Årsrapport15915641Christensen Kjærulff, Statsautoriseret RevisionsaktieselskabØstbanegade, 1232100, København Ø2021-01-012021-12-312022-01-012022-12-3125279697Privestor ApSCarl Von Rosensvej162950VedbækChristensen Kjærulff, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab15915641John Mikkelsenstatsautoriseret revisormne26748Østbanegade1232100København ØDanmark+45 33 30 15 15ck@ck.dk2023-04-27Peter RasmussenRegnskabsklasse BDen uafhængige revisors erklæringer (review)CaseWare fra Revisorgruppen DanmarkanpartshaverenKøbenhavn2023-04-26Vedbæk2023-04-26Grundlag for konklusionKonklusion-96394-62236500000525000480002281013790861198125734692588079706624465307420627688684569898688684569898500000114400188684455498232750280750518760069852005420350726595054203507265950574900349257493492224859656252248596562525446092379682479895423887991021930496547490500005000091716498982965500000114400972164991473651960962171545500550020159622265421801246785300050500221258209552296059284730497655507384102193049654749500000525000500000525000115307420627530742062748000048000019925048000247250232750288616110227981863363409903950400-8252023324237518760021801103128500005000050000500008982965852746718868445549891716498982965114400113000114400113000500000114400500000114400Direktionen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 for Privestor ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Jeg anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter min opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Direktionen anser betingelserne for at undlade revision af årsregnskabet for 2022 for opfyldt. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Peter RasmussenVi har udført review af årsregnskabet for Privestor ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Vi har udført vores review i overensstemmelse med den internationale standard vedrørende opgaver om review af historiske regnskaber og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi udtrykker en konklusion om, hvorvidt vi er blevet bekendt med forhold, der giver os grund til at mene, at regnskabet som helhed ikke i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med den relevante regnskabsmæssige begrebsramme. Dette kræver også, at vi overholder relevante etiske krav. Et review af et regnskab udført efter den internationale standard vedrørende opgaver om review af historiske regnskaber er en erklæringsopgave med begrænset sikkerhed. Revisor udfører handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, samt anvendelse af analytiske handlinger og vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af de handlinger, der udføres ved et review, er betydeligt mindre end ved en revision udført efter de internationale standarder om revision. Vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Konklusion Ved det udførte review er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os grund til at mene, at årsregnskabet ikke giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Selskabets væsentligste aktiviteter Privestor ApS' hovedaktivitet er at investere i ejendomme og værdipapirer. Usikkerhed ved indregning eller måling Selskabets investeringsejendomme måles i overensstemmelse med årsregnskabsloven og udviklingen i regnskabspraksis på området. Målegrundlaget er den anslåede markedsværdi af selskabets ejendomme på statusdagen. Markedsværdien er opgjort på basis af m2-priser for tilsvarende ejendomme i samme stand og med samme beliggenhed, og i den udstrækning m2-priser ændrer sig og en investors afkastkrav ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. Investeringsejendomme værdiansættes årligt til dagsværdien, der fastsættes ud fra kvm. priser for tilsvarende ejendomme i samme stand og med samme beliggenhed. Investeringsejendommene består af 3 ejerlejligheder udlejet til beboelse. Investeringsejendomme er indregnet til en kvm. pris på 23.800 kr. - 28.000 kr. Ved en ændring af kvm. priserne med + 1.000 kr. og - 1.000 kr., vil værdien af investeringsejendommene under de nuværende forudsætninger blive forøget, henholdsvis formindsket med 195 t.kr. Den anvendte værdiansættelsesmetode er uændret i forhold til sidste år. 7. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for prioritetsgæld, 218 t.kr. er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2022 udgør 1.764 t.kr. Til sikkerhed for forpligtelser overfor ejerforeningerne er der tinglyst ejerpantebreve for i alt 78 t.kr. i grunde og bygninger. 8. Eventualposter Eventualforpligtelser Udover de i årsregnskabet anførte forpligtelser, påhviler der pr. 31/12 2022 vedligeholdelsesforpligtelser i henhold til Lejelovens § 22 med et beløb på t.kr. 173. Årsrapporten for Privestor ApS er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Herudover har virksomheden valgt at følge enkelte regler for klasse C-virksomheder. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som vedrører forhold, der eksisterede på balancedagen. Bruttotab Bruttotab indeholder nettoomsætning, andre driftsindtægter samt eksterne omkostninger. Selskabet har som fortolkningsbidrag for indregning af nettoomsætning valgt IAS 11 og IAS 18. Nettoomsætning indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har fundet sted inden årets udgang, og såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det aftalte vederlag eksklusive moms og afgifter og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget. Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværender med lejere. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværende med lejere. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme til dagsværdi samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, finansielle omkostninger ved finansiel leasing, realiserede og urealiserede kursgevinster og kurstab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen mv. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger og nedskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af eventuel forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Afskrivningsperioden og restværdien fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Overstiger restværdien aktivets regnskabsmæssige værdi, ophører afskrivningen. Ved ændring i afskrivningsperioden eller restværdien indregnes virkningen for afskrivninger fremadrettet som en ændring i regnskabsmæssigt skøn. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Kostprisen på et samlet aktiv opdeles i separate bestanddele, der afskrives hver for sig, hvor brugstiden på de enkelte bestanddele er forskellig, og den enkelte bestanddel udgør en væsentlig del af den samlede kostpris. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider og restværdier: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Brugstid 3-5 år Restværdi 0-20 % Småaktiver med en forventet levetid under 1 år indregnes i anskaffelsesåret som omkostninger i resultatopgørelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter eller andre driftsomkostninger. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af m2-priser for tilsvarende ejendomme med samme beliggenhed og stand. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, som er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Værdipapirer og kapitalandele Værdipapirer og kapitalandele, der er indregnet under omsætningsaktiver, består af børsnoterede aktier og obligationer, der måles til dagsværdi på balancedagen. Ikke-børsnoterede kapitalandele måles til kostpris. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indeståender i pengeinstitutter og kontantbeholdninger. EgenkapitalUdbytte Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. 252796972022-01-012022-12-31252796972021-01-012021-12-31252796972021-12-31252796972022-12-31252796972022-01-012022-12-311252796972022-01-012022-12-311252796972022-01-012022-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember252796972021-01-012021-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember252796972022-01-012022-12-31e:RetainedEarningsMember252796972021-01-012021-12-31e:RetainedEarningsMember252796972022-01-01e:InvestmentPropertyMember252796972022-01-012022-12-31e:InvestmentPropertyMember252796972022-12-31e:InvestmentPropertyMember252796972022-01-01e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember252796972022-01-012022-12-31e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember252796972022-12-31e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember252796972022-01-01e:ContributedCapitalMember252796972022-12-31e:ContributedCapitalMember252796972022-01-01e:RetainedEarningsMember252796972022-01-012022-12-31e:RetainedEarningsMember252796972022-12-31e:RetainedEarningsMember252796972022-01-01e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember252796972022-01-012022-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember252796972022-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember252796972022-12-31e:LongtermMortgageLoansMember252796972021-01-01e:ContributedCapitalMember252796972021-12-31e:ContributedCapitalMember252796972021-01-01e:RetainedEarningsMember252796972021-01-012021-12-31e:RetainedEarningsMember252796972021-12-31e:RetainedEarningsMember252796972021-01-01e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember252796972021-01-012021-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember252796972021-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMemberiso4217:DKKxbrli:pure