BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabVisionsvej 51 DK-9000 Aalborg20222670Årsrapport2022-04-28Jane HansenS. E. Ejendomme Aalborg A/SIndkildevej 6B9210 Aalborg SØRevisionspåtegning320914902009-04-02Aalborg2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabVisionsvej 519000AalborgDanske BankPrinsensgade119000AalborgAalborg2022-04-27Carsten EnggaardSøren EnggaardCarsten EnggaardJohn Helmenkamp MikkelsenKonklusionGrundlag for konklusionAalborg2022-04-27BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Torben Gyde JensenRevisionspåtegningStatsautoriseret revisormne26714128280001253300001000119190008024000247470002055600020400028000036800031100024583000205250005417000451500019166000160100001916600016010000160128000147900000160128000147900000160128000147900000013100018074000785000046200045400018536000843500003600017866400015637100015000001500000878330006866700089333000701670002319800019610000231980001961000053119000562300002395000216000055514000583900003148000318800013200081000206300018530001829000173300034470001342000070001061900082040006613300066594000178664000156371000150000068667000191660001500000878330001101000010001980001100006000170000204000280000300004000338000307000368000311000182900017330003588000278200054170004515000154666000309000154975000-6766000119190005153000160128000Industri- ejendommeIndustri- og kontor- ejendommeEjendomme til uddannelses- formål6595100033812000603650009611000-1078000338600044084Regnskabsklasse BtruetrueBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 for S. E. Ejendomme Aalborg A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i S. E. Ejendomme Aalborg A/S Vi har revideret årsregnskabet for S. E. Ejendomme Aalborg A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Da de forhold, som i øvrigt er nødvendige for en bedømmelse af selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af årets drift, fremgår af balancen og resultatopgørelsen samt af noterne henvises hertil. Årets resultat anses for tilfredsstillende. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Virksomhedskapital Overført overskud I alt Egenkapital 1. januar 2021 1.500 68.667 70.167 Forslag til resultatdisponering 19.166 19.166 Egenkapital 31. december 2021 1.500 87.833 89.333 2021 2020 tkr. tkr. Personaleomkostninger 1 Antal personer beskæftiget i gennemsnit: 1 1 Andre omkostninger til social sikring 0 1 0 1 Andre finansielle indtægter 2 Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 198 110 172.110 Finansielle indtægter i øvrigt 6 170 204 280 Andre finansielle omkostninger 3 Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 30 4 173.107 Finansielle omkostninger i øvrigt 338 307 368 311 Skat af årets resultat 4 Skat af årets resultat 1.829 1.733 Regulering udskudt skat 3.588 2.782 5.417 4.515 Materielle anlægsaktiver 5 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2021 154.666 Tilgang 309 Kostpris 31. december 2021 154.975 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2021 -6.766 Årets værdireguleringer 11.919 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2021 5.153 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 160.128 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb (tkr): Industri- ejendomme Industri- og kontor- ejendomme Ejendomme til uddannelses- formål Dagsværdi 31. december 2021 65.951 33.812 60.365 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen 9.611 -1.078 3.386 Selskabets beholdning af investeringsejendomme består af 6 udlejningsejendomme som alle udlejes til erhverv. Ejendommens dagsværdi vurderes ved hjælp af en Discounted Cash Flow-model, hvor dagsværdien fastsættes ved kapitalisering af afkast på grundlag af et detaljeret likviditetsbudget (Free Cash Flow (FCF)). Forudsætningerne i budgettet er baseret på eksisterende lejekontrakter og forventning til udvikling i lejemålene gældende både for lejeindtægter og driftsomkostninger. Selskabet ejer fire industriejendomme beliggende i Aalborg og Nørresundby. Ved opgørelse af disse ejendommes dagsværdi er anvendt en diskonteringsfaktor i spændet 6,50 % til 7 %. Ejendommenes akkumulerede dagsværdi er pr. 31. december 2021 fastsat til 65.951 tkr. Ejendommenes årlige gennemsnitlige FCF i