BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabHavneholmen 29DK-1561 København20222670Årsrapport2025-06-17Hans Jørgen GludSANTROPA ApSc/o Lund Elmer Sandager Advokatpartnerselska1560 København VErklæring om udvidet gennemgang157376971991-11-15København2024-01-012024-12-312023-01-012023-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabHavneholmen291561KøbenhavnDanske Bank, Erhverv KøbenhavnHolbergsgade21057København KLund Elmer Sandager advokatpartnerselskabKalvebod Brygge39 - 411560København VKøbenhavn2025-06-17Adam GludHans Jørgen GludKonklusionGrundlag for konklusionKøbenhavn2025-06-17BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Michael SøbyErklæring om udvidet gennemgangStatsautoriseret revisormne33685130221481321723421172620644457808475154504745302782691745445575445523200032000-3285469-139131083591001-6220486334774805223354420627061390934-8278387313202-18209521077732-64574351077732-64574351077732-6457435179797002183031000400007200017983700218310300017250000172500001725000017250000197087002200353000461309505308405007405007260222584861408215689537469577312061604197382630153502931557200102352203284557110754931107549381632962805552309270845591630723130991151381648113099115138164811261000013740000657876866924107784382752893208298000005750003444500335002927683771417283167216724445686487029912030851652494294782978373532001023522032845571107549380555230107773211075493816329621153881253886457455688544557544552334774805334774805223354420627062233544206270610305681340702-717366-31616541202548811600005147001203063511600000880000320000120000627761200-3285469059490651017979700240000Investerings-ejendomme179797002-3285469172500001725000017250000Regnskabsklasse BfalsefalseDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 for SANTROPA ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i SANTROPA ApS Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for SANTROPA ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabet væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af lejligheder i 5 investeringsejendomme. Usikkerhed ved indregning og måling Ejendommenes værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenten og indtjeningen ændrer sig, en investors rentekrav ændres, eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat blev et overskud på 1.078 tkr. mod et underskud i 2023 på 6.457 tkr. Når der ses bort fra værdiregulering af anlægsaktiver er resultat før skat faldet fra fra 5.635 tkr. i 2023 til 4.676 tkr. i 2024. Årets resultat sammenholdt med forventet udvikling Resultatet før værdireguleringer er på niveau med ledelsens forventninger og anses derfor for tilfredsstillende. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Forventninger til fremtiden Selskabet forventer et resultat før værdiregulering for regnskabsåret 2025 på niveau med indeværende års resultat. kr. Anpartskapital Overført overskud I alt Egenkapital 1. januar 2024 11.075.493 80.555.230 91.630.723 Forslag til resultatdisponering 1.077.732 1.077.732 Egenkapital 31. december 2024 11.075.493 81.632.962 92.708.455 1 | Personaleomkostninger Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit: 1 1 Løn og gager 538.812 538.864 Pensioner 5.745 5.688 544.557 544.552 2 | Finansielle indtægter Finansielle indtægter i øvrigt 33.477 4.805 33.477 4.805 3 | Finansielle omkostninger Finansielle omkostninger i øvrigt 2.233.544 2.062.706 2.233.544 2.062.706 5 | Materielle anlægsaktiver kr. Investeringsejendomme Driftsmateriel Kostpris 1. januar 2024 120.254.881 160.000 Tilgang 51.470 0 Kostpris 31. december 2024 120.306.351 160.000 Af- og nedskrivninger 1. januar 2024 0 88.000 Årets afskrivninger 0 32.000 Af- og nedskrivninger 31. december 2024 0 120.000 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2024 62.776.120 0 Årets værdireguleringer -3.285.469 0 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2024 59.490.651 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024 179.797.002 40.