ÅrsrapportJes Vengaard2020-08-18RevisionspåtegningRegnskabsklasse C, mellemstor virksomhedBeierholmVoergaardvej 29200 Aalborg SV2018-01-012018-12-312019-01-012019-12-3132348025MKA Ejendomme af 2012 ApSHammershusgade92100København ØKøbenhavnBeierholm32895468Knud Højgaards Vej92860SøborgDanmark00København Ø2020-08-18Michael Kaa AndersenMichael BragFormandMichael Kaa AndersenMark Christoffer Kaa AndersenMaria Kaa AndersenSøborg2020-08-18Kim NielsenStatsaut. revisormne2941742000510005900011800088000187000-13000-9000-330008300055000123000895000813000110500027900019700014300012000180008000-20003550000-21000-376000-8000360777834125774000204987254850195720000491500068795106050312007252235643157330533882935024239959103426087426666121979976239959103426087426666121979976-17381409-46723761002498344444000000388789757654463526666121979976002061418550074959516880499528001165124512827523229557232958012774461064216640209852254875913460406721314824181664-283515217039385106839920903561490426499189900008977600000091899000089776000000003510771853304630000024452528475777555677208857272845581513668204175677208857272845381344849384861172975762088955032845381344849384861172315134252800000496336286882127774319662300001603070015928772151817496336286882254735149071300184761236425304963362868829776097009586753753818411853851480548000080000800008000000350997185330383000346561789325658228-4435395-4724771547654546761680035211833433041439634664179032573822995174268899087010068000000001019742688990870100992392098321686174280608252846367451543374287400103620002636200010362000263620000020000000448900738916010048844944247382864318536280324445282638210436249302160000002600000060701201756118086864649445630361483154001955082314849001856888644915057625190035304660000035067656645236351666311526965297523517098538352278351993955940982597760970095867537538184118538514805480000027661557904904264980000032565822802090356180000034656178980000280308041-369246150074959-103231080000330383000-47247712061418528937680000350997185-4435395-207962-21247525558940193491-920118568507174173612416122287653431824484516880499528-11651250-12827523-2892849-323513884931519172976-3848591-9576240500757-582139502162232-3347834-13235403355941420-5043872-4638768-26000000-792363820333139202960-27354294753601-11377539-5815385-16070467-5815385-1607046750452449952800123560001147260312516607229552832937781786423109164420230020614185500749598003772025750002090356149042649289376-10323105045942013848591508442792MKA Ejendomme af 2013 ApSKøbenhavn1003510771852061418509923920983216844858776246889389743834362702636200052362000096517299540150Vi har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.19 - 31.12.19 for MKA Ejendomme af 2012 ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og modervirksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.19 og resultatet af koncernens og modervirksomhedens aktiviteter samt af koncernens pengestrømme for regnskabsåret 01.01.19 - 31.12.19.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejeren i MKA Ejendomme af 2012 ApS Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for MKA Ejendomme af 2012 ApS for regnskabsåret 01.01.19 - 31.12.19, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis for såvel koncernen som selskabet samt pengestrømsopgørelse for koncernen. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.19 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter samt pengestrømme for koncernen for regnskabsåret 01.01.19 - 31.12.19 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er uafhængige af koncernen og selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Uden af modificere vores konklusion, gør vi opmærksom på oplysningerne i note 1 "Usikkerhed ved indregning og måling", hvori ledelsen redegør for den usikkerhed, der er forbundet med Covid-19 pandemien.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen og selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.Definitioner af nøgletal Egenkapitalandel: Egenkapital ultimo x 100 Samlede aktiver Afkastningsgrad Resultat af primær drift x 100 Gns. aktiver Væsentligste aktiviteter Selskabets aktiviteter består i at investere i ejendomme direkte eller via kapitalandele og anden virksomhed efter ledelsens skøn. Usikkerhed ved indregning og måling Danmark og resten af verden står midt i en Covid-19 pandemi. Denne vil på kort sigt få stor betydning for verdensøkonomien og den danske økonomi. Effekten på mellemlang og lang sigt er umulig at vurdere. Dette kan påvirke dette selskab og koncernen som selskabet er en del af, herunder få indflydelse på indregning og måling af de i årsregnskabet indregnede aktiver og forpligtelser. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Resultatopgørelsen for tiden 01.01.19 - 31.12.19 udviser et resultat på DKK 21.703.938 mod DKK 51.068.399 for tiden 01.01.18 - 31.12.18. Balancen viser en egenkapital på DKK 352.118.334. Ledelsen finder årets resultat for mindre tilfredsstillende. Resultatforventningen for 2019 var et resultat før dagsværdreguleringer på niveau med resultatet for 2018. Målsætningen blev ikke opfyldt primært som følge af stigende tomgang i flere af koncernens primære ejendomme. Forventet udvikling Koncernens forventer et positivt resultat før dagsværdireguleringer, som bl.a. vil være påvirket af gennemført salg i porteføljen. Efterfølgende begivenheder Koncernen har efter årsregnskabets afslutning afstået en af sine ejendomme til en værdi ca. 14 mio.kr. højere end bogført værdi. Transaktionen vil således påvirke resultat og likviditet for 2020 positivt. Beløb i DKK Selskabskapital Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode Overført resultat Egenkapital tilhørende modervirksomhedens kapitalejere Minoritetsinteresser Egenkapital i alt Koncern: Egenkapitalopgørelse for 01.01.18 - 31.12.18 Saldo pr. 01.01.18 80.000 0 276.615.579 276.695.579 2.650.418 279.345.997 Forslag til resultatdisponering 0 0 49.042.649 49.042.649 2.025.750 51.068.399 Saldo pr. 31.12.18 80.000 0 325.658.228 325.738.228 4.676.168 330.414.396 Egenkapitalopgørelse for 01.01.19 - 31.12.19 Saldo pr. 01.01.19 80.000 0 325.658.228 325.738.228 4.676.168 330.414.396 Forslag til resultatdisponering 0 0 20.903.561 20.903.561 800.377 21.703.938 Saldo pr. 31.12.19 80.000 0 346.561.789 346.641.789 5.476.545 352.118.334 Modervirksomhed: Egenkapitalopgørelse for 01.01.18 - 31.12.18 Saldo pr. 01.01.18 80.000 280.308.041 -3.692.461 276.695.580 0 276.695.580 Forslag til resultatdisponering 0 50.074.959 -1.032.310 49.042.649 0 49.042.649 Saldo pr. 31.12.18 80.000 330.383.000 -4.724.771 325.738.229 0 325.738.229 Egenkapitalopgørelse for 01.01.19 - 31.12.19 Saldo pr. 01.01.19 80.000 330.383.000 -4.724.771 325.738.229 0 325.738.229 Forslag til resultatdisponering 0 20.614.185 289.376 20.903.561 0 20.903.561 Saldo pr. 31.12.19 80.000 350.997.185 -4.435.395 346.641.790 0 346.641.790 Danmark og resten af verden står midt i en Covid-19 pandemi. Denne vil på kort sigt få stor betydning for verdensøkonomien og den danske økonomi. Effekten på mellemlang og lang sigt er umulig at vurdere. Dette kan påvirke dette selskab og koncernen som selskabet er en del af, herunder få indflydelse på indregning og måling af de i årsregnskabet indregnede aktiver og forpligtelser. 1. Særlige poster Særlige poster er indtægter og omkostninger, der er særlige på grund af deres størrelse og art. Der har i regnskabsåret været følgende særlige poster: Koncern Modervirksomhed Særlige poster: Indregnet i resultatopgørelsen under: 2019 DKK 2018 DKK 2019 DKK 2018 DKK Godtgørelse vedr. nøglepenge Andre driftsindtægter 0 4.000.000 0 0 Omkostninger vedr. ændringer i lejerforhold Andre driftsomkostninger -2.190.000 -4.375.000 0 0 I alt -2.190.000 -375.000 0 0 2. Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder Resultatandele fra tilknyttede virksomheder 0 0 20.614.185 50.074.959 6. Materielle anlægsaktiver Beløb i DKK Investeringsejendomme Koncern: Kostpris pr. 01.01.19 504.594.201 Tilgang i året 3.848.591 Kostpris pr. 31.12.19 508.442.792 Dagsværdireguleringer pr. 01.01.19 393.165.799 Dagsværdireguleringer i året 17.381.409 Dagsværdireguleringer pr. 31.12.19 410.547.208 Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.19 918.990.000 Selskabet anvender normalindtjeningsmetoden til fastsættelse af dagsværdien for investeringsejendommen. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår op balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Koncernen har 11 investeringsejendomme der alle er beliggende i Danmark. Investeringsejendommene udlejes til såvel beboelse som erhverv, herunder både kontor, butik og øvrigt erhvev. Fastsættelse af dagsværdien er baseret på en forventet normaliseret driftsresultat på t.DKK 42.731 og et afkastkrav på 3,5%-11.5%. Afkastkravet er fastlagt under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand og udlejningsgrad, herunder vilkår og betingelser i lejekontrakter. Der er på balancedagen indgået lejekontrakter på 78,5 % af ejendommens areal, svarende til 66,27 % af budget lejen for 2019. For ikke udlejede arealer er der anvendt en forventet lejeindtægt. Driftsomkostninger er skønnede med udgangspunkt i de omkostninger, der forventes at medgå til driften af investeringsejendommen i et normalt år, herunder omkostninger til reparation og vedligeholdelse for at opretholde ejendommen i den nuværende vedligeholdelsesstand. Der er i dagsværdien foretaget fradrag for estimeret tab af lejeindtægter for ikke udlejede arealer. Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelse af dagsværdien på investeringsejendommen. 7. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Beløb i DKK Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Modervirksomhed: Kostpris pr. 01.01.19 80.000 Kostpris pr. 31.12.19 80.000 Opskrivninger pr. 01.01.19 330.383.000 Årets resultat fra kapitalandele 20.614.185 Opskrivninger pr. 31.12.19 350.997.185 Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.19 351.077.185 Navn og hjemsted: Ejerandel Egenkapital DKK Årets resultat DKK Indregnet værdi DKK Dattervirksomheder: MKA Ejendomme af 2013 ApS, København 100 351.077.185 20.614.185 351.077.185 Koncern Modervirksomhed 31.12.19 31.12.18 31.12.19 31.12.18 DKK DKK DKK DKK 9. Periodeafgrænsningsposter Andre periodeafgrænsningsposter 0 160.307 0 0 Koncern Modervirksomhed 31.12.19 31.12.18 31.12.19 31.12.18 DKK DKK DKK DKK 11. Udskudt skat Udskudt skat pr. 01.01.19 89.908.701 79.046.831 0 0 Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 5.265.567 10.861.870 0 0 Udskudt skat pr. 31.12.19 95.174.268 89.908.701 0 0 Udskudt skat indregnes således i balancen: Udskudt skatteforpligtelse 95.174.268 89.908.701 0 0 Af den ansvarlige lånekapital t.DKK 3.745 træder det fulde beløb tilbage for selskabets eksisterende såvel som fremtidige kreditorer. Den ansvarlige lånekapital forrentes med CIBOR 3m + tillæg på 275 basispoint p.a. og forfalder til fuld betaling den 31.12.2023. Af den ansvarlige lånekapitaltal t.DKK 6.174 træder det fulde beløb tilbage for selskabets eksisterende såvel som fremtidige kreditorer. Den ansvarlige lånekapital forrentes med 2 % p.a. Lånet henstår indtil anden aftale med selskabets finansielle samarbejdspartnere.14. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter 0 466.000 0 0 Koncernen: Kautionsforpligtelser Der er afgivet selvskyldnerkaution for tredjemands gældsforpligtelse på t.DKK 67.686. Modervirksomheden: Kautionsforpligtelser Selskabet har afgivet selvskyldnerkaution overfor alle koncernselskaber i MKA Ejendomme af 2012 ApS for så vidt angår realkredit- og bankgæld. Den samlede hæftelse pr. 31.12.19 udgør t.DKK 479.555. Der er afgivet selvskyldnerkaution for tredjemands gældsforpligtelse på t.DKK 67.686. Andre eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med øvrige andre selskaber i koncernen og hæfter solidarisk og ubegrænset for selskabsskatter og eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. Den samlede kendte skatteforpligtelse for de sambeskattede selskaber udgør t.DKK 774 på balancedagen. Hæftelsen omfatter derudover eventuelle senere korrektioner til den opgjorte skatteforpligtelse som konsekvens af ændringer til sambeskatningsindkomsten mv. Koncern: Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter på t.DKK 468.893 er der givet pant i investeringsejendom me, hvis regnskabsmæssige værdi udgør t.DKK 918.990. Der er tinglyst underpant i selskabets ejerpantebreve i ejendommen til sikkerhed for kreditinstitutter. Den nominelle værdi af ejerpantebrev udgør pr. 31.12.19 t.DKK 179.428. Den bogførte værdi af de pantsatte aktiver t.DKK 918.990. Ejerpantebreve ligger tillige til sikkerhed for tredjemands gæld på t.DKK 67.686. Der er tinglyst skadeløsbrev maksimeret til t.DKK 25.058 til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter. Den bogførte værdi af det omfattede aktiv udgør pr. 31.12.19 t.DKK 95.560. Modervirksomhed: Til sikkerhed for gæld til real- og kreditinstitutter er selskabets kapitalandele i tilknyttede virksomheder pantsat. Den regnskabsmæssige værdi af de pantsatte kapitalandele udgør pr. 31.12.19 t. DKK 351.077. Kapitalandelen ligger tillige til sikkerhed for tredjemands gæld for t.DKK 67.686. Til sikkerhed for dattervirksomheds og andre tilknyttede virksomheder gæld til real- og kreditinstitutter er selskabets kapitalandele i tilknyttede virksomheder pantsat. Den regnskabsmæssige værdi af de pantsatte kapitalandele udgør pr. 31.12.19 t. DKK 351.077. Bestemmende indflydelse Grundlag for indflydelse Michael Kaa Andersen, Vedbæk Strandvej 4282950 Vedbæk Ultimativ kapitalejer Der oplyses ikke om transaktioner med nærtstående parter, da alle transaktioner er gennemført på normale markedsvilkår. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for mellemstore koncerner og virksomheder i regnskabsklasse C. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. I balancen indregnes aktiver, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden og dens dattervirksomheder, hvori modervirksomheden direkte eller indirekte besidder mere end 50% af stemmerettighederne, eller gennem aftaler har en bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen besidder kapitalandele, mellem 20% og 50% af stemmerettighederne og udøver betydelig, men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som associerede virksomheder. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, aflægges i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Koncernregnskabet er udarbejdet som et sammendrag af regnskaber for modervirksomheden og dattervirksomhederne ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. Ved konsolideringen er der foretaget eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger, besiddelser af kapitalandele, interne mellemværender og udbytter samt gevinster og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder i det omfang, de underliggende aktiver og forpligtelser ikke er realiserede. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes egenkapital klassificeres som en del af koncernegenkapitalen. Dattervirksomhedernes resultater fordeles via resultatdisponeringen forholdsmæssigt til minoritetsinteresserne og modervirksomhedens andel af egenkapitalen. Køb af minoritetsandele i en dattervirksomhed og salg af minoritetsandele i en dattervirksomhed, som ikke medfører ophør af kontrol, behandles i koncernregnskabet som egenkapitaltransaktioner, og forskellen mellem vederlaget og den regnskabsmæssige værdi allokeres til modervirksomhedens andel af egenkapitalen. Indtægter ved udlejning af ejendomme indregnes i resultatopgørelsen i den periode, de vedrører. Nettoomsætningen måles til dagsværdi og opgøres ekskl. moms og rabatter. Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktiviteter, herunder lejeindtægter, negativ goodwill og gevinster ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter, forsikringer, fællesomkostninger samt andre omkostninger. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg og reklame, administration, lokaler og tab på debitorer i det omfang, de ikke overstiger normale nedskrivninger. Investeringsejendomme afskrives ikke. Under dagsværdiregulering af investeringsejendomme indregnes urealiserede værdireguleringer af investeringsejendomme samt realiserede gevinster og tab ved salg. Andre driftsomkostninger omfatter omkostninger af sekundær karakter i forhold til virksomhedens aktiviteter, herunder omkostninger ved udlejningsaktivitet og tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. For kapitalandele i dattervirksomheder, der i modervirksomheden måles efter indre værdis metode, indregnes andelen af virksomhedernes resultat i resultatopgørelsen efter eliminering af urealiserede interne gevinster og tab og med fradrag af eventuel af- og nedskrivning af goodwill. Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder omfatter ligeledes gevinster og tab ved salg af kapitalandele. Under andre finansielle poster indregnes renteindtægter og renteomkostninger m.v. Amortisering af kurstab og låneomkostninger vedrørende finansielle forpligtelser indregnes løbende som finansiel omkostning. Årets aktuelle og udskudte skatter indregnes i resultatopgørelsen som skat af årets resultat med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til poster indregnet direkte i egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med danske koncernforbundne virksomheder. Modervirksomheden fungerer som administrationsselskab for sambeskatningen og afregner som følge heraf alle betalinger af selskabsskat med skattemyndighederne. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud. Investeringsejendomme Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved salg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen indtil aktivet er klar til brug. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi med værdireguleringer i resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af et markedsbaseret driftsafkast af ejendommen. Der er ikke anvendt en valuar i forbindelse med fastsættelse af dagsværdien. Gevinster eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem en eventuel salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet fratrukket eventuelle omkostninger til bortskaffelse. Investeringsejendomme Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved salg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen indtil aktivet er klar til brug. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi med værdireguleringer i resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af et markedsbaseret driftsafkast af ejendommen. Der er ikke anvendt en valuar i forbindelse med fastsættelse af dagsværdien. I modervirksomhedens balance måles kapitalandele i dattervirksomheder efter den indre værdis metode, hvilket indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi, opgjort efter modervirksomhedens regnskabspraksis, reguleret for resterende værdi af positiv eller negativ goodwill samt gevinster og tab ved transaktioner med de pågældende virksomheder. Den regnskabsmæssige værdi af anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Hvis selskabets realiserede afkast af et aktiv eller en gruppe af aktiver er lavere end forventet, anses dette som en indikation på værdiforringelse. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis hver gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen samt forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Nedskrivninger tilbageføres, når begrundelsen for nedskrivningen ikke længere består. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til imødegåelse af tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender, når der på individuelt niveau foreligger en objektiv indikation på, at et tilgodehavende er værdiforringet. Periodeafgrænsningsposter, der er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvide beholdninger omfatter indestående på bankkonti samt kontante beholdninger. Nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder indregnes i modervirksomhedens årsregnskab under egenkapitalen i reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode i det omfang, den regnskabsmæssige værdi overstiger kostprisen. Andre hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til omstruktureringer m.v. og indregnes, når selskabet på balancedagen har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af selskabets økonomiske ressourcer. Hensatte forpligtelser måles til nettorealisationsværdi eller dagsværdi, såfremt forpligtelsen forventes indfriet på længere sigt. Skyldig og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalte acontoskatter. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som selskabsskat under tilgodehavender eller gældsforpligtelser. Udskudte skatteforpligtelser og udskudte skatteaktiver beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke afskrivningsberettiget goodwill samt andre poster, hvor midlertidige forskelle, bortset fra virksomhedsovertagelser, er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, de efter vurdering forventes at kunne realiseres til ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller ved udligning i skat af fremtidig indtjening. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ansvarlig lånekapital er gældsforpligtelser, hvor kreditor har tilkendegivet at træde tilbage til fordel for alle selskabets øvrige kreditorer. Deposita, der er indregnet under forpligtelser, omfatter indbetalte deposita fra lejere vedrørende selskabets lejemål. Langfristede gældsforpligtelser måles til kostpris på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet (lånoptagelsen). Gældsforpligtelserne måles herefter til amortiseret kostpris, hvor kurstab og låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel omkostning over løbetiden på grundlag af den beregnede, effektive rente på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet. Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til gældens pålydende værdi. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under forpligtelser, omfatter modtagne indbetalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår. Pengestrømsopgørelsen opstilles efter den indirekte metode og viser pengestrømme fra driften, investeringer og finansiering samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømme fra driften opgøres som årets resultat, reguleret for ikke kontante driftsposter, betalte selskabsskatter og ændringer i driftskapitalen. Pengestrømme fra investeringer omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder og finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Pengestrømme fra finansiering omfatter ændringer i modervirksomhedens anpartskapital og omkostninger forbundet hermed og finansiering fra udbetalt udbytte til ejerne, samt optagelse af og afdrag på langfristede gældsforpligtelser. Likviditeten ved årets begyndelse og slutning sammensætter sig af likvide beholdninger og kortfristet gæld til kreditinstitutter. 