Årsrapport29442789Redmark, Statsautoriseret RevisionspartnerselskabSommervej, 31C8210, Aarhus V2015-01-012015-12-312016-01-012016-12-312017-04-2030925157K/S IndustrivejChr. X's Vej56-588260Viby J2007-10-04Aarhus87 33 44 8887 33 44 89www.crescendo.dkpost@crescendo.dkRedmark, Statsautoriseret RevisionspartnerselskabRedmark, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab2944278929442789Lars ChristensenKaren Kragesand Thomsenstatsautoriseret revisorstatsautoriseret revisorSommervejSommervej31C31C82108210Aarhus VAarhus VDanmarkDanmark8613310086133100aarhus@redmark.dkaarhus@redmark.dk2017-05-02Bendt MortensenRegnskabsklasse BAndre erklæringer uden sikkerhedkommanditisterneAarhus2017-04-20Viby J2017-04-20585294958185589845122022712319163756159815625701-15700000-2632236-10084019299346512016581523751-112856771469714-112856771469714-112856771469714493000006500000049300000650000004930000065000000138160703421381607034260859607467567034250046756650703421600000160000034485003448500711241119969185759741170454183721800037218000017500004484675438044941702675433484491750000325000007949267108048850763260582699258434046764754428701548024924500467566507034212016581523751120165815237517129371571293715-6293715-15700000-219937154930000002263220317500000160000016000001600000160000034485003448500344850034485001199691810703767-1128567714697140-17656371124111996918Peter LochtJan Høgh KristensenHenrik Kjær ChristensenLedelsen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016 for K/S Industrivej. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016. Ledelsen anser betingelserne for at undlade revision af årsregnskabet for 2016 for opfyldt. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Vi har opstillet årsregnskabet for K/S Industrivej for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som De har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med ISRS 4410, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere Dem med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og FSR – danske revisorers Etiske regler for revisorer, herunder principper vedrørende integritet, objektivitet, faglig kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er Deres ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, De har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Selskabets væsentligste aktiviteter Kommanditselskabets formål er at investere i erhvervsejendomme og dermed beslægtet virksomhed. Kommanditselskabet blev stiftet den 4. oktober 2007 og har siden erhvervet ejendommene: - Matr.nr. 28c, 28e, 61d, Fredericia Kobbeljorder, beliggende hvv. Industrivej 2, Industrivej 6 og Nordre Kobbelvej 10, 7000 Fredericia. Usædvanlige forhold Der er ingen usædvanlige forhold i regnskabet. Usikkerhed ved indregning eller måling Der er ingen usikkerheder ved indregning eller måling. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets nettoomsætning udgør 5.853 t.kr. mod 5.819 t.kr. sidste år. Det ordinære resultat efter skat udgør -11.286 t.kr. mod 1.470 t.kr. sidste år. Ledelsen anser årets resultat for utilfredsstillende. Selskabets resultat er præget af nedskrivning af selskabets ejendom. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet begivenheder, som vil kunne forrykke selskabets finansielle stilling væsentligt. Årsrapporten for K/S Industrivej er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Herved fordeles kurstab og kursgevinst over aktivets eller forpligtelsens løbetid. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som vedrører forhold, der eksisterede på balancedagen. Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværender med lejere. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme til dagsværdi samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Investeringsejendomme Ejendommene matr.nr. 28c, 28e, 61d, Fredericia Kobbeljorder, beliggende hhv. Industrivej 2, Industrivej 6 og Nordre Kobbelvej 10, 7000 Fredericia, værdiansættes i første regnskabsår til anskaffelsessum inklusiv købsomkostninger. Grunde uden påbegyndt bebyggelse værdiansættes til anskaffelsessum inklusiv købsomkostninger. Ejendommen måles efterfølgende til en skønnet dagsværdi. Ejendommene værdiansættes ud fra en afkastbaseret cash flow-model, baseret på forventede fremtidige nettopengestrømme for det kommende år. Dagsværdimålingen foretages på baggrund af estimerede lejeindtægter og forventede driftsomkostninger inkl. planlagt vedligeholdelse. Den anvendte værdiansættelsesmodel er uændret i forhold til sidste regnskabsår. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”. Ejendommen har, som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Opgørelsen af dagsværdien foretages af ledelsen. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til nettorealisationsværdien med henblik på at imødegå forventede tab. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indeståender i pengeinstitutter og kontantbeholdninger. Selskabsskat og udskudt skat Som følge af at K/S Industrivej ikke er et selvstændigt skattesubjekt, omfatter årsrapporten ikke skat af selskabets driftsresultat. Gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til amortiseret kostpris. Andre gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder mv., ligesom deposita og forudbetalt leje tillægges. Afkastsatserne er fastsat på baggrund af eksterne mægleres bedømmelser af markedsniveauet. 12. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og kreditinstitutter, DKK 38.968.000, er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2016 udgør DKK 44.000.000. - Pantebrev stort DKK 36.000.000 - Pantebrev stort DKK 1.218.000 - Ejerpantebrev stort DKK 26.000.000 - Transport i løbende huslejeindbetalinger - Transport i garanti på DKK 500.000 13. Eventualposter Eventualaktiver Der er ingen eventualaktiver. Eventualforpligtelser Selskabet har indgået aftale om selskabs- og ejendomsadministration med Crescendo Administration ApS. Forpligtelsen for begge aftaler beløber sig til opsigelsesperioden på seks måneder, i alt DKK 55.970. 309251572016-01-012016-12-31309251572015-01-012015-12-31309251572015-12-31309251572016-12-31309251572016-01-012016-12-311309251572016-01-012016-12-312309251572016-01-012016-12-313309251572016-01-012016-12-311309251572016-01-012016-12-312309251572016-01-012016-12-31e:RetainedEarningsMember309251572015-01-012015-12-31e:RetainedEarningsMember309251572016-01-01e:InvestmentPropertyMember309251572016-01-012016-12-31e:InvestmentPropertyMember309251572016-12-31e:InvestmentPropertyMember309251572016-01-01e:ContributedCapitalMember309251572016-12-31e:ContributedCapitalMember309251572016-01-01e:RetainedEarningsMember309251572016-01-012016-12-31e:RetainedEarningsMember309251572016-12-31e:RetainedEarningsMember309251572016-01-01e:RestOfOtherReservesMember309251572016-12-31e:RestOfOtherReservesMember309251572016-12-31e:LongtermMortgageLoansMember309251572015-01-01e:ContributedCapitalMember309251572015-12-31e:ContributedCapitalMember309251572015-01-01e:RetainedEarningsMember309251572015-01-012015-12-31e:RetainedEarningsMember309251572015-12-31e:RetainedEarningsMember309251572015-01-01e:RestOfOtherReservesMember309251572015-12-31e:RestOfOtherReservesMember309251572016-12-31e:LongtermDebtToBanksMemberiso4217:DKK