ÅrsrapportStephan Martinussen2019-05-29Den uafhængige revisors erklæringer (review)Regnskabsklasse BBeierholmVoergaardvej 29200 Aalborg SV2017-07-032018-12-3138766716VPJ Ejendomme IVSHerredsvej492820GentofteGentofteBeierholm32895468Knud Højgaards Vej92860SøborgDanmark0trueGentofte2019-05-29Stephan MartinussenSøborg2019-05-29Svend HagemannStatsaut. revisormne9441-198999-198999-307719228781931295338970254051858613119543871954387103240001032400010324000106701265696057143296143296104672961000019550571965057712700712700350654114900385000850554658431517614337056693898577895391046729610000019543871000019550577246808724680803506540114900385000Jeg har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 03.07.17 - 31.12.18 for VPJ Ejendomme IVS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet er ikke revideret, og jeg erklærer, at betingelserne herfor er opfyldt.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.18 og resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 03.07.17 - 31.12.18.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejeren i VPJ Ejendomme IVS Vi har udført gennemgang af årsregnskabet for VPJ Ejendomme IVS for regnskabsåret 03.07.17 - 31.12.18, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Vi har udført vores gennemgang i overensstemmelse med den internationale standard vedrørende opgaver om gennemgang af historiske regnskaber og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi udtrykker en konklusion om, hvorvidt vi er blevet bekendt med forhold, der giver os grund til at mene, at årsregnskabet ikke giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det kræver også, at vi overholder etiske krav. En gennemgang af et regnskab udført efter den internationale standard vedrørende opgaver om gennemgang af historiske regnskaber og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning er en erklæringsopgave med begrænset sikkerhed. Revisor udfører handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i selskabet samt anvendelse af analytiske handlinger og vurdering af det opnåede bevis.Omfanget af de handlinger, der udføres ved en gennemgang, er betydeligt mindre end ved en revision udført efter de internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet.Ved den udførte gennemgang er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os grund til at mene, at årsregnskabet ikke giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.18 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 03.07.17 - 31.12.18 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Væsentligste aktiviteter Selskabets aktiviteter består i at drive virksomhed gennem renovering, køb, salg og udlejning af fast ejendom. Usikkerhed ved indregning og måling I årsregnskabet for regnskabsåret 03.07.17 - 31.12.18 er følgende usikkerhed om indregning og måling væsentlig at bemærke, idet det har haft væsentlig indflydelse på de i årsregnskabet indregnede aktiver og forpligtelser: Som følge af den aktuelle situation på ejendomsmarkedet og de generelle ejendomsforhold, er der usikkerhed knyttet til fastsættelse af dagsværdien på selskabets investeringsejendomme, herunder særligt kapitaliseringsfaktoren. Det anvendte skøn over faktoren er baseret på ledelsens erfaringer med ejendomsmarkedet og ledelsens bedste skøn er foretaget under hensyn til ejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesstand, lejeniveau og lejereserve samt andre markedsmæssige forhold ved regnskabsårets udløb. Ejendmmens dagsværdi er baseret på ekterne mæglervurderinger, som har målt værdien af den enkelte ejendom ud fra en afkastfaktor i forhold til ejendommens huslejeindtægt (nettolejen), lejeniveau, beliggenhed og vedligeholdelsesmæssige stand mv. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Resultatopgørelsen for tiden 03.07.17 - 31.12.18 udviser et resultat på DKK 1.954.387. Balancen viser en egenkapital på DKK 1.965.057. Efterfølgende begivenheder Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet betydningsfulde hændelser. Beløb i DKK Selskabskapital Overført resultat Egenkapitalopgørelse for 03.07.17 - 31.12.18 Indskudskapital i forbindelse med stiftelse 10.000 0 Overførsler til/fra andre reserver 0 670 Forslag til resultatdisponering 0 1.954.387 Saldo pr. 31.12.18 10.000 1.955.057 I årsregnskabet for regnskabsåret 03.07.17 - 31.12.18 er følgende usikkerhed om indregning og måling væsentlig at bemærke, idet det har haft væsentlig indflydelse på de i årsregnskabet indregnede aktiver og forpligtelser: Som følge af den aktuelle situation på ejendomsmarkedet og de generelle ejendomsforhold, er der usikkerhed knyttet til fastsættelse af dagsværdien på selskabets investeringsejendomme, herunder særligt kapitaliseringsfaktoren. Det anvendte skøn over faktoren er baseret på ledelsens erfaringer med ejendomsmarkedet og ledelsens bedste skøn er foretaget under hensyn til ejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesstand, lejeniveau og lejereserve samt andre markedsmæssige forhold ved regnskabsårets udløb. Ejendmmens dagsværdi er baseret på ekterne mæglervurderinger, som har målt værdien af den enkelte ejendom ud fra en afkastfaktor i forhold til ejendommens huslejeindtægt (nettolejen), lejeniveau, beliggenhed og vedligeholdelsesmæssige stand mv. 1. Materielle anlægsaktiver Beløb i DKK Investeringsejendomme Tilgang i året 7.246.808 Kostpris pr. 31.12.18 7.246.808 Dagsværdireguleringer i året 3.077.192 Dagsværdireguleringer pr. 31.12.18 3.077.192 Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.18 10.324.000 Selskabet anvender normalindtjeningsmetoden til fastsættelse af dagsværdien for investeringsejendommen. Fastsættelse af dagsværdien er baseret på en forventet normaliseret driftsresultat på mellem t.DKK 64-98 og et afkastkrav på mellem 4,0-9,5%. Afkastkravet er fastlagt under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, alder, vedligeholdelsesstand og udlejningsgrad, herunder vilkår og betingelser i lejekontrakter. Der er på balancedagen indgået lejekontrakter på størstedelen af ejendommenes samlede areal. Driftsomkostninger er skønnede med udgangspubkt i de omkostninger, der forventes at medgå til driften af investeringsejendommene i et normalt år, herunder omkostninger til reparation og vedligeholdelse for at opretholde ejendommene i den nuværende vedligeholdelsesstand. Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelse af dagsværdien på investeringsejendommene. Kautionsforpligtelser Selskabet har stillet selvskyldner kaution for tilknyttede virksomheders gæld til kreditinstitutter. Kautionen er ulimiteret. Andre eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med øvrige danske selskaber i koncernen og hæfter solidarisk og ubegrænset for selskabsskatter for de sambeskattede selskaber. Den samlede skatteforpligtelse for de sambeskattede selskaber på balancedagen er endnu ikke opgjort. Der henvises til administrationsselskabet VKS Holding IVS' årsregnskab for yderligere oplysninger. Selskabet har udstedt ejerpantebreve på i alt t.DKK 10.300, der giver pant i investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 8.696. Ejerpantebrevene er deponeret til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter. Selskabet har udstedt pentebrev på i alt t.DKK 385, der giver pant i i investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 8.696. Pantebrevene er deponeret til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af bestemmelser fra en højere regnskabsklasse. Der er ikke angivet sammenligningstal, da der er tale om selskabets første regnskabsår. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. I balancen indregnes aktiver, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Bruttotab indeholder lejeindtægter og ejendomsomkostninger samt andre eksterne omkostninger. Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter, forsikringer, fællesomkostninger samt andre omkostninger.Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg og reklame, administration, lokaler og tab på debitorer i det omfang, de ikke overstiger normale nedskrivninger. Investeringsejendomme afskrives ikke. Under dagsværdiregulering af investeringsejendomme indregnes urealiserede værdireguleringer af investeringsejendomme samt realiserede gevinster og tab ved salg. Under andre finansielle poster indregnes renteindtægter og renteomkostninger m.v. Årets aktuelle og udskudte skatter indregnes i resultatopgørelsen som skat af årets resultat med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til poster indregnet direkte i egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med danske koncernforbundne virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud. Investeringsejendomme Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved salg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen indtil aktivet er klar til brug. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi med værdireguleringer i resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af et markedsbaseret driftsafkast af ejendommen. Der er ikke anvendt en valuar i forbindelse med fastsættelse af dagsværdien. Gevinster eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem en eventuel salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet fratrukket eventuelle omkostninger til bortskaffelse. Investeringsejendomme Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved salg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen indtil aktivet er klar til brug. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi med værdireguleringer i resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af et markedsbaseret driftsafkast af ejendommen. Der er ikke anvendt en valuar i forbindelse med fastsættelse af dagsværdien. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til imødegåelse af tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender, når der på individuelt niveau foreligger en objektiv indikation på, at et tilgodehavende er værdiforringet. Selskabet henlægger mindst 25% af årets overskud til reserve for iværksætterselskaber under egenkapitalen. Henlæggelsen fortsætter, indtil selskabskapitalen og reserve for iværksætterselskaber samlet udgør DKK 50.000. Reserven formindskes eller opløses, i det omfang selskabskapitalen forhøjes, eller selskabet omregistreres til et anpartsselskab. Skyldig og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalte acontoskatter. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som selskabsskat under tilgodehavender eller gældsforpligtelser. Udskudte skatteforpligtelser og udskudte skatteaktiver beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke afskrivningsberettiget goodwill samt andre poster, hvor midlertidige forskelle, bortset fra virksomhedsovertagelser, er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, de efter vurdering forventes at kunne realiseres til ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller ved udligning i skat af fremtidig indtjening. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Deposita, der er indregnet under forpligtelser, omfatter indbetalte deposita fra lejere vedrørende selskabets lejemål. Langfristede gældsforpligtelser måles til kostpris på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet (lånoptagelsen). Gældsforpligtelserne måles herefter til amortiseret kostpris, hvor kurstab og låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel omkostning over løbetiden på grundlag af den beregnede, effektive rente på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet. Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til gældens pålydende værdi. 387667162017-07-032018-12-31387667162017-07-032018-12-31e:RetainedEarningsMember387667162018-12-31387667162017-07-032018-12-311387667162017-07-032018-12-31e:ContributedCapitalMember387667162018-12-31e:ContributedCapitalMember387667162017-07-032018-12-31e:RetainedEarningsMember387667162018-12-31e:RetainedEarningsMember387667162018-12-31e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember387667162017-07-032018-12-31e:InvestmentPropertyMember387667162018-12-31e:InvestmentPropertyMember387667162017-07-032018-12-311387667162018-12-31e:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember387667162018-12-31e:OtherPayablesIncludingTaxPayablesLiabilitiesOtherThanProvisionsLongtermMemberiso4217:DKKxbrli:pure