Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2021-06-012020-06-012022-05-312021-05-3136933453P/S RådhusstrædeSlotsgade67 B3400HillerødHillerød72 22 82 00Spar Nord Bank A/SPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Milnersvej433400HillerødDanmark2022-10-31Louise JørgensenRegnskabsklasse B1RevisionspåtegningBestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. juni 2021 - 31. maj 2022 for P/S Rådhusstræde.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. maj 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2021/22.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Hillerød2022-10-312022-10-31Jesper Steen LorentzenCarlo LorentzenformandJesper Steen LorentzenClaus HøxbroTil partnerne i P/S RådhusstrædeKonklusionDet er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. maj 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juni 2021 - 31. maj 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har revideret årsregnskabet for P/S Rådhusstræde for regnskabsåret 1. juni 2021 - 31. maj 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis (”regnskabet”). Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af regnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants´ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Hillerød2022-10-31PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabMogens Rasmussenstatsautoriseret revisormne33240Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktivitet er at eje, drive og administrere ejendommene beliggende Rådhusstræde 43A-F, Hillerød. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2021/22 udviser et overskud på DKK 18.322.176, og selskabets balance pr. 31. maj 2022 udviser en egenkapital på DKK 19.992.549. Selskabet har i regnskabsåret færdiggjort ejendommen Rådhustræde 43A-F i Hillerød. Selskabet har tidligere målt investeringsejendomme til kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger. Efter færdiggørelsen af ejendommen er det nu muligt at opgøre en pålidelig dagsværdi af ejendommen, og som følge heraf har selskabet valgt at ændre regnskabspraksis, således at ejendommen fremover indregnes til dagsværdi med værdiregulering via resultatopgørelsen. Selskabets egenkapital pr. 1. juni 2021 er ikke påvirket af ændringen af regnskabspraksis, idet det er ledelsens skøn, at den indregnede værdi pr. 1. juni 2021 svarer til dagsværdien af ejendommen. Ændringen i regnskabspraksis har medført en forøgelse af årets resultat med DKK 18.660.175. Egenkapitalen pr. 31. maj 2022 er ligeledes ændret med DKK 18.660.175 som følge af ændringen af regnskabspraksis. Målsætninger og forventninger for det kommende år Ledelsen forventer for det kommende år et positivt driftsresultat, idet ejendommen er fuldt udlejet. Ledelsens forventning til et normalt driftsår er et positivt resultat på ca. TDKK 2.600 ekskl. værdireguleringer af ejendommen. Usikkerhed ved indregning og måling Der er ikke forekommet usikkerhed ved indregning og måling i årsrapporten udover som beskrevet i note 1. Usædvanlige forhold Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. maj 2022 samt resultatet af selskabets aktiviteter for 2021/22 er ikke påvirket af usædvanlige forhold. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.17237060-6110219999146-342043167697010285718322176-44490018322176-444900125000000752658281250000007526582812500000075265828187569153484104898703350125694105589105008767840951062657088968413562657076155512250000025000002500000250000017492549-8296271999254916703738937454453762838937454453762837170005500003655843337066392221915196429702891470618844501249525296218109277122000262594776910885611563402174485139135626570761555122500000-82962718322176250000017492549Investeringsejendomme måles til dagsværdi, med deraf følgende usikkerhed ved vurdering af dagsværdien. Selskabet foretager årligt en individuel måling af hver enkelt ejendom på grundlag af en afkastbaseret model. Ejendommens dagsværdi er beregnet ud fra et afkast på 3,8%.Værdireguleringer af investeringsejendomme som følge af driftsforbedringer 17.237.060 -61.1024056372000012713338285716769701028577570044832497112108197560-43462017237060168024401250000001662125 Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Fastlæggelsen af dagsværdien er baseret på en afkastbaseret model, og ledelsen anvender regnskabsmæssige skøn i forbindelse med fastlæggelse af dagsværdien. Anvendelsen af regnskabsmæssige skøn medfører, at der er en vis usikkerhed i opgørelsen af dagsværdien. Dagsværdien er opgjort på baggrund af forudsætninger, som ledelsen vurderer er sandsynlige og realistiske. Ledelsen revurderer løbende forudsætningerne og eventuelle ændringer heri afspejles i dagsværdien. De væsentligste forudsætninger, som er anvendt ved fastlæggelsen af dagsværdien, er oplyst nedenfor: 2021/22 DKK 2020/21 DKK Dagsværdien af investeringsejendommen udgør 125.000.000 75.265.828 