34074089 2022-01-01 2022-12-31 34074089 2022-01-01 2022-12-31 1 34074089 2022-01-01 2022-12-31 2 34074089 2022-01-01 2022-12-31 3 34074089 2022-01-01 2022-12-31 1 34074089 2022-01-01 2022-12-31 1 34074089 2022-12-31 34074089 2021-01-01 2021-12-31 34074089 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 34074089 2021-01-01 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 34074089 2021-12-31 34074089 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 34074089 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 34074089 2021-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 34074089 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 34074089 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 34074089 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 34074089 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 34074089 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 34074089 2022-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 34074089 2020-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 34074089 2020-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 34074089 2020-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 34074089 2020-12-31 34074089 2021-01-01 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 34074089 2021-01-01 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 34074089 2021-01-01 2021-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember iso4217:DKK xbrli:pure Alexander Stougaard de Haas PFA CC Properties II ApS c/o PFA Pension, Forsikringsaktieselskab Sundkrogsgade 4 2100 København Ø Danmark 39 17 50 00 34074089 København Selskabet er 100 % ejet af: PFA CC Properties II Holding ApS c/o PFA Pension, forsikringsaktieselskab Sundkrogsgade 4 2100 København Ø Michael Bruhn (Formand) Mikael Arne Fogemann Vibeke Bodi Michael Hansen Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S Væsentlige aktiviteter Selskabets formål er at investere, eje og drive boligejendomme med tilhørende erhverv, beliggende Kol-dinggade 21, Koldinggade 28, København Ø, og Nørre Søgade 21, København N, herunder foretage køb, salg og projektudvikling i forbindelse hermed. Selskabet indgår i PFA-koncernen, og selskabets aktiviteter er snævert afgrænset til dets vedtægtsmæssige formål. Den daglige ledelse varetages af selskabets direktion, dog varetages administrationen af de under-liggende ejendomme i henhold til gældende administrationsaftaler af den for ejendommene ansvarlige porteføljemanager, hvis beføjelser er afgrænset til dennes stillingsfuldmagt som porteføljemanager i PFA Pension. Forhold, der falder uden for sædvanlig og daglig drift kan som følge heraf alene indgås på vegne af selskabet i henhold til selskabets tegningsregel eller på baggrund af konkret, skriftlig bemyndigelse fra bestyrelsen. Selskabet er et 100 % ejet datterselskab af PFA CC Properties II Holding ApS. Der henvises til PFA-Koncernens årsrapport for klimarapportering (ESG nøgletal). Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udgjorde -15.273 t.kr. mod 22.738 t.kr. i 2021. Driften af ejendommene i 2022 svarede ikke til forventningerne, da driften er lavere end forventet. Ejendommen værdiansættes til markedsværdi i årsrapporten på baggrund af en individuel vurdering ultimo året. Markedsværdiberegningen er baseret på DCF-metoden, jf. Finanstilsynets vejledning. Til brug for værdiansættelsen af selskabets ejendomme er der indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Som en konsekvens af markedsudviklingen blev ejendommen i 2022 værdireguleret med -18.720 t.kr. mod 17.042 t.kr. i 2021. 2022 har særligt været påvirket af stigende inflation med stigende renter til følge. Dette har medført øgede afkastkrav på ejendomsinvesteringer og har dermed påvirket årets resultat med nedskrivninger på ejen-domme. Indeksering af lejekontrakter har bidraget til at dæmpe effekten af øgede afkastkrav. Grundet de store rentebevægelser er markedet præget af usikkerhed og lav transaktionsvolumen, hvorfor de opgjorte dagsværdier er behæftet med en vis usikkerhed. Risici Selskabet måler ejendomme til dagsværdi jævnfør beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis. Selska-bets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen i afkastet på ejendommene. Begivenheder efter balancedagen Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. Forventninger til 2023 For 2023 forventes et driftsresultat i niveauet 0-10 mio.kr. PFA redegør for arbejdet med samfundsansvar, måltal og politikker for det underrepræsenterede køn i ledelsen i CR-rapporten for 2022. Rapporten tager afsæt i PFA’s politikker på