Årsrapport26052394Ernst & Young Godkendt RevisionspartnerselskabGyngemose Parkvej 502860 Søborg2013-01-012013-12-312014-04-2934214891Lyngby Søpark ApSStrandvejen 28, 2. sal.2900 HellerupGentofteHandelsbankenErnst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab26052394Henrik ReedtzGyngemose Parkvej 502860 SøborgDanmark+45 70 10 80 502014-05-01Henrik Tilsted KnudsenRegnskabsklasse BHellerup, den 2014-04-29Jesper DamborgClaus KlostermannSteen SamuelsenformandHenrik Plougmand BærtelsenJacob BorchNiels SkouKøbenhavn, den 2014-04-29Ernst & Young Godkendt RevisionspartnerselskabHenrik Reedtzstatsautoriseret revisor8239745479883753619343846593287781195224400137076-16112243014887-65898030601364600191095514358801134533-1730260323358-426862811175-1303398811175-1303398129841201127634638129841201127634638129841201127634638957388058047625476252913124268626815327329744174214548712470022727883983821712239841110852191496772414092642014260236220000002000000175077761669660119507776186966011164741481166112241902906144317211837705411805439616847334546580187808011690491304785304159058513651214186441239057611409264201426023622000000166966018111752000000175077761878080135550-426862323358-42686212763463922065621298412010001298412012000000200000020000008000019200002000000Selskabets formål er at investere i boligejendomme. Investering kan ske direkte ved køb af ejendomme, og indirekte gennem ejendomsselskaber. Selskabet ejer ejendommene matr.nr. 18FA, 18FD og 18FE beliggende Agnetevej 5-33 og 8-26, 2800 Kongens Lyngby. Koncernen har i 2013 afsluttet en række større opretnings- og vedligeholdelsesprojekter, samt fortsat arbejdet med at udvikle ejendommen og udnytte potentielle muligheder for at forøge driftsafkastet. Årets bruttofortjeneste blev et overskud på DKK 2,9 mio. mod DKK 1,0 mio. sidste år. Resultat af ordinær primær drift blev et overskud på DKK 3,0 mio. efter positive værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser, DKK 0,1 mio. De tilsvarende beløb for 2012 var: Primær drift, et overskud på DKK 1,0 mio. og værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser, DKK -1,6 mio. Årets resultat blev et overskud på DKK 0,8 mio. mod et underskud i 2012 på DKK 1,3 mio. Ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende. Aktiver i alt udgør DKK 140,9 mio. Investeringsejendommen andel heraf udgør DKK 129,8 mio. Selskabets egenkapital udgør pr. 31. december 2012 DKK 19,5 mio. svarende til en soliditet på 13,8%. Egenkapitalen er i årets løb herudover forøget med årets resultat på DKK 0,8 mio. Værdiansættelse af investeringsejendomme Investeringsejendomme er i årsregnskabet 2013 optaget til skønnet dagsværdi på DKK 129,8 mio. Værdiansættelsen af investeringsejendommene ved årets udløb er fastsat som den kapitaliserede indtjeningsværdi ud fra et normaliseret løbende terminalafkast (efter optimering ved tilpasning til markedsleje) og et terminalafkastkrav og ud fra den kapitaliserede indtjeningsværdi ud fra det nuværende normaliserede løbende afkast og et afkastkrav. Terminalafkastkravet udgør 5,30% (2012: 5,10%) beregnet som ejendommens terminalbruttoresultat i forhold til ejendomsværdien inklusiv optimeringsinvestering. Startafkastet udgør 3,59% (2012: 3,23%) beregnet som ejendommens bruttoresultat i forhold til ejendomsværdien. Stigningen i startafkastet kan henføres til, at udnyttelse af ejendommens potentialer medfører en tilnærmelse af afkastkravet til terminalafkastkravet. Værdien af investeringsejendommen påvirkes af ændringer i ejendommens driftsafkast og af ændringer i afkastkrav. Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke selskabets finansielle stilling. Selskabet forventer fortsat investeringer i ejendomsudvikling. Samtidig forventes en forøgelse af lejeindtægterne og en forbedring af ejendommens drift. Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 for Lyngby Søpark ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til anpartshaverne i Lyngby Søpark ApS Vi har revideret årsregnskabet for Lyngby Søpark ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder en vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere en vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Årsrapporten for Lyngby Søpark ApS er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. De anførte sammenligningstal i resultatopgørelsen, balance og noter for 2012 vedrører perioden 23. januar 2012 - 31. december 2012 Rapporteringsvaluta Årsregnskabet er aflagt i danske kroner. Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelt direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Ledelsens skøn over dagsværdien fastsættes ud fra markedskonforme standarder og bygger på en individuel vurdering af det forventede fremtidige cash flow, herunder forventninger til udlejningsgrad og forventninger til huslejestigning ud over inflation, samt vedligeholdelsesstand og afkastkrav. Fastlæggelsen af dagsværdien tager i henhold til markedskonforme standarder udgangspunkt i: 1. Den kapitaliserede indtjeningsværdi ud fra det nuværende normaliserede løbende afkast og et afkastkrav. 