28720815 2023-01-01 2023-12-31 28720815 2023-01-01 2023-12-31 0 28720815 2022-01-01 2022-12-31 1 28720815 2021-01-01 2021-12-31 2 28720815 2020-01-01 2020-12-31 3 28720815 2019-01-01 2019-12-31 4 28720815 2022-01-01 2022-12-31 28720815 2021-01-01 2021-12-31 28720815 2020-01-01 2020-12-31 28720815 2019-01-01 2019-12-31 28720815 2023-01-01 2023-12-31 5 28720815 2022-01-01 2022-12-31 6 28720815 2021-01-01 2021-12-31 7 28720815 2020-01-01 2020-12-31 8 28720815 2019-01-01 2019-12-31 9 28720815 2023-01-01 2023-12-31 10 28720815 2022-01-01 2022-12-31 11 28720815 2021-01-01 2021-12-31 12 28720815 2020-01-01 2020-12-31 13 28720815 2019-01-01 2019-12-31 14 28720815 2023-01-01 2023-12-31 15 28720815 2022-01-01 2022-12-31 16 28720815 2021-01-01 2021-12-31 17 28720815 2020-01-01 2020-12-31 18 28720815 2019-01-01 2019-12-31 19 28720815 2023-01-01 2023-12-31 20 28720815 2022-01-01 2022-12-31 21 28720815 2021-01-01 2021-12-31 22 28720815 2020-01-01 2020-12-31 23 28720815 2019-01-01 2019-12-31 24 28720815 2023-01-01 2023-12-31 25 28720815 2022-01-01 2022-12-31 26 28720815 2021-01-01 2021-12-31 27 28720815 2020-01-01 2020-12-31 28 28720815 2019-01-01 2019-12-31 29 28720815 2023-01-01 2023-12-31 30 28720815 2022-01-01 2022-12-31 31 28720815 2021-01-01 2021-12-31 32 28720815 2020-01-01 2020-12-31 33 28720815 2019-01-01 2019-12-31 34 28720815 2023-01-01 2023-12-31 35 28720815 2022-01-01 2022-12-31 36 28720815 2021-01-01 2021-12-31 37 28720815 2020-01-01 2020-12-31 38 28720815 2019-01-01 2019-12-31 39 28720815 2023-12-31 28720815 2022-12-31 28720815 2023-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 28720815 2023-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 28720815 2023-01-01 28720815 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 28720815 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 28720815 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 28720815 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 28720815 2022-01-01 28720815 2023-01-01 2023-12-31 0 28720815 2023-12-31 0 28720815 2023-01-01 2023-12-31 0 28720815 2023-01-01 2023-12-31 0 28720815 2023-01-01 2023-12-31 1 iso4217:DKK xbrli:pure Regnskabsklasse C, mellemstor virksomhed 2023-01-01 2023-12-31 43300000 -25400000 <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Nøgletal, pct.</td></tr></table><br><table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">[1] Definitioner og beregningsformler fremgår af note 1 under anvendt regnskabspraksis</td></tr></table> 76843000 21751000 -11780000 43312000 2850000 27891000 -312000 17959000 4550000 13409000 13409000 <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="5" align="left" valign="middle" >Noter</td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" ><b>Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder</b></td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Følgende regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" ><b>Væsentlige regnskabsmæssige skøn</b></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regnskabspraksis har direktionen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indflydelse på regnskabet</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" ><b>Dagsværdi af investeringsejendomme</b></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Ejendommene værdiansættes til dagsværdi ved anvendelse af en DCF værdiansættelsesmodel. Dagsværdimålingen er klassificeret som niveau 3 i dagsværdihierakiet.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget for 11 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudseelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle forrentningskrav inklusiv inflation. Forrentningskravet anvendt i terminalåret er for samtlige ejendomme lig diskonteringsrenten eksklusiv inflation.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentningskravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo 2023 er 6,8 pct. (2022: 6,4 pct.). Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejendommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabiliseret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kommer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen (herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på ejendommene.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint vil isoleret set betyde, at dagsværdien af hele ejendomsporteføljen ændres med 167 mio. kr. (2022: 192 mio. kr.).</td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og beregnet som forrentningskravet multipliceret med inflationen ud fra følgende formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+ real diskonteringsrente) x (1+ inflationsforventning).</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er forudbetalt måneds- eller kvartalsvis.</td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Der er forudsat en inflation for både indtægter og udgifter på 2,0 pct. p.a. i overensstemmelse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inflationsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der kontraktuelt er aftalt andet med lejerne.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Der er for erhvervsejendomme generelt indregnet tomgang med 12 måneder (2022: 12 måneder) på tidspunktet for udløb af uopsigelighedsperioder, uanset om lejekontrakterne er opsagt eller ej. For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisikoen vurderet individuelt (9-12 måneder).</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Den gennemsnitlige tomgangsprocent i 2024 er budgetteret til 9,1 pct. (2023: 7,3 pct.)</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en generel, langsigtet tomgang med 10,0 pct. (2022: 10,0 pct.) for samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsigtede drifts- og vedligeholdelsesudgifter.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan være lavere eller højere end den vurderede aktuelle markedsleje. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10 pct., er budgetlejen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års periode i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering. Der er gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået aftale om fredning af lejen.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Anvendt gns. markedsleje i 2024</td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="32%" ></td><td width="17%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Kontor</b></td><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Lager- og logistik</b></td><td width="22%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>I alt</b></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="32%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Sjælland</td><td width="17%" align="left" valign="middle" >1.005</td><td width="23%" align="left" valign="middle" >581</td><td width="22%" align="left" valign="middle" ><b>704</b></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="32%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Jylland</td><td width="17%" align="left" valign="middle" >630</td><td width="23%" align="left" valign="middle" >333</td><td width="22%" align="left" valign="middle" ><b>370</b></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="32%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Fyn</td><td width="17%" align="left" valign="middle" >719</td><td width="23%" align="left" valign="middle" >371</td><td width="22%" align="left" valign="middle" ><b>419</b></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="32%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>I alt</b></td><td width="17%" align="left" valign="middle" ><b>871</b></td><td width="23%" align="left" valign="middle" ><b>430</b></td><td width="22%" align="left" valign="middle" ><b>515</b></td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 10 års budgetter for hver enkelt ejendom. Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejderne forventes udført. De samlede vedligeholdelsesudgifter pr. m2 spænder fra kr. 0 (for domicilejendomme, hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til kr. 172 (2022: kr. 266). Den gennemsnitlige vægtede vedligeholdelsesudgift for hele porteføljen er 53 kr./m2 (2022: 40 kr./m2). Langsigtet vedligehold er skønnet for hver enkelt ejendom og indlagt i terminalåret.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den beregnede dagsværdi krone for krone.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning og følger desuden i alt væsentligt anbefalingerne i Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Værdiansættelse af investeringsejendomme” 2010 (”Anbefalingerne”) dog med følgende undtagelser</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >·       Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefalingerne anbefaler ultimo året.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >·       Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens Anbefalingerne anbefaler forrentning af deposita med en risikofri rente, der tillægges driftsindtægterne.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >·       Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav multipliceret med inflation), mens Anbefalingerne anbefaler realt (forrentningskrav adderet inflation).</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Efter direktionens opfattelse er den valgte model både teoretisk mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstidspunkt og håndtering af deposita og byggeretter, i bedre overensstemmelse med markedsforholdene.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Selskabets anvendte parametre og metode til værdiansættelse samt den af Selskabet opgjorte dagsværdi understøttes ved udarbejdelse af uafhængige rapporter fra valuarfirmaerne Nordicals og Ring3Erhverv. Valuarerne har samlet vurderet markedsværdien af Selskabets portefølje pr. december 2023 til ca. 1.056 mio. kr. med et spænd på +/- 5 pct. idet enkelte ejendomme kan være vanskelige at omsætte, ligesom der er indregnet byggeretsværdier, der ikke nødvendigvis kan fra sælges i det nuværende marked. Den af valuarerne vurderede markedsværdi understøtter Selskabets bogførte værdi på 1.033,2 mio. kr. ultimo 2023. Honoraret for det udførte arbejde har været fast og er dermed uafhængigt af vurderingens resultat.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" ><b>Måling af prioritetsgæld til dagsværdi</b></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Finansiering af Selskabets investeringer i ejendomme sker primært med prioritetsgæld, der optages individuelt pr. ejendom. Uanset om en investeringsejendom afhændes ved at sælge aktier eller selve ejendommen, vil prioritetsgælden blive afhændet eller afviklet i samme forbindelse til gældens kursværdi. Selskabets afkast består således både af værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende prioritetsgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til Selskabets direktion.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >Dagsværdien af prioritetsgælden opgøres ved udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for Selskabets egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikkerhed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr><tr><td width="6%" ></td><td width="94%" colspan="4" align="left" valign="middle" >På baggrund af Selskabets finansielle stilling og LTV for Selskabets ejendomme pr. 31. december 2023, er Selskabets egen kreditrisiko vurderet som helt uvæsentlig ved opgørelse af prioritetsgældens dagsværdi. Som følge af at prioritetsgælden alene kan indfries, omlægges eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggende obligationer, har Selskabet vurderet at dagsværdimålingen skal klassificeres som niveau 2 i dagsværdi hierakiet, så længe der ikke er indtruffet en betydelig forringelse i Selskabets kreditrisiko i forhold til markedets kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i styrken af den stillede sikkerhed i form af LTV for de enkelte ejendomme. Der henvises til note 16.</td></tr><tr><td colspan="5"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>(t.kr.)</b></td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>2023</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>2022</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Investeringsejendomme</b></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Dagsværdi, primo</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >1.047.100</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >913.600</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Ejendomme, afgang</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >-6.300</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Omkostninger afholdt til forbedringer</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >2.065</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >14.215</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Årets dagsværdireguleringer</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >-15.965</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >125.585</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Dagsværdi, ultimo</b></td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>1.033.200</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>1.047.100</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" >Årets urealiserede ændringer i dagsværdien, indregnet i resultatopgørelsen for ultimo beholdningen af investeringsejendomme udgør -15.965 t.kr.