den 10-årige budgetperiode spænder mellem 386 tkr. til 2.142 tkr og udgør tilsammen i alt 4.378 tkr. Selskabet ejer én blandet kontor- og industriejendom beliggende i 9200 Aalborg SV. Ved opgørelse af denne ejendoms dagsværdi er anvendt en diskonteringsfaktor på 6,25 %. Ejendommens dagsværdi er pr. 31. december 2021 fastsat til 33.812 tkr. Ejendommenes årlige gennemsnitlige FCF i den 10-årige budgetperiode er 2.387 tkr. Selskabet ejer én ejendom, som anvendes til uddannelsesformål. Ejendommen er beliggende i 9220 Aalborg Ø. Ved opgørelse af denne ejendoms dagsværdi er anvendt en diskonteringsfaktor på 6,00 %. Ejendommens dagsværdi er pr. 31. december 2021 fastsat til 60.365 tkr. Ejendommenes årlige gennemsnitlige FCF i den 10-årige budgetperiode er 4.045 tkr. I dagsværdiberegningerne er anvendt en gennemsnitlig forventet årlig inflationsrate på 1,50 %. Langfristede gældsforpligtelser 6 31/12 2021 Afdrag Restgæld 31/12 2020 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Prioritetsgæld 56.297 3.178 44.084 59.418 531.100 531.100.01 Deposita 2.395 0 0 2.160 535.100 535.100.01 58.692 3.178 44.084 61.578 Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige danske selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for Sønder Skovgaard Holding ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 8 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut på 56.779 tkr. er der givet pant i grunde og bygninger, som pr. 31. december 2021 har en regnskabsmæssig værdi på 160.128 tkr. Der er stillet sikkerhed i form af et skadesløsbrev på 16 mio. kr. i ejendom med regnskabsmæssig værdi på 29.950 tkr. til sikkerhed for bankmellemværende med Danske Bank. Skadesløsbrevet ligger også til sikkerhed for Søren Enggaard A/S' engagement med Danske Bank. Koncernregnskab 9 Selskabet indgår i koncernregnskabet for Sønder Skovgaard Holding ApS, Indkildevej 6B, 1., 9210 Aalborg SØ, CVR-nr. 40 96 61 29. Årsrapporten for S. E. Ejendomme Aalborg A/S for 2021 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Nettoomsætning Nettoomsætningen består af huslejeindtægter. Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb.Opkrævede bidrag til dækning af forbrug indgår ikke i huslejeindtægter. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til selskabets aktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af materielle anlægsaktiver. Eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter ejendomsomkostninger samt omkostninger til salg, reklame, administration mv. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendommens dagsværdi vurderes ved hjælp af en Discounted Cash Flow-model, hvor dagsværdien fastsættes ved kapitalisering af afkast på grundlag af et detaljeret 10-årigt likviditetsbudget (Free Cash Flow (FCF)). Hvor der foreligger specifikke eksterne prisindikationer, anvendes disse. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Amortiseret kostpris for kortfristede gældsforpligtelser svarer normalt til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 320914902021-12-31320914902020-12-31320914902021-01-012021-12-31320914902020-01-012020-12-31320914902021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember320914902020-01-012020-12-31g:RetainedEarningsMember320914902021-01-01g:ContributedCapitalMember320914902021-12-31g:ContributedCapitalMember320914902021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember320914902021-01-01g:RetainedEarningsMember320914902021-12-31g:RetainedEarningsMember320914902021-01-012021-12-311320914902021-01-012021-12-31g:InvestmentPropertyMember320914902021-01-01g:InvestmentPropertyMember320914902021-12-31g:InvestmentPropertyMember320914902021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1320914902021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2320914902021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 3320914902021-01-012021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1320914902021-01-012021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2320914902021-01-012021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 3320914902021-01-012021-12-311320914902021-01-012021-12-312320914902021-01-012021-12-313320914902021-01-012021-12-311xbrli:pureiso4217:DKK