35383166 2021-10-01 2022-09-30 35383166 2021-10-01 2022-09-30 1 35383166 2021-10-01 2022-09-30 2 35383166 2021-10-01 2022-09-30 3 35383166 2021-10-01 2022-09-30 1 35383166 2020-10-01 2021-09-30 35383166 2021-10-01 2022-09-30 fsa:RetainedEarningsMember 35383166 2020-10-01 2021-09-30 fsa:RetainedEarningsMember 35383166 2022-09-30 35383166 2021-09-30 35383166 2021-09-30 fsa:ContributedCapitalMember 35383166 2021-09-30 fsa:RetainedEarningsMember 35383166 2021-10-01 2022-09-30 fsa:ContributedCapitalMember 35383166 2021-10-01 2022-09-30 fsa:RetainedEarningsMember 35383166 2022-09-30 fsa:ContributedCapitalMember 35383166 2022-09-30 fsa:RetainedEarningsMember iso4217:DKK xbrli:pure ECF CopenhagenRetail 48 ApS Meldahlsgade 5 1613 København V Denmark 35383166 Karl Rikard Anton Karlström Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for ECF Copenhagen Retail 48 ApS forregnskabsåret 1. oktober 2021 – 30. september 2022.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiverog finansielle stilling pr. 30. september 2022 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter forregnskabsåret 1. oktober 2021 – 30. september 2022.Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for deforhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Ledelsespåtegning The Executive Board has today discussed and approved the annual report of ECF Copenhagen Retail 48ApS for the financial year 1 October 2021 – 30 September 2022.The annual report has been prepared in accordance with the Danish Financial Statements Act.In our opinion, the financial statements give a true and fair view of the Company's assets, liabilities andfinancial position at 30 September 2022 and of the results of the Company's operations for the financialyear 1 October 2021 – 30 September 2022.Further, in our opinion, the Management's review gives a fair review of the matters discussed in theManagement's review.We recommend that the annual report be approved at the annual general meeting.Statement by the Executive Board København Peter Eric Broström Héléne Henning Karl Rikard Anton Karlström Til kapitalejerne i ECF Copenhagen Retail 48 ApS To the shareholders of ECF Copenhagen Retail 48 ApS Vi har revideret årsregnskabet for ECF Copenhagen Retail 48 ApS for regnskabsåret 1. oktober 2021 –30. september 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunderanvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiverog finansielle stilling pr. 30. september 2022 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter forregnskabsåret 1. oktober 2021 – 30. september 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. We have audited the financial statements of ECF Copenhagen Retail 48 ApS for the financial year 1October 2021 – 30 September 2022 comprising income statement, balance sheet, statement of changesin equity and notes, including accounting policies. The financial statements are prepared in accordancewith the Danish Financial Statements Act.In our opinion, the financial statements give a true and fair view of the Company's assets, liabilities andfinancial position at 30 September 2022 and of the results of the Company's operations for the financialyear 1 October 2021 – 30 September 2022 in accordance with the Danish Financial Statements Act. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og deyderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmerebeskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet".Vi er uafhængige af virksomheden i overensstemmelse med International Ethics Standards Board forAccountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligereetiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henholdtil disse krav og IESBA Code.Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for voreskonklusion. We conducted our audit in accordance with International Standards on Auditing (ISAs) and the additionalrequirements applicable in Denmark. Our responsibilities under those standards and requirements arefurther described in the "Auditor's responsibilities for the audit of the financial statements" section of ourreport. We are independent of the Company in accordance with the International Ethics Standards Board forAccountants' International Code of Ethics for Professional Accountants (IESBA Code) and the additionalethical requirements applicable in Denmark, and we have fulfilled our other ethical responsibilities inaccordance with these requirements and the IESBA Code.We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis forour opinion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede ioverensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol,som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uansetom denne skyldes besvigelser eller fejl.Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere virksomhedens evne til atfortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejdeårsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har tilhensigt at likvidere virksomheden, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøredette. Management is responsible for the preparation of financial statements that give a true and fair view inaccordance with the Danish Financial Statements Act and for such internal control that Managementdetermines is necessary to enable the preparation of financial statements that are free from materialmisstatement, whether due to fraud or error.In preparing the financial statements, Management is responsible for assessing the Company's ability tocontinue as a going concern, disclosing, as applicable, matters related to going concern and using thegoing concern basis of accounting in preparing the financial statements unless Management eitherintends to liquidate the Company or to cease operations, or has no realistic alternative but to do so. