iso4217:DKK317849212023-01-012023-12-31317849212023-01-012023-12-311317849212023-01-012023-12-311317849212023-01-012023-12-311317849212023-01-012023-12-312317849212023-01-012023-12-313317849212023-01-012023-12-314317849212023-01-012023-12-315317849212023-01-012023-12-312317849212023-01-012023-12-31317849212022-01-012022-12-31317849212023-01-012023-12-31fsa:RetainedEarningsMember317849212023-12-31317849212022-12-31317849212023-01-01fsa:ContributedCapitalMember317849212023-01-01fsa:RevaluationReserveMember317849212023-01-01fsa:RetainedEarningsMember317849212023-01-01317849212023-12-31fsa:ContributedCapitalMember317849212023-12-31fsa:RevaluationReserveMember317849212023-12-31fsa:RetainedEarningsMember317849212023-01-012023-12-31fsa:RevaluationReserveMemberGrundlag for konklusionKonklusiontrue2022-01-012022-12-3133963556København S23006WeidekampsgadeDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabKøbenhavnKøbenhavn K1432Regnskabsklasse BRevisionspåtegning2023-12-312023-01-012<br />153RefshalevejRefshaleøen Holding A/S31784921339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 for Refshaleøen Holding A/S.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.København2024-04-18Jes TransbølKim SimonsenMichael BruhnMichael Nellemann PedersenClaus JørgensenHasse JørgensenformandTil kapitalejerne i Refshaleøen Holding A/SVi har revideret årsregnskabet for Refshaleøen Holding A/S for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: <br />Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. <br />Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. <br />Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. <br />Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. <br />Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.<br />Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. <br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.København2024-04-18Bjørn Winkler JakobsenVictor Fortmann Stormmne32127mne50626Statsautoriseret revisorStatsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabet er moderselskab til Refshaleøens Ejendomsselskab A/S, CVR-nr. 78 87 01 17. Der henvises til ledelsesberetningen i årsrapporten for Refshaleøens Ejendomsselskab A/S for beskrivelse af aktiviteterne i datterselskabet. Selskabet beskattes efter selskabsskattelovens § 3A og er dermed skattemæssigt transparent.Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdResultatet for regnskabsåret 2023 udviser et underskud på 184 t.kr. og en egenkapital på 1.833.464 t.kr. Der er foretaget en tilbageførsel af tidligere års opskrivninger, jævnfør dagsværdiansættelsen af selskabets kapitalandele vist i note 3 i regnskabet, med 191.000 t.kr. Tilbageførsel af opskrivninger på 191.000 t.kr. henføres i al væsentlighed til nedjustering af den forventede salgspris pr. m2 i henhold til valuarvurdering og forøgelse af diskonteringsraten. Der forventes et regnskabsmæssigt resultat for regnskabsåret 2024 på samme niveau som i 2023.Usikkerhed vedrørende indregning og målingSelskabets ledelse er bevidst om, at værdifastsættelsen af selskabets kapitalandel er forbundet med usikkerhed. Det er ledelsens klare opfattelse, at denne usikkerhed er indregnet i det angivne niveau. Der er en række faktorer, som har primær betydning for aktivernes værdifastsættelse, og det er ledelsens opfattelse, at følgende parametre er særligt centrale: A. Udviklingen i bebyggelsesprocenter. B. Udviklingen i byggeretskvadratmeterpriser – hvor det vurderes, at der handles til stadigt højere priser. C. Udviklingen i plangrundlaget – hvor der udvises imødekommenhed fra de regulerende myndigheder, og hvor beslutningen om de nødvendige infrastrukturprojekter til støtte for Refshaleøens udvikling fremrykkes. Der henvises til årsregnskabets note 1 og note 3 vedrørende usikkerhed relateret til indregning og måling af kapitalandele til dagsværdi. Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.11100054000-111000-540007300055000-184000-109000-184000-184000-1090001835000000202600000018350000002026000000183500000020260000000190000190003630004510003630004700001835363000202647000011132400011132400085534500010463450008667950008669790001833464000202464800011132400010463450008669790002024648000111324000855345000866795000370003200018620001790000189900018220001899000182200018353630002026470000-191000000-1910000001 Usikkerhed ved indregning og måling Der er betydelig usikkerhed knyttet til værdiansættelsen af kapitalandele i tilknyttede virksomheder, som indregnes og måles til dagsværdi. Der henvises til omtale af forudsætningerne for indregning og måling i årsregnskabets note 3 samt omtalen i ledelsesberetningen under afsnittet ”Usikkerhed ved indregning og måling”. 