17149512 2022-01-01 2022-12-31 17149512 2022-12-31 17149512 2021-01-01 2021-12-31 17149512 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 17149512 2021-01-01 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 17149512 2021-12-31 17149512 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 17149512 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 17149512 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 17149512 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 17149512 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 17149512 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 17149512 2021-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 17149512 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 17149512 2022-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 17149512 2020-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 17149512 2021-01-01 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 17149512 2020-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 17149512 2021-01-01 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 17149512 2020-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 17149512 2021-01-01 2021-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 17149512 2020-12-31 17149512 2022-01-01 2022-12-31 1 17149512 2022-01-01 2022-12-31 1 17149512 2022-01-01 2022-12-31 1 17149512 2022-01-01 2022-12-31 2 17149512 2022-01-01 2022-12-31 3 iso4217:DKK xbrli:pure Alexander Stougaard de Haas PFA Forum A/S Sundkrogsgade 4 2100 København Ø Danmark 17149512 39 17 50 00 København Weidekampsgade 6 2300 København S Væsentlige aktiviteter Selskabets formål er at investere, eje og drive erhvervsejendomme i Danmark, herunder foretage køb, salg og projektudvikling i forbindelse hermed. Dette sker enten direkte eller indirekte gennem erhvervelse af kapitalandele i andre virksomheder, herunder i ejendomsfonde eller andre lignende virksomheder med hjemsted i Danmark. Selskabet indgår i PFA-koncernen, og selskabets aktiviteter er snævert afgrænset til dets vedtægtsmæssige formål. Den daglige ledelse varetages af selskabets direktion, dog varetages administrationen af de under-liggende ejendomme i henhold til gældende administrationsaftaler af den for ejendommene ansvarlige porteføljemanager, hvis beføjelser er afgrænset til dennes stillingsfuldmagt som porteføljemanager i PFA Pension. Forhold, der falder uden for sædvanlig og daglig drift kan som følge heraf alene indgås på vegne af selskabet i henhold til selskabets tegningsregel eller på baggrund af konkret, skriftlig bemyndigelse fra bestyrelsen. Selskabet er et 100 % ejet datterselskab af PFA DK Ejendomme Høj A/S. PFA redegør for arbejdet med samfundsansvar, måltal og politikker for det underrepræsenterede køn i ledelsen i CR-rapporten for 2022. Rapporten tager afsæt i PFA’s politikker på området for samfundsansvar og internationale retningslinjer som FN Global Compact’s 10 principper. Rapporten offentliggøres på https://pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter/. PFA udarbejder en årlig redegørelse for koncernens arbejde med politik for dataetik. Rapporten offentlig-gøres på https://pfa.dk/dataetik. Der henvises til PFA-Koncernens årsrapport for klimarapportering (ESG nøgletal). Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udgjorde -75.656 t. kr. mod 38.513 t. kr. i 2021. Driften af ejendommene i 2022 svarede til forventningerne. Ejendommen værdiansættes til markedsværdi i årsrapporten på baggrund af en individuel vurdering ultimo året. Markedsværdiberegningen er baseret på DCF-metoden, jf. Finanstilsynets vejledning. Til brug for værdiansættelsen af selskabets ejendomme er der indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Som konsekvens af markedsudviklingen blev ejendommen i 2022 værdireguleret med -77.464 t. kr. mod 37.490 t. kr. i 2021. 2022 har særligt været påvirket af stigende inflation med stigende renter til følge. Dette har medført øgede afkastkrav på ejendomsinvesteringer og har dermed påvirket årets resultat med nedskrivnin-ger på ejen-domme. Indeksering af lejekontrakter har bidraget til at dæmpe effekten af øgede afkast-krav. Grundet de store rentebevægelser er markedet præget af usikkerhed og lav transaktionsvolu-men, hvorfor de opgjorte dagsværdier er behæftet med en vis usikkerhed. Risici Selskabet måler ejendomme til dagsværdi jævnfør beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis. Selska-bets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen i afkastet på ejendommene. Begivenheder efter balancedagen Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. Forventninger til 2023 For 2023 forventes et driftsresultat på ca. 1 mio. kr. Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022 for PFA Forum A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, finansielle stilling pr 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022. Samtidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvi-sende redegørelse for de forhold beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København Rikke Schmith Kampmann Michael Bruhn Mikael Arne Fogemann Vibeke Bodi Formand Til kapitalejeren i PFA Forum A/S Vi har revideret årsregnskabet for PFA Forum A/S for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabsprak-sis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af sel-skabet i overensstemmelse med Internationale Ethics Standards Board for Accountants’ internationale reg-ler for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstem-melse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregn-skabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinfor-mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklu-sion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gæl-dende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:  Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, doku-mentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.  Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisi-onshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en kon-klusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.  Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.  Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usik-kerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisi-onspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysnin-ger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisi-onsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.  Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder note-oplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i in-tern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for kon-klusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væ-sentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Kristian Ehrenreich Hansen statsautoriseret revisor mne46662 true Alle beløb i resultatopgørelse, balance og noter præsenteres i hele t. kr. Hvert tal afrundes for sig. Der kan derfor forekomme afvigelser mellem de anførte totaler og summen af de underliggende tal. Selskabets funktionelle valuta som præsentationsvaluta er danske kroner. Koncernforhold PFA DK Ejendomme Høj A/S, ejer 100 % af aktierne i selskabet og indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, CVR-nr. 22 43 80 18. PFA Holding A/S’ koncernregnskab kan rekvireres hos PFA Holding A/S, Sundkrogsgade 4, 2100 København Ø. Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension, forsikringsaktieselskab om anvendelse af enkelte fælles faciliteter. Anvendelsen afregnes på markedsbaserede vilkår i henhold til skønnet ressour-cebelastning tillagt et markedsbestemt avancetillæg. Selskabets overskydende likvidi-tet/likviditetsbehov overføres til/finansieres af PFA Pension, forsikringsaktieselskab. Det heraf følgende mel-lemværende for-rentes med en pengemarkedsbaseret rente. Øvrige koncerninterne transaktioner sker på markedsbaserede vilkår. Alle koncerninterne transaktioner sker på skriftligt grundlag. Generelle principper om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af materielle aktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som værdireguleringer henholdsvis finansielle udgifter. Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilfalde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Lejeindtægter Lejeindtægter indeholder årets lejeindtægter fra udlejning af investeringsejendomme. Drift af ejendomme Drift af ejendomme indeholder årets udgifter i forbindelse med drift og administration af ejendomme. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger til administrative ydelser og kontorhold. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af udlejnings-ejendommenes dagsværdi (markedsværdi). Øvrige finansielle udgifter Øvrige finansielle udgifter består af renteudgifter. Skat For ejendomsdatterselskaber af livsforsikringsselskaber gælder særlige skatteregler jf. selskabsskattelo-vens § 3a. Såfremt mindst 90 % af selskabets aktiver består af fast ejendom, anses indkomsten skattemæssigt for indtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab. I så fald afsættes såvel aktuelle som udskudte skatter i livsforsikringsmoderselskabet. Selskabet har i 2022 opfyldt 90 %-reglen. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til skønnet dagsværdi (markedsværdi) efter principperne i § 57 (Bilag 7) i ”Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensions-kasser”. Dagsværdien repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges til på balancedagen til en uafhængig køber. Ved opgørelse af ejendommenes dagsværdi anvendes en af-kastbaseret model. DCF-metoden Dagsværdien, beregnet på grundlag af DCF-metoden, opgøres ud fra en systematisk vurdering, baseret på nutidsværdien af ejendommenes forventede betalingsstrømme. Nutidsværdien opgøres ved diskontering på baggrund af et for hver ejendom individuelt fastsat forrentningskrav (afkastprocent), samt den forven-tede langsigtede gennemsnitsinflation. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedlige-holdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejers bonitet. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelses-summen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til pålydende værdi med fradrag af eventuel nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Udlodning indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Fo-reslået udlodning for regnskabsåret vises som en særskilt post under egenkapitalen. Kortfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. true 5437000 4786000 3415000 3522000 210000 241000 1811000 1023000 -77464000 37490000 -75653000 38513000 3000 0 -75656000 38513000 0 0 -75656000 38513000 -75656000 38513000 197026000 274490000 197026000 274490000 197026000 274490000 458000 0 252000 0 710000 0 197736000 274490000 2000000 2000000 192875000 268532000 194875000 270532000 0 1244000 347000 508000 2514000 2207000 2861000 3959000 2861000 3959000 197736000 274490000 2000000 268532000 0 0 -75656000 0 2000000 192875000 0 2000000 230019000 4000000 236019000 0 0 4000000 4000000 0 38513000 0 AdministrationsomkostningerHeraf administrationsomkostninger overført fra PFA Pension -172 -178Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension.Selskabets bestyrelse og direktion har ikke modtaget løn eller andre vederlag. 0 0 InvesteringsejendommeAnskaffelsessum primo 48.768 48.768Anskaffelsessum ultimo 48.768 48.768Opskrivninger primo 225.722 188.232Årets opskrivninger 0 37.490Tilbageført af tidligere års opskrivninger -77.464 0Opskrivninger ultimo 148.258 225.722Investeringsejendomme, i alt 197.026 274.490Gennemsnittet af de anvendte afkastprocenter udgør: 4,6% 4,5% Øvrige finansielle udgifterØvrige finansielle udgifter til tilknyttede virksomheder -3 0 SkatSom følge af selskabsskattelovens § 3a, bliver selskabets skattepligtige indkomst anset for indtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab, og der afsættes derfor ikke aktuel og udskudt skat.Der er ikke betalt selskabsskat. Pantsætninger og sikkerhedsstillelserDer er tinglyst skadesløsbrev med pant i matr. Nr. 19 ba. Frederiksberg, på 10 mio. kr.Pantebrevet ligger til sikkerhed hos Frederiksberg Kommune.Herudover er tinglyst 2 afgiftspantebreve for 46 mio. kr. EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med PFA Holding A/S som administrationsselskab. Selskabet hæfter ubegrænset og solidarisk med øvrige selskaber i sambeskatningskredsen for selskabsskatter og kildeskatter påudbytter, renter og royalties.Sambeskatningskredsens nettoforpligtelse overfor Skattestyrelsen fremgår af administrationsselskabets koncernregnskab. Eventuelle senere korrektioner af sambeskatningsindkomst og kildeskat m.v. vil kunne medføre, at selskabets hæf-telse udgør et andet beløb.Momsreguleringsforpligtelser 31. december 2022 udgør 147 t. kr. (2021: 11 t. kr.) Nærtstående parterNærtstående parter med bestemmende indflydelse over selskabet:Selskabet ejes 100% af PFA DK Ejendomme Høj A/S.PFA Forum A/S indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, København, som er den største og den mindste koncern, der udarbejdes koncernregnskab for. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 2023-03-07 Regnskabsklasse B https://pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter/ https://pfa.dk/dataetik 2023-03-07 13594376 PFA PENSION, FORSIKRINGSAKTIESELSKAB Sundkrogsgade 4 2100 København Ø Konklusion Grundlag for konklusion 2023-03-07