henholdsvis en negativ/positiv værdiregulering af renteswap-aftalerne, der bogføres direkte på egenkapitalen. Såfremt realkreditlån og renteswapaftaler fortsætter uændret til udløb, er disse tab/gevinster urealiserede og vil ikke have likviditetsmæssig effekt. Det er således Selskabets vurdering, at en stigning i renten inden for de kommende år vil have begrænset indflydelse på Selskabets likviditet og drift. For nogle realkreditlån er afdragsfriheden udløbet. Da belåningsgraden for de pågældende ejendomme er over 55%, foretages almindelig amortisation for de pågældende lån. Bæredygtighedsricisi På linje med de øvrige risikofaktorer evalueres der også løbende på Selskabets bæredygtighedsricisi. Både i forbindelse med køb af ejendomme og i den daglige drift. I denne sammenhæng defineres bære-dygtighedsricisi som en miljømæssig, social eller ledel-sesmæssig begivenhed eller omstændighed, som, hvis den opstår, kan have faktisk eller potentiel væsentlig negativ indvirkning på værdien af investeringen. FAIF-lovgivningen Selskabet er en alternativ investeringsfond (AIF), hvorfor der er indgået en aftale med FAIFen Fokus Fund Management A/S som forvalter. Selskabets for-valter sikrer, at både Selskabet og dets forvalter lever op til den til enhver tid gældende lovgivning, herunder også forhold omkring compliance og risikostyring, der indgår i FAIF-lovgivningen. Selskabets forvalter udsender kvartalsvise investe-ringsrapporter til alle dets aktionærer om Selskabets performance. Rapporteringen indeholder oplysnin-gerne omfattet af FAIF-lovens §§ 64 og 65 og udsendes 60 - 90 dage efter kvartalsafslutning. I henhold til Finanstilsynets regler skal det oplyses, at Selskabets gearingsniveau ultimo 2023 ligger på 183,7% efter bruttometoden, som beregnes som totale aktiver fratrukket likvider i forhold til egen-kapitalen, og på 187,1% efter forpligtelsesmetoden, som beregnes som totale aktiver i forhold til egenkapitalen. Hovedaktiviteter Selskabets formål er investering i fast ejendom i Danmark, hovedsagelig erhvervsejendomme samt dermed beslægtet virksomhed. Begivenheder efter regnskabets afslutning Efter regnskabsårets afslutning stiller bestyrelsen forslag om en rettet kapitalnedsættelse af nominelt kr. 159 mio. A-aktier, til en værdi på kr. 345 mio. pr. 31.12.2023, tilhørende én aktionær (Selskabets datterselskab) til godkendelse på Selskabets ordinære generalforsamling, hvorved Selskabet overtager datterselskabets P/S andele i Selskabet mod et vederlag En kapitalnedsættelse vil reducere selskabskapitalen fra nominelt kr. 1.963,5 mio. til nominelt kr. 1.804,5 mio. aktier og egenkapitalen samlet med kr. 345 mio. Da aktierne allerede er indløst er der intet likviditetshensyn. Derudover er der ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke Selskabets finansielle stilling. Redegørelse for samfundsansvar Selskabets forretningsmodel er baseret på investering i og drift af kontorejendomme i primært Storkøben-havn samt lagerejendomme beliggende i strategisk vigtige hubs. Målsætningen er at skabe langsigtet værdi for aktionærerne uden at gå på kompromis med, at investeringerne og driften sker i overens-stemmelse med Selskabets kerneværdier omkring bæredygtighed, ordentlighed, etik og social ansvar-lighed. Bæredygtighedspolitik og overordnede ESG-rammer Selskabet er bevidst om sit ansvar overfor samfundet herunder klima, miljø, menneskerettigheder og anti-korruption i forbindelse med investeringerne. Et attraktivt afkast og ansvarlige investeringer er for Selskabet to sider af samme sag. Selskabet arbejder indenfor rammerne af FN’s 17 verdensmål. Der arbejdes aktivt med verdensmål 7 Bæredygtig energi, 11 Bæredygtige byer og samfund samt 12 Ansvarligt forbrug og produktion. FN’s principper for ansvarlige investeringer (UNPRI) er tiltrådt via Selskabets forvalter og opnåede ved