286746862015-01-012015-12-31286746862014-01-012014-12-31286746862015-12-31286746862014-12-31286746862015-01-012015-12-310286746862015-01-012015-12-311286746862015-01-012015-12-312286746862015-01-012015-12-313286746862015-01-012015-12-314286746862015-01-012015-12-315286746862015-01-012015-12-31fsa:RetainedEarningsMember286746862014-01-012014-12-31fsa:RetainedEarningsMemberiso4217:DKKsharespure2016-04-14Henrik Hjorth SøndergaardRanders NV2016-03-22RevisionspåtegningRanders SV2016-03-22Regnskabsklasse BfalsefalseÅrsrapport28674686S og A Ejendomme A/SNørbækvej 68920Randers NV2006-12-06Randershsoendergaard@grundfos.comDanske BankØstervold 398900Randers C2015-01-012015-12-31ND REVI-MIDT,Godkendt RevisionspartnerselskabGl. Stationsvej 58940 Randers SVBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for perioden 1. januar - 31. december 2015 for S og A Ejendomme A/S.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for perioden 1. januar - 31. december 2015.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Revision af årsregnskabSelskabet opfylder bestemmelserne i årsregnskabslovens § 135 og har derved mulighed for at aflægge et ikke revideret årsregnskab. Selskabets ledelse indstiller til generalforsamlingens godkendelse, at selskabets årsregnskab fremover ikke revideres.Dirigentens noteringerGeneralforsamlingen har dags dato behandlet og godkendt ledelsens forslag om at undlade revision. Randers NV, den 22/3 2016Henrik Hjorth SøndergaardDirigentTil kapitalejerne af S og A Ejendomme A/SVi har revideret årsregnskabet for S og A Ejendomme A/S for perioden 1. januar - 31. december 2015, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsens ansvar for årsregnskabet Selskabets ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion.Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for perioden 1. januar - 31. december 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at modificere vores konklusion gør vi opmærksom på, at der er usikkerhed om selskabets evne til at fortsætte driften. Vi henviser til ledelsesberetningen og note 1 i regnskabet, hvoraf fremgår, at det for indeværende er usikkert, om der opnås tilsagn om de begærede lån til finansiering af driften og de nødvendige investeringer i de førstkommende år, men at det er ledelsens vurdering, at et sådan tilsagn vil blive opnået, hvorfor årsregnskabet i overensstemmelse hermed er udarbejdet under forudsætning af selskabets fortsatte drift.Erklæring i henhold til anden lovgivning og øvrig reguleringUdtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Selskabets hovedaktivitet Selskabets væsentligste aktiviteter har i lighed med tidligere år bestået af udlejningsvirksomhed, renovering af lejemål samt køb og salg af ejendomme.Udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat anses ikke for tilfredsstillende. Selskabets fortsatte drift er betinget af, at bank og andre eksterne kreditgivere fortsat stiller den fornødne kapital til rådighed. Vi forventer, at dette vil ske. Vi henviser til note 1 i årsregnskabet. Selskabet har tabt mere end 50% af aktiekapitalen, som forventes retableret ved egen indtjening.Betydningsfulde hændelser indtruffet efter statusdag Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke selskabets finansielle stilling.GENERELTÅrsregnskabet for S og A Ejendomme A/S for 2015 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for selskaber i regnskabsklasse B. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner.Generelt om indregning og måling Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip. Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af afdrag og tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostprisen og det nominelle beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsregnskabet aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen.Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta.RESULTATOPGØRELSENNettoomsætning Nettoomsætning omfatter huslejeindtægter og indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at lejen optjenes i henhold til de indgåede kontrakter.Investeringsejendommenes driftsomkostninger Investeringsejendommenes driftsomkostninger omfatter ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse samt fællesomkostninger.Andre driftsindtægterAndre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hovedaktivitet.Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration mv.Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af de enkelte dattervirksomheders resultater efter skat.Finansielle indtægter og omkostningerFinansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen mv.Skat af årets resultatÅrets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.BALANCENMaterielle anlægsaktiverInvesteringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og kapitalgevinster ved et eventuelt efterfølgende salg.Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger.Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt på baggrund af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel.Dagsværdien beregnes ud fra nettoforrentningen for boligejendomme inden for det geografiske område, hvor ejendommene er beliggende. Nettoforrentningen beregnes under hensyntagen til de eksisterende lejekontrakter, ejendommenes vedligeholdelsestilstand samt budgetterne for det kommende år.Nettoforrentningen beregnes som de samlede huslejeindtægter med fradrag af direkte omkostninger i form af ejendomsskatter, forsikringer og vedligeholdelse samt administration, som pålignes investeringsejendommene divideret med investeringsejendommenes regnskabsmæssige værdi med fradrag af deposita.Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten "Værdiregulering af investeringsejendomme".Som følge af målingen til dagsværdi foretages der ikke afskrivning på investeringsejendommene.Finansielle anlægsaktiverKapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes i balancen til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort efter moderselskabets regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer og tab og med tillæg eller fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort efter overtagelsesmetoden. Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til kr. 0, og et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives med moderselskabets andel af den negative indre værdi i det omfang, det vurderes som uerholdeligt. Såfremt den regnskabsmæssige negative indre værdi overstiger tilgodehavender, indregnes det resterende beløb under hensatte forpligtelser i det omfang, modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække dattervirksomhedens underbalance. Nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder overføres under egenkapitalen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode i det omfang, den regnskabsmæssige værdi overstiger anskaffelsesværdien med fradrag af afskrivninger på goodwill.TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.Selskabsskat og udskudt skatAktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. I de tilfælde, f.eks. vedrørende aktier, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.Gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes de finansielle forpligtelser til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster og beløbet efter skat bindes i posten ”Reserve for dagsværdi for investeringsaktiver” under egenkapitalen. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder, selskabsdeltagere og ledelse samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.-3254710-611930237344347154434544341 Usikkerhed om fortsat drift Der er usikkerhed om virksomhedens fortsatte drift, idet selskabet har tabt hele aktiekapitalen, som konsekvens af, at boligmarkedet på det geografiske område, selskabet beskæftiger sig med, fortsat er stærkt påvirket af den finansielle krise. Ledelsen forventer dog en forbedret indtjening de kommende år som følge af forventning til fremtidig stigninger af priserne på fast ejendom. Selskabets bankkreditter genforhandles årligt, hvilket indtil nu er sket på uændrede vilkår. Det bedømmes, at aktiekapitalen kan reetableres ved egen indtjening over en kortere årrække, og årsregnskabet er derfor udarbejdet under forudsætning om virksomhedens fortsatte drift. 2 Materielle anlægsaktiver Kostpris, primo 9.205.923 Kostpris 31. december 2015 9.205.923 Af-/nedskrivninger, primo -793.923 Af-/nedskrivninger 31. december 2015 -793.923 Materielle anlægsaktiver i alt 8.412.000 3 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kostpris, primo 0 400.000 Kostpris 31. december 2015 0 400.000 Årets af-/nedskrivninger 0 -400.000 Op- og nedskrivninger 31. december 2015 0 -400.000 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2015 0 0 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder kan specificeres således: Navn, Hjemsted Ejerandel S OG A 1 ApS, Randers 100 % S OG A 2 ApS, Randers S OG A 3 ApS, Randers S OG A 4 ApS, Randers S OG A 5 ApS, Randers 100 % 100 % 100 % 100 % Selskaberne er opløst ved betalingserklæring i 2014. 4 Egenkapital Virksomhedskapital 837.500 0 837.500 Overført resultat -1.568.260 -54.434 -1.622.694 -730.760 -54.434 -785.194 Aktiekapitalen er opdelt i 1.675 aktier á nominelt 500 DKK. Selskabet har i 2011 erhvervet egne aktier for nom. 125.000 DKK til kurs 100. 5 Langfristede gældsforpligtelser Prioritetsgæld 7.004.369 7.083.184 14.843 6.464.238 Kreditinstitutter 1.064.120 1.064.120 76.572 625.965 Anden gæld 487.500 487.500 0 487.500 8.555.989 8.634.804 91.415 7.577.703 6 Eventualposter mv. Eventualforpligtelser Selskabets 5 datterselskaber er opløst ved betalingserklæring i 2014. S og A Ejendomme A/S hæfter for alle forpligtelser, der måtte være opstået i datterselskaberne. Selskabet har kautioneret for Kronjysk Boligudlejning ApS's engagement med pengeinstitut. 7 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld i realkreditinstitutter, 7.083.184 DKK, er der afgivet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2015 udgør 8.412.000 DKK. Virksomheden har udstedt ejerpantebreve på i alt 1.550.000 DKK, der giver pant i ovenstående grunde og bygninger. Ejerpantebrevene er deponeret til sikkerhed for gæld i pengeinstitut. Til sikkerhed for gæld til ejerforeninger er der tinglyst byrder og ejerpantebreve for samlet 250.000 DKK, der giver pant i ovenstående grunde og bygninger. -492348330495103410192501723366276286860286860841200084120000084120002002202002202002208612220837500-1622694-78519470683419875484875008543389914154816122000023549225506854025939741486122208412000841200000841200020365922036592203659210448592837500-1568260-7307608536338800000487500982383804694792000028112958490613555141117935210448592Arne Rasmussen34480370ND REVI-MIDT, Godkendt RevisionspartnerselskabStatsautoriseret revisorHenrik Hjorth SøndergaardPeder Marthinus SøndergaardFormandNæstformandHenrik Hjorth SøndergaardPeter VandborgLene Straarup NielsenMedarbejdervalgt54434286860