iso4217:DKKxbrli:pure266728642021-01-012021-12-31266728642021-01-012021-12-311266728642021-01-012021-12-312266728642021-01-012021-12-313266728642021-01-012021-12-311266728642021-01-012021-12-311266728642020-01-012020-12-31266728642021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember266728642020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember266728642021-01-012021-12-31fsa:ContributedCapitalMember266728642021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember266728642021-12-31266728642020-12-31266728642021-01-01fsa:ContributedCapitalMember266728642021-12-31fsa:ContributedCapitalMember266728642021-01-01fsa:RetainedEarningsMember266728642021-12-31fsa:RetainedEarningsMember266728642021-01-01ÅrsrapportRevisionspåtegningfalseRegnskabsklasse BfalsefalsefalseViva, Odense A/Sc/o Steen & Strøm Danmark A/S, Arne Jacobsens Allé 20,32300København S266728642022-07-01København202021-01-012021-12-312020-01-012020-12-312022-06-30Bjørn TjaumBrian JensenMarie Jacqueline Ginette CaniacBjørn TjaumformandMarie Jacqueline Ginette CaniacDeloitte Statsautoriseret RevisionsanpartsselskabWeidekampsgade 62300København S33963556Deloitte Statsautoriseret RevisionsanpartsselskabWeidekampsgade 62300 København S33963556Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2021 - 31. december 2021 for Viva, Odense A/S.<br/>Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.<br/>Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver finansielle stilling 31. december 2021 og resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2021 - 31. december 2021.<br/>Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.København2022-06-30Til kapitalejeren i Viva, Odense A/SKonklusionVi har revideret årsregnskabet for Viva, Odense A/S for regnskabsåret 1. januar 2021 - 31. december 2021, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.<br/>Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2021 - 31. december 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelse eller fejl.<br/>Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.<br/>Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:<br/>• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.<br/>• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.<br/>• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.<br/>• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.<br/>• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.<br/>Udtalelse om ledelsesberetningenVores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.<br/>I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.<br/>Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.<br/>Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.København2022-06-30Brian Schmit JensenStatsautoriseret revisormne40050Hovedaktivitet<br/>Selskabets hovedaktivitet er projektudvikling af det planlagte, kommende butikscenter VIVA i Odense midtby. Butikscentret repræsenterer et nyt spændende citykoncept.<br/>Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold<br/>Selskabets resultatopgørelse for 2021 udviser et underskud før skat på t.kr. 2.347 og selskabets balance pr. 31. december 2021 udviser en egenkapital på t.kr. 48.977.<br/>Selskabet ejer en grund i Odense midtby, hvorpå der bl.a. kan opføres et butikscenter.<br/>Der er underskrevet en betinget købsaftale på projektet. Købsaftalen er betinget af, at lokalplanen vedtages inden den 1. oktober 2024.<br/>Årets resultat sammenholdt med den forventede udvikling<br/>Årets resultat er på niveau med den forventede udvikling for selskabet.<br/>Virksomhedens forventede udvikling, herunder særlige forudsætninger og usikre faktorer<br/>Det kommende år vil selskabet fortsat have fokus på videreudvikling af projektet.<br/>For 2022 forventes samlet et underskud på t.kr. 3.000 før skat, som følge af projektomkostninger.<br/>Særlige risici, herunder forretningsmæssige og finansielle risici<br/>Driftsmæssige risici<br/>Selskabet er underlagt de generelle risici, der er forbundet med projektudvikling af et center. På nuværende tidspunkt afventer byggestart en<br/>tilfredsstillende udlejningsgrad.<br/>Virksomhedens påvirkning af det eksterne miljø og foranstaltninger til forebyggelse, reduktion m.v.<br/>Steen & Strøm koncernen har siden 2014 været ISO 14001 certificeret. I januar 2020 gennemgik 6 sites eksterne audits med hen-blik på re-certificering, hvilket vi opnåede. Eksterne audits vil blive udført i de danske centre i foråret 2022 og re-certificering vil blive udført i 2023.<br/>I 2021 deltog Steen & Strøm i det årlige Global Real Estate Sustainability Benchmark (”GRESB”). Steen & Strøm har fastholdt den samlede score på 96/100 og ligger dermed nummer et i GRESB´s samlede rangering for alle kategorier af ejendomme på verdensplan i Skandinavien. Steen & Strøm er klassificeret Global Sector Leader og som ”Green Star”. ”Green Star” er det højeste klassificeringsniveau i GRESB. Se www.gresb.com for yderligere information, herunder resultaterne af undersøgelsen.<br/>I det fortløbende arbejde med ISO 14001 er følgende områder udpeget som ”væsentligste miljøpåvirkninger” og områder der er særlig fokus på:<br/>1. Energiforbrug (reducering)<br/>2. Affaldshåndtering (genanvendelse) 3.Vandforbrug (reducering)<br/>4.Transport (reducering af miljøpåvirkning) 5.Indkøb (miljøcertificeret)<br/>6. Lejere (reducere miljøbelastning)<br/>7. Projekt (BREEAM klassificering ”Very good” for alle nye udviklingsprojekter)<br/>Eksternt miljø<br/>Selskabet har fokus på de væsentligste miljøpåvirkninger, der er udpeget i forbindelse med det fortløbende arbejde med ISO 14001. For uddybning heraf henvises til ledelsesberetningen for moderselskabet Steen & Strøm Danmark A/S.<br/><br/>Betydningsfulde hændelser, som er indtruffet efter regnskabsårets afslutning<br/>Der er efter balancedagen ikke indtruffet yderligere væsentlige forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.Initiativer vedrørende CSR er vigtige strategielementer i koncernens managementarbejde. For uddybning heraf henvises til ledelsesberetningen for moderselskabet Steen & Strøm Danmark A/S.Årsrapporten for Viva, Odense A/S for 2021 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C. Årsrapporten er aflagt efter samme principper som sidste år.