rapporteringen i 2023 en forbedret score i forhold til foregående periode. For at indramme arbejdet med ESG og for at sikre fuld compliance, har Selskabet udarbejdet en Politik for samfundsansvar. Tilsvarende har Selskabets forvalter udarbejdet en Politik for bæredygtighed, som også er gældende for Selskabet. Sidstnævnte er revideret i 2023 som følge af et øget ambitionsniveau. Arbejdet med at leve op til politikkerne og implementering af strategien sker kontinuerligt, og der evalueres årligt på fremdrift samt opsættes nye, konkrete målsætninger for det kommende år. Selskabet forventes at blive omfattet af EU’s bæredygtighedsdirektiv (Corporate Sustainability Reporting Directive) i 2025 med krav om rapportering ifølge de europæiske standarder, ESRS (European Sustainability Reporting Standards), i 2026. Som led i forberedelserne til at kunne leve op til direktivet på sigt og for at styrke Selskabets ESG-arbejde generelt, har Selskabets forvalter valgt at igangsætte implementeringen af flere ESG-tiltag. Selskabets portefølje er i dag kategoriseret som et Artikel 6-produkt (jf. SFDR), men Selskabet er i løbet af 2023 blevet klargjort til at kunne kategorisere sig som en Artikel 8-fond. Kategoriseringen forventes offent-liggjort på forvalterens hjemmeside i løbet af foråret 2024. I forbindelse med Artikel 8-klargøringen er der udvalgt to miljømæssige og to sociale karakteristika samt en række underliggende nøgleindikatorer (Key Performance Indicators), som Selskabet søger at fremme igennem sit virke. I 2023 besluttede Selskabets forvalter at tage hensyn til de væsentlige negative bæredygtighedsind-virkninger af investeringsbeslutninger (SFDR PAI). Udover de to obligatoriske PAI-faktorer, har Selskabets forvalter tilvalgt to supplerende PAI-faktorer; drivhusgasemissioner og affaldsproduktion 1under drift; drivhusgasemissioner og affaldspro-duktion under drift. For at kunne opfylde kravene dertil, har Selskabets forvalter indsamlet og bearbejdet det nødvendige datagrundlag for Selskabet, og der er rapporteret på PAI første gang medio 2023. Næste PAI rapportering er medio 2024. Den ansvarlige Head of ESG og Selskabets Fund Manager har også i 2023 konkret samarbejdet om screening af Selskabets ejendomme ifht. EU-takso-nomien, hvor der i særdeleshed stilles krav til adgangen til data og behandlingen deraf. Klima Det er Selskabets målsætning at forbedre energi-effektiviteten, så alle ejendomme har min. energi-mærke C eller bedre inden 2030. I 2023 er energimærker for 16 ejendomme blevet fornyet og er nu mere retvisende. I tillæg er en lang række tidligere gennemførte energibesparende tiltag blevet implementeret, og den teoretiske CO2-udled-ning, der er opgjort i energimærkerne, er faldet med ca. 500 tons fra 2022 til 2023. CRED CO-udledning, energimærker2 10.0007.806 7.651 7.163 8.000 6.000 4.000 2.000 -2021 2022 2023Selskabet har en målsætning om at reducere porte-føljens klimaaftryk betydeligt over de kommende år. Mere konkret er målsætningen at reducere med 10 % pr. år fra 2022 til 2030, hvilket er på linje med de danske og europæiske politisk vedtagne klimamål-sætninger. Målsætningerne implementeres på ejen-domsniveau, hvor specifikke tiltag og projekter fastlægges i årlige handlingsplaner ejendom for ejendom. Selskabet har i samarbejde med en ekstern leverandør fået opgjort Selskabets CO2-aftryk på portefølje- og ejendomsniveau baseret på faktiske måledata. Det samlede aftryk i 2022 vil danne udgangspunktet for Selskabets videre arbejde med nedbringelse af det samlede CO2-aftryk. I skrivende stund er det fortsat for tidligt at kunne rapportere CO2-udledningen, da data fra forsyningsselskaberne og emissionsfaktorer endnu ikke er frigivet for 2023. I efteråret 2023 implementerede Selskabet et energistyringssystem på relevante ejendomme i porteføljen med henblik på at kunne udføre