</td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Lejeindtægter</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >76.843</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >64.159</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >-20.163</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >-20.465</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >-1.588</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >-2.419</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Driftsnetto</b></td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>55.092</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>41.275</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr></table><br><table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Værdireguleringer af ejendomme</b></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Dagsværdi, regulering til markedsværdi</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >-15.965</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >125.585</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Modtaget kompensation ved fraflytninger</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >4.185</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >0</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Gevinst/tab ved salg af ejendomme</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >6.913</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Værdireguleringer af ejendomme i alt</td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>-11.780</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>132.498</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td /><td>Finansielle indtægter</td></tr></table> 2850000 <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Finansielle omkostninger</b></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Renteomkostninger fra prioritetsgæld</td><td width="24%" align="right" valign="middle" >-17.569</td><td width="32%" align="right" valign="middle" >-4.631</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Renteomkostninger til modervirksomhed</td><td width="24%" align="right" valign="middle" >-5.166</td><td width="32%" align="right" valign="middle" >-3.216</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Renteomkostninger til bank</td><td width="24%" align="right" valign="middle" >-5.156</td><td width="32%" align="right" valign="middle" >-2.994</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Finansielle omkostninger i alt</td><td width="24%" align="right" valign="middle" ><b>-27.891</b></td><td width="32%" align="right" valign="middle" ><b>-10.841</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Værdireguleringer af gældsforpligtelser</b></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Dagsværdiregulering, prioritetsgæld</td><td width="24%" align="right" valign="middle" >-312</td><td width="32%" align="right" valign="middle" >2.122</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Værdireguleringer af gældsforpligtelser i alt</td><td width="24%" align="right" valign="middle" ><b>-312</b></td><td width="32%" align="right" valign="middle" ><b>2.122</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td /><td>Forslag til resultatdisponering</td></tr></table><br><br><table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td /><td>Forslag til resultatdisponering</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td /><td>Kapitalandele i tilknyttede virksomheder</td></tr></table> 0 0 <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td /><td>Nærtstående parter</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Periodeafgrænsningsposter</b></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Forudbetalte omkostninger</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >11</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >8</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Forudbetalt leje</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >1.577</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >1.371</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Periodeafgrænsningsposter i alt</td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>1.588</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>1.379</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Udskudte skatteforpligtelser</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" >Udskudte skatteforpligtelser omfatter grunde og bygninger samt urealiserede kursreguleringer og finansieringsomkostninger.</td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Udskudte skatteforpligtelser 1. januar</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >93.647</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >60.655</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Årets regulering af udskudte skatteforpligtelser</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >1.139</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >32.992</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Udskudte skatteforpligtelser 31. december</b></td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>94.786</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>93.647</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>(t.kr.)</b></td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>2023</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>2022</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Prioritetsgæld</b></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >375.000</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >385.703</td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Nominel værdi af prioritetsgæld</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >374.145</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >385.158</td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" >Prioritetsgæld forfalder til betaling således</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Indenfor et år efter balancedagen</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >10.983</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >11.445</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Efter et år og før frem år efter balancedagen</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >82.110</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >69.989</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Efter frem år efter balancedagen</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >281.907</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >304.269</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Prioritetsgæld i alt</td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>375.000</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>385.703</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" >Prioritetsgæld er indregnet således i balancen</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Langfristede forpligtelser</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >364.017</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >374.258</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Kortfristede forpligtelser</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >10.983</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >11.445</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Prioritetsgæld i alt</td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>375.000</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>385.703</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>.Periodeafgrænsningsposter</b></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Forudbetalte indtægter</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >997</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >48</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Periodeafgrænsningsposter i alt</td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>997</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>48</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" ><b>Finansielle instrumenter og risici</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabet er, i forbindelse med anvendelse af finansielle instrumenter, eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og markedsrisici.