<br/>Årsrapporten for 2021 er aflagt i t.kr.<br/>Generelt om indregning og måling<br/>I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger.<br/>Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.<br/>Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.<br/>Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.<br/>Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb.<br/>Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.<br/>Omregning af fremmed valuta<br/>Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Hvis valutapositioner anses for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes værdireguleringerne direkte på egenkapitalen.<br/>Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældsforpligtelsens opståen eller indregning i seneste årsregnskab indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger.<br/>Koncerninterne transaktioner<br/>De koncerninterne transaktioner omfatter renter af gæld til moderselskab, administrations fee og sambeskatning.Nettoomsætningen<br/>Nettoomsætning omfatter indtægter fra P-anlæg og indregnes i resultatopgørelsen, hvis risikoovergang, normalt ved levering til køber, har fundet sted, og hvis indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget.<br/>Andre, eksterne omkostninger<br/>Andre, eksterne omkostninger omfatter omkostninger i forbindelse med P-anlæg samt administration.<br/>Af- og nedskrivninger<br/>Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver.<br/>Finansielle indtægter og omkostninger<br/>Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og omkostninger, gæld og transaktioner i fremmed valuta samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv.<br/>Skat af årets resultat<br/>Virksomheden er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning.<br/>Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud.<br/>Årets skat, som består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.Projektomkostinger<br/>Projektomkostninger omfatter forprojekter samt butikscentre under opførsel, som måles ved anskaffelse til kostpris.<br/>Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte og indirekte tilknyttet til anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Endvidere indregnes finansieringsomkostninger i kostprisen fra det tidspunkt, hvor projektet har opnået alle endelige godkendelser.<br/>Værdiforringelse af anlægsaktiver<br/>Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse, ud over det som udtrykkes ved afskrivning.<br/>Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkel aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning af genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.<br/>Genindvindingsværdi er den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelse af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid.<br/>Tilgodehavender<br/>Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris.<br/>Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau.<br/>Periodeafgrænsningsposter<br/>Periodeafgrænsningsposter, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.<br/>Likvider<br/>Likvider omfatter likvide beholdninger.<br/>Selskabsskat og udskudt skat<br/>Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.<br/>Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som 'Tilgodehavende sambeskatningsbidrag' eller 'Skyldige sambeskatningsbidrag'.<br/>Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.<br/>Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgiv-ning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.<br/>Gældsforpligtelser<br/>Gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.5950005080001460000284000-86500022400014820001454000-2347000-1230000-780000-270000-1567000-960000-1567000-9600000-156700021675600021675500021675600021675500023662000236620002366200023662000240418000240417000780000270000205000182000985000452000347000241000133200069300024175000024111000010000001000000479770004954500048977000505450001000000100000049545000479770005054500019263400019050700013800058000192772000190565000192772000190565000241750000241110000Øvrige finansielle omkostninger<br/>-3<br/>-2<br/>Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder<br/>-1.479<br/>-1.452<br/>I alt<br/>-1.482<br/>-1.454Skat af årets resultat<br/>780<br/>270<br/>I alt<br/>780<br/>270Projekt- omkostninger <br/>Kostpris 1. januar 2021<br/>341.036<br/>Tilgang i årets løb<br/>1<br/>Kostpris 31. december 2021<br/>341.036<br/>Værdireguleringer 1. januar 2021<br/>-124.280<br/>Årets værdireguleringer<br/>0<br/>Værdireguleringer 31. december 2021<br/>-124.280<br/>Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021<br/>216.756<br/>Af den samlede anskaffelsessum udgør renter<br/>68.974Bestemmende indflydelse<br/>Viva, Odense A/S ejes af:<br/>Steen & Strøm Danmark A/S ejes af:<br/>Steen & Strøm AS, Støperigata 1, 0118 Oslo, Norge, der er hovedaktionær og som ejes af<br/>Storm Holding Norway AS, Støperigata 1, 0118 Oslo, Norge, der er hovedaktionær og som ejes af Nordica Holdco AB, Lästmakargatan 20, 103 26 Stockholm, Sweden, som ejes af<br/>Nordica Holdco AB, Godebaldkwartier 54, 3511 DX Utrecht, Holland som ejes af Klepierre Group S.A., Paris, der er ultimativt moderselskab<br/>Øvrige nærtstående parter Bruun's Galleri A/S, København Field's, København<br/>Bryggen, Vejle A/S, København<br/>Steen & Strøm CenterUdvikling VI A/S, København Steen & Strøm CenterService A/S, København<br/>Transaktioner<br/>I 2021 har der været transaktioner med koncernselskaber for t.dkk 270.Der er efter balancedagen ikke indtruffet yderligere væsentlige forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.Opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kræver vurderinger, skøn og forudsætninger om fremtidige begivenheder.<br/>De foretagne skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og andre faktorer, som ledelsen vurderer forsvarlige efter omstændighederne, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. Væsentlige skøn for regnskabsaflæggelsen er foretaget ved vurdering af udskudt skatteaktiv.Selskabet er sambeskattet med moderselskabet Steen & Strøm Danmark A/S (Administrationsselskab) og hæfter solidarisk med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskat for indkomståret 2021 og frem samt for kildeskat på udbytter, renter og royalties.