BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabKanalvej 1DK-5600 Faaborg20222670Årsrapport2023-06-26Sebastian Billum JensenSEBI Ejendomme ApSKanalvej 115600 FaaborgErklæring om udvidet gennemgang413064912020-04-17Faaborg-Midtfyn2022-01-012022-12-312021-01-012021-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabKanalvej15600FaaborgSpar Nord BankLerchesvej25700SvendborgFaaborg2023-06-26Sebastian Billum-JensenKonklusionGrundlag for konklusionFaaborg2023-06-26BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Jens-Christian NielsenErklæring om udvidet gennemgangStatsautoriseret revisormne361904858236688337338825167947-72717219375384092239865296417882130404492466806547596081861581204711182574942712496360409427124963604094271249636040930489231312164033048923131216403304892313121640316677961043003000114711120016792672463032168498312410334000040000115766327305383116166327345383979823887758979823887758136166101703642216634231663423152800331869984570341190236230953561411057537702821062500112646112265442920104308047195720432300789232168498312410334000054349230187046042712494000011576632113000012000001238825478243882516794711632301671890017882130111264611226549206570309529278865292788651937538-727172121036630489231Erhvervsudlejning30489231-72717210769329Regnskabsklasse BtruefalseDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 for SEBI Ejendomme ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i SEBI Ejendomme ApS Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for SEBI Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Skift af regnskabspraksis Virksomheden har ændret anvendt regnskabspraksis for indregning og måling af investeringsejendomme. Ejendomme er hidtil blevet målt til kostpris, men måles fremadrettet til dagsværdi. Som følge af ændret regnskabspraksis er der foretaget tilretning af sammenligningstallene Den akkumulerede virkning af praksisændringerne udgør pr. 31. december 2021: - Årets resultat efter skat forøges med 1.758 tkr., heraf forøges udskudt skat med 528 tkr. - Balancesummen forøges med 2.398 tkr - Egenkapitalen forøges med 1.870 tkr. Selskabskapital Overført resultat I alt Egenkapital 31. december 2021 40.000 5.434.923 5.474.923 Praksisændring 1.870.460 1.870.460 Korrigeret egenkapital 1. januar 2022 40.000 7.305.383 7.345.383 Forslag til resultatdisponering 4.271.249 4.271.249 Egenkapital 31. december 2022 40.000 11.576.632 11.616.632 Personaleomkostninger 1 Antal personer beskæftiget i gennemsnit: 1 1 Løn og gager 30.000 120.000 Andre omkostninger til social sikring 0 123 Andre personaleomkostninger 8.825 47.824 38.825 167.947 Andre finansielle indtægter 2 Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 116.323 0 172.110 Finansielle indtægter i øvrigt 1.671.890 0 1.788.213 0 Materielle anlægsaktiver 4 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2022 29.278.865 Kostpris 31. december 2022 29.278.865 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2022 1.937.538 Årets værdireguleringer -727.172 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2022 1.210.366 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 30.489.231 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: Erhvervsudlejning Dagsværdi 31. december 2022 30.489.231 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen -727.172 Investeringsejendomme består af 2 erhvervsejendomme. Den ene er beliggende i Glamsbjerg, den anden i Assens Alle ejendomme er fuldt udlejet på kontrakter til tredjemand. Investeringsejendommens dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et fastsat afkastningskrav. Afkastkrav er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommens beliggenhed mv. Investeringsejendomme beliggende i Assens erhvervsejendomme, som anvendes til butik. Der er anvendt et afkastkrav på 8,5%. Ejendommene er 100% udlejet og med en nuværende leje på i gennemsnit 655 kr./m2. Investeringsejendom i Glamsbjerg er erhvervsejendom, som kan anvendes til kontor og undervisning. Der er anvendt et afkastkrav på 11%. Ejendommen er 100% udlejet og med en markedsleje på i gennemsnit 440 kr./m2. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af tomgangsrisikoen på den del af ejendommen beliggende i Glamsbjerg, som pr. 1/7-23 står ledigt. Tomgangsrisikoen er afledt af bygningens begrænset anvendelsesmuligheder og er opgjort til ca. 1,5 års leje, beløbsmæssigt svarende til ca. 1,5 mio. kr. Det samlede driftsafkast for de 2 ejendomme vurderes at udgøre 1.591 tkr., hvilket bygger på en gennemsnitlig leje pr. kvadratmeter på 530 kr., forventede årlige driftsomkostninger er inkl. vedligeholdelse på mellem 30 - 75 kr. pr. m2 samt en udlejningsprocent på 100 % Tekstafsnit Langfristede gældsforpligtelser 5 31/12 2022 Afdrag Restgæld 31/12 2021 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 14.320.021 703.411 10.769.329 17.938.784 531.100 531.100.01 Deposita 1.663.423 0 0 1.663.423 535.950 535.950.01 15.983.444 703.411 10.769.329 19.602.207 Gæld til tilknyttede virksomheder 6 Eventualforpligtelser Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for Sebastian Billum Holding ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 8 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut på 14.324 tkr. er tinglyst pant i Grunde og Bygninger hvis regnskabsmæssige værdi udgør 30.489 tkr. Der er tinglyst ejerpantebreve på 19.040 tkr. i Grunde og Bygninger hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31.12.2022 udgør 30.489 tkr. Ejerpantebreve er deponeret som sikkerhed for gæld til pengeinstitut. Særlige poster 9 Selskabet har i 2021 indgået aftale med leasingtager om kompensation for bortfald af oprensningsforpligtelse af den leasede ejendom. Bortfaldet vurderes ikke at medføre en forpligtelse for selskabet. Selskabets resultatopgørelse er påvirket positivt ved indregning af kompensation på 2.100 tkr. Kompensation for bortfald af oprensningsforpligtelse 0 2.100.000 0 2.100.000 Årsrapporten for SEBI Ejendomme ApS for 2022 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true false Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år, bortset fra følgende ændringer. Ændring i anvendt regnskabspraksis og klassifikation Anvendt regnskabspraksis er ændret på følgende områder: Investeringsejendomme. Virksomheden har ændret anvendt regnskabspraksis for indregning og måling af investeringsejendomme. Ejendomme er hidtil blevet målt til kostpris, men måles fremadrettet til dagsværdi. Som følge af ændret regnskabspraksis er der foretaget tilretning af sammenligningstallene. Den akkumulerede virkning af praksisændringerne udgør pr. 31. december 2021: Årets resultat efter skat forøges med 1.758 tkr., heraf forøges udskudt skat med 528 tkr. Balancesummen forøges med 2.398 tkr. Egenkapitalen forøges med 1.870 tkr. Huslejeindtægter Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til selskabets aktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Desuden indgår fortjeneste ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver samt driftstabs- og konflikterstatninger. Erstatninger indregnes, når indtægten skønnes at være realisabel. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter øvrige administrationsomkostninger, herunder omkostninger til energi, markedsføring lokaler, tab på debitorer, leasingomkostninger mv. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusiv feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer lægges til kostprisen på investeringsaktiverne, og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af nyanskaffelser og forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Renteindtægter og -omkostninger beregnes på amortiserede kostpriser. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Tilgodehavende og skyldigt sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at blive anvendt inden for en overskuelig årrække, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således forskellen mellem nettoprovenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Amortiseret kostpris for kortfristede forpligtelser svarer normalt til nominel værdi. 413064912022-12-31413064912021-12-31413064912022-01-012022-12-31413064912021-01-012021-12-31413064912022-01-012022-12-31g:ContributedCapitalMember413064912022-01-01g:ContributedCapitalMember413064912022-12-31g:ContributedCapitalMember413064912022-01-012022-12-31g:RetainedEarningsMember413064912022-01-01g:RetainedEarningsMember413064912022-12-31g:RetainedEarningsMember413064912022-01-012022-12-311413064912022-01-012022-12-31g:InvestmentPropertyMember413064912022-01-01g:InvestmentPropertyMember413064912022-12-31g:InvestmentPropertyMember413064912022-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1413064912022-01-012022-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1413064912022-01-012022-12-311xbrli:pureiso4217:DKK