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabets direktion har det overordnede ansvar for etablering af en politik for overvågning af Selskabets risici. Direktionen overvåger løbende renteudviklingen. Direktionen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt direktionen forventer rentestigninger af længerevarende karakter.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Det er Selskabets politik ikke at foretage aktiv spekulation i finansielle risici. Selskabets finansielle styring retter sig således alene mod styring af finansielle risici vedrørende drift og finansiering.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" ><b>Kreditrisici</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Kreditrisici er risikoen for finansielle tab såfremt lejere eller modparter til et finansielt instrument ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Selskabets kreditrisici knytter sig til primære finansielle aktiver.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabet har ikke haft tab på fordringer hos tilknyttede virksomheder og forventer ligeledes ikke tab fremover. På den baggrund er der ikke foretaget hensættelser til tab på fordringer hos tilknyttede virksomheder.</td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabet har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Selskabets politik for på-tagelse af kreditrisici medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabet har fra sine lejere modtaget deposita på 30.943 t.kr. (2022: 30.735 t. kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabet har forfaldne ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere på 311 t.kr. (2022: 125 t. kr.) som er sikret ved garanti eller deposita.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Tilgodehavender fra lejere stammer fra udlejning af investeringsejendomme. Huslejeindtægterne opkræves forud ligesom lejer indbetaler depositum eller stiller garanti for fremtidig leje. Der er således alene begrænset kreditrisiko på lejeindtægterne, hvorfor disse ikke opdeles i forskellige risikoprofiler, hverken geografisk, i segmenter eller lignende. De typiske betalingsbetingelser er ca. 0 – 1 måned fra fakturaudstedelse. Hensættelse til tab foretages efter en nedskrivningspolitik for tilgodehavender omfattet inkassoinddrivelse, hvilket typisk træder i kraft efter 30 dage.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabets likvide beholdninger består af indeståender i danske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Selskabet vurderer kontinuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" ><b>Likviditetsrisici</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Likviditetsrisikoen er risikoen for, at Selskabet ikke kan indfri sine finansielle forpligtelser i takt med at de forfalder.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Det er Selskabets politik at foretage låneoptagelse med pant i ejendommene ved 30-årige realkreditlån med 10-års udsat amortisering.</td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Om Selskabets finansielle forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige forfaldstidspunkter</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" ><b>Forfaldstidspunkt</b></td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Mio. kr.</b></td><td width="12%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>0 – 1 år</b></td><td width="16%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>1 – 5 år</b></td><td width="13%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>>5 år</b></td><td width="36%" colspan="2" align="left" valign="middle" ><b>I alt</b></td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" >.Prioritetsgæld</td><td width="12%" align="left" valign="middle" >-28</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >-126</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >-346</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >-500</td><td width="18%" ></td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Bankgæld</td><td width="12%" align="left" valign="middle" >-10</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >-39</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >-93</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >-142</td><td width="18%" ></td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Leverandørgæld</td><td width="12%" align="left" valign="middle" >-1</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >-1</td><td width="18%" ></td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Ikke afledte finansielle instrumenter</b></td><td width="12%" align="left" valign="middle" ><b>-39</b></td><td width="16%" align="left" valign="middle" ><b>-165</b></td><td width="13%" align="left" valign="middle" ><b>-439</b></td><td width="18%" align="left" valign="middle" ><b>-643</b></td><td width="18%" ></td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Forfaldne beløb er baseret på udiskonterede pengestrømme inkl. renter og bidrag.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" ><b>Markedsrisici</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Markedsrisici er risikoen for at ændringer i markedspriser såsom valutakurser og renter påvirker Selskabets resultat eller værdien af dets besiddelse af finansielle instrumenter.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" ><b>Valutarisici</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabet optager udelukkende lån i danske kroner og er således ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" ><b>Renterisici</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteniveau. Direktionen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan to Value, LtV) ultimo året 43,5 pct. (2022: 44,5 pct.).</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Ultimo 2023 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusiv bidrag på Selskabets realkreditgæld 5,28 pct. (2022: 3,97 pct.).</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="23%" ></td><td width="12%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Årlig renteomkostning i t. kr.</td><td width="16%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Ændring i årlig renteomkostning i t.kr.</td><td width="13%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Modificeret varighed i år</td><td width="18%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Ændring i værdi af gældsporte-følje i t. kr.</td><td width="18%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Ændring i resultat før skat t. kr.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" >1 % rentefald</td><td width="12%" align="left" valign="middle" >16.002</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >-3.741</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >0,54</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >1.929</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >1.812</td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" >1 % rentestigning</td><td width="12%" align="left" valign="middle" >23.485</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >3.741</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >0,54</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >-1.856</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >-1.885</td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Nuværende rente</td><td width="12%" align="left" valign="middle" >19.744</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >0,54</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >0</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Baseret på nominel prioritetsgæld indregnet 31. december 2023.