området for samfundsansvar og internationale retningslinjer som FN Global Compact’s 10 principper. Rapporten offentliggøres på https://pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter/ else for koncernens arbejde med politik for dataetik. Rapporten offentlig-. https://pfa.dk/dataetik Ledelsespåtegning Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022 for PFA CC Properties II ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022. Samtidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København Til kapitalejeren i PFA CC Properties II ApS Vi har revideret årsregnskabet PFA CC Properties II ApS for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regn-skabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af sel-skabet i overensstemmelse med Internationale Ethics Standards Board for Accountants’ internationale reg-ler for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstem-melse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregn-skabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinfor-mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklu-sion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gæl-dende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:  Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, do-kumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.  Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisi-onshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en kon-klusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.  Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.  Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begiven-heder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.  Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder no-teoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i in-tern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for kon-klusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København 33963556 Kristian Ehrenreich Hansen statsautoriseret revisor mne46662 true Alle beløb i resultatopgørelse, balance og noter præsenteres i hele t.kr. Hvert tal afrundes for sig. Der kan derfor forekomme afvigelser mellem de anførte totaler og summen af de underliggende tal. Selskabets funktionelle valuta som præsentationsvaluta er danske kroner. Koncernforhold PFA CC Properties II Holding ApS ejer 100 % af anparterne i selskabet og indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, CVR-nr. 22 43 80 18. PFA Holding A/S’ koncernregnskab kan rekvireres hos PFA Holding A/S, Sundkrogsgade 4, 2100 København Ø. Selskabet har indgået administrationsaftale med PFA Pension, forsikringsaktieselskab om anvendelse af enkelte fælles faciliteter. Anvendelsen afregnes på markedsbaserede vilkår i henhold til skønnet ressour-cebelastning tillagt et markedsbestemt avancetillæg. Selskabets overskydende likviditet/likviditetsbehov overføres til/finansieres af PFA Pension, forsikringsaktieselskab. Det heraf følgende mellemværende for-rentes med en pengemarkedsbaseret rente. Øvrige koncerninterne transaktioner sker på markedsbaserede vilkår. Alle koncerninterne transaktioner sker på skriftligt grundlag. Generelle principper om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af anlægsaktiver og forpligtelser indregnes i resul-tatopgørelsen som værdireguleringer henholdsvis finansielle udgifter. Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilfalde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. ResultatopgørelsenLejeindtægterLejeindtægter indeholder årets lejeindtægter fra investeringsejendomme.Drift af ejendommeDrift af ejendomme indeholder årets udgifter i forbindelse med drift og administration af ejendomme.AdministrationsudgifterAdministrationsomkostninger omfatter omkostninger til administrative ydelser og kontorhold.Dagsværdiregulering af investeringsejendommeDagsværdireguleringer af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af udlejningsejen-dommenes dagsværdi (markedsværdi).Andre finansielle indtægterAndre finansielle indtægter består af renteindtægter.