Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2015-01-012015-12-312923959201.09.05 Ejendom 10 A/SBoeskærvej11 A7100VejleVejleCodex AdvokaterPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Herredsvej327100VejleDanmark2016-03-31Henrik Higham SchlüterRegnskabsklasse BAndre erklæringer uden sikkerhedVejle2016-03-312016-03-31Mogens Poul ZinckMogens Poul ZinckBo Visti KristoffersenJens TrabjergJacob FiskerMichael Thornemann GrundholmTrekantområdet2016-03-31PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabLars Almskou Ohmeyerstatsautoriseret revisor-67338463850-1785000-1393979957361932633457263494641119-40269829880740144799-4026982843275-40269828432751514000015140000151400001514000015140000151400002468895477201383180010750147813543811078719858167643771021254187224816161254170122481000000100000010000001000000-1313740-1421043-313740-421043156905091607262915690509160726294478674469860345740144799336618734303784485136066216474994174332911616125417012248014479901447994032400040324000-25184000-25184000151400001000000-14210420510000-4026981000000-1313740942246410958077626804551145524478674469861613837616519615Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015 for 01.09.05 Ejendom 10 A/S.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Selskabet opfylder betingelserne for at undlade at lade årsregnskabet revidere.Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2015.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til ledelsen i 01.09.05 Ejendom 10 A/S Vi har opstillet årsregnskabet for 01.09.05 Ejendom 10 A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som De har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med ISRS 4410, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere Dem med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og FSR – danske revisorers Etiske regler for revisorer, herunder principper vedrørende integritet, objektivitet, faglig kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er Deres ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, De har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet er udlejningsvirksomhed, handel, investering og dermed beslægtet virksomhed. Investering i ejendomme foretages med henblik på indtjening i form af lejeindtæger og kapitalgevinster. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2015 udviser et underskud på DKK 402.698, heraf værdireguleringer på DKK -67.338, og selskabets balance pr. 31. december 2015 udviser en negativ egenkapital på DKK 313.740. Usikkerhed ved indregning og måling Som følge af udsigterne til genudlejning og de generelle økonomiske usikkerheder og dermed lave aktivitet på ejendomsmarkedet knytter der sig en usikkerhed til fastsættelse af værdien af selskabets ejendomme. Markedsforholdene betyder, at værdiansættelsen derfor fortsat er behæftet med usikkerhed. Det er ledelsens opfattelse, at den indregnede værdi, efter de foretagne værdireguleringer, på bedst mulig vis afspejler ejendommenes dagsværdi. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.I selskabet foretages måling af ejendommen med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres som værende enkeltstående begivenheder. Endvidere foretages der en skønsmæssig vurdering af den beregnede markedsværdi baseret på ejendommens beliggenhed, idet ejendomme i bynære områder skønnes at have en højere værdi end ejendomme beliggende i mere perifere områder. En væsentlig del af ejendommens lejekontrakter udløb ultimo 2014, hvilket knytter en række usikkerhedsmomenter til den afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Som konsekvens heraf blev der i 2014 foretaget en negativ værdiregulering på TDKK 1.785 Som følge af de generelle økonomiske usikkerheder og dermed lave aktivitet på ejendomsmarkedet knytter der sig dog stadig en usikkerhed til fastsættelse af værdien af selskabets ejendom. Markedsforholdene betyder, at værdiansættelsen derfor fortsat er behæftet med usikkerhed. Det er ledelsens opfattelse, at den indregnede værdi, på bedst mulig vis afspejler ejendommens dagsværdi.Værdireguleringer af investeringsejendomme 0 -1.785.000 Værdireguleringer af finansielle forpligtelser -67.338 46.385Selskabskapitalen består af 10.000 aktier à nominelt DKK 100. Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.Materielle anlægsaktiver -3.170.146 -3.497.089 Låneomkostninger -24.952 -24.952 Prioritetsgæld -4.610 10.205 Skattemæssigt underskud til fremførsel -400.722 0 Overført til udskudt skatteaktiv 3.600.430 3.511.836 0 0 Udskudt skatteaktiv Opgjort skatteaktiv 3.600.430 3.511.836 Nedskrivning til vurderet værdi -3.600.430 -3.511.836 Regnskabsmæssig værdi 0 0Sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for prioritetsgæld på TDKK 16.138 er der stillet sikkerhed i ejerpantebreve i investeringsejendom på nom. TDKK 16.566. Eventualforpligtelser Koncernens danske selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede beløb fremgår af årsrapporten for Ejendomsselskabet af 1. september 2005 A/S, der er administra-tionsselskab i forhold til sambeskatningen.Årsrapporten for 01.09.05 Ejendom 10 A/S for 2015 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år.Regnskabspraksis er ændretIndtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af afdrag og tillæg/fradrag af den akkumulerede afskrivning af forskellen mellem kostprisen og det nominelle beløb. Herved fordeles kurstab og gevinst over løbetiden.Nettoomsætning består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden.Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til administration.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Ledelsen har vurderet, at det for indeværende år har været muligt at opgøre dagsværdien ved hjælp af sammenlignelige transaktioner på markedet, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af salgsværdien svarende til den forventede salgspris på investeringsejendomme. Værdiansættelse tager ikke udgangspunkt i opgørelsen fra ekstern valuar. De anvendte skøn er baseret på historiske oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige.Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket her svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Gæld til finansieringsinstitutter måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles gæld til finansieringsinstitutter til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Værdireguleringer af investeringsaktiver”. Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Finansielle omkostninger”. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.292395922015-01-01e:ContributedCapitalMember292395922015-01-012015-12-31e:ContributedCapitalMember292395922015-12-31e:ContributedCapitalMember292395922015-01-01e:RetainedEarningsMember292395922015-01-012015-12-31e:RetainedEarningsMember292395922015-12-31e:RetainedEarningsMember292395922015-12-31e:LongtermMortgageLoansMember292395922015-01-012015-12-31292395922015-01-012015-12-311292395922015-01-012015-12-312292395922015-01-012015-12-313292395922015-01-012015-12-314292395922015-01-012015-12-315292395922015-01-012015-12-311292395922015-01-012015-12-311292395922014-01-012014-12-31292395922015-01-012015-12-31e:RetainedEarningsMember292395922014-01-012014-12-31e:RetainedEarningsMember292395922014-12-31292395922015-12-31292395922014-12-31e:LongtermMortgageLoansMember292395922015-01-01e:InvestmentPropertyMember292395922015-12-31e:InvestmentPropertyMember292395922015-12-311iso4217:DKK