Årsrapport36923318Revision & Råd, Statsautoriseret RevisionsaktieselskabSvendborgvej, 835260, Odense S2021-01-012021-12-312022-01-012022-12-3131494184CK Holding Odense ApSKongensgade 69E, 055000Odense CRevision & Råd, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab36923318Mathias Lundsfryd BendiksenStatsautoriseret revisormne35805Svendborgvej835260Odense SDanmark66 12 11 12info@rogr.dk2023-01-25Carsten KroghRegnskabsklasse BErklæring om udvidet gennemgangCaseWare fra Revisorgruppen DanmarkkapitalejerneOdense2023-01-25Odense2023-01-25Grundlag for konklusionKonklusion12917411414273945000900000-11052852969740-75854434840131211388114741198067-8732733297334-187754812827-68551924845071178002100000-80331938450740869595419748804086959541974880344950344950344950344950412145454231983062896605869646579521325426401017305595279056186310153430664307764647662896012500012500020676361214796801178002100000209191612370468018836802120538188368021205381939187520974256193918752097425620688119393217715750069941118302007651340648800882930863422202748052183767843077646476628969450009000009450009000001132116087321160879858793-1105285875350840869595080000080000344950344950344950206881176367501250001250001250001250002147968021095173-80331938450720676361214796802100000113000210000011300011780021000001178002100000Direktionen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 for CK Holding Odense ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Jeg anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter min opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Carsten KroghVi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for CK Holding Odense ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR - danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets aktivitet har i lighed med tidligere år bestået af eje anparter og aktier, herunder formueforvaltning samt, hvad der står i forbindelse hermed. Selskabets aktivitet omfatter herudover udlejning, køb og salg af fast ejendom. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets bruttofortjeneste udgør 1.291.741 kr. mod 1.414.273 kr. sidste år. Det ordinære resultat efter skat udgør -685.519 kr. mod 2.484.507 kr. sidste år. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke selskabets finansielle stilling. Årsrapporten for CK Holding Odense ApS er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Herudover har virksomheden valgt at følge enkelte regler for klasse C-virksomheder. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner. Bruttofortjeneste Bruttofortjeneste indeholder lejeindtægter og honorarer samt andre eksterne omkostninger. Nettoomsætning indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har fundet sted inden årets udgang, og såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Nettoomsætningen indregnes eksklusive moms og afgifter og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget. Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme til dagsværdi samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager mv. til selskabets medarbejdere. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi. Ejendommene værdiansættes ud fra en afkastbaseret model, hvor forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med et afkastkrav er fastsat af en ekstern valuar danner grundlag for ejendommenes dagsværdi. Den anvendte værdiansættelsesmodel er uændret i forhold til sidste regnskabsår. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”. Andre værdipapirer og kapitalandele Andre værdipapirer, som ikke er børsnoterede, måles til kostpris. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indeståender i pengeinstitutter. EgenkapitalUdbytte Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles til nettorealisationsværdi. Gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter Under periodeafgrænsningsposter indregnes modtagne betalinger vedrørende transaktioner i efterfølgende år. Selskabets otte investeringsejendomme er beliggende på attraktive adresser i Odense C. Investeringsejendommene er indregnet og målt ud fra en afkastbaseret model. Ejendommene består af 1.801 m2, der er fordelt på 19 beboelseslejemål. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder mv., ligesom deposita og forudbetalt leje tillægges. Afkastkravet er fastsat med udgangspunkt i markedsstatistikker, gennemførte handler samt ledelsens kendskab til ejendomsmarkedet i øvrigt. Ved fastsættelse af afkastkravet indgår parametre såsom type (bolig, kontor, butik mv.), beliggenhed, alder, vedligeholdelsestilstand, lejeaftalernes løbetid og lejernes bonitet mv. Den anvendte værdiansættelsesmetode er uændret i forhold til sidste år. Ved markedsværdiansættelsen pr. 31. december 2022 er der anvendt et individuelt fastsat afkastkrav, hvor det gennemsnitlige afkastkrav kan opgøres til 3,62%. Følsomhedsanalyse: Ændringer i afkastsatserne har væsentlig betydning for målingen af investeringsejendommene. En stigning i afkastsatsen fører til et fald i markedsværdien. Markedsudviklingen kan medføre et ændret krav til forrentningen af fast ejendom. Nedenstående oversigt viser, hvorledes målingen af ejendomsporteføljen påvirkes, når afkastsatserne ændres i henholdsvis op- og nedadgående retning: Afkast Værdi af ejendomsportefølje Regnskabsmæssig værdi Regulering -0,50% 3,12% 47.313.275 40.869.595 6.443.680 Basis 3,62% 40.869.595 40.869.595 0 +0,50% 4,12% 35.989.630 40.869.595 -4.879.965 7. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 19.599 t.kr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2022 udgør 40.870 t.kr. På selskabets ejendomme er lyst ejerpantebreve for i alt t.kr. 3.338, hvoraf t.kr. 114 henstår til sikkerhed for opfyldelse af forpligtelser overfor ejerforeninger og resten, t.kr. 3.224 ikke er anvendt som sikkerhedsstillelse. 314941842022-01-012022-12-31314941842021-01-012021-12-31314941842021-12-31314941842022-12-31314941842022-01-012022-12-311314941842022-01-012022-12-311314941842022-01-012022-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314941842021-01-012021-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314941842022-01-012022-12-31e:RetainedEarningsMember314941842021-01-012021-12-31e:RetainedEarningsMember314941842022-01-01e:OtherInvestmentsMember314941842022-12-31e:OtherInvestmentsMember314941842022-01-01e:InvestmentPropertyMember314941842022-01-012022-12-31e:InvestmentPropertyMember314941842022-12-31e:InvestmentPropertyMember314941842022-01-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember314941842021-01-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember314941842022-01-012022-12-31e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember314941842021-01-012021-12-31e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember314941842022-01-01e:ContributedCapitalMember314941842022-12-31e:ContributedCapitalMember314941842022-01-01e:RetainedEarningsMember314941842022-01-012022-12-31e:RetainedEarningsMember314941842022-12-31e:RetainedEarningsMember314941842022-01-01e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314941842022-01-012022-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314941842022-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314941842022-12-31e:LongtermMortgageLoansMember314941842021-01-01e:ContributedCapitalMember314941842021-12-31e:ContributedCapitalMember314941842021-01-01e:RetainedEarningsMember314941842021-01-012021-12-31e:RetainedEarningsMember314941842021-12-31e:RetainedEarningsMember314941842021-01-01e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314941842021-01-012021-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314941842021-12-31e:ProposedDividendRecognisedInEquityMemberiso4217:DKKxbrli:pure