xbrli:pureiso4217:DKK785147282021-01-012021-12-31785147282021-01-012021-12-311785147282021-01-012021-12-311785147282021-01-012021-12-311785147282021-01-012021-12-312785147282021-01-012021-12-313785147282021-01-012021-12-314785147282021-01-012021-12-31785147282020-01-012020-12-31785147282021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember785147282020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember785147282021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember785147282021-12-31785147282020-12-31785147282021-01-01fsa:ContributedCapitalMember785147282021-01-01fsa:RetainedEarningsMember785147282021-01-01785147282021-12-31fsa:ContributedCapitalMember785147282021-12-31fsa:RetainedEarningsMemberGrundlag for konklusionKonklusiontrue339635562020-01-012020-12-31Esbjerg67018DokkenDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabEsbjergEsbjerg6700Regnskabsklasse BRevisionspåtegning2021-12-312021-01-011<br />41SkolegadeBangs Gård A/S78514728339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021 for Bangs Gård A/S.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver
og finansielle stilling pr. 31.12.2021 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Esbjerg2022-03-01Mads Dam JensenJan RasmussenMads Dam JensenFlemming KühlMia Dam KarkovformandTil kapitalejerne i Bangs Gård A/SVi har revideret årsregnskabet for Bangs Gård A/S for regnskabsåret 01.01.2021-
31.12.2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes
efter årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:
<br />Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
<br />Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.
<br />Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
<br />Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
<br />Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.<br />Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.
<br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.Esbjerg2022-03-01Henrik Harbo Andersenmne19699Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets aktivitet består i investering i og udlejning af fast ejendom.Beskrivelse af væsentlige ændringer i aktiviteter og økonomiske forholdSom oplyst i ledelsesberetningen i årsregnskabet for 2020 havde ledelsen indgået aftale med ekstern samarbejdspartner om salg af aktierne i selskabet til 3. mand. Salget er gennemført ved signing den 11. februar 2022, og med aftalt closing den 1. marts 2022.
Selskabets ejendomme er i årsrapporten pr. 31.12.2021 værdiansat i overensstemmelse med vilkårene i den indgåede overdragelsesaftale.
I forbindelse med salget er efter aftale med relevante kreditorer gennemført en rekonstruktion af selskabets finansiering. Rekonstruktionen omfatter dels annullation af selskabets renteswaps og dels akkordering af andel af selskabets gæld til tilknyttet virksomhed.
Den økonomiske effekt af annullationen af renteswaps er indregnet fuldt ud i årsregnskabet pr. 31. december 2021, idet renteswaps indregnes løbende til dagsværdi, og dagsværdien pr. 31. december 2021 er fastsat til værdien af renteswaps efter gennemførelsen af rekonstruktionen i februar 2022. Dagsværdiregulering af renteswaps føres på egenkapitalen.
Den økonomiske effekt af akkorderingen af gæld til den tilknyttede virksomhed indregnes i årsregnskabet for 2022, idet akkorden er effektueret ultimo februar 2022. Effekten af akkorden er en indtægt på 21,3 mio.kr.Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdÅrets driftsresultat før dagsværdiregulering af investeringsejendomme udgør et overskud på 12,6 mio.kr. mod et overskud på 13,0 mio.kr. i 2020. De finansielle udgifter udgør ca. 17 mio.kr., hvilket er uændret fra 2020.
Årets resultat efter dagsværdireguleringer men før skat resulterede i et underskud på 61,6 mio.kr., primært som følge af den foretagne nedskrivning af værdien af selskabets investeringsejendomme.
Årets resultat efter skat udgør et underskud på 48,2 mio.kr. mod et underskud på 17,5 mio.kr. i 2020.
Selskabets egenkapital er negativ med 22,0 mio.kr. pr. 31. december 2021. Egenkapitalen vil efter gennemførelse af ovennævnte rekonstruktion udgøre 0 kr.