detaljeret energiovervågning og optimering af ejendommenes energi- og vandforbrug. Det er forventningen, at energistyringssystemet vil identificere og realisere væsentlige energibesparelser fra 2024. Selskabets Klimapartneraftale med Ørsted er fortsat aktiv (2024-2025). Det indebærer, at Selskabets samlede energiforbrug på ca. 5,5 GWh pr. år leveres med oprindelsesgarantier fra europæiske vindmøller. I dette energiforbrug dækkes de arealer, som Selska-bet har kontrol over. Dette tiltag alene reducerede porteføljens CO2-udledning med ca. 600 ton i 2023. Miljø Det er Selskabets politik, at miljømæssige hensyn skal være et gennemgående tema ved investering i ejen-domme samt ved forvaltning og administration deraf. Som led i Selskabets overordnede strategi omkring affaldssortering og genbrug er der fokus på optime-ring af affaldssortering, herunder madspild fra de kantiner, der drives i Selskabets ejendomme. Selskabet ser fortsat flere muligheder for forbedring af affaldssorteringen og arbejder aktivt for øget affalds-sortering af bl.a. papir og plastik fra Selskabets lejere. Overordnet arbejdes der på, at så meget affald som muligt skal kunne sorteres til genbrug og ikke køres direkte til forbrænding, hvilket er i tråd med nationale politikker på området. Hvis muligt etableres der fjernkøling i forbindelse med byggeprojekter, da denne køleform bidrager til et lavere energiforbrug og en lavere CO2-udledning. Fjernkølingen vil ikke kun give en miljømæssig fordel men også både økonomiske og driftsmæssige fordele for Selskabet og lejere. Derudover vil der være øget fokus på genbrug og genanvendelse af byggematerialer ved renovering og ombygning af ejendommene og lejemål. Arbejdsmiljø Det er Selskabets politik, at der (udover direkte samarbejdspartnere) alene samarbejdes med tredje-parter, der respekterer foreningsfrihed og retten til kollektive forhandlinger. Selskabet sikrer løbende, at leverandører og under-leverandører overholder foreningsfrihed og retten til kollektive forhandlinger blandt deres ansatte, samt at deres ansatte er sikret løn (herunder særlige ydelser), arbejdstid og andre arbejdsvilkår, som ikke er mindre gunstige end dem, der gælder for arbejde af samme art i henhold til en kollektiv overenskomst indgået af de indenfor for det pågældende faglige område mest repræsentative arbejdsmarkedsparter i Danmark. Sel-skabet har vurderet, at risikoen er størst i forbindelse med dets mange serviceleverandører. Screening af disse pågår kontinuerligt, eftersom der løbende indgås nye aftaler. Selskabet arbejder derfor løbende med sikring af de kontraktlige forhold. Selskabet har ingen ansatte og er således i kategorien under 50 ansatte, hvorfor der ikke skal rapporteres om arbejdsmiljø, ligesom personalepolitik ikke skal indgå i Selskabets arbejde med samfundsansvar. Menneskerettigheder Det er Selskabets politik at støtte og respektere beskyttelsen af internationalt erklærede menneske-rettigheder, og Selskabet vil ikke medvirke til krænkelse af disse. I forbindelse med indgåelse af nye leverandøraftaler stiller Selskabet altid kontraktlige krav om, at leverandørerne skal leve op til de internationalt erklærede menneskerettigheder, hvilket ligeledes er gældende for alle tidligere indgåede aftaler. I 2023 er der ikke konstateret brud på denne politik, hvorfor der ikke har været anledning til at ophøre samarbejdet med nogen leverandører. Aktiviteterne for 2024 fastholdes, og samarbejdet med de eksisterende leverandører forventes således at fortsætte. Ledelsesmæssige forhold Det er Selskabets politik, at det skal ledes og drives ordentligt og professionelt. Selskabets øverste ledelsesorgan er bestyrelsen, der afholder minimum fem møder årligt, hvor Selskabets forhold bliver behandlet herunder strategi, budgetter og andre for Selskabet væsentlige forhold. Sammensætningen af Selskabets