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentligfejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med enkonklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision,der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der ergældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kanopstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kanforventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, somregnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og deyderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionelskepsis under revisionen. Herudover — identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denneskyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risicisamt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion.Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end vedvæsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser,dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.— opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udformerevisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke enkonklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol.— tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om deregnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. — konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet omfortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentligusikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl omvirksomhedens evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed,skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvissådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner erbaseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidigebegivenheder eller forhold kan dog medføre, at virksomheden ikke længere kan fortsætte driften.— tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herundernoteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenhederpå en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placeringaf revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler iintern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Our objectives are to obtain reasonable assurance as to whether the financial statements as a whole arefree from material misstatement, whether due to fraud or error, and to issue an auditor's report thatincludes our opinion. Reasonable assurance is a high level of assurance but is not a guarantee that anaudit conducted in accordance with ISAs and the additional requirements in Denmark will always detect amaterial misstatement when it exists. Misstatements may arise from fraud or error and are consideredmaterial if, individually or in the aggregate, they could reasonably be expected to influence the economicdecisions of users made on the basis of these financial statements.As part of an audit conducted in accordance with ISAs and the additional requirements applicable inDenmark, we exercise professional judgement and maintain professional scepticism throughout the audit.We also— identify and assess the risks of material misstatement of the company financial statements, whetherdue to fraud or error, design and perform audit procedures responsive to those risks, and obtain auditevidence that is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. The risk of not detectinga material misstatement resulting from fraud is higher than for one resulting from error as fraud mayinvolve collusion, forgery, intentional omissions, misrepresentations or the override of internal control.— obtain an understanding of internal control relevant to the audit in order to design audit proceduresthat are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on theeffectiveness of the Company's internal control.—evaluate the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accountingestimates and related disclosures made by Management.— conclude on the appropriateness of Management's use of the going concern basis of accounting inpreparing the financial statements and, based on the audit evidence obtained, whether a materialuncertainty exists related to events or conditions that may cast significant doubt on the Company'sability to continue as a going concern. If we conclude that a material uncertainty exists, we arerequired to draw attention in our auditor's report to the related disclosures in the financial statementsor, if such disclosures are inadequate, to modify our opinion. Our conclusions are based on the auditevidence obtained up to the date of our auditor's report. However, future events or conditions maycause the Company to cease to continue as a going concern.— evaluate the overall presentation, structure and contents of the financial statements, including thedisclosures, and whether the financial statements represent the underlying transactions and events ina manner that gives a true and fair view.We communicate with those charged with governance regarding, among other matters, the plannedscope and timing of the audit and significant audit findings, including any significant deficiencies ininternal control that we identify during our audit. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form forkonklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i denforbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller voresviden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger ihenhold til årsregnskabsloven.Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelsemed årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikkefundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Management is responsible for the Management's review.Our opinion on the financial statements does not cover the Management's review, and we do not expressany form of assurance conclusion thereon.In connection with our audit of the financial statements, our responsibility is to read the Management'sreview and, in doing so, consider whether the Management's review is materially inconsistent with thefinancial statements or our knowledge obtained during the audit, or otherwise appears to be materiallymisstated.Moreover, it is our responsibility to consider whether the Management's review provides the informationrequired under the Danish Financial Statements Act.Based on the work we have performed, we conclude that the Management's review is in accordance withthe financial statements and has been prepared in accordance with the requirements of the DanishFinancial Statements Act. We did not identify any material misstatement of the Management's review. København KPMGStatsautoriseret Revisionspartnerselskab 25578198 Henrik Y. Jensen statsaut. revisor mne35442 Denmark København Peter Eric Broström Héléne Henning Karl Rikard Anton Karlström KPMGStatsautoriseret Revisionspartnerselskab Dampfærgevej 28 2100 København Ø 25578198 Virksomhedens væsentligste aktiviteterPrincipal activitiesSelskabets formål er at drive virksomhed ved at investere i fast ejendom samt anden hermed beslægtetvirksomhed.The objective of the Company is to invest in real estate as well as other related activities.Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forholdDevelopment in activities and financial positionVirksomhedens resultatopgørelse for 2021/22 udviser et resultat på -15.933.027 kr., sammenlignet med-19.138.383 kr. i 2020/21. Virksomhedens balance pr. 30. september 2022 udviser en egenkapital på13.076.060 kr., sammenlignet med 29.009.087 kr. pr. 30. september 2021.The Company's income statement for 2021/22 shows a loss of DKK -15.933.027 as against DKK-19.138.383 in 2020/21. Equity in the Company's balance sheet at 30 September 2022 stood at DKK13.076.060 as against DKK 29.009.087 at 30 September 2021.Usikkerhed ved indregning og målingUncertainty regarding recognition and measurementSelskabets investeringsejendomme er indregnet til dagsværdi på baggrund af en afkastbaseret model.Det anvendte afkastkrav er forbundet med væsentlige regnskabsmæssige skøn, hvormed dagsværdienkan afvige fra ejendommenes faktiske værdi.The Company's investment properties are measured at fair value using the income capitalisation method.The required return on investment is subject to material accounting estimates where fair value coulddeviate from the actual value of the investment properties.Begivenheder efter regnskabsårets afslutningEvents after the balance sheet dateSelskabets kortfristede lån er blevet refinansieret og forlænget med forfaldsdato 31. december 2023.Ved værdiansættelse af ejendommen er anvendt exit yield på 4,13%. Efter regnskabsårets afslutning erusikkerheden i markedet for investeringsejendomme øget og igangværende handler er set revurdereteller helt annulleret. Som konsekvens heraf er exit yield steget.Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet andre begivenheder, som væsentligt vil kunnepåvirke selskabets finansielle stilling.The Company's short-term loan has been refinanced and extended with a maturity day 31. December2023. In the valuation of the retail property an exit yield of 4.13% has been applied. Subsequent to year end,turbulence in the property market has increased and ongoing deals have been repriced or evenabandoned. As a consequence, yields have increased.No other events have occurred after the balance sheet date that may materially affect the Company'sfinancial position. 1439654 3160466 -15850233 -23710000 4111444 3982968 -18522023 -24532502 -2588996 -5394119 -15933027 -19138383 -15933027 -19138383 -15933027 -19138383 131287500 147097500 131287500 147097500 166090 257915 1750868 2953467 286790 285165 2203748 3496547 8621459 6309818 10825207 9806365 142112707 156903865 100000 100000 12976060 28909087 13076060 29009087 0 2561934 0 2561934 79990487 45923000 40888566 74820285 310584 170006 7171519 3893524 675491 526029 49046160 79409844 129036647 125332844 142112707 156903865 100000 28909087 29009087 0 -15933027 -15933027 100000 12976060 13076060 Anvendt regnskabspraksisOmregning af fremmed valutaTransaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs.Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen,indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagensvalutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets ellergældsforpligtelsens opståen eller indregning i seneste årsregnskab indregnes i resultatopgørelsen underfinansielle indtægter og omkostninger.ResultatopgørelseBruttofortjenesteSelskabet har under henvisning til årsregnskabslovens § 32 valgt udelukkende at præsenterebruttoresultat.Anvendt regnskabspraksis (fortsat)NettoomsætningLejeindtægter indregnes som indtægter på en lineær basis over lejeperioden. Når selskabet yderlejerabatter til lejerne, bliver lejerabatterne indregnet over lejeperioden på lineær basis.Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, ejendomsomkostninger mv.Værdiregulering af investeringsejendommeVærdiregulering indeholder årets ændring i dagsværdien af investeringsejendomme.Finansielle indtægter og omkostningerFinansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer,gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg oggodtgørelser under acontoskatteordningen mv.Anvendt regnskabspraksis (fortsat)Skat af årets resultatDen aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem desambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtagervirksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnetanvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud.Årets skat, som består af årets aktuelle selskabsskat, og ændring i udskudt skat – herunder som følge afændring i skattesats – indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, ogdirekte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.BalanceInvesteringsejendommeInvesteringsejendomme omfatter ejendomme med henblik på opnåelse af lejeindtægter, værdiforøgelseeller begge dele.Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter købspris og hertil direkteknyttede omkostninger. Den regnskabsmæssige værdi omfatter også omkostninger til forbedringer, hvisindregningskriterierne er opfyldt.Efterfølgende indregnes investeringsejendomme til dagsværdi. Gevinster eller tab som følge afændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen i det år, de opstår.Måling til dagsværdi foretages ved anvendelse af en afkastbaseret model (normalindtjeningsmetoden),hvor ejendommens dagsværdi er baseret på ejendommens normaliserede driftsindtjening divideret medet afkastkrav. Den opgjorte værdi reguleres med forventet fremtidig ændring i lejeværdi,tomgangsperioder, anlægsomkostninger og øvrige særlige forhold.Anvendt regnskabspraksis (fortsat)Værdiansættelsen er foretaget af JLL, en akkrediteret uafhængig vurderingsmand med anerkendte ogrelevante faglige kompetencer og aktuel erfaring med den vurderede investeringsejendoms beliggenhedog kategori. Den anvendte værdiansættelsesmodel er i overensstemmelse med anbefalingerne fraInternational Valuation Standards Committee. Disse værdiansættelsesmodeller er i overensstemmelsemed principperne i IFRS 13. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris.Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektivindikation på, at et tilgodehavende er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at etindividuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau.Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender ognutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagnesikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavendeeller portefølje.Anvendt regnskabspraksis (fortsat)PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter forudbetalinger foromkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.Likvide beholdningerLikvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.Selskabsskat og udskudt skatAktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat afårets skattepligtige indkomst, reguleret for korrektioner af skat vedrørende tidligere års skattepligtigeindkomster og for betalte acontoskatter.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellemregnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på baggrund af den planlagteanvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Der indregnes dog ikke udskudt skat afmidlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill ogkontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle er opstået på anskaffelsestidspunktetuden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst.Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud,indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt inden for overskuelig fremtid, enten vedudligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden forsamme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi.Udskudt skat måles på grundlag af skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vilvære gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat somfølge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen henholdsvis egenkapitalen.Anvendt regnskabspraksis (fortsat)GældsforpligtelserFinansielle gældsforpligtelser indregnes ved låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagneprovenu efter fradrag af transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles finansielle forpligtelser tilamortiseret kostpris ved anvendelse af den effektive rentes metode, så forskellen mellem kostprisen ogden nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden sammen med renteomkostninger.Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris. Accounting policiesThe annual report of ECF Copenhagen Retail 48 ApS for 2021/22 has been prepared in accordance withthe provisions applying to reporting class B entities under the Danish Financial Statements Act with opt-infrom higher reporting classes.The accounting policies used in the preparation of the financial statements are consistent with those oflast year.Foreign currency translationOn initial recognition, transactions denominated in foreign currencies are translated at the exchangerates at the transaction date. Foreign exchange differences arising between the exchange rates at thetransaction date and the date of payment are recognised in the income statement as financial income orfinancial expenses.Receivables, payables and other monetary items denominated in foreign currencies are translated at theexchange rates at the balance sheet date. The difference between the exchange rates at the balancesheet date and the date at which the receivable or payable arose or was recognised in the latest financialstatements