Selskabet har tabt mere end 50% af selskabskapitalen og er derfor omfattet af kapitaltabsbestemmelserne
i
selskabsloven. Ledelsen forventer, at selskabet efter den gernnemførte rekonstruktion vil kunne reetablere selskabskapitalen ved egen indtjening over de kommende år.1528200015641000-57394000-150560002574000255800099000101000-44785000-2074000200010001685600017092000-61639000-19165000-13411000-1619000-48228000-17546000-48228000-17546000-4822800043000000048200000025000930004300250004820930005165000477200051650004772000435190000486865000415000176800011500026200080000446000447000984000247700098400024770004361740004893420002510000025100000-47070000-66170000-21970000-4107000025100000-66170000-4107000025100000-47070000650000140250005346000394600059960001797100031677900031714900003001600021599000215990000888350003383780004575990006484400013474000400500003121400010200001199000119000137000296000300000744100085180001137700005484200045214800051244100043617400048934200067328000673280001 Going concernSom det fremgår af ledelsesberetningen er aktierne i selskabet solgt med signing den 11. februar 2022 og med
planlagt closing den 1. marts 2022.
I forbindelse med salget er efter aftale med relevante kreditorer gennemført en rekonstruktion af selskabets finansiering. Rekonstruktionen omfatter
dels annullation af selskabets renteswaps og dels akkordering af
andel af selskabets gæld til tilknyttet virksomhed.
Den økonomiske effekt af annullationen af renteswaps er indregnet fuldt ud i årsregnskabet pr. 31. december
2021, idet renteswaps indregnes løbende til dagsværdi, og dagsværdien pr. 31. december 2021 er fastsat til værdien af renteswaps efter gennemførelsen af rekonstruktionen i februar 2022. Dagsværdiregulering af renteswaps føres på egenkapitalen.
Den økonomiske effekt af akkorderingen af gæld til den tilknyttede virksomhed indregnes i årsregnskabet for
2022, idet akkorden er effektueret ultimo februar 2022. Effekten af akkorden er en indtægt på 21,3 mio.kr.
Ledelsen vurderer, at selskabets likvide beredskab efter rekonstruktionen er tilfredsstillende, og at selskabet ved egen indtjening er i stand til at gennemføre de planlagte aktiviteter.
2 Begivenheder efter balancedagenSom det fremgår af note 1 er selskabets finaniseringsforhold rekonstrueret efter balancedagen.
Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.3 Personaleomkostninger2021
t.kr.2020
t.kr.Gager og lønninger2.3722.362Pensioner160161Andre omkostninger til social sikring42352.5742.558Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere66664 Af- og nedskrivninger2021
t.kr.2020
t.kr.Afskrivninger på materielle aktiver99101991015 Andre finansielle omkostninger2021
t.kr.2020
t.kr.Renteomkostninger i øvrigt16.84217.078Øvrige finansielle omkostninger141416.85617.092<br />2021
t.kr.2020
t.kr.Renteomkostninger i øvrigt16.84217.078Øvrige finansielle omkostninger141416.85617.0926 Skat af årets resultat2021
t.kr.2020
t.kr.Aktuel skat(8)0Ændring af udskudt skat(13.375)(1.619)Regulering vedrørende tidligere år(28)0(13.411)(1.619)7 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme
t.kr.Andre anlæg,
driftsmateriel
og inventar
t.kr.Kostpris primo466.4821.065Tilgange5.39431Afgange0(194)Kostpris ultimo471.876902Opskrivninger primo15.5180Overførsler41.8760Årets opskrivninger(57.394)0Opskrivninger ultimo00Af- og nedskrivninger primo0(972)Overførsler(41.876)0Årets afskrivninger0(99)Tilbageførsel ved afgange0194Af- og nedskrivninger ultimo(41.876)(877)Regnskabsmæssig værdi ultimo430.00025Selskabets investeringsejendomme måles pr. 31. december 2021 til dagsværdi på baggrund af aftale mellem sælger og køber i forbindelse med salg af aktier i selskabet i februar 2022.
