xbrli:pureiso4217:DKK155011972021-01-012021-12-31155011972021-01-012021-12-311155011972021-01-012021-12-311155011972021-01-012021-12-31155011972020-01-012020-12-31155011972021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember155011972020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember155011972021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember155011972021-12-31155011972020-12-31155011972021-01-01fsa:ContributedCapitalMember155011972021-01-01fsa:RetainedEarningsMember155011972021-01-01155011972021-12-31fsa:ContributedCapitalMember155011972021-12-31fsa:RetainedEarningsMemberGrundlag for konklusionKonklusion2022-05-042022-05-04true339635562020-01-012020-12-31Odense51005Tværkajen, Postboks 10Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabOdenseOdense C5000Regnskabsklasse BErklæring om udvidet gennemgang2021-12-312021-01-011<br />1Skt. Gertruds StrædeJ.V.J. Byg ApS15501197339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021 for J.V.J. Byg ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2021 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.OdensePeter Søndergaard ChristiansendirektørTil kapitalejerne i J.V.J. Byg ApSVi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for J.V.J. Byg ApS for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. <br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.OdensePer Krause Therkelsenmne19698Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets aktiviteter omfatter investering, drift og udlejning af investeringsejendomme.Årets resultat sammenholdt med den forventede udviklingSelskabets ledelse anser årets resultat som værende tilfredsstillende, idet sidste års forventning om et resultat på niveau med 2020 er konstateret. Selskabet har opnået et positivt resultat før skat og før dagsværdiregulering på 1.442 t.kr ​mod et overskud på 1.339 t.kr. i regnskabsåret 2020.Usikkerhed vedrørende indregning og målingSelskabets måling af ejendomme til dagsværdi revurderes årligt på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke foretages systematisk afskrivning over ejendommenes brugstid. Ejendommenes værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedet ændrer sig, og en investors rentekrav ændres, eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Målemetoden er baseret på et forventet afkast af investeringen, hvorfor den er forbundet med en vis usikkerhed. Effekten af den usikkerhed er beskrevet i note 5, som viser effekten af en mindre ændring af afkastkravet i henholdsvis op- og nedadgående retning. Det er ledelsens opfattelse, at den foretagne måling af selskabets investeringsejendomme er forsigtig, under hensyntagen til ejendommenes beliggenhed samt renteniveauet på tidspunktet for årsrapportens færdiggørelse.Forventet udviklingDirektionen forventer, at selskabet i det kommende regnskabsår vil præstere et resultat før skat og dagsværdiregulering på niveau med regnskabsåret 2021.Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.354928133926661772748196763044641950670219972-7364855638485433088377165088168507417131193258941330629971723872764725417032578652254170325786522541703719161787014343017408457056720902627020048672090262702004865524062505170312841010694313466097444139761410813845322747317164670732760125000125000170444731450277017169473146277701250001450277014627770125000170444734169876340093541698763400935269322312730665308685604021740217269724482821543016579101564466196323111961799175163192552365079710593700037000139846910516288164776215385009725994202485984924488625518322975270405573171646707327601 Personaleomkostninger2021 kr.2020 kr.Gager og lønninger393.293448.148Pensioner48.92348.923Andre omkostninger til social sikring4.2039.236Andre personaleomkostninger0395446.419506.702Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere11112 Andre finansielle indtægter2021 kr.2020 kr.Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder076.525Øvrige finansielle indtægter88.37788.56388.377165.0883 Andre finansielle omkostninger2021 kr.2020 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder67.02020.525Renteomkostninger i øvrigt1.327.4201.427.953Øvrige finansielle omkostninger290.634264.6411.685.0741.713.119<br />2021 kr.2020 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder67.02020.525Renteomkostninger i øvrigt1.327.4201.427.953Øvrige finansielle omkostninger290.634264.6411.685.0741.713.1194 Skat af årets resultat2021 kr.2020 kr.