is recognised in the income statement as financial income or financial expenses.Income statementGross profitAccounting policies (continued)Pursuant to section 32 of the Danish Financial Statements Act, the Company has decided only todisclose gross profit.RevenueRental revenue is recognised as income on a straight line basis over the lease period. When theCompany provides incentives to its tenants, the cost of incentives is recognised over the lease period ona straight line basis.Other external costsOther external expenses comprise administration expenses, costs in relation to buildings, etc..Value adjustment of investment propertiesValue adjustment comprises the year's changes in the fair value of investment properties.Financial income and expensesFinancial income and expenses comprise interest income and expense, gains and losses on securities,payables and transactions denominated in foreign currencies, amortisation of financial assets andliabilities as well as surcharges and refunds under the on-account tax scheme, etc.Accounting policies (continued)Tax on loss for the yearOn payment of joint taxation contributions, current Danish corporation tax is allocated between the jointlytaxed entities in proportion to their taxable income. Entities with tax losses receive joint taxationcontributions from entities that have used the losses to reduce their own taxable profit.Tax for the year comprises current corporation tax for the year and changes in deferred tax, includingchanges in tax rates. The tax expense relating to the profit/loss for the year is recognised in the incomestatement, and the tax expense relating to amounts directly recognised in equity is recognised directly inequity.Balance sheetInvestment propertiesAccounting policies (continued)Investment properties comprise property held to earn rentals, held for capital appreciation or both.On initial recognition, investment properties are measured at cost including purchase price and directlyrelated costs. The carrying amount also includes costs for improvements if the recognition criteria aremet.Subsequent to initial recognition, investment properties are stated at fair value. Gains or losses arisingfrom changes in the fair values are included in the income statement in the year in which they arise.The properties are valued using the income capitalisation method where a property’s fair value isestimated based on the normalised net operating income generated by the property, which is divided bythe capitalisation rate. The calculated value is adjusted with expected future change in rental value,voids, capital expenses and other special circumstances.The valuations are performed by JLL, an accredited independent valuer with recognised and relevantprofessional qualifications and recent experience of the location and category of the investment propertyvalued. The used valuation model is in accordance with that recommended by the International ValuationStandards Committee. These valuation models are consistent with the principles in IFRS 13.ReceivablesReceivables are measured at amortised cost.Write-down is made for bad debt losses where there is an objective indication that a receivable has beenimpaired. If there is an objective indication that an individual receivable has been impaired, write-down ismade on an individual basis.Accounting policies (continued)Write-downs are calculated as the difference between the carrying amount of receivables and the presentvalue of forecast cash flows, including the realisable value of any collateral received. The effectiveinterest rate for the individual receivable or portfolio is used as discount rate.Prepayments and deferred incomePrepayments comprise prepayment of costs incurred relating to subsequent financial years.Cash at bank and in handCash at bank and in hand comprise cash and bank deposits.Corporation tax and deferred taxAccounting policies (continued)Current tax payable and receivable is recognised in the balance sheet as tax computed on the taxableincome for the year, adjusted for tax on the taxable income of prior years and for tax paid on account.Deferred tax is measured using the balance sheet liability method on all temporary differences betweenthe carrying amount and the tax value of assets and liabilities based on the planned use of the asset orsettlement of the liability. However, deferred tax is not recognised on temporary differences relating togoodwill non-deductible for tax purposes and on office premises and other items where the temporarydifferences arise at the date of acquisition without affecting either profit/loss or taxable income.Deferred tax assets, including the tax value of tax loss carryforwards, are recognised at the expectedvalue of their utilisation within the foreseeable future; either as a set-off against tax on future income oras a set-off against deferred tax liabilities in the same legal tax entity. Any deferred net assets aremeasured at net realisable value.Deferred tax is measured in accordance with the tax rules and at the tax rates applicable at the balancesheet date when the deferred tax is expected to crystallise as current tax. Changes in deferred tax as aresult of changes in tax rates are recognised in the income statement or equity, respectively.Liabilities other than provisionsFinancial liabilities are recognised at cost at the date of borrowing, corresponding to the proceedsreceived less transaction costs paid. In subsequent periods, the financial liabilities are measured atamortised cost using the effective interest