2. Den kapitaliserede indtjeningsværdi ud fra et normaliseret løbende terminalafkast (efter optimering ved tilpasning til markedsleje) og et terminalafkastkrav. Beregningen af dagsværdien bygger således på ledelsens skøn over den fremtidige leje, de nuværende lejeres evne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, vedligeholdelsesbehov samt et skøn over afkastkravet. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger. Der indregnes ikke renter i kostprisen på investeringsejendomme, da disse måles til dagsværdi. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”. Omsætningen omfatter lejeindtægter, der periodiseres og indtægtsføres i henhold til de indgåede lejekontrakter. Andre eksterne omkostninger omfatter driftsomkostninger, der afholdes for at opmå årets omsætning. Herunder indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ejendommens driftsomkostninger. Andre eksterne omkostninger omfatter endvidere administrationsomkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af selskabet. Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusiv feriepenge og pensioner, samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og i egenkapitalen med den del, som kan henføres transaktioner indregnet i egenkapitalen. Selskabet og de danske tilknyttede virksomheder er sambeskattede. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet. Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte knyttet til anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Omkostningsrefusioner fra lejerne indregnes i balancen som mellemværende med lejerne sammen med de tilhørende omkostninger. Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter forudbetalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender. Udbytte, som foreslås deklareret for regnskabsåret, præsenteres som en særskilt post under egenkapitalen. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets forventede skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Hensættelse til udskudt skat beregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra midlertidige forskelle, som opstår på anskaffelsestidspunktet for aktiver og forpligtelser, og som hverken påvirker resultatet eller den skattepligtige indkomst, samt midlertidige forskelle på skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme jurisdiktion. Gæld til kreditinstitutter Lån hos kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles lånene til dagsværdi. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”Dagsværdiregulering af gæld vedr. investeringsejendomme". Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre selskabet har en ubetinget ret til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen. Andre gældsforpligtelser Andre gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, svarende til nominel værdi. Selskabet har ingen ansatte. For oplysning om sikkerhedsstillelser mv. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til 8. Virksomheden udøver investeringsvirksomhed som hovedaktivitet gennem investering i udlejningsejendomme. Investeringsaktiverne og de tilhørende forpligtelser indregnes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, jf. reglerne i årsregnskabslovens § 38. Opgørelse af dagsværdi Dagsværdien af investeringsejendomme er opgjort for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående begivenheder. Dette korrigerede budget udtrykker et 'normaliseret' driftsresultat og anvendes sammen med et relevant afkastkrav til at beregne dagsværdien efter en afkastbaseret model. Væsentlige forudsætninger for den opgjorte dagsværdi Den væsentligste forudsætning for dagsværdien er det gennemsnitlige afkastkrav 5,3% for 2013 mod 5,1% for 2012. Af de langfristede gældsforpligtelser forfalder t.kr. 116.474 senere end 5 år fra balancedagen. Til sikkerhed for selskabets gæld over for banker er afgivet sikkerhed i virksomhedens ejendom for en værdi af kr. 129.939.852 Selskabet er sambeskattet med moderselskabet Lyngby Søpark Holding ApS som administrationsselskab og hæfter solidarisk med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskat fra og med indkomståret 2013, som forfalder til betaling. 342148912013-01-012013-12-31342148912012-01-232012-12-31342148912012-12-31342148912013-12-31342148912013-01-012013-12-311342148912013-01-012013-12-312342148912013-01-012013-12-313342148912013-01-012013-12-314342148912013-12-311342148912013-01-012013-12-311342148912013-01-012013-12-312342148912013-01-012013-12-311342148912013-01-012013-12-31d:RetainedEarningsMember342148912012-01-232012-12-31d:RetainedEarningsMember342148912013-01-01d:InvestmentPropertyMember342148912013-01-012013-12-31d:InvestmentPropertyMember342148912013-12-31d:InvestmentPropertyMember342148912013-01-01d:ContributedCapitalMember342148912013-12-31d:ContributedCapitalMember342148912013-01-01d:RetainedEarningsMember342148912013-01-012013-12-31d:RetainedEarningsMember342148912013-12-31d:RetainedEarningsMember342148912013-01-01f:PreviousYearMemberd:ContributedCapitalMember342148912013-01-012013-12-31f:PreviousYearMemberd:ContributedCapitalMember342148912013-12-31f:PreviousYearMemberd:ContributedCapitalMember342148912012-12-311xbrli:sharesiso4217:DKK