Værdiregulering, resultatopgørelse 17.237.060 -61.102 Diskonteringsrente 3,8% -Dagsværdien af investeringsejendommen udgør 125000000 75265828Værdiregulering, resultatopgørelse 17237060 -61102865470005158000282754421828371700055000900915445431283Pant og sikkerhedsstillelse Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på 125.000.000 75.265.828 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser: Ejerpantebrev på TDKK 57.400, der giver pant i grunde og bygninger samt ejendomme under opførelse til en samlet regnskabsmæssig værdi af (udgået 31. maj 2022) 0 75.265.828 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for CL-Gruppen A/S' gæld til tredjemand: Ejerpantebrev på TDKK 8.000, der giver pant i grunde og bygninger samt ejendomme under opførelse til en samlet regnskabsmæssig værdi af (udgået 31. maj 2022) 0 75.265.828 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for gæld til underleverandør: Likvide beholdninger (udgået 31. maj 2022) 0 318.117 Heraf overfor tilknyttede virksomheder Pant- og sikkerhedsstillelser i aktiver med en samlet regnskabsmæssig værdi på 0 75.265.828Årsrapporten for P/S Rådhusstræde for 2021/22 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Årsregnskab for 2021/22 er aflagt i DKK.Med virkning fra regnskabsåret 2021/22 har selskabet valgt at indregne investeringsejendomme til dagsværdi. Tidligere har ejendomme været optaget i årsrapporten til kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger. Egenkapital pr. 1. juni 2021 er ikke påvirket af ændringen i regnskabspraksis. Ændringen i regnskabspraksis har medført en forøgelse af årets resultat med DKK 18.660.175. Egenkapitalen pr. 31. maj 2022 er ligeledes ændret med DKK 18.660.175 som følge af ændringen af regnskabspraksis.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.Omkostninger til råvarer og hjælpematerialer indeholder omkostninger til ejendommens drift.Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til administration af selskabet.Bruttofortjeneste opgøres med henvisning til årsregnskabslovens § 32 som et sammendrag af nettoomsætning, omkostninger til råvarer og hjælpematerialer og andre eksterne omkostninger.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Selskabet er ikke et selvstændigt skatteobjekt, hvorfor der ikke indregnes selskabsskat i årsregnskabet. Selskabsdeltageren beskattes af selskabets skattemæssige resultat.Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Renteomkostninger på lån optaget direkte til finansiering af opførelsen af investeringsejendomme indregnes i kostprisen i opførelsesperioden. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Dagsværdien af investeringsejendomme er pr. 31. maj 2022 vurderet af ekstern vurderingsekspert Tronier Advisory ApS. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Der er i noterne givet oplysninger om de anvendte forudsætninger. Afkastbaseret model Dagsværdien for visse investeringsejendomme pr. 31. maj 2022 er for hver enkelt ejendom opgjort ved hjælp af en afkastbaseret model, hvor den forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med en afkastgrad danner grundlag for ejendommens dagsværdi. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendommenes budget for det kommende år. Der er i budgettet taget højde for lejeudvikling, tomgang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration mv. Den budgetterede pengestrøm divideres med den skønnede afkastgrad, hvorved ejendommens dagsværdi fremkommer. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen.Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi.Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket normalt udgør nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab.Periodeafgrænsningsposter indregnet som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende forsikringspræmier, abonnementer og renter.Lån, som realkreditlån, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.Periodeafgrænsningsposter opført som forpligtelser udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår.369334532021-06-01e:ContributedCapitalMember369334532022-05-31e:ContributedCapitalMember369334532021-06-01e:RetainedEarningsMember369334532021-06-012022-05-31e:RetainedEarningsMember369334532022-05-31e:RetainedEarningsMember369334532022-05-31e:LongtermMortgageLoansMember369334532021-06-012022-05-31369334532021-06-012022-05-311369334532021-06-012022-05-311369334532021-06-012022-05-312369334532021-06-012022-05-313369334532021-06-012022-05-311369334532020-06-012021-05-31369334532021-06-012022-05-31e:RetainedEarningsMember369334532020-06-012021-05-31e:RetainedEarningsMember369334532021-05-31369334532022-05-31369334532021-05-31e:LongtermMortgageLoansMember369334532021-06-01e:InvestmentPropertyMember369334532021-06-012022-05-31e:InvestmentPropertyMember369334532022-05-31e:InvestmentPropertyMember369334532022-05-31e:InvestmentPropertyMemberiso4217:DKK