<br />Investerings-ejendomme
t.kr.Andre anlæg,
driftsmateriel
og inventar
t.kr.Kostpris primo466.4821.065Tilgange5.39431Afgange0(194)Kostpris ultimo471.876902Opskrivninger primo15.5180Overførsler41.8760Årets opskrivninger(57.394)0Opskrivninger ultimo00Af- og nedskrivninger primo0(972)Overførsler(41.876)0Årets afskrivninger0(99)Tilbageførsel ved afgange0194Af- og nedskrivninger ultimo(41.876)(877)Regnskabsmæssig værdi ultimo430.000258 Finansielle aktiverAndre
tilgode-
havender
t.kr.Kostpris primo4.772Tilgange393Kostpris ultimo5.165Regnskabsmæssig værdi ultimo5.165<br />Andre
tilgode-
havender
t.kr.Kostpris primo4.772Tilgange393Kostpris ultimo5.165Regnskabsmæssig værdi ultimo5.1659 Andre hensatte forpligtelser Andre hensatte forpligtelser består af hensættelse til Grundejernes Investeringsfond med 5,3 mio.kr. (2020: 3,9 mio.kr.)10 Langfristede forpligtelser Forfald inden
for 12
måneder
2021
t.kr.Forfald inden
for 12
måneder
2020
t.kr.Forfald
efter 12
måneder
2021
t.kr.Restgæld
efter 5 år
2021
t.kr.Gæld til realkreditinstitutter435301316.779264.291Bankgæld30.016000Gæld til tilknyttede virksomheder0021.5990Anden gæld34.39313.1730064.84413.474338.378264.29111 Finansielle instrumenterSelskabets renteswapaftaler er annulleret i februar 2022 i forbindelse med rekonstruktion af selskabets finansiering. Renteswapforpligtelsen er afsat i balancen 31.12.2021 til dagsværdi. Dagsværdien pr. 31.12.2021 er fastsat til værdien af renteswaps efter gennemførelsen af rekonstruktionen i februar 2022.12 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med Holdingselskabet af 08.11.2017 1 ApS som administrations-selskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.13 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserPrioritetsgæld med restgæld på 317 mio.kr. er sikret ved pant i ejendomme samt driftsmidler og inventar til en
bogført værdi på 430 mio.kr.
Til sikkerhed for selskabets nettogæld med pengeinstitut, som pr. 31.12.2021 udgør en gæld på 70 mio.kr., samt
forpligtelsen fra renteswaps på nominelt 170 mio.kr., indregnet til dagsværdi på 34 mio.kr. i balancen, er stillet følgende sikkerheder:
- Håndpant i ejerpantebreve på nom. 193 mio.kr. og skadesløsbreve på nom. 81 mio.kr. i ejendomme samt
driftsmidler og inventar til bogført værdi 430 mio.kr.
- Virksomhedspant nom. 5 mio.kr. i simple fordringer/varedebitorer, varelager, immaterielle rettigheder samt
driftsmidler og inventar til bogført værdi 0,4 mio.kr.
- Likvide beholdninger til bogført værdi 0 mio.kr.
Ejerpantebreve, skadesløsbrev og virksomhedspant ligger sekundært til sikkerhed for tidligere moderselskabs
mellemværende med pengeinstitut, som pr. 31.12.2021 udgør en nettogæld på 20,3 mio.kr. Sikkerheden bortfalder 1. marts 2022.
Til sikkerhed for tidligere moderselskabs mellemværende med pengeinstitut, som pr. 31.12.2021 udgør en
nettogæld på 20,3 mio.kr., har selskabet afgivet selvskyldnerkaution. Kautionen bortfalder 1. marts 2022.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. falseGenerelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig
eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden,
og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.
I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, ejendomsomkostninger og andre eksterne omkostninger.NettoomsætningNettoomsætning ved udlejning af ejendomme indregnes i resultatopgørelsen i den periode lejen vedrører.
Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag.
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter,
herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår
endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i
regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme,
der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.PersonaleomkostningerPersonaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for
virksomhedens medarbejdere.Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger opgjort ud fra henholdsvis de fastsatte restværdier og brugstider for de enkelte aktiver og gennemførte nedskrivningstest og af gevinster og tab ved salg af materielle anlægsaktiver.Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos
tilknyttede virksomheder mv.Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til
tilknyttede virksomheder, nettokurstab vedrørende gæld, amortisering af finansielle forpligtelser mv.SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.
Selskabet er sambeskattet med Holdingselskabet af 8.11.2017 1 ApS. En aktuelle danske selskabsskat fordeles
mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion
vedrørende skattemæssige underskud).
Materielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.
Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til
klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug.
Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider:
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar3-10 årForventede brugstider og restværdier revurderes årligt.
Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.
InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris
tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger samt omkostninger til klargøring af aktivet indtil det
tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Renteomkostninger på lån til finansiering af
investeringsejendomme indregnes i kostprisen, såfremt de vedrører opførelsesperioden. Alle øvrige
finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen.
2021:
Som oplyst i ledelsesberetningen er aktierne i selskabet solgt efter balancedagen ved signing den 11. februar
2022, og med aftalt closing den 1. marts 2022.