Øvrige finansielle udgifterØvrige finansielle udgifter består af renteudgifter.SkatFor ejendomsdatterselskaber af livsforsikringsselskaber gælder særlige skatteregler jf. selskabsskattelo-vens § 3A.Såfremt mindst 90 % af selskabets aktiver består af fast ejendom, anses indkomsten skattemæssigt forindtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab. I så fald afsættes såvel aktuelle som udskudte skatter ilivsforsikringsmoderselskabet.Selskabet har i 2022 opfyldt 90 %-reglen.BalancenInvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris ogeventuelle direkte tilknyttede omkostninger.Investeringsejendomme måles efterfølgende til skønnet dagsværdi (markedsværdi) efter principperne i §57 (Bilag 7) i ”Bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensions-kasser”. Dagsværdien repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælgestil på balancedagen til en uafhængig køber. Ved opgørelse af ejendommens dagsværdi anvendes en af-kastbaseret model.DCF-metoden Dagsværdien, beregnet på grundlag af DCF-metoden, opgøres ud fra en systematisk vurdering, baseret på nutidsværdien af ejendommenes forventede betalingsstrømme. Nutidsværdien opgøres ved diskontering på baggrund af et for hver ejendom individuelt fastsat forrentningskrav (afkastprocent), samt den forven-tede langsigtede gennemsnitsinflation. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom og afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedlige-holdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejers bonitet. Afholdte omkostninger, der tilfører ejendommen nye eller forbedrede egenskaber, tillægges anskaffelses-summen som forbedringer. Til brug for værdiansættelse af selskabets ejendomme bliver der også indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til pålydende værdi med fradrag af eventuel nedskrivning til imødegåelse af tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterføl-gende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under kortfristede forpligtelser, omfatter forudbetalte indtægter vedrørende efterfølgende regnskabsår. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Fore-slået udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post under egenkapitalen. Langfristede gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. Kortfristede gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket svarer til dagsværdi. true 11808000 11334000 8117000 5502000 96000 96000 3595000 5735000 -18720000 17042000 -15125000 22777000 2000 3000 150000 42000 -15273000 22738000 0 0 -15273000 22738000 -15273000 22738000 -15273000 22738000 355448000 368743000 355448000 368743000 355448000 368743000 10000 118000 55000 51000 66000 169000 355513000 368912000 30000000 30000000 300923000 316196000 330923000 346196000 77000 122000 77000 122000 16727000 16785000 5085000 4812000 2680000 976000 21000 21000 24513000 22594000 24590000 22716000 355513000 368912000 30000000 316196000 0 346196000 0 0 0 0 0 -15273000 0 -15273000 30000000 300923000 0 330923000 30000000 293459000 12000000 335459000 0 0 12000000 12000000 0 22738000 0 22738000 30000000 316196000 0 346196000 AdministrationsomkostningerHeraf administrationsomkostninger overført fra PFA Pension -64 -67 Selskabets bestyrelse og direktion har ikke modtaget løn eller andre vederlag 0 0 InvesteringsejendommeAnskaffelsessum primo 219.496 206.382Tilgang 5.425 13.114Anskaffelsessum ultimo 224.921 219.496Opskrivninger primo 149.247 132.205Opskrivninger i året 0 17.042Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger -18.720 0Opskrivninger ultimo 130.527 149.247Investeringsejendomme ultimo355.448368.743Gennemsnittet af de anvendte afkastprocenter udgør:Afkastprocent 3,40% 3,16% Øvrige finansielle udgifterHeraf finansielle udgifter til tilknyttede virksomheder -150 -42 SkatSom følge af selskabsskattelovens § 3A, bliver selskabets skattepligtige indkomst anset for indtjent af selskabets livsforsikringsmoderselskab, og der afsættes derfor ikke aktuel og udskudt skat.Der er ikke betalt selskabsskat. DepositaAlle deposita forfalder inden for 1-5 år. EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med PFA Holding A/S som administrationsselskab.Selskabet hæfter ubegrænset og solidarisk med øvrige selskaber i sambeskatningen for selskabsskatter og kildeskatter på udbytte, renter og royalties.Sambeskatningens nettoforpligtelse overfor Skattestyrelsen fremgår af administrationsselskabets koncernregnskab. Eventuelle senere korrektioner af sambeskatningsindkomst og kildeskat m.v. vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et andet beløb.Momsreguleringsforpligtelser 31. december 2022 udgør 22 t.kr. (2021: 47 t.kr.). Nærtstående parterNærtstående parter med bestemmende indflydelse over selskabet:Selskabet ejes 100 % af PFA CC Properties II Holding ApS. PFA CC Properties II ApS indgår i koncernregnskabet for PFA Holding A/S, CVR-nr. 22 43 80 18 som den største og mindste koncern, der udarbejdes koncernregnskab for. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 2023-03-07 Regnskabsklasse B 2023-03-07 13594376 PFA PENSION, FORSIKRINGSAKTIESELSKAB Sundkrogsgade 4 2100 København Ø Konklusion Grundlag for konklusion 2023-03-07