i alt to ledelses-organer er som følger: Selskabet har ingen ansatte og er således i kategorien under 50 ansatte, hvorfor der ikke skal rapporteres om øvrige ledelseslag. I 2023 var der udskiftning i bestyrelsesmedlemmer, og det underrepræsenterede køn er på nuværende tidspunkt repræsenteret med 20%. Der har ikke været tilstrækkelig udskiftning af bestyrelsesmedlemmer i 2023 til opnåelse af det ønskede måltal. Bestyrelsen er ved indstilling af kandidater til generalforsamlingen opmærksom på muligheden for at indstille kandidater, der på sigt kan medføre, at bestyrelsens vedtagelse af måltallet i 2021 nås inden 2025. Selskabets bestyrelse har ikke vedtaget en politik for kønskvotering for Selskabets direktion men er opmærksom derpå. Selskabet ønsker gennemsigtighed og åbenhed om-kring dets investeringer samt driften af ejendom-mene. Kvartalsvis udarbejder Selskabets forvalter en Investeringsrapport til aktionærerne og øvrige relevante interessenter. 5 2 0.20 0.00 0.33 2025 Redegørelse for dataetik Selskabet har ikke en særskilt politik for dataetik, da al tilgang og behandling af Selskabets data er udlagt til Selskabets forvalter. Al data, herunder data på lejere, leverandører, kunder eller andre håndteres af både Selskabet og Selskabets forvalter efter de højeste standarder. Ingen data tilgået i Selskabet sælges til tredjemand, og i de tilfælde, hvor Selskabet eller Selskabets forvalter er nødsaget til at overføre data til tredjemand f.eks. til eksterne valuarer, er data på for-hånd segmenteret og/eller anonymiseret således, at denne overholder bl.a. gældende GDPR-lovgivning. Alle samarbejdspartnere, som får adgang til Selska-bets data, underskriver og overholder databehand-leraftaler samt Selskabets Politik for samfundsansvar. Ved ansættelse underskriver alle medarbejdere hos Selskabets forvalter, som tilgår Selskabets data, erklæring om tavshedspligt og fortrolighed, og de gennemgår løbende uddannelse indenfor datahånd-tering og GDPR. Årsrapporten for Commercial Real Estate Denmark P/S for perioden 1. januar – 31. december 2023 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestem-melser for klasse C-virksomheder (stor). Årsrapporten for 2023 er aflagt i kr. 1.000. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultat-opgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde Selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når Selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller fak-tisk forpligtelse, og når det er sandsynligt, at frem-tidige økonomiske fordele vil fragå Selskabet, og for-pligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost neden-for. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsige-lige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Resultatopgørelsen Lejeindtægter Lejeindtægter indeholder årets indtægter ved ud-lejning af ejendomme og øvrige indtægter i for-bindelse dermed. Ejendomsomkostninger Udgifter vedrørende lejemål indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, skatter og afgifter, administration, reparation og vedligeholdelse samt andre omkostninger i det omfang, disse omkostninger ikke dækkes af lejer. Avance ved afståelse af investeringsejendomme Gevinster og tab ved frasalg af investerings-ejendomme opgøres som forskellen mellem salgs-prisen med fradrag af omkostninger tilknyttet afstå-elsen og den regnskabsmæssigt bogførte værdi på afståelsestidspunktet. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme inde-holder nettoværdireguleringer af investeringsaktiver. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger til forvaltning af ejendomme og omkostninger til eksterne rådgivere m.v. Indtægter fra kapitalandele i tilknyttede virksomheder Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte virksomheders resultat efter fuld eliminering af interne avancer og tab. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renteindtægter og -omkostninger samt amortisering af afholdte transaktionsomkostninger i forbindelse med gæld. Andre finansielle indtægter fra tilknyttede virksom-heder Andre finansielle indtægter fra tilknyttede virksom-heder består af renteindtægter mv. fra tilgodehaven-der hos tilknyttede virksomheder. Skat af årets resultat Der indregnes ikke skat, da Selskabet ikke er et selv-stændigt skattesubjekt. Beskatningen foregår hos de enkelte aktionærer og afhænger af disses forhold. Balancen Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris til-lagt eventuelle direkte tilknyttede anskaffelsesom-kostninger. Efterfølgende måles ejendommene til dagsværdi. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-meto-den). Dette indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regn-skabsmæssige indre værdi. Kapitalandele, som dattervirksomheden besidder i Selskabet, er i forbindelse med anvendelsen af den indre værdis metode præsenteret som en egen-kapitalpostering i Selskabet. Hvis den regnskabsmæs-sige indre værdi herefter er negativ, indregnes det resterende beløb under hensatte forpligtelser, hvis modervirksomheden har en retlig eller faktisk forplig-telse til at dække den pågældende virksomheds for-pligtelser. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virk-somheder overføres i forbindelse med resultat-disponeringen til Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien redu-ceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Egenkapital - udbytte Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på det tidspunkt, hvor det er vedtaget på generalforsam-lingen. Det foreslåede udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post i egenkapitalen. Gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. De afholdte transaktionsomkostninger amortiseres og indregnes i resultatopgørelsen hen over lånets løbe-tid. Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører og anden gæld, måles efter-følgende til amortiseret kostpris. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i efterfølgende regnskabsår. Afledte finansielle instrumenter og sikringsaktiviteter Afledte finansielle instrumenter måles ved første ind-regning i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre til-godehavender henholdsvis anden gæld som ikke realiseret gevinst henholdsvis tab på finansielle kontrakter. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instru-menter, der er klassificeret som og opfylder betingel-serne for sikring af forventede fremtidige aktiver og forpligtelser, indregnes på egenkapitalen. Indtægter og omkostninger vedrørende sådanne sikrings-transaktioner overføres fra egenkapitalen ved reali-sation af det sikrede og indregnes i samme regnskabs-post som det sikrede. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteter for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrøm vedrørende driftsaktivitet opgøres som årets resultat reguleret for ikke-kontante driftsposter og ændring i driftskapital. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrøm vedrørende investeringsaktivitet om-fatter betalinger i forbindelse med køb og frasalg af investeringsejendomme. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrøm vedrørende finansieringsaktivitet om-fatter ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabskapital og omkostninger forbundet dermed samt optagelse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udlodning af udbytte til aktionærer. Likvid beholdning Likvide beholdninger omfatter bankindeståender. Segmentoplysninger Der gives oplysninger om forretningssegmenter ifølge Selskabets regnskabspraksis, risici og interne økono-mistyring. true 436361000 386727000 75109000 84198000 0 0 -592481000 -43050000 18164000 39057000 -249393000 220422000 -17149000 0 -14753000 -706000 