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: kr. Investerings-ejendomme Dagsværdi 31. december 2024 179.797.002 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen -3.285.469 Selskabets ejendomsportefølje omfatter 5 ejendomme, der er beliggende i København, Frederiksberg og Halsnæs kommuner. Ejendommenes primære anvendelse er til boligformål. Ejendommenes dagværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af ejendommenes normaliserede driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Ved beregningen er anvendt et afkast i intervallet mellem 4,00 - 6,00%, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes beliggenhed mv. Afkastkravet svarer ligeledes til det generelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme i de respektive kommuner. Det normaliserede driftsafkast for alle ejendomme udgør 8,1 mio. kr. For ejendomme, der værdiansættes efter den afkastbaserede model, vil en ændring i renten påvirke forrentningskravet, som markedet måtte have til ejendomme, og dermed have en afsmittende effekt på ejendommenes markedsværdi. En forøgelse af afkastkravet på investeringsejendommen med 0,5%-point vil reducere markedsværdien med 18,1 mio. kr., mens en reduktion af afkastkravet med 0,5%-point vil øge markedsværdien med 22,8 mio. kr. 6 | Finansielle anlægsaktiver kr. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kostpris 1. januar 2024 17.250.000 Kostpris 31. december 2024 17.250.000 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024 17.250.000 Kapitalandele i dattervirksomheder Navn og hjemsted Ejerandel Santropa SA, 100 % 7 | Langfristede gældsforpligtelser 31/12 2024 Afdrag Restgæld 31/12 2023 kr. gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gældsbreve 13.410.000 800.000 9.410.000 14.315.000 Gæld til kreditinstitutter 69.232.186 3.444.500 52.891.972 72.591.106 Lejeres deposita 5.985.066 0 5.985.066 6.339.752 88.627.252 4.244.500 68.287.038 93.245.858 8 | Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter, 69.232 tkr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2024 udgør 179.797 tkr. Ejerpantebreve for i alt 11.500 tkr., der giver pant i ovennævnte grunde og bygninger, er deponeret til sikkerhed for mellemværende med bank. 9 | Oplysninger om væsentlige usikkerheder ved indregning og måling Ejendommenes værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenten og indtjeningen ændrer sig, en investors rentekrav ændres, eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Årsrapporten for SANTROPA ApS for 2024 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B . Regnskabsklasse B false false Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Huslejeindtægter Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedernes aktiviteter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til drifts af ejendomme, salg, administration, tab på debitorer mv. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn til direktør. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder I selskabets resultatopgørelse indregnes modtaget udbytte. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostningerr, værdiregulering af kapitalandel i tilknyttet virksomhed samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Finansielle anlægsaktiver Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. I tilfælde, hvor kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi. Koncerngoodwill afskrives over den vurderede økonomiske levetid, der fastlægges på baggrund af ledelsens erfaringer inden for de enkelte forretningsområder. Koncerngoodwill afskrives lineært over afskrivningsperioden, der udgør X år. Afskrivningsperioden er foretaget ud fra en vurdering af den erhvervede virksomheds markedsposition og indtjeningsprofil samt branchemæssige forhold. Modtaget udbytte fradrages den regnskabsmæssige værdi af kapitalandelen. Værdiforringelse af anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver samt finansielle anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Genindvindingsværdi er den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi. 157376972024-01-012024-12-31157376972024-12-31157376972023-12-31157376972023-01-012023-12-31157376972024-01-01g:ContributedCapitalMember157376972024-12-31g:ContributedCapitalMember157376972024-01-012024-12-31g:RetainedEarningsMember157376972024-01-01g:RetainedEarningsMember157376972024-12-31g:RetainedEarningsMember157376972024-01-012024-12-311157376972024-01-012024-12-31g:OtherInvestmentAssetsMember157376972024-01-01g:OtherInvestmentAssetsMember157376972024-12-31g:OtherInvestmentAssetsMember157376972024-01-012024-12-31g:InvestmentPropertyMember157376972024-01-01g:InvestmentPropertyMember157376972024-12-31g:InvestmentPropertyMember157376972024-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1157376972024-01-012024-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1157376972024-01-01g:InvestmentsInGroupEnterprisesMember157376972024-12-31g:InvestmentsInGroupEnterprisesMember157376972024-01-012024-12-311157376972024-01-012024-12-312xbrli:pureiso4217:DKK