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="23%" ></td><td width="12%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Årlig renteomkostning i t. kr.</td><td width="16%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Ændring i årlig renteomkostning i t.kr.</td><td width="13%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Modificeret varighed i år</td><td width="18%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Ændring i værdi af gældsporte-følje i t. kr.</td><td width="18%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Ændring i resultat før skat t. kr.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" >1 % rentefald</td><td width="12%" align="left" valign="middle" >4.812</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >-920</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >920</td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" >1 % rentestigning</td><td width="12%" align="left" valign="middle" >6.652</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >920</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >-920</td></tr><tr><td width="23%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Nuværende rente</td><td width="12%" align="left" valign="middle" >5.732</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >0</td><td width="18%" align="left" valign="middle" >0</td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Baseret på nominel bankgæld indregnet 31. december 2023.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i Selskabets samlede årlige renteomkostninger på ca. 4,7 mio. kr. (2022: 4,8 mio. kr.). Selskabets lån hos moderselskabet forrentes efter CIBOR3 med et tillæg på +2,5 pct. og en resterende løbetid på 2 år.</td></tr><tr><td width="23%" ></td><td width="12%" ></td><td width="16%" align="left" valign="middle" ><b>2023</b></td><td width="13%" align="left" valign="middle" ><b>2022</b></td><td width="18%" ></td><td width="18%" ></td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="23%" ></td><td width="12%" ></td><td width="16%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>mio. kr.</b></td><td width="49%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>mio. kr.</b></td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" ><b>Kategorier af finansielle instrumenter</b></td></tr><tr><td width="35%" colspan="2" align="left" valign="middle" >Likvider og tilgodehavender, der måles til amortiseret kostpris</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >18</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >68</td><td width="18%" ></td><td width="18%" ></td></tr><tr><td width="35%" colspan="2" align="left" valign="middle" >Finansielle forpligtelser, der er henført til dagsværdi over resultatopgørelsen</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >375</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >386</td><td width="18%" ></td><td width="18%" ></td></tr><tr><td width="35%" colspan="2" align="left" valign="middle" >Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris</td><td width="16%" align="left" valign="middle" >124</td><td width="13%" align="left" valign="middle" >229</td><td width="18%" ></td><td width="18%" ></td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi. Der vurderes ikke at være ændringer i finansielle forpligtelser som relaterer sig til kreditrisiko. Den øvrige regulering af dagsværdireguleringen af finansielle forpligtelser, målt til dagsværdi, fremgår af note 12.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" ><b>Kapitalstyring</b></td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Kapitalstruktur</td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabet vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende, blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast, der kan opnås ved investering i ejendomme og på den forrentning, der kræves af fremmedkapitalen.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" ><b>Dagsværdi af finansielle instrumenter</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="6" align="left" valign="middle" >Selskabet måler som beskrevet i anvendt regnskabspraksis gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Prioritetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Som beskrevet i note 2, indgår vurdering af Selskabets egen kreditrisiko, herunder værdien af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af prioritetsgældens dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dagsværdien af prioritetsgælden, som kan henføres til ændring i egen kreditrisiko. Dagsværdien af afledte finansielle instrumenter beregnes ved hjælp af værdiansættelsesmetoder så som tilbagediskonterede pengestrøms- eller optionsmodeller. De afledte finansielle instrumenter vedrører niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser svarer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi.</td></tr><tr><td colspan="6"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Oplysning om eventualforpligtelser</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Selskabet har ikke påtaget sig kautions-, garanti- og øvrige forpligtelser.</td></tr><tr><td colspan="1"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Selskabet er sambeskattet med øvrige danske koncernvirksomheder. Som koncernvirksomhed hæfter Selskabet ubegrænset og solidarisk med øvrige koncernvirksomheder for danske selskabsskatter og renter inden for sambeskatningskredsen. De sambeskattede virksomheders samlede kendte nettoforpligtelse over for SKAT fremgår af administrationsselskabets årsregnskab, Fast Ejendom Danmark A/S CVR. nr. 28500971.</td></tr><tr><td colspan="1"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Oplysning om pantsætninger og sikkerhedsstillelser</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Til sikkerhed for gæld til banker og realkreditinstitutter 467,0 mio. kr. er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2023 udgør 1.033,2 mio. kr.</td></tr><tr><td colspan="1"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Til sikkerhed for gæld til banker på 192,8 mio. kr. i datterselskabet Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS er der givet pant i Selskabets kapitalandele, hvis værdi pr. 31. december 2023 udgør 0 kr.</td></tr><tr><td colspan="1"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Nærtstående parter</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Nærtstående parter med kontrol</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" >Fast Ejendom Danmark A/S har 100 pct. bestemmende indflydelse på Selskabet.</td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" >Selskabet har 100 pct. bestemmende indflydelse på Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS.</td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Transaktioner med nærtstående parter</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" >Nærtstående parter i Selskabet omfatter Selskabets moder- og datterselskab. Transaktionerne er gennemført på markedsmæssige vilkår.</td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" >Transaktioner med moder- og datterselskab</td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" >Der har i årets løb været gennemført følgende transaktioner med moder- og datterselskab.</td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>(t.kr.)</b></td><td width="24%" align="left" valign="middle" ><b>2023</b></td><td width="32%" align="left" valign="middle" ><b>2022</b></td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Transaktioner med moderselskab</b></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Køb af administrationsydelser</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >6.976</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >7.150</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Finansielle udgifter</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >5.166</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >3.216</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Gæld til moderselskab</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >95.000</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >100.000</td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Tilgodehavender hos moderselskab</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >5.459</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >7.490</td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="3" align="left" valign="middle" ><b>Transaktioner med tilknyttet datterselskab</b></td></tr><tr><td width="44%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Tilgodehavender hos datterselskab</td><td width="24%" align="left" valign="middle" >49.402</td><td width="32%" align="left" valign="middle" >43.179</td></tr><tr><td colspan="3"></td></tr></table><br><table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Ejerforhold</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Selskabets anparter ejes 100 pct. af Moderselskabet Fast Ejendom Danmark A/S, Ringager 4, 2605 Brøndby, cvr. nr. 28 50 09 71. Selskabet ejer 100 pct. af Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS anparter (cvr.nr. 42 53 98 99).</td></tr><tr><td colspan="1"></td></tr><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Moderselskabet udarbejder koncernregnskab.</td></tr><tr><td colspan="1"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Antal ansatte og ledelsesvederlag</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Selskabet har ingen ansatte.</td></tr><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Selskabet undlader med henvisning til årsregnskabslovens §98b, stk. 3 at oplyse om ledelsesvederlag.</td></tr><tr><td colspan="1"></td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" ><b>Begivenheder efter balancedagen</b></td></tr><tr><td width="100%" colspan="1" align="left" valign="middle" >Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb og frem til offentliggørelse af denne årsrapport indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen.</td></tr></table> Fast Ejendom Danmark 1 ApS Ringager 4A 2605 Brøndby 28720815 Hjemsted: Brøndby 70 22 80 30 www.fastejendom.dk Torben Schultz’ 2024-04-17 <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2023 for Fast Ejendom Danmark 1 ApS.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af Selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og finansielle stilling.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.</td></tr></table> Brøndby 2024-03-14 <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Den uafhængige revisors revisionspåtegning</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Til kapitalejeren i Fast Ejendom Danmark 1 ApS</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Konklusion</td></tr><tr><td colspan="1">Vi har revideret årsregnskabet for Fast Ejendom Danmark 1 ApS for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.</td></tr><tr><td colspan="1">Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Grundlag for konklusion</td></tr><tr><td colspan="1">Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Uafhængighed</td></tr><tr><td colspan="1">Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Ledelsens ansvar for årsregnskabet</td></tr><tr><td colspan="1">Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.</td></tr><tr><td colspan="1">Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet</td></tr><tr><td colspan="1">Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.</td></tr><tr><td colspan="1">Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen.</td></tr><tr><td colspan="1">Herudover</td></tr><tr><td colspan="1">Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.</td></tr><tr><td colspan="1">Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.</td></tr><tr><td colspan="1">Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.</td></tr><tr><td colspan="1">Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.</td></tr><tr><td colspan="1">Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.</td></tr><tr><td colspan="1">Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Udtalelse om ledelsesberetningen</td></tr><tr><td colspan="1">Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.</td></tr><tr><td colspan="1">Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.</td></tr><tr><td colspan="1">I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.</td></tr><tr><td colspan="1">Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.</td></tr><tr><td colspan="1">Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.</td></tr></table> København 2024-03-14 <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Hovedaktiviteter</td></tr><tr><td colspan="1">Selskabet ejer en ejendomsportefølje på 1.033,2 mio. kr. bestående af erhvervsejendomme beliggende i eller omkring de større byer i Danmark. Hovedaktiviteterne er investering, udlejning, udvikling, driftsoptimering og administration af porteføljen. Investeringsstrategien omfatter investering, udlejning, udvikling, driftsoptimering og administration af Selskabets portefølje af ejendomme.</td></tr><tr><td colspan="1">Til værdiansættelserne er knyttet en vis usikkerhed, idet enkelte ejendomme kan være vanskelige at omsætte, ligesom byggeretsværdier ikke nødvendigvis kan frasælges i det nuværende marked. For en nærmere gennemgang af metode, principper og følsomheder ved den interne værdiansættelse, herunder udviklingen i anvendt markedsleje og afkastkrav, henvises til note 2.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold</td></tr><tr><td colspan="1">Selskabets resultat efter skat er på 13,4 mio. kr. (2022: 129,9 mio. kr.). Der er samlet sket regulering af ejendommenes dagsværdi pr. 31. december 2023 med -11,8 mio.kr. (2022: +132,5 mio. kr.).</td></tr><tr><td colspan="1">Selskabet har realiseret et resultat af primær drift på i alt 43,3 mio. kr. (2022: 173,8 mio. kr.) og 55,1 mio. kr. (2022: 41,3 mio. kr.) før værdireguleringer, hvilket er mere end det forventede angivet i årsrapporten for 2022 (niveauet 49 mio. kr.). Forbedringen kan primært henføres til at vedligeholdelse af ejendommene er realiseret på et lavere end forventet niveau samt en reduceret tomgang. Ejendommenes dagsværdi udgør ultimo året 1.033,2 mio. kr. (2022: 1.047,1 mio. kr.). Det gennemsnitlige vægtede krav til ejendommenes forrentning udgør 6,8 % (2022: 6,4 %).