Årsrapport 30700228 EY Godkendt Revisionspartnerselskab Vestre Havnepromenade 1A 9000 Aalborg 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 36913606 TM Ejendom ApS Gustav Zimmersvej 84 9430 Vadum 2015-06-04 Jammerbugt EY Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Vestre Havnepromenade 1A 9000 Aalborg 2023-04-03 Michael Klitgaard Sørensen Regnskabsklasse B Andre erklæringer uden sikkerhed true CaseWare Working Papers Vadum 2023-04-03 Michael Klitgaard Sørensen Tom Jakobsen Aalborg 2023-04-03 Søren V. Nejmann statsaut. revisor mne32775 776000 808000 -448000 2389000 328000 3197000 2802000 1000 571000 331000 2559000 2867000 564000 631000 1995000 2236000 1995000 2236000 17457000 17905000 1330000 520000 18787000 18425000 18787000 18425000 32000 39000 14000 17000 46000 56000 25000 114000 71000 170000 18858000 18595000 50000 50000 5375000 3380000 5425000 3430000 602000 701000 602000 701000 7661000 10416000 207000 199000 249000 249000 214000 356000 8331000 11220000 246000 255000 22000 14000 146000 32000 656000 106000 3413000 2820000 17000 17000 4500000 3244000 12831000 14464000 18858000 18595000 50000 355000 789000 2236000 50000 3380000 1995000 50000 5375000 93000 72000 478000 259000 14719000 520000 0 810000 14719000 1330000 3186000 -448000 2738000 17457000 1330000 7836000 175000 7661000 6941000 207000 0 207000 0 249000 0 249000 0 285000 71000 214000 0 Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for TM Ejendom ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Årsrapporten, der ikke er revideret, er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Direktionen anser betingelserne for at undlade revision for opfyldt. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til den daglige ledelse i TM Ejendom ApS Vi har opstillet årsregnskabet for TM Ejendom ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som I har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med ISRS 4410 Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere jer med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code), herunder principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er jeres ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, som I har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller review-konklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Virksomhedens hovedaktivitet er investering og opførelse af fast ejendom med henblik på udlejning/salg og hermed beslægtet virksomhed. Virksomhedens 0resultatopgørelse for 2022 udviser et overskud på 1.995 t.kr. mod et overskud på 2.236 t.kr. sidste år, og virksomhedens balance pr. 31. december 2022 udviser en egenkapital på 5.425 t.kr. Virksomheden har i 2022 ændret anvendt regnskabspraksis for indregning og måling af investeringsejendomme med henblik på at opnå et mere retvisende billede. Investeringsejendomme indregnes og måles fremover til dagsværdi, jf. nærmere omtale i afsnit om anvendt regnskabspraksis. Årets resultat er påvirket af værdiregulering af investeringsejendomme, som udgør -448 t.kr. i 2022 mod 2.389 t.kr. i 2021. Årets resultat er positivt påvirket af omlægning af lån som udgør 2.802 t.kr. i 2022. Virksomheden har i årets løb gennemført en koncernintern fusion med den 100% ejede datter-virksomhed TM Ejendom ApS (CVR-nr.: 36 92 68 21) med virkning pr. 9. november 2022 ved brug af koncernmetoden. Der er sket tilretning af sammenligningtal i overensstemmelse hermed. Årets resultat for 2022 samt virksomhedens egenkapital pr. 31. december 2022 er ikke påvirket af fusionen. Årsrapporten for TM Ejendom ApS for 2022 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af visse bestemmelser for klasse C. Virksomheden har i årets løb gennemført en koncernintern fusion med den 100% ejede datter-virksomhed TM Ejendom ApS (CVR-nr.: 36 92 68 21) med virkning pr. 9. november 2022 ved brug af koncernmetoden. Som konsekvens af koncernmetoden er der sket tilretning af sammenligningtal. Årets resultat for 2022 samt virksomhedens egenkapital pr. 31. december 2022 