Årsrapport32285201Martinsen, Statsautoriseret RevisionspartnerselskabGunhilds Plads, 27100, Vejle2015-01-012015-12-312016-01-012016-12-312017-05-3121870242Andersen Ejendomsudvikling A/S under likvidationTuborg Boulevard12900HellerupMartinsen, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab32285201Christian Holmstatsautoriseret revisorGunhilds Plads27100VejleDanmark75 82 10 552017-05-31Andreas Kærsgaard MylinRegnskabsklasse BRevisionspåtegningaktionærenVejle2017-05-31Hellerup2017-05-3117060741612010-3902535-3000000-2196461-138799001577802312442828608597362312447457671295516-3773678-2667728184936119333-3958614-2787061-3958614-2787061022657780226577802265778243500003500000024350000350000001111540127520111154012752055005500550055000182725467040351348472546704037400625500000500000-14825899-10867285-14325899-103672853226453738170287322645373817028710596033032801331664200776495155149515510221106106213410679391234501234507528402959762339792939477679102546704037400625029549574576710000217457671295516500000500000500000500000-10867285-8080224-3958614-2787061-14825899-10867285Andreas Kærsgaard MylinLikvidatorDirektionen har dags dato aflagt årsrapporten for 2016 for Andersen Ejendomsudvikling A/S under likvidation. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Jeg anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter min opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Vi har revideret årsregnskabet for Andersen Ejendomsudvikling A/S under likvidation for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Fremhævelse af forhold i regnskabet Vi henviser til ledelsesberetningen og til note 1, hvoraf det fremgår, at selskabets ledelse forventer at have den nødvendige finansiering til rådighed, indtil salg af den tilbageværende ejendom er sket. Selskabet forventes herefter opløst ved likvidationsakkord. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktivteter er investering, administration af fast ejendom og dermed beslægtet virksomhed Usikkerhed ved indregning eller måling Ejendommens værdi er fastlagt ud fra forventningerne til salgspris for ejendommen. I den udstrækning investorerne anlægger en anden vurdering, vil ejendommens værdi ændres tilsvarende. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets bruttofortjeneste udgør 1.706 t.kr. mod 1.612 t.kr. sidste år. Det ordinære resultat efter skat udgør -3.959 t.kr. mod -2.787 t.kr. sidste år. Selskabet har i året afhændet den ene af dets to ejendomme. Der arbejdes på afhændelse af den sidste ejendom. Indtil da tilstræber selskabets ledelse at opretholde udlejning af ejendommen til priser på markedsniveau. Den tilbageværende ejendom forventes afhændet i 2017 og selskabet forventes herefter opløst ved likvidationsakkord. Selskabet er på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen under likvidation og der er etableret foreløbig standstil aftale med selskabets hovedpengeinstitut samt tilknyttede virksomheder. Med baggrund i den usikkerhed, der følger heraf, har selskabets ledelse valgt at aflægge årsrapporten således, at alle balanceposter indregnes til forventede realisationsværdier. Efter drøftelser med selskabets eksterne långivere er det ledelsens forventning, at den nødvendige finansiering kan opretholdes indtil al aktivitet er afhændet. Årets resultat er påvirket negativt af nedskrivning/tab på ejendomme i alt 3.903 t.kr. samt nedskrivning af tilgodehavende til tilknyttet virksomhed i alt 860 t.kr. Nettorealisationsværdien af selskabets ejendomme er vurderet til 23.450 t.kr. De samlede nedskrivninger påvirker resultat negativt med i alt 4.763 t.kr. Årsrapporten for Andersen Ejendomsudvikling A/S under likvidation er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Herudover har virksomheden valgt at følge enkelte regler for klasse C-virksomheder. Ændring i anvendt regnskabspraksis som følge af ændret årsregnskabslov Virksomheden har med virkning fra 1. januar 2016 implementeret lov nr. 738 af 1. juni 2015 og den hertil hørende overgangsbekendgørelse nr. 1849 af 15. december 2015, § 1. Dette medfører følgende ændringer til indregning og måling for: 1 Finansielle forpligtelser vedrørende investeringsejendomme: Finansielle forpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til amortiseret kostpris. Tidligere blev disse finansielle forpligtelser målt til dagsværdi. Ændringen er foretaget i overensstemmelse med § 1 i overgangsbekendtgørelse nr. 1849 af 15. december 2015. Ved den foretagne ændring af anvendt regnskabspraksis er seneste indregnede dagsværdi for finansielle forpligtelser vedrørende investeringsejendomme anvendt som kostpris. Der er ikke foretaget tilpasning af sammenligningstal for balance. I resultatopgørelsen er værdireguleringer flyttet til finansielle poster. Implementeringen har påvirket årets resultat positivt med i alt 28 t.kr. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som vedrører forhold, der eksisterede på balancedagen. Bruttofortjeneste Bruttofortjeneste indeholder nettoomsætning samt eksterne omkostninger. Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværender med lejere. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværende med lejere. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme til dagsværdi samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Selskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning med tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud (fuld fordeling). Kapitalandel i associeret virksomhed Kapitalandel i associeret virksomhed måles til kostpris. Er genindvindingsværdien lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Ejendomme til videresalg Nettorealisationsværdien for ejendomme til videresalg opgøres som salgspris med fradrag af omkostninger, der afholdes for at effektuere salget. Nettorealisationsværdien fastsættes under hensyntagen til omsættelighed, udlejningspotentiale og udvikling i forventet salgspris. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til nettorealisationsværdi. Værdipapirer og kapitalandele Værdipapirer og kapitalandele, der er indregnet under omsætningsaktiver, måles til kostpris. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indeståender i pengeinstitutter og kontantbeholdninger. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser indregnes i balancen med det beløb, der kan beregnes på grundlag af årets forventede skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Skattetilgodehavender og -forpligtelser præsenteres modregnet i det omfang, der er legal modregningsadgang, og posterne forventes afregnet netto eller samtidig. Efter sambeskatningsreglerne hæfter Andersen Ejendomsudvikling A/S under likvidation solidarisk og ubegrænset over for skattemyndighederne for selskabsskatter og kildeskatter på renter, royalties og udbytter opstået inden for sambeskatningskredsen. Udskudt skat er skatten af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til amortiseret kostpris. Andre gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdi, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter Under periodeafgrænsningsposter indregnes modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 1. Usikkerhed om going concern Selskabet er på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen under likvidation og der er etableret foreløbig standstil aftale med selskabets hovedpengeinstitut samt tilknyttede virksomheder. Med baggrund i den usikkerhed, der følger heraf, har selskabets ledelse valgt at aflægge årsrapporten således, at alle balanceposter indregnes til forventede realisationsværdier. Efter drøftelser med selskabets eksterne långivere er det ledelsens forventning, at den nødvendige finansiering kan opretholdes indtil al aktivitet er afhændet. Den tilbageværende ejendom forventes afhændet i 2017 og selskabet forventes herefter opløst ved likvidationsakkord. 2. Usikkerhed ved indregning eller måling Ejendommens værdi er fastlagt ud fra forventningerne til salgspris for ejendommen. I den udstrækning investorerne anlægger en anden vurdering vil ejendommenes værdi ændres tilsvarende. 7. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 27.061 t.kr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2016 udgør 24.350 t.kr. Selskabet har deponeret ejerpantebreve på i alt 4.000 t.kr. til sikkerhed for bankgæld. Ejerpantebrevene giver pant i ovenstående grunde og bygninger. Selskabet har afgivet ulimiteret kaution for Andersen Real Estate A/S under likvidation og Ebeltoft Ejendomsselskab ApS under konkurs' gæld til pengeinstitut. 8. Eventualposter Sambeskatning Selskabet indgår i den nationale sambeskatning med Andersen Real Estate A/S under frivillig likvidation., CVR-nr. 28 66 10 96 som administrationsselskab og hæfter ubegrænset og solidarisk med de øvrige sambeskattede selskaber for den samlede selskabsskat. Selskabet hæfter ubegrænset og solidarisk med de øvrige sambeskattede selskaber for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter. Den samlede skyldige skat i sambeskatningen udgør 0 t.kr. Hæftelse vedrørende forpligtelse i forbindelse med kildeskatter af udbytte, renter og royalties udgør estimeret maksimalt: 0 t.kr. Eventuelle senere korrektioner af selskabsskatter eller kildeskatter mv. vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et andet beløb. 218702422016-01-012016-12-31218702422015-01-012015-12-31218702422015-12-31218702422016-12-31218702422016-01-012016-12-311218702422016-01-012016-12-311218702422016-01-012016-12-31e:RetainedEarningsMember218702422015-01-012015-12-31e:RetainedEarningsMember218702422016-01-01e:ContributedCapitalMember218702422016-12-31e:ContributedCapitalMember218702422016-01-01e:RetainedEarningsMember218702422016-01-012016-12-31e:RetainedEarningsMember218702422016-12-31e:RetainedEarningsMember218702422015-01-01e:ContributedCapitalMember218702422015-12-31e:ContributedCapitalMember218702422015-01-01e:RetainedEarningsMember218702422015-01-012015-12-31e:RetainedEarningsMember218702422015-12-31e:RetainedEarningsMemberiso4217:DKK