129529000 77880000 -381318000 143248000 7472000000 7988900000 7472000000 7988900000 0 40000 0 40000 7472000000 7988940000 330606000 275684000 16431000 6654000 373609000 352232000 143933000 107509000 517542000 459741000 7989542000 8448681000 1963500000 1963500000 2307835000 2732476000 4271335000 4695976000 3534242000 3551980000 99968000 115645000 3634210000 3667625000 19638000 19869000 45321000 29454000 18628000 35392000 410000 365000 83997000 85080000 3718207000 3752705000 7989542000 8448681000 1963500000 2221134000 120778000 4305412000 0 143248000 0 143248000 0 0 247316000 247316000 1963500000 2364382000 368094000 4695976000 1963500000 2364382000 368094000 4695976000 0 -381318000 0 -381318000 0 0 -43323000 -43323000 1963500000 1983064000 324771000 4271335000 Årets resultat før renter Årets resultat før renter -249393000 220422000 Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme 592481000 43050000 -81180000 -3013000 261908000 260459000 17149000 0 14752000 706000 129220000 77687000 130291000 183478000 75581000 120550000 -75581000 -120550000 447000 49697000 17838000 22503000 Omkostninger til optagelse af lån mv. Omkostninger til optagelse af lån mv. -1085000 -566000 Ændring af deposita Ændring af deposita 190000 15710000 -18286000 42338000 36424000 105266000 107509000 2243000 143933000 107509000 Note 1 Segmentoplysninger Lejeindtægter Kontor 355.528 308.553 Logistik 66.520 59.278 Retail 14.313 18.896 436.361 386.727 Investeringsejendommes værdi Kontor 6.331.200 6.788.400 Logistik 977.400 978.500 Retail 163.400 222.000 7.472.000 7.988.900 Note 2 Administrationsomkostninger I posten er indeholdt vederlag til bestyrelsen 1.200 1.050 1.200 1.050 Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Revision 275 287 Skatterådgivning 340 334 Anden rådgivning 470 5.000 1.085 5.621 0 0 Note 3 Finansielle indtægter Renteindtægter, bank og realkreditinstitutter 1.256 566 Renteindtægter, tilknyttede virksomheder 13.496 0 Øvrige renteindtægter 0 140 14.752 706 Note 4 Finansielle omkostninger Renteomkostninger, bank og realkreditinstitutter -129.018 -77.133 Øvrige renteomkostninger og gebyrer -511 -747 -129.529 -77.880 Note 5 Investeringsejendomme Kostpris pr. 1. januar 6.808.813 6.688.263 Tilgange 75.581 120.550 Kostpris pr. 31. december 6.884.394 6.808.813 Værdireguleringer pr. 1. januar 1.180.087 1.223.137 Årets værdireguleringer -592.481 -43.050 Værdireguleringer pr. 31. december 587.606 1.180.087 Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 7.472.000 7.988.900 2Pr. 31. december 2023 bestod ejendomsporteføljen af 31 ejendomme med et samlet areal på ca. 434.500 m. Fortsætter næse side Værdiansættelse af ejendomme Selskabets forvalter Fokus Fund Management A/S sikrer, at de uafhængige eksterne valuarer modtager alle dokumenter og information, som er relevante for vurderingen af hver enkelt investeringsejendom. Materialet omfatter: • Kort beskrivelse af ejendommen indeholdende SWOT-analyse • Lejerliste inklusive lejernavn (med undtagelse af boliglejemål), anvendelsestype, areal, gældende leje, depositum, uopsigelighedsprofil m.m. • Nye lejekontrakter og opsigelser • Kendt capex • Vedligeholdelsesbudget • Oplysninger om identificerede potentialer og udviklingsmuligheder herunder byggeretter Herudover inspicerer valuarerne ejendommene som udgangspunkt hvert andet år og oftere for de ejendomme, der har gennemgået større ændringer, og altid i henhold til RICSs standarder. Investeringsejendommenes værdi fastsættes til dagsværdi på baggrund af en ”discounted cash flow” værdi-ansættelsesmodel. Dagsværdien beregnes på baggrund af den tilbagediskonterede værdi af pengestrømmene i budgetperioden samt den tilbagediskonterede værdi af terminalværdien. Afkastkrav, der ligger til grund for terminalværdien og tilbagediskonteringsrenten, fastsættes ejendom for ejendom under hensyntagen til