</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Forventninger til 2024</td></tr><tr><td colspan="1">For året 2024 forventer direktionen et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 56 mio. kr. (realiseret 2023: 55,1 mio. kr.). Resultatet efter skat vil i betydelig grad være påvirket af Selskabets finansieringsomkostninger, herunder renteudviklingen i 2024, samt værdiregulering af Selskabets ejendomsportefølje.</td></tr><tr><td colspan="1">Som inflationsforudsætning er anvendt 2,0 %. Forventningen er påvirket af den faktiske inflation samt udviklingen i leje, tomgang og lejernes betalingsevne.</td></tr><tr><td colspan="1">Selskabets ejendomme er finansieret med realkredit- og banklån der ikke skal refinansieres i løbet af 2023.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Renterisici/forretningsrisici</td></tr><tr><td colspan="1">De driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter, forøgede omkostninger herunder stigende renter samt stigende drifts- og vedligeholdelsesudgifter.</td></tr><tr><td colspan="1">De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers opsigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved betalingsstandsning eller konkurs.</td></tr><tr><td colspan="1">I de fleste lejeforhold er effekten af svigtende lejeindtægter fra betalingsstandsning/konkurs reduceret gennem forudbetaling, garantier og/eller deposita. Lejeindtægterne reguleres årligt typisk med udviklingen i nettoprisindekset hvilket samlet set reducerer den driftsmæssige risiko i perioder med høj inflation. Desuden indeholder en relativ stor del af lejekontrakterne betingelser om en minimumsregulering uafhængig af den generelle prisudvikling. Endelig er der risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil kunne påvirke lejeindtægterne på fremtidige lejeaftaler. De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdelsesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder og ombygninger i forbindelse med udskiftning af lejere. Det vurderes imidlertid, at denne type risici er begrænset som følge af arbejdets karakter og Selskabets kompetencer.</td></tr><tr><td colspan="1">Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Ledelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Begivenheder efter balancedagen</td></tr><tr><td colspan="1">Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb og frem til offentliggørelse af denne årsrapport indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Påvirkning af det eksterne miljø</td></tr><tr><td colspan="1">Det er direktionens vurdering, at Selskabet ikke har nævneværdige påvirkninger på det eksterne miljø udover almindelig drift og vedligeholdelse af fast ejendom.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">1. Anvendt regnskabspraksis</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Årsregnskabet for 2023 for Fast Ejendom Danmark 1 ApS, aflægges i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for Regnskabsklasse C, mellemstor.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Selskabet har i overensstemmelse med årsregnskabsloven §112, stk. 1 undladt at udarbejde koncernregnskab, idet Selskabet og dettes datterselskaber indgår i koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Selskabet har i overensstemmelse med årsregnskabslovens § 86 stk. 4 undladt at udarbejde pengestrømsopgørelse, idet Selskabets pengestrømme er indeholdt i pengestrømsopgørelsen for Koncernen.</td></tr></table> true <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Grundlag for udarbejdelse</td></tr><tr><td colspan="1">Årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste 1.000 kr. Selskabet har danske kroner som funktionel valuta.</td></tr><tr><td colspan="1">Den anvendte regnskabspraksis, som beskrevet nedenfor, er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Resultatopgørelsen</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Lejeindtægter</td></tr><tr><td colspan="1">Virksomheden har valgt IAS 18 som fortolkningsbidrag for indregning af omsætning. Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Lejeindtægterne indregnes i resultatopgørelsen i takt med at ydelsen leveres til lejer og med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Hertil kommer opkrævede bidrag til dækning af fællesomkostninger.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Omkostninger vedrørende investeringsejendomme</td></tr><tr><td colspan="1">Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varmeregnskabet over balancen.</td></tr><tr><td colspan="1">Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejendomme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedringer medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Værdireguleringer af investeringsejendomme</td></tr><tr><td colspan="1">Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder</td></tr><tr><td colspan="1">Dagsværdiregulering af investeringsejendomme.</td></tr><tr><td colspan="1">Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme i forhold til den skønnede dagsværdi primo regnskabsåret.</td></tr><tr><td colspan="1">Kompensation til reetablering fra fraflyttede lejere.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Udbytte af kapitalandele i datterselskaber</td></tr><tr><td colspan="1">Udbytte fra kapitalandele i datterselskaber indtægtsføres i resultatopgørelsen i det regnskabsår hvor udbyttet deklareres.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Finansielle poster</td></tr><tr><td colspan="1">Finansielle poster omfatter renteindtægter og –omkostninger samt afholdte transaktionsomkostninger ved lånoptagelse.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser</td></tr><tr><td colspan="1">Værdiregulering af gældsforpligtelser til dagsværdi samt urealiserede gevinster og tab vedrørende afledte finansielle instrumenter.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Skat</td></tr><tr><td colspan="1">Selskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning. Moderselskabet Fast Ejendom Danmark A/S er administrationsselskab for sambeskatningen og afregner som følge heraf alle betalinger af selskabsskat med skattemyndighederne.</td></tr><tr><td colspan="1">Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager selskaber med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra selskaber, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud.</td></tr><tr><td colspan="1">Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat, årets sambeskatningsbidrag og ændringer i udskudt skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Balancen</td></tr><tr><td colspan="1">Selskabet har valgt at anvende regler i årsregnskabsloven § 37 stk. 5, som giver adgang til at indregne og måle finansielle aktiver og forpligtelser i overensstemmelse med IFRS® Accounting Standards (’IFRS®’) som godkendt af EU. Dette medfører, at Selskabet skal give oplysninger om finansielle aktiver og forpligtelser, som krævet i standarderne IAS 32, IFRS® 9, IFRS® 13, samt notekrav i IFRS® 7.