xbrli:pureiso4217:DKK326480372021-01-012021-12-31326480372021-01-012021-12-311326480372021-01-012021-12-311326480372021-01-012021-12-31326480372020-01-012020-12-31326480372021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember326480372020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember326480372021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember326480372021-12-31326480372020-12-31326480372021-01-01fsa:ContributedCapitalMember326480372021-01-01fsa:RetainedEarningsMember326480372021-01-01326480372021-12-31fsa:ContributedCapitalMember326480372021-12-31fsa:RetainedEarningsMemberGrundlag for konklusionKonklusion2022-06-102022-06-10true339635562020-01-012020-12-31Odense51005Tværkajen, Postboks 10Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabOdenseOdense M5230Regnskabsklasse BErklæring om udvidet gennemgang2021-12-312021-01-0135LangelinieSkovhøj Ejendomme ApS32648037339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021 for Skovhøj Ejendomme ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2021 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.OdenseMattias Poul Skovhøjadm. dir.Til kapitalejeren i Skovhøj Ejendomme ApSVi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Skovhøj Ejendomme ApS for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. <br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.OdenseAllan Dydensborg Madsenmne34144Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets formål er køb, salg og udlejning af fast ejendom og efter direktionens køn hermed beslægtede aktiviteter.Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdSelskabets resultat for 2021 udviser et overskud på 10.516 t.kr., og selskabets balance pr. 31.12.2021 udviser en egenkapital på 27.112 t.kr.Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.358122127570611107222118963003554591223253000010900014267983442203660350006848514937796505484081348208838271352966244864620105158442962515105158442962515105158446479905853124282120000150000649190585327428264919058532742822494661066973076325500032959411036021066410359620487147565819471774421381520422198716573426255494153125000125000269867491647090527111749165959051250001647090516595905125000269867497310489470396773104894703967263444592751426240475740475726749216279190191269731126113203678918730291843402219924228709434924747739914808856235972222484034306714404445628086275262313120243419428165734262554941531 Personaleomkostninger2021 kr.2020 kr.Gager og lønninger355.459122.325355.459122.325Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere10102 Af- og nedskrivninger2021 kr.2020 kr.Afskrivninger på materielle aktiver30.0000Tab og gevinst ved salg af immaterielle og materielle aktiver0109.00030.000109.0003 Andre finansielle indtægter2021 kr.2020 kr.Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder6035.0006035.0004 Skat af årets resultat2021 kr.2020 kr.Aktuel skat359.722224.840Ændring af udskudt skat2.606.522639.7802.966.244864.6205 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo35.138.905150.000Tilgange602.5560Kostpris ultimo35.741.461150.000Årets afskrivninger0(30.000)Af- og nedskrivninger ultimo0(30.000)Dagsværdireguleringer primo17.985.3760Årets dagsværdireguleringer11.072.2210Dagsværdireguleringer ultimo29.057.5970Regnskabsmæssig værdi ultimo64.799.058120.000Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Fastlæggelsen af dagsværdien er baseret på en afkastbaseret, som den beregnede kapitalværdi af de forventede fremtidige indtægter fra de enkelte ejendomme. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede​omkostninger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder mv. Følgende afkastkrav er fastsat for de enkelte ejendomstyper: - Boliglejemål beliggende i Odense, 4,5%. - Erhvervslejemål beliggende i Odense, 7% - Erhvervslejemål beliggende i Rudkøbing, 10% Erhvervslejemålene i Odense udgør ca 83% af den samlede porteføljeværdi og består af 10 lejemål. Bolig i Odense udgør ca 16% af porteføljeværdien og består af 6 lejemål. Erhvervslejemål i Rudkøbing består af 2 lejemål og udgør 1% af den samlede porteføljeværdi. Da der er tale om et regnskabsmæssige skøn i forbindelse med fastlæggelsen af dagsværdien, er der en vis usikkerhed ved fastsættelsen af forudsætningerne. Ledelsen revurderer løbende forudsætningerne og eventuelle ændringer heri afspejles i dagsværdien. ​Den indregnede værdi pr. 31.12.2021 vil med en ændring i afkastkravet på +/- 0,25% påvirke værdien henholdsvis 2.602 t.kr. og (2.400) t.kr. <br />Investerings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo35.138.905150.000Tilgange602.5560Kostpris ultimo35.741.461150.000Årets afskrivninger0(30.000)Af- og nedskrivninger ultimo0(30.000)Dagsværdireguleringer primo17.985.3760Årets dagsværdireguleringer11.072.2210Dagsværdireguleringer ultimo29.057.5970Regnskabsmæssig værdi ultimo64.799.058120.0006 Langfristede forpligtelser Forfald inden for 12 måneder 2021 kr.Forfald inden for 12 måneder 2020 kr.Forfald efter 12 måneder 2021 kr.Restgæld efter 5 år 2021 kr.Gæld til realkreditinstitutter1.269.7311.261.13226.344.45921.569.219Anden gæld00404.75701.269.7311.261.13226.749.21621.569.2197 Ikke-indregnede leje- og leasingforpligtelser2021 kr.2020 kr.Forpligtelser i henhold til leje- eller leasingkontrakter frem til udløb i alt36.55526.2318 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserTil sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, der udgør 27.614 t.kr. pr. 31.12.2021, er der afgivet pant i grunde og bygninger. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 64.799 t.kr. Til sikkerhed for bankgæld har selskabet deponeret ejerpantebrev for i alt 2.491 t.kr. i ovenstående grunde og bygninger. Selskabet kautionerer som selvskyldner for bankmellemværende i selskabet SKP 2009 ApS. Bankgælden udgør 303 kr. pr. 31.12.2021.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. falseGenerelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, ejendomsomkostninger og eksterne omkostninger.NettoomsætningNettoomsætning vedrører huslejeindtægter og indregnes i resultatopgørelsen, når levering og risikoovergang til lejer har fundet sted. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter.Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.VareforbrugVareforbrug omfatter regnskabsårets vareforbrug målt til kostpris, reguleret for sædvanlige lagernedskrivninger.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger, administrationsomkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.PersonaleomkostningerPersonaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere.Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle aktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger og af gevinster og tab ved salg af materielle aktiver.Andre finansielle indtægter ndre finansielle indtægter består af renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder består af renteomkostninger mv. fra gæld til tilknyttede virksomheder.<br />Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv.SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet og alle moderselskabets danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). Materielle aktiver Anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der afskrives ikke på grunde. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar5 årForventede brugstider og restværdier revurderes årligt. Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.<br />Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.Skyldig og tilgodehavende skat Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.2022-06-10Mattias Poul Skovhøj