BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabHavneholmen 29DK-1561 København V20222670Årsrapport2024-07-05Ricco ClausenSøborg Ejendomsselskab ApSc/o Ricco Clausen, Vilhelm Bergsøes Alle 18A2860 SøborgErklæring om udvidet gennemgang386853092017-06-02Gladsaxe2023-01-012023-12-312022-01-012022-12-31Advokatfirmaet RödstenenFrederiks Plads 42, 118000Aarhus CKgs. Lyngby2024-07-05Ricco ClausenNiels Henrik Nygaard MikkelsenAfkræftende konklusionGrundlag for afkræftende konklusionKøbenhavn2024-07-05BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Kim K. SørensenErklæring om udvidet gennemgangStatsautoriseret revisormne3448330904719392234360000-2956145-400000-6083098-20607857796316630946004225525647510-6504086-71266700-6504086-712667-6504086-712667-6504086-7126677400000103561457400000103561450166309016630974000001052245426238329098301510002623834419831102197675157136458011171408764580116395945000050000-8578257-2074171-8528257-2024171361606203616062001338899001338899059416877041343228801850711800710700013676775274775136767751366376587645801163959450000-2074171-650408650000-8578257810763981076392248506-2956145-7076397400000Buddingevej 2367400000-2956145626350626350460042166308626350022Regnskabsklasse BtruetrueDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 for Søborg Ejendomsselskab ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i Søborg Ejendomsselskab ApS Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Søborg Ejendomsselskab ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet som følge af betydeligheden af de forhold, der er beskrevet i afsnittet ''Grundlag for afkræftende konklusion'', ikke giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for afkræftende konklusion Grundlag for afkræftende konklusion Ledelsen har aflagt årsregnskabet under forudsætning af fortsat drift. Af noten Væsentlig usikkerhed vedrørende fortsat drift i årsregnskabet er det en forudsætning for selskabets fortsatte drift, at der tilføres ny kapital, samt at selskabets nuværende kreditfaciliteter kan udvides og opretholdes i takt med finansieringsbehovet. Selskabets ledelse har ført en række forhandlinger med kapitalejerne. Disse forhandlinger har indtil nu ikke givet et positivt resultat og likviditeten er således ikke sikret i længere tid fremover. Det er vores vurdering, at der ikke er realistiske muligheder for at fremskaffe finansiering. Årsregnskabet burde i overensstemmelse med årsregnskabsloven ikke have været udarbejdet under hensyntagen til fortsat drift, og indregning og måling af selskabets aktiver og forpligtelser burde have været ændret i overensstemmelse hermed. Det har ikke været muligt at opgøre indvirkningen heraf på årsregnskabet. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores afkræftende konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Som det fremgår af afsnittet ”Grundlag for afkræftende konklusion”, er vores konklusion om årsregnskabet modificeret som følge af manglende fortsat drift. I forbindelse med vores gennemlæsning af ledelsesberetningen har vi konstateret, at ledelsesberetningen af samme årsag er fejlbehæftet, idet den ikke indeholder oplysninger om dette forhold. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. Væsentlig usikkerhed vedrørende fortsat drift Der er rejst krav mod selskabet for 3.175.000 kr. med tillæg af sagsomkostninger kr. 261.500 til modparten, grundet omstødelse af tilbagebetaling af lån fra MSCS ApS, som er en del Konkursboet efter MSCS ApS mfl. Retsagen er tabt og efterfølgende anket til højere retsinstans, med påstand om frifindelse. Ledelsen forventer at sagen vindes og kravet på kr. 3.175.000 bortfalder. Såfremt sagen ikke vindes, er det en forudsætning for selskabets fortsatte drift, at der tilføres ny kapital, samt at selskabets nuværende kreditfaciliteter kan udvides og opretholdes i takt med finansieringsbehovet. Selskabets ledelse har ført en række forhandlinger med kapitalejerne uden at dette er lykkedes på påtegningstidspunktet. Selskabets ledelse fortsætter forhandlingerne og forventer at opnå tilsagn. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Resultatopgørelsen for perioden 1. januar - 31. december 2023 udviser et resultat på DKK -6.504.086 mod DKK -712.667 for perioden 1. januar - 31. december 2022. Balancen viser en egenkapital på DKK -8.528.257. Ledelsen finder årets resultat som forventet. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. kr. Anpartskapital Overført resultat I alt Egenkapital 1. januar 2023 50.000 -2.074.171 -2.024.171 Forslag til resultatdisponering -6.504.086 -6.504.086 Egenkapital 31. december 2023 50.000 -8.578.257 -8.528.257 Særlige poster 1 Der er rejst krav mod selskabet for 3.175.000 kr. med tillæg af sagsomkostninger kr. 261.500 til modparten, grundet omstødelse af tilbagebetaling af lån fra MSCS ApS, som er en del Konkursboet efter MSCS ApS mfl. Materielle anlægsaktiver 2 kr. Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2023 8.107.639 Kostpris 31. december 2023 8.107.639 Opskrivninger 1. januar 2023 2.248.506 Årets nedskrivning -2.956.145 Opskrivninger 31. december 2023 -707.639 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 7.400.