BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabKystvejen 29DK-8000 Aarhus C20222670Årsrapport2022-05-04Kenneth Klitgaard SørensenLille Ejendom ApSc/o Newsec, Skanderborgvej 277 1.8260 Viby JRevisionspåtegning385825262017-04-20Aarhus2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabKystvejen298000Aarhus CAarhus2022-04-07Anders MarcusAnders FrederiksenFormandAllan LinckJakob Iuel LunøeKonklusionGrundlag for konklusionAarhus2022-04-07BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Ulrik Moeslund OlsenRevisionspåtegningStatsautoriseret revisormne354074424972466752612951944750049173769165417575-1174170526834262790212092217516410062453802736360459983661277401735396611690000850000-1174170112014342689661139962425127010480139962425127010480635830635830140026008127010480181787253725943486102697599027704253039746347235157452730610014690450913366381550000500005300331041919292169000085000054743310428192928872347602469588723476024695759210347716918026579072695424209474320947438067368481959347126108612487048467222392978839383514048101752545502725326151682860481832888528481982814690450913366381550000041919293850000-117417112014341690000-850000117417-1174175000005300331016900004541842627726505268342627788393835140284765216322636360459983669961605599616055273944261295194440346370139962425Boligejendomme1399624251295194450000181000231000-50000-23778-93639-16741763583Regnskabsklasse BtruetrueBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 for Lille Ejendom ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i Lille Ejendom ApS Vi har revideret årsregnskabet for Lille Ejendom ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. Ejendommen er færdigopført i 2019. Udlejningsejendommen består af boliglejemål og parkeringspladser. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Selskabskapital Reserve for nettoopsk. efter indre værdis metode Overført resultat Foreslået udbytte for regnskabsåret I alt Egenkapital 1. januar 2021 50.000 0 41.919.293 850.000 42.819.293 Forslag til resultatdisponering -117.417 11.201.434 1.690.000 12.774.017 Transaktioner med ejere Ordinært udbytte -850.000 -850.000 Overførsler Udligning negativ saldo 117.417 -117.417 0 Egenkapital 31. december 2021 50.000 0 53.003.310 1.690.000 54.743.310 Andre finansielle indtægter 1 Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 45.418 42.627 172.110 Finansielle indtægter i øvrigt 7.265 0 52.683 42.627 Skat af årets resultat 2 Beregnet skat af årets skattepligtige indkomst 788.393 835.140 Regulering af udskudt skat 2.847.652 163.226 3.636.045 998.366 Materielle anlægsaktiver 3 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2021 99.616.055 Kostpris 31. december 2021 99.616.055 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2021 27.394.426 Årets værdireguleringer 12.951.944 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2021 40.346.370 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 139.962.425 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: Boligejendomme Dagsværdi 31. december 2021 139.962.425 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen 12.951.944 Dagsværdi for investeringsejendom Ejendommen er en boligejendom med 57 lejlijheder og 70 P-pladser. Ejendommen er fra 2019 og er beliggende i 8200 Aarhus N. Ejendommens dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat afkastskrav. Det gennemsnitlige driftsafkast vurderes at udgøre 4.801 tkr., hvilket bygger på en årlig gennemsnitlig netto leje på 5.684 tkr. (heraf 252 tkr. for P-pladser) svarende til 1.860 kr. pr. kvadratmeter, årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelse på 883 tkr. samt en udlejningsprocent på 99,5 %. Ved beregningen er anvendt et afkast på 3,50 %, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommens beliggenhed mv. Afkastkravet på 3,50 % svarer ligeledes til det generelle afkastkrav for tilsvarende nyere ejendomme i Aarhus N. Modtagne normale deposita og normal forudbetalt leje opgjort til 2.791 tkr. indgår i dagsværdien. Finansielle anlægsaktiver 4 Kapitalandele i dattervirksomheder Kostpris 1. januar 2021 50.000 Tilgang 181.000 Kostpris 31. december 2021 231.000 Værdireguleringer 1. januar 2021 -50.000 Årets resultat -23.778 Andre reguleringer -93.639 Værdireguleringer 31. december 2021 -167.417 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 63.583 Langfristede gældsforpligtelser 5 31/12 2021 Afdrag Restgæld 31/12 2020 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 77.182.120 1.261.086 71.375.364 78.417.884 531.100 531.100.01 Deposita og forudbetalt leje 2.657.907 0 2.657.907 2.695.424 535.100 535.100.01 Anden gæld 2.094.743 0 2.094.743 2.094.743 535.600 535.600.01 81.934.770 1.261.086 76.128.014 83.208.051 Den langfristede gældsforpligtelse består af modtaget huslejedeposita, forudbetalt leje, prioritetsgæld og anden langfristet gæld. Eventuelle tilbagebetalinger af huslejedeposita og forudbetalt leje ved fraflytning modsvares stort set af nye indbetalinger ved indflytninger i det samme lejemål. Derfor er der ikke opgjort en andel af gælden som kortfristet. Det forventes med samme begrundelse, at restgælden om 5 år er stort set den samme reguleret med pristalsreguleringen. Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for Koncenton Trøjborgvej A/S, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 7 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter 77.182 tkr. er der givet pant på nom. 80.238 tkr. med pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2021 udgør 139.962 tkr. Årsrapporten for Lille Ejendom ApS for 2021 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Huslejeindtægter Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til lokaler, administration mv. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder I moderselskabets resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel af de enkelte dattervirksomheders resultat efter fuld eliminering af intern avance/tab og fradrag af afskrivning på goodwill. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Finansielle anlægsaktiver Kapitalandele i dattervirksomheder måles i moderselskabets balance efter den indre værdis metode. Kapitalandele i dattervirksomheder måles i balancen til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort efter moderselskabets regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer og tab og med tillæg eller fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort efter overtagelsesmetoden. Nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder overføres under egenkapitalen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode i det omfang, den regnskabsmæssige værdi overstiger anskaffelsesværdien. Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr., og et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives i det omfang, det vurderes som uerholdeligt. Såfremt den regnskabsmæssige negative indre værdi overstiger tilgodehavender, indregnes det resterende beløb under hensatte forpligtelser i det omfang, selskabet har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække dattervirksomheders underbalance. Værdiforringelse af anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af finansielle anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Genindvindingsværdi er den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Tilgodehavende og skyldigt sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte i egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Amortiseret kostpris for kortfristede gældsforpligtelser svarer normalt til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 385825262021-12-31385825262020-12-31385825262021-01-012021-12-31385825262020-01-012020-12-31385825262021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember385825262020-01-012020-12-31g:RetainedEarningsMember385825262021-01-012021-12-31g:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember385825262020-01-012020-12-31g:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember385825262021-01-012021-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember385825262020-01-012020-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember385825262021-01-01g:ContributedCapitalMember385825262021-12-31g:ContributedCapitalMember385825262021-01-012021-12-31g:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember385825262021-01-01g:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember385825262021-12-31g:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember385825262021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember385825262021-01-01g:RetainedEarningsMember385825262021-12-31g:RetainedEarningsMember385825262021-01-012021-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember385825262021-01-01g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember385825262021-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember385825262021-01-012021-12-311385825262021-01-012021-12-31g:InvestmentPropertyMember385825262021-01-01g:InvestmentPropertyMember385825262021-12-31g:InvestmentPropertyMember385825262021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1385825262021-01-012021-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1385825262021-01-012021-12-31g:InvestmentsInGroupEnterprisesMember385825262021-01-01g:InvestmentsInGroupEnterprisesMember385825262021-12-31g:InvestmentsInGroupEnterprisesMember385825262021-01-012021-12-311385825262021-01-012021-12-312385825262021-01-012021-12-313385825262021-01-012021-12-311iso4217:DKK