beliggenhed, stand, lejersammensætning, uopsigelighedsprofil, lejeres bonitet samt ud fra en vurdering af, hvorledes det generelle ejendomsmarked udvikler sig og sammenlignelige referencer. Afkastkrav anvendt til værdiansættelsen pr. 31. december 2023 ligger i følgende intervaller pr. segment: Kontor 4,34 – 8,00% Logistik 5,25 – 7,41% Butik 6,37 – 8,50% En ændring i markedets afkastkrav vil have indflydelse på værdiansættelsen. En stigning i afkastkravet vil således medføre et fald i en ejendoms markedsværdi, mens et fald i afkastkravet vil medføre en stigning i en ejendoms markedsværdi. Ændring i vægtet afkastkrav -0,5% Anvendt 0,5% Vægtet afkast, % 4,92 5,42 5,92 Dagsværdi 8.251.958 7.472.000 6.826.750 Ændring af dagsværdi 779.958 - -645.250 Note 6 Kapitalandele Kostpris pr. 1. januar 40 Tilgange 0 Afgange 0 Kostpris pr. 31. december 40 Værdireguleringer pr. 1. januar 0 Årets resultat -17.149 Negativ værdi nedskrevet over tilgodehavender 17.109 Værdireguleringer pr. 31. december -40 Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 0 Note 7 Tilgodehavender i alt Tilgodehavende i alt indeholder værdi af renteswapaftaler på kr. 27 mio. Renteswapaftaler er indgået til sikring af en fast rente på Selskabets variabelt forrentede bank- og realkreditlån. Den samlede hovedstol for Selskabets renteswapaftaler udgør kr. 1.450 mio. og sikrer en fast rente på 0,24% - 4,32% i restløbetiden på 1 til 5 år. Lån og renteswapaftaler er indgået med samme modpart. Note 8 Selskabskapital Ændringer i selskabskapitalen Saldo pr. 1. januar 1.963.500 1.963.500 Saldo pr. 31. december 1.963.500 1.963.500 Selskabskapitalen kan specificeres således A-aktier, 1.963 stk. à nominelt kr. 1.000.000 1.963.000 1.963.000 B-aktie, 1 stk. à nominelt kr. 500.000 500 500 1.963.500 1.963.500 0 0 -381318000 143248000 Note 9 Prioritetsgæld m.v. Prioritets-Gæld forfalder med følgende udløb: Deposita gæld Indenfor et år 45.321 19.638 Mellem et og fem år 70.579 229.812 Efter fem år 29.389 3.304.430 I alt 145.289 3.553.880 Note 10 Eventualposter Incentive fee Selskabets forvalter Fokus Fund Management A/S er berettiget til et incentive fee, såfremt Selskabets driftsresultat overstiger nogle fastsatte grænser. Incentive fee beregnes som et gennemsnit over tre på hinanden følgende år. Der er ikke udbetalt incentive fee i 2023, og det forventes ikke, at der skal udbetales et beløb i 2024. Note 11 Pantsætning og sikkerhedsstillelse Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter på kr. 3.554 mio. har Selskabet pantsat sine ejendomme, hvis regn-skabsmæssige værdi udgør kr. 7.472 mio. pr. 31. december 2023. Selskabet har udstedt ejerpantebreve og skadesløsbreve m.v. på i alt nominelt kr. 1.204 mio., der giver pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi udgør kr. 4.047 mio. pr. 31. december 2023. Heraf er ejerpantebreve og skadesløsbreve på i alt nominelt kr. 925 mio. afgivet til sikkerhed for bankgæld, mens ejerpantebreve og skadesløsbreve på i alt nominelt kr. 279 mio. er i Selskabets besiddelse. Note 12 Aktionærforhold Komplementarselskabet af 2004 (I) A/S er komplementar i Commercial Real Estate Denmark P/S. Komplementaren ejer Selskabets aktiver i forhold til sin andel af aktiekapitalen. Komplementaren hæfter direkte og ubegrænset for Selskabets forpligtelser. Note 13 Transaktioner med nærtstående parter Der har i regnskabsåret 2023 ikke været transaktioner på ikke-markedsmæssige vilkår. Note 14 Ændringer i driftskapital Ændringer i tilgodehavender -64.462 -11.969 Ændringer i anden gæld -16.718 8.956 -81.180 -3.013 Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2024-04-19 Regnskabsklasse C, stor virksomhed 2004-06-01 2024-03-07 33963556 DELOITTE STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKA Weidekampsgade 6 2300 København S Konklusion Grundlag for konklusion 2024-02-07 mne16613