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: kr. Buddingevej 236 Dagsværdi 31. december 2023 7.400.000 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen -2.956.145 Dagsværdi for boligejendom Boligudlejningsejendommen er beliggende i Søborg og blev anskaffet i 2017. Ejendommen er fuldt udlejet på en lejekontrakt med tredjemand. Dagsværdien er pr. 31. december 2023 opgjort ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af ejendommens normaliseret driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Ejendommens driftsafkast er beregnet til 276 t.kr. ved anvendelse et afkast på 5 %, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommens beliggenhed mv. Afkastkravet på 5 % svarer ligeledes til det generelle afkastkrav for boligudlejningsejendomme i Søborg. Dagsværdien ultimo regnskabsåret er opgjort til 5.500 t.kr., hvilket har medført en dagsværdiregulering indregnet i resultatopgørelsen på -2.956 kr. Ved en ændring af afkastkravet med +/- 0,25 %-point, kan dagsværdien af investeringsejendommen opgøres til henholdsvis 5.260 t.DKK og 5.813 t.DKK Byggeret Selskabet har en byggeret på 1.591 kvm grund, hvorpå der må bygges op til 420-450 kvm bolig. Denne er værdiansat til 1.900 t.kr. og indgår i værdien på 7.400 tkr. pr. 31. december 2023. Finansielle anlægsaktiver 3 kr. Andre værdipapirer og kapitalandele Kostpris 1. januar 2023 626.350 Kostpris 31. december 2023 626.350 Af- og nedskrivninger på merværdier og goodwill 1. januar 2023 460.042 Årets nedskrivning 166.308 Af- og nedskrivninger på merværdier og goodwill 31. december 2023 626.350 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 0 Langfristede gældsforpligtelser 4 31/12 2023 Afdrag Restgæld 31/12 2022 kr. gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til associerede virksomheder 0 0 13.432.288 13.388.990 535.500 535.500.01 0 0 13.432.288 13.388.990 Væsentlig usikkerhed vedrørende fortsat drift 5 Der er rejst krav mod selskabet for 3.175.000 kr. med tillæg af sagsomkostninger kr. 261.500 til modparten, grundet omstødelse af tilbagebetaling af lån fra MSCS ApS, som er en del Konkursboet efter MSCS ApS mfl. Retsagen er tabt og efterfølgende anket til højere retsinstans, med påstand om frifindelse. Ledelsen forventer at sagen vindes og kravet på kr. 3.175.000 bortfalder. Såfremt sagen ikke vindes, er det en forudsætning for selskabets fortsatte drift, at der tilføres ny kapital, samt at selskabets nuværende kreditfaciliteter kan udvides og opretholdes i takt med finansieringsbehovet. Selskabets ledelse har ført en række forhandlingermed kapitalejerne uden at dette er lykkedes på påtegningstidspunktet. Selskabets ledelse fortsætter forhandlingerne og forventer at opnå tilsagn. Medarbejderforhold 6 Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit: 2 2 Årsrapporten for Søborg Ejendomsselskab ApS for 2023 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt Drift af investeringsejendom indeholder lejeindtægter, ejendommens driftsomkostninger samt andre eksterne omkostninger. Ejendommens driftsomkostninger omfatter ejendomsskat, forsikringer, vedligeholdelse samt andre ejendomsrelaterede udgifter, som ikke afholdes af lejer. Andre eksterne omkostninger indeholder administrationsomkostninger. Vareforbrug Vareforbrug omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets nettoomsætning. Herunder indgår direkte og indirekte omkostninger til råvarer og hjælpematerialer. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer, leasingomkostninger mv. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Finansielle anlægsaktiver Ved køb af virksomheder inden for koncernen anvendes sammenlægningsmetoden, hvor sammenlægningen anses for sket fra den tidligste regnskabsperiode, der indgår i regnskabet og med anvendelse af bogførte værdier på de overtagne aktiver og forpligtelser. Forskellen mellem anskaffelsessummen og bogførte værdier føres direkte på egenkapitalen. Værdiforringelse af anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af finansielle anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Genindvindingsværdi er den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante bankindeståender. Andre hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til garantiforpligtelser, tab på igangværende arbejder, omstruktureringer mv. samt udskudt skat. Garantiforpligtelser omfatter forpligtelser til udbedring af arbejder inden for garantiperioden på 1-5 år. De hensatte forpligtelser måles og indregnes på baggrund af erfaringerne med garantiarbejder. Når det er sandsynligt, at de totale omkostninger vil overstige de totale indtægter på et igangværende arbejde for fremmed regning, hensættes det samlede tab, der må påregnes på entreprisen. Hensættelsen indregnes som omkostning under produktionsomkostninger. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Amortiseret kostpris for kortfristede gældsforpligtelser svarer normalt til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 386853092023-01-012023-12-31386853092023-12-31386853092022-12-31386853092022-01-012022-12-31386853092023-01-01g:ContributedCapitalMember386853092023-12-31g:ContributedCapitalMember386853092023-01-012023-12-31g:RetainedEarningsMember386853092023-01-01g:RetainedEarningsMember386853092023-12-31g:RetainedEarningsMember386853092023-01-012023-12-311386853092023-01-012023-12-31g:InvestmentPropertyMember386853092023-01-01g:InvestmentPropertyMember386853092023-12-31g:InvestmentPropertyMember386853092023-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1386853092023-01-012023-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1386853092023-01-012023-12-31g:OtherInvestmentsMember386853092023-01-01g:OtherInvestmentsMember386853092023-12-31g:OtherInvestmentsMember386853092023-01-012023-12-311386853092023-01-012023-12-312xbrli:pureiso4217:DKK