323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMember323480252019-01-012019-12-31323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMemberd:TwoYearsAgoMember323480252019-12-31d:ConsolidatedMemberd:TwoYearsAgoMember323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMemberd:ThreeYearsAgoMember323480252019-12-31d:ConsolidatedMemberd:ThreeYearsAgoMember323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMemberd:FourYearsAgoMember323480252019-12-31d:ConsolidatedMemberd:FourYearsAgoMember323480252018-01-012018-12-31323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember323480252018-01-012018-12-31d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember323480252018-12-31323480252019-12-31323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMember1323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMember2323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMember3323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMember4323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMember1323480252019-12-31d:ConsolidatedMembere:ContributedCapitalMember323480252019-12-31d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember323480252019-12-31d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember323480252018-01-012018-12-31d:ConsolidatedMember323480252019-12-31d:ConsolidatedMembere:LongtermMortgageLoansMember323480252018-12-31d:ConsolidatedMembere:LongtermMortgageLoansMember323480252019-12-31d:ConsolidatedMembere:LongtermEquityLoanMember323480252018-12-31d:ConsolidatedMembere:LongtermEquityLoanMember323480252018-12-31d:ConsolidatedMembere:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember323480252019-12-31d:ConsolidatedMembere:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember323480252019-01-01d:ConsolidatedMembere:InvestmentPropertyMember323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMembere:InvestmentPropertyMember323480252019-12-31d:ConsolidatedMembere:InvestmentPropertyMember323480252018-01-012018-12-31d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember1323480252019-12-31d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember1323480252019-01-012019-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252018-01-012018-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252019-01-012019-12-31e:RetainedEarningsMember323480252018-01-012018-12-31e:RetainedEarningsMember323480252019-12-31d:ConsolidatedMember323480252018-12-31d:ConsolidatedMember323480252018-01-01d:ConsolidatedMembere:ContributedCapitalMember323480252018-12-31d:ConsolidatedMembere:ContributedCapitalMember323480252018-01-01d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252018-01-012018-12-31d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252018-12-31d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252018-01-01d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember323480252018-01-012018-12-31d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember323480252018-12-31d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember323480252019-12-31e:ContributedCapitalMember323480252018-01-01e:ContributedCapitalMember323480252018-12-31e:ContributedCapitalMember323480252019-01-012019-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252019-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252018-01-01e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252018-01-012018-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252018-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember323480252019-01-012019-12-31e:RetainedEarningsMember323480252019-12-31e:RetainedEarningsMember323480252018-01-01e:RetainedEarningsMember323480252018-01-012018-12-31e:RetainedEarningsMember323480252018-12-31e:RetainedEarningsMember323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMember1323480252019-12-31d:ConsolidatedMembere:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember323480252018-12-31d:ConsolidatedMembere:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember323480252018-01-012018-12-31d:ConsolidatedMembere:MinorityInterestsMember323480252019-01-012019-12-31d:ConsolidatedMembere:MinorityInterestsMember323480252018-01-012018-12-31e:MinorityInterestsMember323480252019-01-012019-12-31e:MinorityInterestsMemberiso4217:DKKxbrli:pure