xbrli:purexbrli:sharesxbrli:pureiso4217:DKK283199082014-01-012014-12-31283199082014-01-012014-12-311283199082014-01-012014-12-312283199082014-01-012014-12-313283199082014-01-012014-12-311283199082014-01-012014-12-312283199082013-01-012013-12-31283199082014-01-012014-12-31fsa:RetainedEarningsMember283199082013-01-012013-12-31fsa:RetainedEarningsMember283199082014-12-31283199082013-12-31ÅrsrapportRevisionspåtegningRegnskabsklasse BfalsefalseK/S Charlottenbergc/o Kristensen Properties A/S Regnbuepladsen 5,41550København VDanmarkDK283199082014-01-012014-12-312013-01-012013-12-312015-04-222015-04-22Jørgen Skovgaard VindJan Vestergaard Jan VestergaardChristian Fuglsbjerg Christian FuglsbjergJan Pedersen Jan PedersenStockholmsgadeStockholmsgade454521002100København ØKøbenhavn ØGrant Thornton, Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStockholmsgade 452100 København Ø34209936Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 for K/S Charlottenberg. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014. Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København2015-04-15Til kommanditisterne i K/S Charlottenberg.Vi har revideret årsregnskabet for K/S Charlottenberg for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Grundlag for konklusion med forbeholdLedelsen har aflagt årsregnskabet under forudsætning om fortsat drift. Som omtalt i årsregnskabets note 1 er 1. og 2. prioritetslånene misligholdt og långiverne vil have lånene indfriet. Selskabet har løbende været i dialog med långiverne og kommanditister og det er ikke sandsynliggjort, at selskabet kan fremskaffe den nødvendige kapital til løbende at servicere dets forpligtelser. Vi er derfor ikke enige i ledelsens valg af, at aflægge årsregnskabet under forudsætning af fortsat drift. Efter vores opfattelse burde årsregnskabet aflægges efter realisationsprincippet, hvilket ville reducere årets resultat og egenkapital. Det har ikke været muligt at opgøre den præcise indvirkning heraf på årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet, som følge af betydeligheden af de forhold, der er beskrevet i grundlag for afkræftende konklusion, ikke giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnska-bet. København2015-04-153420993634209936Grant Thornton, Statsautoriseret RevisionspartnerselskabGrant Thornton, Statsautoriseret RevisionspartnerselskabClaus CarlsenSteen K. Bager statsautoriseret revisorstatsautoriseret revisorSelskabets hovedaktivitet Hovedaktiviteten har i lighed med tidligere år bestået af investering i og udlejning af fast ejendom. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets driftsresultat for 2014, et underskud på kr. -911.229, anses efter omstændighederne for tilfredsstillende. Selskabets regnskabsmæssige resultat udviser et underskud på kr. -774.393. Det regnskabsmæssige resultat er påvirket negativt af valutakursreguleringen på ejendommens værdi, men positivt fra finansieringen. Selskabets egenkapital udgør herefter kr. -8.446.666. Der er en god dialog med selskabets finansieringskilder HSH Nordbank og LMN. Det er aftalt, at selskabets ejendom er sat til salg. Et salg forventes gennemført i 2015. Da selskabets drift ikke kan servicere renter og afdrag til HSH Nordbank, har banken gennemført et cash sweep på ejendommen. Selskabets kommanditister håndterer selv renter og afdrag til LMN. Usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendomme måles i årsrapporten til dagsværdi baseret på en afkastmodel. Ud fra et markedsbaseret afkastkrav på 8,35% samt ultimo 2014 valutakursen er dagsværdien for ejendommen DKK 19,6 mio.. Ændring i afkastkravet i opad- eller nedadgående retning med 0,25% vil påvirke ejendommene med henholdsvis DKK -0,6 mio. og 0,6 mio. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for årsregnskabet for 2014. Årsregnskabet for K/S Charlottenberg er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed, samt kommanditselskabets vedtægter. Regnskabsopstillingen er tilpasset driftsformen. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilfalde selskabet, og at aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsregnskabet aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, men omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som finansielle indtægter eller finansielle omkostninger. Omregning til fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodhavender henholdvis gæld. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, til sikring af rente- og betalingsstrømme, indregnes i andre tilgodehavender eller anden gæld og i resultatopgørelsen. Sikring af fremtidige betalingsstrømme i henhold til en indgået aftale, behandles som sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse. Resultatopgørelsen Lejeindtægter Lejeindtægter ekskl. moms indregnes i resultatopgørelsen for den periode, indtægten vedrører. Driftsomkostninger I driftsomkostninger indregnes ejendommens driftsomkostninger, herunder reparation og vedligeholdelse, ejendommensskatter, forsikring mv. i det omfang omkostningerne ikke bæres af lejer. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger til administration i regnskabsperioden, herunder advokat og revision. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger vedrørende realkredit- og pengeinstitutter, samt realiserede og urealiserede kursgevinster og tab vedrørende gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Skat Skat af selskabets resultat samt udskudt skat påhviler de enkelte kommanditister og der indregnes derfor ikke skat i selskabets årsregnskab. Der foretages skattemæssige afskrivninger på ejendommen i kommanditisternes egne selvangivelser. Balancen Investeringsejendommen Ejendommen, som er erhvervet med henblik på at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved salg, præsenteres som en investeringsejendom. Udgifter, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet, tillægges anskaffelsessummen som en forbedring. Udgifter, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, udgiftsføres i resultatopgørelsen under driftsomkostninger på investeringsejendomme. Investeringsejendommen måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens anskaffelsessum og direkte tilknyttede omkostninger. Værdireguleringer inkl. valutakursændringer indregnes i resultatopgørelsen i posten "værdireguleringer". Dagsværdien måles på grundlag af en afkastbaseret model med udgangspunkt i investeringsejendommens forventede afkast og et af ledelsen vurderet markedskonformt afkastkrav. Ved målingen tages hensyn til eventuelle udskudte vedligeholdelsesarbejder og lejeregulering til markedsleje m.v. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag for nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendommen, måles til dagsværdi. Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendommen, indregnes i resultatopgørelsen i posten "værdireguleringer". Andre gældsforpligtelser indregnes til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Periodeafgrænsnings poster Under periodeafgrænsningsposter indregnes modtagne betalinger vedr. leje i efterfølgende regnskabsår. 141408031130002122610000013928543013000286307716000136836-83560001106547229700020177761088000-774393-7147000-774393-71470001964000020890000196400002089000019640000208900002979322800029793228000728028959000757821118700020397821220770003148801314900019538721954000-13549339-12775000-8446666-767200013273713100013273713100023313990264220001269110100060000252428328300042142561300024333612199000287117502961800028844487297490002039782122077000Vicevært 0 58 Forsikring 13.920 14 Reparation og vedligeholdelse 7.306 28 21.226 100 Selskabs- og ejendomsadministration 134.946 522 Bestyrelseshonorarer 0 10 Revision og regnskabsmæssig ass., Danmark og Sverige 40.065 45 Advokat 1.828 41 Konsulenthonorar 99.773 89 Bestyrelsesansvarsforsikring 9.695 9 286.307 716 VÆRDIREGULERING, NETTO Ejendomme, værdiregulering i året -1.250.000 -8.356 Finansiering, værdiregulering i året 1.386.836 0 136.836 -8.356 Finansieringsudgifter: Finansieringsinstitutter 2.016.241 927 Komplementarselskabet Charlottenberg ApS 7.701 8 Renter skattekonto 0 1 Bankgebyrer 10.104 10 Rente, selskabsdeltager 158.951 88 Valutakurstab, gæld til selskabsdeltager 0 53 Kurstab, valuta 0 1 2.192.997 1.088 Finansieringsindtægter: Kursgevinst, valuta 174.476 0 Skattekonto 745 0 175.221 0 FINANSIERINGSUDGIFTER, NETTO 2.017.776 1.088 'INVESTERINGSEJENDOMME SEK DKK Kostpris 1. januar 2014 51.560.324 43.011.621 Årets tilgang 0 0 Årets afgang 0 0 Kostpris 31. december 2014 51.560.324 43.011.621 Værdiregulering 1. januar 2014 -26.560.324 -22.121.621 Værdireguleringer i året 0 -1.250.000 Værdiregulering 31. december 2014 -26.560.324 -23.371.621 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2014 25.000.000 19.640.000 Valutakurs, statusdag 78,56 Afkastkrav til ejendomme 8,35% KONTANT ANDEL AF STAMKAPITAL 1000 kommanditanparter á kr. 3.149 3.148.801 Den hertil svarende stamkapital udgør: 1000 kommanditanparter á kr. 17.000 17.000.000 Den regnskabsmæssige egenkapital pr. anpart udgør -8.447 OVERFØRT RESULTAT Saldo 1. januar 2014 -12.774.946 Årets overførsel -774.393 Saldo 31. december 2014 -13.549.339 PENGEINSTITUT Restgæld Valutakurs Kursværdi Pengeinstitut i SEK 29.676.667 78,56 23.313.990 29.676.667 23.313.990 LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER Af den langfristede gæld forfalder tDKK 0 indenfor 1 år og tDKK 133 efter 5 år. Revisor, Sverige og Danmark 35.745 Ejendomsskat 1.073 Svensk moms 192.713 Skyldige ydelser, lån 2.224.866 2.454.397 Komplementar Komplementarselskabet Charlottenberg ApS INVESTORINDSKUD Lånevilkårene for selskabets 1. og 2. prioriteter er misligholdt og långiverne vil have lånene indfriet. Selskabet og investorerne har ikke mulighed for indfrielse heraf ligesom det ikke er muligt at fremskaffe likviditet til løbende afvikling af gælden. Selskabets ledelse er i dialog med långiverne om at finde en løsning på selskabets finansielle situation. Der er som sikkerhed for lån samt bankgæld udstedt pant i selskabets ejendomme Likvide beholdninger er håndpantsat til fordel for långiverne.