2 Andre finansielle omkostninger2023 t.kr.2022 t.kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder7252Øvrige finansielle omkostninger137355<br />2023 t.kr.2022 t.kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder7252Øvrige finansielle omkostninger1373553 Finansielle aktiverKapitalandele i tilknyttede virksomheder t.kr.Kostpris primo979.655Kostpris ultimo979.655Opskrivninger primo1.046.345Tilbageførsel af opskrivninger(191.000)Opskrivninger ultimo855.345Regnskabsmæssig værdi ultimo1.835.000Kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter Refshaleøens Ejendomsselskab A/S, der ejes 100%. I henhold til selskabets regnskabspraksis indregnes og måles kapitalandele i tilknyttede virksomheder til dagsværdi. Dagsværdien af kapitalandelene vedrører primært grunde og bygninger i datterselskaber til Refshaleøens Ejendomsselskab A/S. Refshaleøen omfatter et areal på ca. 525.000 m2, som forventes udviklet til en ny bydel i København på sigt. Dagsværdien af grunde og bygninger er opgjort af ledelsen ved anvendelse af en DCF-model. Ved opgørelsen har ledelsen anvendt følgende centrale forudsætninger: - En forventet salgspris på 5.200 kr. pr. m2 (5.400 kr.) - En gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 180% (180%) - Et afkastkrav på 10,75% (9,25%) - En forventet prisstigning på 2,0% (2,0%) - Det forudsættes, at 25% af arealet kan afhændes i år 2027, 25% i år 2033, 25% i år 2038 og 25% i år 2043 (uændret) Ud over overstående forudsætninger er værdien særlig følsom over for bl.a. udformningen og vedtagelse af lokalplanen for området, udbygning af infrastrukturen samt den tidsmæssige horisont for områdets udvikling. I tillæg til den af ledelsen udarbejdede DCF-model har ledelsen, som sammenligningsgrundlag for værdiansættelsen, indhentet en vurdering af de enkelte forudsætninger fra en ekstern valuar. Der er på visse parametre enkelte forskelle mellem forudsætningerne anvendt af ledelsen og den eksterne valuar. Ledelsen har vurderet, at disse forskelle ikke har en væsentlig indvirkning på den skønnede dagsværdi. Der vurderes ikke at være et aktivt marked eller sket tilsvarende transaktioner, som kan anvendes ved vurderingen af dagsværdien. Der er knyttet en betydelig usikkerhed til opgørelse af dagsværdien, og selv mindre ændringer i de centrale forudsætninger vil medføre væsentlige ændringer i den opgjorte dagsværdi i såvel positiv som negativ retning. Følsomheden af de væsentligste forudsætninger er opstillet herunder. FølsomhedsanalyseSensitivitetEffekt (positiv påvirkning) Effekt (negativ påvirkning) Byggeretsværdi+/- 500 kr.+ 199 mio. kr.- 199 mio. kr.Bebyggelsesprocent+/- 20%+ 230 mio. kr.- 230 mio. kr.Prisstigning (gns.)+/- 1%+ 181 mio. kr.- 162 mio. kr.Diskonteringsrente+/- 1%+ 178 mio. kr.- 157 mio. kr.Salgstidspunkt (pengestrømme)+/- 1år+ 178 mio. kr.- 164 mio. kr.Kapitalandele i dattervirksomhederHjemstedRetsformEjerandel %Egenkapital t.kr.Resultat t.kr.Refshaleøens Ejendomsselskab A/S - Cvr-nr. 78 87 01 17KøbenhavnA/S100,0367.63418.781<br />Kapitalandele i tilknyttede virksomheder t.kr.Kostpris primo979.655Kostpris ultimo979.655Opskrivninger primo1.046.345Tilbageførsel af opskrivninger(191.000)Opskrivninger ultimo855.345Regnskabsmæssig værdi ultimo1.835.0004 PersonaleforholdVirksomheden har ingen ansatte udover direktionen. Direktøren har ikke modtaget vederlag.5 DagsværdioplysningerUnoteret kapitalandele t.kr.Dagsværdi ultimo1.835.000Urealiserede dagsværdireguleringer indregnet i dagsværdireserven under egenkapitalen(191.000)6 EventualforpligtelserDer påhvilker selskabet en mulig mindre forpligtelse vedrørende indløsning af minoritetsaktionærer. 7 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserSelskabet har stillet selvskyldnerkaution for Refshaleøens Ejendomsselskab A/S' mellemværende med Danske Bank. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. falseKoncernregnskabMed henvisning til årsregnskabslovens § 110 er der ikke udarbejdet koncernregnskab.Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder kontorholdsomkostninger, administrationsomkostninger mv. Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder samt amortisering af finansielle forpligtelser. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles til dagsværdi. Dagsværdireguleringer, der overstiger kostprisen, bindes som en særskilt reserve under egenkapitalen. Anvendte forudsætninger for opgørelse af dagsværdi fremgår af note 2. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.Andre finansielle forpligtelserAndre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.2024-05-07Jes Transbøl