</td></tr><tr><td colspan="1">Selskabet har valgt at anvende dagsværdioptionen i IAS 39. Det betyder, at samtlige finansielle aktiver og forpligtelser måles til dagsværdi, og at ændringer i dagsværdien indregnes direkte i resultatopgørelsen. Lån og likvide beholdninger klassificeres til dagsværdi på tidspunktet for første indregning i balancen, mens derivater altid indregnes til dagsværdi.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Investeringsejendomme</td></tr><tr><td colspan="1">Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.</td></tr><tr><td colspan="1">Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer.</td></tr><tr><td colspan="1">Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurdering af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksomhed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller anskaffelse af ét eller flere aktiver. Betragtes erhvervelsen som anskaffelse af ét eller flere aktiver, indregnes der ikke udskudt skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på anskaffelsestidspunktet.</td></tr><tr><td colspan="1">Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash flow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres, klassificeret som niveau 3 i dagsværdihierakiet. Såfremt der foreligger en underskrevet salgsaftale måles dagsværdien til salgsprisen heri, klassificeret som niveau 1 i dagsværdihierakiet. Værdiregulering til dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen i linjen Dagsværdiregulering af investeringsejendomme.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Kapitalandele i datterselskaber</td></tr><tr><td colspan="1">Kapitalandele i datterselskaber måles til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Tilgodehavender</td></tr><tr><td colspan="1">Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.</td></tr><tr><td colspan="1">FPeriodeafgrænsningsposter</td></tr><tr><td colspan="1">Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Egenkapital</td></tr><tr><td colspan="1">Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Sambeskatningsbidrag og udskudt skat</td></tr><tr><td colspan="1">Efter sambeskatningsreglerne overtager moderselskabet Fast Ejendom Danmark A/S som administrationsselskab hæftelsen for datterselskabernes selskabsskatter over for skattemyndighederne i takt med datterselskabernes betaling af sambeskatningsbidrag.</td></tr><tr><td colspan="1">Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte</td></tr><tr><td colspan="1">aconto skatter.</td></tr><tr><td colspan="1">Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som en særskilt post.</td></tr><tr><td colspan="1">Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende ikke-afskrivningsberettigede kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af direktionen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.</td></tr><tr><td colspan="1">Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Det revurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Prioritetsgæld</td></tr><tr><td colspan="1">Prioritetsgæld håndteres som led i en dokumenteret risikostyringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagelsen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger.</td></tr></table><br><table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Andre finansielle forpligtelser</td></tr><tr><td colspan="1">Andre finansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leverandørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi med fradrag af transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel omkostning over låneperioden.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Periodeafgrænsningsposter</td></tr><tr><td colspan="1">Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.</td></tr></table> <table xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" style="border-right: 0px; border-top: 0px; border-left: 0px; width: 650px; border-bottom: 0px; border-collapse: collapse" width="100%"><tr><td colspan="1">Hoved- og nøgletal</td></tr><tr><td colspan="1">Hovedtal er defineret og beregnet således</td></tr><tr><td colspan="1">Overskudsgrad</td></tr><tr><td colspan="1">Bruttoresultat i procent af nettoomsætningen.</td></tr><tr><td colspan="1">Afkast, investeret kapital</td></tr><tr><td colspan="1">Resultat af primær drift i procent af gennemsnitlig investeret kapital.</td></tr><tr><td colspan="1">Soliditetsgrad</td></tr><tr><td colspan="1">Egenkapital i procent af aktiver i alt.</td></tr><tr><td colspan="1">Forrentning af egenkapitalen</td></tr><tr><td colspan="1">Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital.</td></tr><tr><td colspan="1">Loan to Value (LtV)</td></tr><tr><td colspan="1">Nettorentebærende gæld ultimo, ekskl. koncernintern gæld, i forhold til værdien af investeringsejendomme ultimo.</td></tr></table> Årsrapport 30700228 EY Godkendt Revisionspartnerselskab Cortex Park Vest 3 5230 Odense M xWizard version 1.1.1244.0, by EasyX Aps. www.easyx.eu 2022-01-01 2022-12-31 Ledelsespåtegning Revisionspåtegning Grundlag for konklusion Konklusion 0 Nettoomsætning 76800000 Nettoomsætning 64200000 Nettoomsætning 66300000 Nettoomsætning 59200000 Nettoomsætning 68900000 173800000 -7400000 64159000 22884000 132498000 173773000 1303000 10841000 2122000 166357000 36487000 129870000 129870000 1303000 0 0 113600000 -9700000 44400000 -10100000 64500000 -7200000 Årets resultat 13400000 Årets resultat 129900000 Årets resultat 81100000 Årets resultat 25900000 Årets resultat 44700000 Balance 1108200000 Balance 1117900000 Balance 971200000 Balance 946900000 Balance 871900000 Egenkapital 413100000 Egenkapital 399700000 Egenkapital 269800000 Egenkapital 188800000 Egenkapital 162900000 Overskudsgrad 56 Overskudsgrad 271 Overskudsgrad 171 Overskudsgrad 75 Overskudsgrad 94 Afkast af den investerede kapital 4 Afkast af den investerede kapital 17 Afkast af den investerede kapital 12 Afkast af den investerede kapital 5 Afkast af den investerede kapital 8 Soliditetsgrad 37 Soliditetsgrad 36 Soliditetsgrad 28 Soliditetsgrad 20 Soliditetsgrad 19 Egenkapitalforrentning 3 Egenkapitalforrentning 39 Egenkapitalforrentning 35 Egenkapitalforrentning 15 Egenkapitalforrentning 32 1033200000 1033200000 0 49402000 49402000 1082602000 311000 5459000 719000 1588000 8077000 17509000 25586000 1108188000 66550000 346545000 413095000 94786000 30943000 95000000 364017000 87000000 671746000 3411000 10983000 5000000 1471000 1485000 997000 23347000 1108188000 224000 224000 1047100000 1047100000 0 44482000 44482000 1091582000 125000 7490000 945000 1379000 9939000 16342000 26281000 1117863000 66550000 333136000 399686000 93647000 30735000 100000000 374258000 92000000 690640000 3494000 11445000 5000000 1943000 5607000 48000 27537000 1117863000 224000 224000 66550000 333136000 399686000 224000 224000 0 13409000 66550000 346545000 224000 224000 Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS Brøndby 40 4.198 7544000 259.460 0 -68337000 Torben Schultz EY Godkendt Revisionspartnerselskab Dirch Passers Allè 36 2000 Frederiksberg 30700228 Henrik Reedtz statsaut. revisor mne24830 Anders Knudsen statsaut. revisor mne49064 30700228 EY Godkendt Revisionspartnerselskab