iso4217:DKK406899232019-08-022020-12-31406899232019-08-022020-12-311406899232019-08-022020-12-311406899232019-08-022020-12-312406899232019-08-022020-12-31406899232019-08-022020-12-31fsa:RetainedEarningsMember406899232019-08-022020-12-31fsa:RetainedEarningsMember406899232020-12-31406899232020-12-31fsa:ContributedCapitalMember406899232020-12-31fsa:RetainedEarningsMember406899232019-08-022020-12-31fsa:ContributedCapitalMembertrue33963556Aarhus C80002City Tower, VærkmestergadeDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabKøbenhavnKøbenhavn K1050Regnskabsklasse BRevisionspåtegning2020-12-312019-08-021 28Kongens NytorvReal Danmark Ejendomme II ApS40689923339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 02.08.2019 - 31.12.2020 for Real Danmark Ejendomme II ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2020 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 02.08.2019 - 31.12.2020.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.København2021-04-22Henrik Wessmann JensenTil kapitalejerne i Real Danmark Ejendomme II ApSVi har revideret årsregnskabet for Real Danmark Ejendomme II ApS for regnskabsåret 02.08.2019 - 31.12.2020, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2020 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 02.08.2019 - 31.12.2020 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.Aarhus2021-04-22Tim Kjær-HansenTorben Rohde Pedersenmne23295mne33801Statsautoriseret revisorStatsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets aktiviteter består i at investere, udleje og udvikle ejendomme samt anden hermed efter direktionens skøn beslægtet virksomhed. Ejendommen beliggende Blegdamsvej 124, blev erhvervet i 2019 med det formål at udvikle en tidssvarende kontorejendom med blandt andet et supermarked i stueetagen. Der blev i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen indgået en salgsaftale med en ekstern køber. Udviklingsprocessen har været tilfredsstillende og som planlagt i løbet af 2020 og har blandt andet udmøntet sig i indgåelse endelige lejekontrakter med velrenommerede lejere, hvorved supermarkedsarealet og halvdelen af kontorarealerne nu er udlejet. Det er ledelsens vurdering at projektet forløber planmæssigt og kan afleveres som planlagt til købereni løbet af efteråret 2021. Der er indgået aftale med eksterne långivere om finansiering frem til færdiggørelsen.Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdÅrets resultat omfatter perioden fra selskabets etablering den 02.08.2019 til 31.12.2020 og udgør et overskud på 25.821 t.kr. før skat hvoraf indregning af avance på igangværende arbejder for fremmed regning udgør 26.820 t.kr. Der er siden projektstarten i 2019 anvendt 38.560 t.kr. på udvikling og ombygning excl. finansielle omkostninger. Selskabets egenkapital udgør pr. 31.12.2020 62.180 t.kr.Usikkerhed vedrørende indregning og målingVed vurdering af fremdriften i et projekt, inddrages en række elementer, der blandt andet omfatter fremdriften i udlejning, entrepriseaftaler, byggeandragende og sværhedsgraden af de udestående opgaver. Færdiggørelsesgraden er baseret på skøn og fremtidige begivenheder hvorfor der er usikkerhed forbundet med opgørelsen af færdiggørelsesgraden. Likviditet og finansiering Selskabets kortfristede finansiering sker via koncernekstern projektfinansiering samt via en mellemregning med moderselskabet Real Danmark A/S. Projektfinansieringen har forfald på samme tidspunkt hvor ejendommen forventes overleveret til køber hvorefter der vil ske indfrielse af projektfinansieringen samt også mellemregning med moderselskabet. Ledelsen i Real Danmark A/S har tilkendegivet, at finansieringen opretholdes i 2021 ligesom eventuelle likviditetsbehov i 2021 vil blive dækket af moderselskabet. Der henvises i øvrigt til regnskabet for moderselskabet Real Danmark A/S for omtale af koncernens likviditets- og finansieringssituation. Begivenheder efter balancedagenDen danske regering har fremlagt en genåbningsplan for Danmark og det ledelsens forventning at dette vil have en positiv effekt på ejendomsmarkedet.25692202128801258210035681000201400032014000320140003214400000131925750002146069254185011725645704225645704240000061780003621800034000006178000356810005681000123297080350000003839549264594101885960391885960392564570424000004000036000041640000420000001 Skat af årets resultat2019/20 kr.Ændring af udskudt skat5.681.0005.681.0002 Igangværende arbejder for fremmed regningIgangværende arbejder for fremmed regning vedrører opførelse af ejendom for ekstern part, med hvem man har indgået en SPA, før man påbegyndte opførelsen af ejendommen. Ejendommen skal efter færdiggørelsen sælges videre til den eksterne part i et nyt selskab. Der er i regnskabsåret indregnet 26.820 t.kr. i entrepriseindtægter. De akkumuluerede entrepriseindtægter udgør pr. 31.12.2020 således: 26.820 t.kr. Der er ikke modtaget forudbetalinger fra kunder. 3 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med HAWK Investments ApS som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.4 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserTil sikkerhed for bankgæld er deponeret ejerpantebrev nom. 170 mio. kr. i ejendomme. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 214 mio. kr. 5 KoncernforholdNavn og hjemsted for modervirksomheden, der udarbejder koncernregnskab for den største koncern: Hawk Investments ApSNavn og hjemsted for modervirksomheden, der udarbejder koncernregnskab for den mindste koncern: Real Danmark A/SÅrsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Manglende sammenlignelighedDa indeværende regnskabsår er selskabets første regnskabsår indeholder årsrapporten ingen sammenligningstal.Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter andre eksterne omkostninger.NettoomsætningNettoomsætning består af lejeindtægter fra udlejning af erhvervslejemål. Lejeindtægterne indregnes i resultatopgørelsen efter optjeningsprincippet. Igangværende arbejder for fremmed regning indregnes i nettoomsætningen, i takt med at produktionen udføres, således at nettoomsætningen svarer til salgsværdien af det i regnskabsåret udførte arbejde (produktionsmetoden). Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter mv.SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.Igangværende arbejder for fremmed regning Igangværende arbejder for fremmed regning måles til salgsværdien, bestående af projektetomkostninger inkl. renter i projektperioden samt en beregnet avance for det udførte arbejde, på balancedagen. Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden og de samlede forventede indtægter på det enkelte igangværende arbejde. Færdiggørelsesgraden beregnes normalt som forholdet mellem det faktiske ressourceforbrug og det totale budgetterede ressourceforbrug. Hvis salgsværdien af et igangværende arbejde ikke kan opgøres pålideligt, måles salgsværdien til de medgåede omkostninger eller til nettorealisationsværdien, hvis denne er lavere. Det enkelte igangværende arbejde indregnes i balancen under tilgodehavender eller gældsforpligtelser, afhængigt af om nettoværdien, der er opgjort som salgsværdien med fradrag af modtagne forudbetalinger, er positiv eller negativ. Omkostninger i forbindelse med salgsarbejde og opnåelse af kontrakter samt finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen, når de afholdes. PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender.Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.2021-04-22Henrik Wessmann Jensen