Regnbuepladsen 5, 4., DK-1550 København VÅrsrapport2017-06-19Birgitte AaslyngK/S CharlottenbergRevisionspåtegningc/o Nectar Management A/SRegnbuepladsen 5, 4.DK-1550 København V283199082004-12-29København2016-01-012016-12-31Grant ThorntonStockholmsgade 45DK-2100 Kbh. Ø34209936Kristensen Properties A/SVesterbro 189000 Aalborg20438401København2017-06-18Winnie RasmussenFormandChristian FuglsbjergJan Nabe-NielsenAfkræftende konklusionGrundlag for afkræftende konklusionKøbenhavn2017-06-18Grant Thornton Statsautoriseret Revisionspartnerselskab34209936Grant Thornton Statsautoriseret Revisionspartnerselskab34209936Claus CarlsenSteen K. BagerIngen bistandStatsautoriseret revisorStatsautoriseret revisorRegnskabsklasse B-19485010496350-2444437-194850-13948025593810-857153-2385204-492622-3780006-492622-378000601804606901804606901804606937224670166741201046366701611275997829321739510453092173951909137831488013148801-17821967-1732934519538721953872-12719294-12226672136348134133952898823427232219675220380239678026825226548984377477047630612800341311839171293668931318050217395190913780-15939310-7672550-8325146388051299305593810-857153-2385204-857153-238520443011621-430116210-24965552249655520000000031488013148801-17329345-17821967195387219538720134133136348000Ledelsen aflægger hermed årsrapporten for 2016 for K/S Charlottenberg. Ledelsen erklærer: - At årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslov. - At den valgte regnskabspraksis anses for hensigtsmæssig og de udøvede regnskabsmæssige skøn for forsvarlige. - At årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. - Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i K/S Charlottenberg Vi har revideret årsregnskabet for K/S Charlottenberg for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis ("årsregnskabet"). Det er vores opfattelse, at årsregnskabet som følge af betydeligheden af de forhold, der er beskrevet i ''Grundlag for afkræftende konklusion'', ikke giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for afkræftende konklusion Ledelsen har aflagt årsregnskabet under forudsætning om fortsat drift. Som omtalt i note 1 er selskabets gæld til HSH Nordbank såvel som LMN forfalden, selskabets fortsatte drift er afhængig af der udarbejdes aftaler omkring afvilking af denne gæld. Der er fortsat forhandlinger omkring individuelle aftaler med investorerne omkring tilbagebetalingerne af både lån hos HSH Nordbank og LMN. Vi er ikke enige i ledelsens valg af at aflægge årsregnskabet under forudsætning af fortsat drift. Efter vores opfattelse burde regnskabet aflægges efter realisationsprincippet, hvilket ville reducere årets resultat og dermed egenkapital som følge af, at der kan fremkomme omkostninger til førtidsindfrielse samt afvikling af selskabet. Det har ikke været muligt at opgøre den præcise indvirking heraf på regnskabet. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores afkræftende konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Som det fremgår af afsnittet ”Grundlag for afkræftende konklusion”, er vores konklusion om årsregnskabet modificeret som følge af manglende [indsæt årsagen]. Vi har konkluderet, at ledelsesberetningen af samme årsag mangler omtale heraf. Selskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. Selskabet har i året solgt deres investeringsejendom. Prioritetsgælden er faldet med TDKK 490 i 2016, som følge af valutakursregulering til balancedagens kurs, effekten, gevinst er indregnet i resultatopgørelsen. Der henvises til note 1 for ledelsens vurdering af væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurdering. Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten for K/S Charlottenberg for 2016 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Regnskabsklasse B K/S Charlottenberg har som følge af lov nr. 738 af 1. juni 2015 (ændring af årsregnskabsloven) ændret anvendt regnskabspraksis for måling af gældsforpligtigelser vedrørende investeringsejendomme. Gælden vedrørende investeringsejendomme er hidtil blevet målt til dagsværdi, men måles fremadrettet til amortiseret kostpris. Ved ændringen har K/S Charlottenberg anvendt lempelsen fra lempelsesbekendtgørelsen til årsregnskabsloven og indregnet gælden til kostpris svarende til den seneste dagsværdi pr. 31. december 2015. Efterfølgende er gælden indregnet til amortiseret kostpris. Der er derfor ikke ændret i sammenligningstal. Bortset fra ovennævnte områder er den anvendte regnskabspraksis uændret i forhold til sidste år. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Huslejeindtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til ejendommen og administration. Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, finansielle omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende gæld og transaktioner i fremmed valuta samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser. Selskabet er ikke et selvstændigt skattesubjekt, og årsregnskabet omfatter således ikke skat af selskabets driftsresultat. Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Ved anvendelsen af en afkastbaseret model opgøres værdien på basis af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat forrentningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Likvide beholdninger omfatter kontante bankindeståender. Gæld til kreditinstitutter indregnes ved lånoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden. Gæld i øvrigt måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. 1 Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling Ved udarbejdelse af årsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige vurderinger og skøn for indregning og værdiansættelse af selskabets aktiver og forpligtelser. Udviklingen på finans- og ejendomsmarkederne er præget af en stabilisering, ejendomsmarkedet bevæger sig generelt i en positiv retning, men også med stor diversitet og uforudsigelighed, hvilket medfører at der fortsat er en vis usikkerhed knyttet til værdiansættelse af selskabets aktiver og forpligtigelser, herunder specielt til selskabets investeringsejendomme. Usikkerhed ved going concern Selskabets finansielle risici knytter sig primært til finansiering af selskabets ejendom og dermed til risikoen for renteændringer mv., samt endvidere investorernes mulighed for at honorere indbetalingsforpligtelse i takt med at de forfalder. Selskabet har ikke honoreret sine forpligtigelser overfor HSH Nordbank og LMN i 2015 og 2016. Selskabets ejendom blev solgt primo 2016 for SEK 22,2 mio. Salgsprisen dækkede dog ikke lånet hos HSH Nordbank fuldt ud. LMN har sideløbende med salget afholdt individuelle møder med investorerne for at afklare en tilbagebetaling af forpligtigelserne overfor både HSH Nordbank og LMN. Disse aftaler forventes at blive afsluttet primo 2017. Det er vurderingen at selskabet ikke kan afvikles solvent uden en holdbar gældsafviklingsaftale og gældseftergivelse med de involverede långivere. Selskabets egenkapital excl. resthæftelse er negativ, hvilket primært skyldes nedskrivning dagsværdien af en ejendom og tab ved salg af ejendom. Selskabets likviditetsmæssige situation er påvirket heraf, og likviditeten til gennemførsel af selskabets drift er for det kommende år sikret ved den eksisterende finansiering samt investorindbetaling. Stamkapital 17.000.000 0 17.000.000 Ej indbetalt stamkapital -13.851.199 0 -13.851.199Der er udstedt 1000 andele af DKK 250.000. Den eneste fuldt ansvarlige deltager i selskabet er selskabets komplementar Komplementarselskabet Charlottenberg ApS der som komplementar hæfter direkte og ubegrænset for alle selskabets forpligtelser med hele sin formue. Likvide beholdninger er håndpantsat til fordel for långiverne. 283199082016-01-012016-12-31283199082015-01-012015-12-31283199082016-12-31283199082015-12-31283199082016-01-012016-12-31g:RetainedEarningsMember283199082015-01-012015-12-31g:RetainedEarningsMember283199082016-01-01g:LandAndBuildingsMember283199082016-01-012016-12-31g:LandAndBuildingsMember283199082016-12-31g:LandAndBuildingsMember283199082016-01-01g:InvestmentPropertyMember283199082016-01-012016-12-31g:InvestmentPropertyMember283199082016-12-31g:InvestmentPropertyMember283199082016-01-01g:ContributedCapitalMember283199082016-12-31g:ContributedCapitalMember283199082016-01-01g:RetainedEarningsMember283199082016-12-31g:RetainedEarningsMember283199082016-01-01g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember283199082016-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember283199082016-01-012016-12-311283199082016-01-012016-12-312283199082016-01-012016-12-313283199082016-01-012016-12-311283199082016-01-012016-12-312iso4217:DKK