BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabLangelandsvej 6DK-5500 Middelfart20222670Årsrapport2018-05-29Allan BergendorffAB Ejendomsinvest ApSFabriksvej 286000 KoldingErklæring om udvidet gennemgang261398482001-06-29Kolding2017-01-012017-12-312016-01-012016-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabLangelandsvej65500MiddelfartNordeaKolding Åpark26000KoldingKolding2018-05-29Allan BergendorffMiddelfart2018-05-29BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Claus UrhøjErklæring om udvidet gennemgangStatsautoriseret revisormne278735602236714321748383-2888523086066425475541576271390605308279923542391895189601592307339413326651058001034006281412292651310000012301160131000001230116038156038156013138156123011601298323280125002394725483472271442333125920214423331259202258734145104148647061375269312500012500041317033503562105800103400436250337319625288473392465288473392467102931646135371029316461353165000171300270542530488322870425322013299733569681485148647061375269301613189601576171896015923074312293118927119337486993141810815288405980663131000003815638156381561250003503562103400-1034006281411058001250004131703105800525424211Regnskabsklasse BfalsetrueDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2017 for AB Ejendomsinvest ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2017 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2017. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Det indstilles på generalforsamlingen at årsregnskabet for 1. januar - 31. december 2018 ikke skal revideres. Direktionen anser betingelserne for at undlade revision for opfyldt. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i AB Ejendomsinvest ApS Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for AB Ejendomsinvest ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2017, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR - danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Dette kræver, at vi overholder revisorloven og FSR - danske revisorers Etiske regler samt planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i selskabet, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Konklusion På grundlag af det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2017 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2017 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er at drive ejendomsadministration, investering og dermed beslægtet virksomhed. Investering i ejendomme foretages med henblik på indtjening i form af lejeindtægter og kapital-gevinster. Usikkerhed ved indregning og måling Ejendommenes værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi med heraf følgende usikkerhed. Ved beregning af kapitalværdien er der anvendt, et individuelt fastsat afkastkrav i intervallet 5,75% - 6,73%. Det gennemsnitlige afkastkrav udgør 6,3% Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Virksomheden har afhændet en ejendom i regnskabsåret med virkning fra juni 2017. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Skat af årets resultat 1 Regulering skat vedrørende tidligere år 0 1.613 Regulering af udskudt skat 189.601 57.617 189.601 59.230 Materielle anlægsaktiver 2 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2017 7.431.229 Afgang -311.892 Kostpris 31. december 2017 7.119.337 Opskrivninger 1. januar 2017 4.869.931 Opskrivninger solgte aktiver -418.108 Årets opskrivninger 1.528.840 Opskrivninger 31. december 2017 5.980.663 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2017 13.100.000 Finansielle anlægsaktiver 3 Lejedepositum Tilgang 38.156 Kostpris 31. december 2017 38.156 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2017 38.156 Egenkapital 4 Anpartskapital Overført overskud Forslag til udbytte I alt Egenkapital 1. januar 2017 125.000 3.503.562 103.400 3.731.962 Betalt udbytte -103.400 -103.400 Forslag til årets resultatdisponering 628.141 105.800 733.941 Egenkapital 31. december 2017 125.000 4.131.703 105.800 4.362.503 Langfristede gældsforpligtelser 5 1/1 2017 31/12 2017 Afdrag Restgæld gæld i alt gæld i alt næste år efter 5 år Gæld til kreditinstitutter 6.632.653 7.267.931 165.000 5.254.242 531.100 531.100.01 6.632.653 7.267.931 165.000 5.254.242 Eventualforpligtelser Selskabet har indgået en leasingkonstrakt med en årlig leasingydelse på 48 t.kr. Leasingkontrakten har en restløbetid på 11 måneder og en samlet restleasingydelse på 44 t.kr. Selskabet har yderligere forpligtet sig til at anvise en køber, når leasingperioden udløber. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 7 Til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter 7.273 tkr., er der afgivet pant i investerings-ejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2017 udgør 13.100 tkr. Selskabet har udstedt ejerpantebreve på i alt 1.500 tkr. Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 8 Ejendommenes værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi med heraf følgende usikkerhed. Ved beregning af kapitalværdien er der anvendt, et individuelt fastsat afkastkrav i intervallet 5,5% - 6%. Det gennemsnitlige afkastkrav udgør 5,75% Medarbejderforhold 9 Antal personer beskæftiget i gennemsnit: 1 (2016: 1) Selskabets ansatte omfatter direktionen, som ikke modtager vederlag. Årsrapporten for AB Ejendomsinvest ApS for 2017 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Regnskabsklasse B false true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger administration mv. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Finansielle anlægsaktiver Deposita omfatter huslejedeposita, som indregnes og måles til kostpris. Der afskrives ikke på deposita. Værdiforringelse af anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver samt finansielle anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Genindvindingsværdi er den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Værdipapirer og kapitalandele Værdipapirer indregnet under omsætningsaktiver, omfatter børsnoterede obligationer, aktier og andre værdipapirer, der måles til dagsværdi på balancedagen. Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs. Ikke børsnoterede værdipapirer og kapitalandele måles til kostpris. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi. 261398482017-12-31261398482016-12-31261398482017-01-012017-12-31261398482016-01-012016-12-31261398482017-01-012017-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember261398482016-01-012016-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember261398482017-01-012017-12-31g:RetainedEarningsMember261398482016-01-012016-12-31g:RetainedEarningsMember261398482017-01-01g:ContributedCapitalMember261398482017-12-31g:ContributedCapitalMember261398482017-01-01g:RetainedEarningsMember261398482017-01-012017-12-31g:RetainedEarningsMember261398482017-12-31g:RetainedEarningsMember261398482017-01-01g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember261398482017-01-012017-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember261398482017-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember261398482017-01-012017-12-311261398482017-01-01g:LandAndBuildingsMember261398482017-01-012017-12-31g:LandAndBuildingsMember261398482017-12-31g:LandAndBuildingsMember261398482017-01-012017-12-31g:OtherReceivablesMember261398482017-12-31g:OtherReceivablesMember261398482017-01-012017-12-311xbrli:pureiso4217:DKK