Ændring af udskudt skat768.941856.057Refusion i sambeskatning(51.703)(128.410)717.238727.6475 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo57.960.51871.320Tilgange0137.000Kostpris ultimo57.960.518208.320Af- og nedskrivninger primo0(14.264)Årets afskrivninger0(19.972)Af- og nedskrivninger ultimo0(34.236)Dagsværdireguleringer primo12.182.9120Årets dagsværdireguleringer1.772.7480Dagsværdireguleringer ultimo13.955.6600Regnskabsmæssig værdi ultimo71.916.178174.084Selskabets portefølje af investeringsejendomme består af 8 ejendomme på i alt 6.246 m2, med i alt 39 lejemål. De 8 ejendomme fordeler sig med 2 boligejendomme, 1 retailejendom og 5 blandet benyttede ejendomme. Investeringsejendomme er beliggende primært på Fyn og to på Langeland. Ejendommene på Fyn ligger primært på midt- og østfyn. Investeringsejendommen er, jf. beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af den afkastbaserede model. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder. Ved fastsættelsen af markedsværdien (bogført værdi) er vægtet gennemsnitlig afkastprocent på 5,79%, den højeste afkastprocent er på 8,00% og den laveste afkastprocent er på 4,75%. Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelsen af dagsværdien. Følsomhedsanalyse: Ændringer i afkastsatserne har væsentlig betydning for målingen af investeringsejendommene. En stigning i afkastsatsen fører til et fald i markedsværdien. Markedsudviklingen kan medføre et ændret krav til forrentningen af fast ejendom. Nedenstående viser, hvorledes målingen af ejendomsporteføljen påvirkes, når afkastsatserne ændres i henholdsvis op- og nedadgående retning.AfkastVærdi af ejendoms-porteføljeRegnskabs-mæssig værdiRegulering før skat6,29%66.201.312 71.916.178 (5.714.865)6,04%68.940.514 71.916.178(2.975.664)5,79%71.916.177 71.916.17805,54%75.160.307 71.916.1783.244.129 5,29%78.710.946 71.916.1786.794.769 <br />Investerings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo57.960.51871.320Tilgange0137.000Kostpris ultimo57.960.518208.320Af- og nedskrivninger primo0(14.264)Årets afskrivninger0(19.972)Af- og nedskrivninger ultimo0(34.236)Dagsværdireguleringer primo12.182.9120Årets dagsværdireguleringer1.772.7480Dagsværdireguleringer ultimo13.955.6600Regnskabsmæssig værdi ultimo71.916.178174.0846 Langfristede forpligtelser Forfald inden for 12 måneder 2021 kr.Forfald inden for 12 måneder 2020 kr.Forfald efter 12 måneder 2021 kr.Restgæld efter 5 år 2021 kr.Gæld til realkreditinstitutter1.657.9101.538.46626.932.23120.697.345Bankgæld026.00000Anden gæld0040.21701.657.9101.564.46626.972.44820.697.3457 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med Peter Christiansen Holding A/S som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.8 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserTil sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 29.197 t.kr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2021 udgør 71.916 t.kr. Til sikkerhed for koncernforbundne selskabers mellemværende med pengeinstitutter, har selskabet stillet sikkerhed med ejerpantebreve for 11.153 t.kr. i ejendomme til en bogført værdi på 68.833 t.kr. ​Selskabets pengeinstitut har stillet garanti overfor realkreditinstitut på 359 t.kr. Til sikkerhed for mellemværender med pengeinstitut er der stillet sikkerhed med ejerpantebreve for 13.073 t.kr. i ejendomme til en bogført værdi på 68.833 t.kr.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. falseGenerelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Bruttofortjeneste eller –tab Nettoomsætningen vedrører lejeindtægter fra selskabets ejendomme. Nettoomsætning indregnes eksklusive ​​moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag. NettoomsætningNettoomsætningen vedrører lejeindtægter fra selskabets ejendomme. Nettoomsætning indregnes eksklusive ​​moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme og dermed forbundne finansielle forpligtelser omfatter ​regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme og forbundne finansielle forpligtelser til dagsværdi.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne. PersonaleomkostningerPersonaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere. Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger opgjort ud fra henholdsvis de fastsatte restværdier og brugstider for de enkelte aktiver og gennemførte nedskrivningstest og af gevinster og tab ved salg af materielle anlægsaktiver. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder.Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder.SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). Materielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Forventede brugstider og restværdier revurderes årligt. Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.Tilgodehavende og skyldig sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved skattemæssige underskud indregnes kun tilgodehavende sambeskatningsbidrag, hvis underskuddet forventes udnyttet i sambeskatningen.Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.<br />Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.Modtagne forudbetalinger fra kunder Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter beløb, der er modtaget fra kunder forud for leveringstidspunktet.2022-05-04Peter Søndergaard Christiansen