Selskabets ejendomme er i årsrapporten pr. 31.12.2021 værdiansat i overensstemmelse med vilkårene i den indgåede overdragelsesaftale.
2020:
I 2020 blev dagsværdien fastsat individuelt på baggrund af en afkastbaseret dagsværdi baseret på
DCF-metoden. Princippet i målingen til dagsværdi indebærer, at der for hver enkelt ejendom opgøres en
nettoindtægt forstået som ejendommens mulige indtægter, dvs. inkl. tomgang og mulig konvertering af lejemål,
fratrukket de til ejendommen knyttede drifts- og administrationsomkostninger.
Målingen foretages med udgangspunkt i budgettet for det kommende år. Budgettet normaliseres således,
at de enkelte budgetposter korrigeres for udsving, der har engangskarakter, herunder især omkostninger
til reparation og vedligeholdelse, der normaliseres til en fastsat udgift pr. m2 pr. ejendom.
De enkelte ejendommes nettoindtægt kapitaliseres med et til ejendommen individuelt fastsat afkastkrav ,
hvorefter deposita og forudbetalt leje tillægges. For så vidt angår tomme lejemål reduceres den enkelte
ejendoms værdi med et beløb svarende til 12-18 måneders husleje. For boligejendomme reduceres dog kun med
6 måneders husleje. Herudover reduceres værdien med skønnede omkostninger til genudlejning. For lejemål,
hvor der er indregnet en konvertering til andet formål, reduceres den beregnede værdi med de investeringer,
der er nødvendige for at gennemføre konverteringen. Omkostninger til reparationer og vedligeholdelse
udgiftsføres i takt med afholdelsen.
Omkostningsrefusioner (varmemellemværender) fra lejerne indregnes i balancen som mellemværender
med lejere.
Porteføljen af investeringsejendomme indeholder ejendomme, som ikke kan måles baseret på afkast. Denne
gruppe af ejendomme omfatter grunde samt ejendomme, hvor udlejningsprocenten er lav. Disse ejendomme er
vist som projektejendomme i note 8. Projektejendommene måles med udgangspunkt i kostprisen. Der
foretages nedskrivning til en lavere værdi, hvis dagsværdien vurderes lavere end kostprisen. Ejendomme, hvor
der er sket en konkret udvikling, eksempelvis i form af øget byggeret, ændret anvendelse og lignende, måles til en forsigtig opgjort markedsværdi.
Investeringsejendomme, hvor der findes en observerbar dagsværdi i markedet (ejendommen er solgt med
overtagelse efter balancedagen), måles til denne observerbare dagsværdi.TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.Tilgodehavende og skyldig sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved skattemæssige underskud indregnes kun tilgodehavende sambeskatningsbidrag, hvis underskuddet forventes udnyttet i sambeskatningen.PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af
aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte
anvendelse af det enkelte aktiv.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud,
indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte
skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Skatteaktiv er aktuelt nedskrevet til 0 kr. Der er hensat en udskudt skat på 650 t.kr., som omfatter en forventet aktuel skat i delperioden 01.01 - 28.02.2022 frem til tidspunktet for udtræden af sambeskatning.
Andre hensatte forpligtelser Andre hensatte forpligtelser omfatter hensættelse til udvendig vedligeholdelse i henhold til Boligregulerings-lovens § 18b.
Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.<br />Andre finansielle forpligtelser Forpligtelser i henhold til indgåede finansielle kontrakter (renteswaps) indregnes til dagsværdi i overensstem-melse med den internationale regnskabsstandard IFRS 13, Fair Value Measurement, hvorefter dagsværdien udgør det beløb, der forventes at skulle betales ved overdragelse af forpligtelsen.
Dagsværdien af renteswapaftalerne er opgjort som nutidsværdien af de fremtidige forventede nettopenge-strømme i henhold til aftalerne, baseret på den aftalte faste rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen, tilbagediskonteret til balancedagen ved anvendelse af en risikofri rente. Denne værdi er efterfølgende reduceret med den skønnede værdi af virksomhedens egen kreditrisiko.
Renteswapaftalerne er annulleret i februar 2022 i forbindelse med rekonstruktion af selskabets finansiering, og dagsværdien pr. 31.12.2021er fastsat til værdien af renteswaps efter gennemførelsen af rekonstruktionen i februar 2022.
Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Operationelle leasingaftalerLeasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indregnes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden.2022-03-01Mads Dam Jensen