iso4217:DKKxbrli:pure333892722023-01-012023-12-31333892722023-01-012023-12-311333892722023-01-012023-12-311333892722022-01-012022-12-31333892722023-01-012023-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember333892722022-01-012022-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember333892722023-01-012023-12-31fsa:RetainedEarningsMember333892722022-01-012022-12-31fsa:RetainedEarningsMember333892722023-12-31333892722022-12-31ÅrsrapportErklæring om udvidet gennemgangtruefalseGrundlag for konklusionKonklusion2023-01-012023-12-312022-01-012022-12-31132024-02-222024-02-22København2024-02-22KøbenhavnBirgitte Ulrich HøyerKurt LægårdStatsautoriseret revisormne1501318437082Lægård RevisionØstbanegade1232100København ØDanmarkDK18437082Lægård RevisionØstbanegade 1232100 København ØNordea BankRegnskabsklasse Bfalsefalse33389272ESP I ApSRyvangs Allé182100København ØDanmarkDKBirgitte Ulrich HøyerDirektionsmedlemLedelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2023 for ESP I ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Samtidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejerne i ESP I ApS.ERKLÆRING OM UDVIDET GENNEMGANG AF ÅRSREGNSKABETVi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for ESP I ApS for regnskabsåret 2023. Årsregnskabet, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter, udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.ESP I ApS' væsentligste aktivitet er investering i fast ejendom, herunder køb og salg af fast ejendom, virksomheder, værdipapirer og dermed beslægtet virksomhed.Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi, der pr. balancedagen udgør kr. 36.000.000. Dagsværdien opgøres for de enkelte ejendomme på baggrund af en række forudsætninger, herunder de enkelte ejendommes forventede normalindtjening samt fastsatte afkastkrav, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis. Afkastkravene er fastsat, så de vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Der er usikkerhed forbundet med målingen af selskabets investeringsejendomme, og en reducering af afkastkravet med i gennemsnit 0,5 % - point vil forøge den samlede dagsværdi med ca. kr. 2.400.000, jf. omtale heraf i regnskabets note 1.Årsregnskabet for ESP I ApS for 2023 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder. Herudover har virksomheden valgt at følge enkelte regler for klasse C-virksomheder.De væsentligste områder af den anvendte regnskabspraksis, der er uændret i forhold til sidste år, er omtalt nedenfor.I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdi- reguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil til- flyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden års- rapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som kan udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi.Bruttofortjeneste og -tab indeholder nettoomsætning, ejendomsomkostninger og andre eksterne omkostninger.Nettoomsætningen omfatter årets opkrævede husleje med fradrag af huslejenedsættelser.Ejendomsomkostninger indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt omkostninger til skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger, der afholdes med henblik på at vedligeholde ejendommenes standard, udgiftsføres i takt med, at arbejderne udføres. Andre eksterne omkostninger: Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration.Dagsværdiregulering af investeringsejendomme indeholder regulering af investeringsejendomme til dagsværdi.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger.Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultat- opgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Moderselskabet og de danske koncernvirksomheder er sambeskattede. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. Moderselskabet fungerer som administrationsselskabet for sambeskatningskredsen, således at moderselskabet forestår afregning af skatter mv. til de danske skattemyndigheder.Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede udgifter. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, repræsenterende det beløb, som ejendommen på balancedagen vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt på baggrund af ejendommenes budgetterede driftsresultater for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres som værende enkeltstående tilfælde. Målingen sker ved anveldelse af en afkastbaseret model. Afkastsatserne (forrentningskravet) fastsættes ud fra markedsforholdene for den enkelte ejendom med vægt på stand, beliggenhed og udviklingspotentiale samt det generelle renteniveau. Driftsresultatet efter omkostninger og skønnet vedlligeholdelse er for hver enkelt ejendom individuelt kapitaliseret med et afkastkrav på 7 %, og en enkelt ejendom kapatilaseret med et afkastkrav på 9 %, baseret på offentliggjorte markedsrapporteringer fra 4. kvartal 2023. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet, tillægges anskaffelsessummen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under driftsomkostninger. Realiserede avancer eller tab ved salg af investeringsejendomme opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og salgsprisen og indregnes ligesom dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen under posten værdiregulering af investeringsejendomme.Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab.Modervirksomheden hæfter som administrationsselskab for dattervirksomhedernes selskabsskatter over for skattemyndighederne. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balance som "Tilgodehavende sambeskatningsbidrag" eller "Skyldigt sambeskatningsbidrag". Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. For indeværende år er anvendt en skattesats på 22%.Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører og anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.Usikkerhed vedr. indregning og måling Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi, der pr. balancedagen udgør kr. 36.000.000. Dagsværdien opgøres for de enkelte ejendomme på baggrund af en række forudsætninger, herunder de enkelte ejendommes forventede normalindtjening samt fastsatte afkastkrav, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis. Afkastkravene er fastsat, så de vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Der er usikkerhed forbundet med målingen af selskabets investeringsejendomme, og en reducering af afkastkravet med i gennemsnit 0,5 % - point vil forøge den samlede dagsværdi med ca. kr. 2.400.000.Erhvervsejendommene består af 6 erhvervsejendomme i Vordingborg, Slagelse, Næstved og Ringsted. Erhvervsejendommenes dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastkrav. Ved beregningen er anvendt et afkast på 7 %, og 9 % for en enkelt ejendom på Sydsjælland, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommens beliggenhed mv. Afkastkravet svarer ligeledes til det generelle afkastkrav for erhvervsejendomme på Vest- og Sydsjælland.<table class="richtext-table"><thead><tr><th><th><th><th><th><th></tr></thead><body><tr><td>Investeringsejendomme indregnet til dagsværdi</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>2023</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Værdi ultimo indregnet i balancen</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>36.000.000</td></tr><tr><td>Årets urealiserede nettogevinst indregnet i resultatopgørelsen</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>900.000</td></tr></table>Virksomheden har sikkerhedsstillelser vedrørende gæld til realkreditinstitutter på kr. 9.623.082, i aktiver med en regnskabsmæssig værdi på kr. 31.250.000.<table class="richtext-table"><thead><tr><th><th><th><th><th><th></tr></thead><body><tr><td>Langfristet gæld</td><td></td><td></td><td></td><td>2023</td><td>2022</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Prioritetsgæld</td><td></td><td></td><td></td><td>9.623.082</td><td>10.457.483</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>I ALT</td><td></td><td></td><td></td><td>9.623.082</td><td>10.457.483</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Afdrag til betaling næste regnskabsår</td><td></td><td></td><td></td><td>822.325</td><td>820.744</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>LANGFRISTET GÆLD I ALT</td><td></td><td></td><td></td><td>8.800.757</td><td>9.636.739</td></tr></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th><th><th><th><th><th></tr></thead><body><tr><td>Prioritetsgæld, der forfalder til betaling</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>mere end 5 år efter balancedagen</td><td></td><td></td><td></td><td>5.336.722</td><td>6.165.583</td></tr></table>Eventualaktiver og eventualforpligtelser Selskabet har et udskudt skatteaktiv i størrelsesordenen kr. 5.300.000, som ikke er indregnet i årsregnskabet 2023. Selskabet hæfter solidarisk for selskabsskatten af koncernens sambeskattede indkomst og for visse eventuelle kildeskatter som udbytteskat. Den samlede skyldige selskabsskat fremgår af årsrapporten for Palæ ApS, CVR nr. 10 96 46 79, der er administrationsselskab i forhold til sambeskatningen. Eventuelle senere korrektioner af sambeskatningsindkomsten og kildeskat m.v. vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et større beløb. 18326792133415900000-42000002732679-206658513655136551041461126862642188-2165616-327800-716942969988-209392134000000-430012-2093921360000003600000036000000360000003600000036000000303427112104093278007169447350106846340942113889503409421138895039409421373889508000080000245865472501655834000000280665472509655888007579636739880075796367398223258207447046162450164933217724602542119265565411342876122923923940942137388950