er ikke påvirket af fusionen. Ledelsen har i 2022 ændret anvendt regnskabspraksis for indregning og måling af investerings-ejendomme. Investeringsejendomme indregnes og måles fremover til dagsværdi efter årsregnskabs-lovens §38. I henhold til den hidtidige praksis blev ejendommene indregnet til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger efter årsregnskabslovens §43. Det er ledelsens vurdering, at årsregnskabet med den nye regnskabspraksis vil give et mere retvisende billede af selskabets finansielle stilling, idet der er konstateret væsentlige merværdier på selskabets grunde og bygninger. Den akkumulerede effekt af praksisændringen pr. 1. januar 2020 er indregnet direkte på egenkapitalen og sammenligningstal er tilrettet i overensstemmelse hermed. Den beløbsmæssige effekt af praksisændringen udgør en negativ regulering af årets resultat efter skat med -240 t.kr. (2021: 1.973 t.kr.), og egenkapitalen er påvirket tilsvarende (2021: påvirket tilsvarende). Effekten på skat af årets resultat udgør i 2022 en positiv regulering på 68 t.kr. (2021: -556 t.kr.), og på udskudt skat en regulering på -701 t.kr. (2021: -769 t.kr.). Bortset fra ovenstående er den anvendte regnskabspraksis uændret sammenlignet med sidste år. Præsentationsvaluta Årsregnskabet er aflagt i danske kroner (t.kr.). Koncerninterne virksomhedssammenlægninger Ved virksomhedssammenslutninger som køb og salg af kapitalandele, fusioner, spaltninger, tilførsel af aktiver og aktieombytninger m.v. ved deltagelse af virksomheder under modervirksomhedens bestemmende indflydelse anvendes book value-metoden, hvor sammenlægningen anses for gennemført på det regnskabsmæssige erhvervelsestidspunkt uden tilpasning af sammenligningstal. Forskelle mellem det aftalte vederlag og den overtagne virksomheds regnskabsmæssige værdi indregnes direkte på egenkapitalen. Ved lodrette og omvendt lodrette koncerninterne fusioner anvendes koncernmetoden til sammenlægning af virksomhederne. Herved sammenlægges virksomhederne til den omvurderingsværdi, der er opgjort i koncernregnskabet eller der ville være opgjort i koncernregnskabet for den modervirksomhed, som indgår i fusionen. Koncernmetoden gennemføres som om virksomhederne har været sammenlagt fra tidspunktet, hvor modervirksomheden erhvervede kapitalandele i de af fusionen omfattede virksomheder, og der er derfor sket tilretning af sammenligningstal. Virksomheden har som fortolkningsbidrag for indregning af omsætning valgt IAS 11/IAS18. Selskabets indtægter omfatter primært årets huslejeindtægter fra udlejningsejendomme, der periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter. Nettoomsætning måles til dagsværdien af det aftalte vederlag. Alle former for afgivne rabatter indregnes i nettoomsætningen. I resultatopgørelsen er nettoomsætning, ejendomsomkostninger og eksterne omkostninger med henvisning til årsregnskabslovens § 32 sammendraget til én regnskabspost benævnt bruttofortjeneste. I ejendomsomkostninger indregnes omkostninger vedrørende udlejning af virksomhedens investeringsejendomme, herunder omkostninger til drift og vedligeholdelse af investeringsejendomme. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende virksomhedens primære aktivitet, der er afholdt i årets løb, herunder omkostninger til administration m.v. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen m.v. Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i egenkapitalen med den del, som kan henføres til transaktioner indregnet i egenkapitalen. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi, og årets værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Ved opgørelse af dagsværdi pr. 31. december 2022 har ledelsen foretaget en systematisk vurdering af ejendomme under hensyntagen til beliggenhed, vedligeholdelsesstand, lejeaftaler, renteniveau m.v. Dagsværdimålingen sker ved anvendelse af en afkastbaseret cash flow-model, hvor de fremtidige pengestrømme tilbagediskonteres. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktoren) fastsættes ejendom for ejendom. Der anvendes således dagsværdiniveau 3 til indregning af investeringsejendomme. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver - bortset fra grunde - en begrænset levetid. Den værdiforringelse der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Investeringsejendomme under opførsel: Investeringsejendomme under opførsel måles til kostpris. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Virksomheden har som fortolkningsbidrag for nedskrivninger af finansielle tilgodehavender valgt IAS 39. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter forudbetalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have indvirkning på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme jurisdiktion. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Virksomheden har valgt IAS 39 som fortolkningsbidrag til indregning og måling af gældsforpligtelser. Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, så forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdien. Modtagne forudbetalinger vedrører forudbetalt leje. For oplysning om sikkerhedsstillelser mv. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til note 6. Virksomheden foretager investering i udlejningsejendomme. Investeringsejendomme indregnes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, jf. reglerne i årsregnskabslovens § 38. Investeringsejendommene består af 11 boligejendomme placeret i Nørhalne. Dagsværdien af virksomhedens investeringsejendomme udgør 17.457 t.kr. pr. 31. december 2022. Årets regulering til dagsværdi udgør -448 t.kr., der er indregnet i resultatopgørelsen. Opgørelse af dagsværdi Dagsværdien af investeringsejendomme er opgjort for ejendommen med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående begivenheder. Dette korrigerede budget udtrykker et 'normaliseret' driftsresultat og anvendes sammen med et relevant afkastkrav til at beregne dagsværdien efter en afkastbaseret model. Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi Selskabet værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi. Den anvendte forrentingsfaktor udgør 4,90 %. Følsomhedsanalyse For at illustrere følsomheden og effekten ved ændringer i forrentningsfaktorerne på selskabets investeringsejendomme i 2022 er i nedenstående matrix vist værdi af ejendomme, egenkapital og resultat før skat ved ændringer på +/- 0,25 %: t.kr. -0,25 % Anvendt +0,25 % Værdi af ejendomme 18.396 17.457 16.610 Egenkapital 6.157 5.425 4.764 Resultat før skat 2.934 1.995 1.148 Til sikkerhed for virksomhedens gæld til realkreditinstitutter, 7.836 t.kr., er der stillet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2022 udgør 17.457 t.kr. 36913606 2022-01-01 2022-12-31 36913606 2021-01-01 2021-12-31 36913606 2021-12-31 36913606 2022-12-31 36913606 2022-01-01 2022-12-31 1 36913606 2022-01-01 2022-12-31 2 36913606 2022-01-01 2022-12-31 1 36913606 2022-01-01 2022-12-31 e:RetainedEarningsMember 36913606 2021-01-01 2021-12-31 e:RetainedEarningsMember 36913606 2022-01-01 e:InvestmentPropertyMember 36913606 2022-01-01 2022-12-31 e:InvestmentPropertyMember 36913606 2022-12-31 e:InvestmentPropertyMember 36913606 2022-01-01 e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 36913606 2022-01-01 2022-12-31 e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 36913606 2022-12-31 e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 36913606 2021-01-01 e:ContributedCapitalMember 36913606 2022-01-01 e:ContributedCapitalMember 36913606 2022-12-31 e:ContributedCapitalMember 36913606 2022-01-01 e:RetainedEarningsMember 36913606 2022-01-01 2022-12-31 e:RetainedEarningsMember 36913606 2022-12-31 e:RetainedEarningsMember 36913606 2021-01-01 e:RetainedEarningsMember 36913606 2021-01-01 2021-12-31 e:RetainedEarningsMember 36913606 2022-12-31 e:LongtermMortgageLoansMember 36913606 2022-12-31 e:LongtermPrepaymentsReceivedFromCustomersMember 36913606 2022-12-31 e:OtherLongtermPayablesMember 36913606 2022-12-31 e:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember iso4217:DKK