method. Accordingly, the difference between cost and thenominal value is recognised in the income statement over the term of the loan together with interestexpenses.Other liabilities are measured at amortised cost. true true 0 0 Øvrige finansielle omkostningerOther financial expensesRenteomkostninger til tilknyttede virksomhederInterest expense to group entities3.305.0582.948.627Andre finansielle omkostningerOther financial costs806.3861.034.3414.111.444 3.982.968 Skat af årets resultatTax on loss for the yearÅrets sambeskatningsbidragJoint taxation contribution for the year-27.062228.986Årets udskudte skatDeferred tax for the year-2.561.934-5.623.105-2.588.996 -5.394.119 Materielle anlægsaktiverProperty, plant and equipmentInvesterings-ejendommeInvestmentkr./DKKpropertiesKostpris 1. oktober 2021Cost at 1 October 2021146.809.789Tilgang i årets løbAdditions for the year40.233Kostpris 30. september 2022Cost at 30 September 2022 146.850.022Værdireguleringer 1. oktober 2021Revaluations at 1 October 2021287.711Årets værdireguleringerRevaluations for the year-15.850.233Værdireguleringer 30. september 2022Revaluations at 30 September 2022 -15.562.522Regnskabsmæssig værdi 30. september 2022Carrying amount at 30 September 2022 131.287.500Centrale forudsætninger:Investeringsejendommen på 2.554 m2 er beliggende i København og anvendes primært til butik ogkontorlokaler. Ved værdiansættelse af ejendommen er anvendt exit yields med et gennemsnit på 4,13%.Værdiansættelsen, jf. ekstern vurderingsrapport af 30. september 2022, udgør 132,9 mio. kr., hvorafperiodiserede lejerabatter udgør 1,6 mio. kr., der er klassificeret som andre tilgodehavender.Følsomhedsanalyse:En stigning i exit yield på 0,25 procentpoint vil reducere ejendomsværdien med 5,3 mio. kr., og et fald iexit yield på 0,25 procentpoint vil øge ejendomsværdien med 11,5 mio. kr. pr. balancedagen. Key assumptions:The property totalling 2,554 sqm. is located in Copenhagen and is mainly used for retail and office. In thevaluation of the property an averager exit yield of 4.13% has been applied. The valuation according to theexternal report as of 30 September 2022 amounts to DKK 132.9 million including rental incentives of DKK1.6 million classified as other receivables.Sensitive analysis:An increase of exit yield by 0.25 percentage point would reduce the property value by DKK 5.3 millionsand a decrease in the exit yield by 0.25 percentage points would incease the property value by DKK 11.5million at the balance sheet date. Andre tilgodehavenderOther receivablesPeriodiserede lejerabatterRental incentives1.612.5002.902.500Andre tilgodehavender Other receivables138.36850.9671.750.868 2.953.467 Hensættelser til udskudt skatProvisions for deferred taxHensættelse til udskudt skat 1. oktoberProvision for deferred tax at 1 October2.561.9348.185.039Hensat i åretProvision for the year-2.561.934-5.623.105Hensættelse til udskudt skat 30. septemberProvision for deferred tax at 30 September 0 2.561.934 Langfristede gældsforpligtelserNon-current liabilities other than provisionsRestgældGæld i altefter 5 år30/09 2022Outstandingkr./DKKTotal debt atdebt after30/09 2022five yearsAnsvarlig lånekapitalSubordinary loan capital79.990.48779.990.48779.990.487 79.990.487 Kontraktlige forpligtelser og eventualposter mv.Selskabet indgår i den nationale sambeskatning med ECF Copenhagen Retail Holdco ApS somadministrationsselskab. Selskabet hæfter ubegrænset og solidarisk med de øvrige sambeskattedeselskaber for den samlede selskabsskat mv. The Company is subject to the Danish scheme of joint taxation with ECF Copenhagen Retail Holdco ApSas the administrative company. The Company has unlimited liability and is jointly and severally liable withthe other jointly taxed companies for the total corporation tax, etc.Contractual obligations, contingencies, etc. Pantsætninger og sikkerhedsstillelserTil sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 40.889 tkr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvisregnskabsmæssige værdi pr. 30 september 2022 udgør 131.288 tkr. Mortgages and collateralAs security for mortgage debt, DKK 40,889 thousand, the Company has provided collateral in land andbuildings with a carrying amount of DKK 131,288 thousand at 30 September 2022. Oplysninger om begivenheder efter balancedagenSelskabets kortfristede lån er blevet refinansieret og forlænget med forfaldsdato 31. december 2023.Ved værdiansættelse af ejendommen er anvendt exit yield på 4,13%. Efter regnskabsårets afslutning erusikkerheden i markedet for investeringsejendomme øget og igangværende handler er set revurdereteller helt annulleret. Som konsekvens heraf er exit yield steget.Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet andre begivenheder, som væsentligt vil kunnepåvirke selskabets finansielle stilling. Disclosure of events after the balance sheet dateThe Company's short-term loan has been refinanced and extended with a maturity day 31. December2023. In the valuation of the retail property an exit yield of 4.13% has been applied. Subsequent to year end,turbulence in the property market has increased and ongoing deals have been repriced or evenabandoned. As a consequence, yields have increased.No other events have occurred after the balance sheet date that may materially affect the Company'sfinancial position. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2021-10-01 2022-09-30 2020-10-01 2021-09-30 2023-02-01 Regnskabsklasse B 2013-06-20 2023-02-01 25578198 KPMG P/S Dampfærgevej 28 2100 København Ø Konklusion Grundlag for konklusion 2023-02-01