Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2013-01-012013-12-312923959201.09.05 Ejendom 10 A/SBoeskærvej11A7100VejleVejleCodex AdvokaterPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Herredsvej327100Vejle2014-05-28Henrik Higham SchlüterRegnskabsklasse BRevisionspåtegningVejle2014-05-28Vejle2014-05-28Mogens Poul ZinckMogens Poul ZinckBo Visti KristoffersenJens TrabjergJacob FiskerMichael Thornemann GrundholmTrekantområdet2014-05-28PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabLars Almskou Ohmeyerstatsautoriseret revisor-5991054-2638-30620377588260792283554-6847753-22484342392905-105326-9240658-2143108-9240658-214310816925000249814391692500024981439027610002761001692500025257539037559025310611381561053261381562673946138156267394617063156279314851000000100000010000001000000-4264318246973-32643181246973164856361692499416485636169249944325914302053170802430155104835200238445192562384183897595182032747426684512170631562793148523856661477158751316687838260792283554-138156-105326253106102392905-105326403240000040324000-15342561-8056439-2339900016925000100000024697304729367-92406581000000-4264318125499801413232739356564325914302051691822717355199Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 for 01.09.05 Ejendom 10 A/S.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2013.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejerne i 01.09.05 Ejendom 10 A/SVi har revideret årsregnskabet for 01.09.05 Ejendom 10 A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Uden at det har påvirket vores konklusion, gør vi opmærksom på oplysningerne i note 1 og note 2. Heri har ledelsen redegjort for de forudsætninger, der ligger til grund for fortsat drift. Ledelsen har endvidere redegjort for den væsentlige usikkerhed, der er knyttet til værdiansættelsen af investeringsejendomme.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet er udlejningsvirksomhed, handel, investering og dermed beslægtet virksomhed. Investering i ejendomme foretages med henblik på indtjening i form af lejeindtæger og kapitalgevinster. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2013 udviser et underskud på DKK 9.240.658, og selskabets balance pr. 31. december 2013 udviser en negativ egenkapital på DKK 3.264.318. Årets resultat er negativt påvirket af nedskrivning af investeringsejendomme med TDKK 8.056. Nedskrivningen kan henføres til eksisterende lejekontrakter, der indebærer væsentlig risiko for tomgangsleje, samt de generelle markedsforhold. Selskabets resultat og økonomiske udvikling levede ikke op til forventningerne og anses for utilfredsstillende. Året der gik og opfølgning på sidste års forventede udvikling Selskabet samt en række af de øvrige virksomheder i koncernen, herunder modervirksomheden, kom i 2008 i svære økonomiske problemer. I den forbindelse blev der i 2009 indgået aftale med långivere samt de offentlige kreditorer om henstand med betalingerne og vilkårene herfor med det formål at muliggøre fortsat drift. Der skete i regnskabsåret 2012 genforhandling af aftalen, der nu løber frem til 2022. I lighed med tidligere år har selskabet opnået en aftale med de øvrige koncernforbundne selskaber om opretholdelse af lån og tilsagn om fortsat finansiering. Støtten fra de koncernforbundne selskaber i form af opretholdelse af lån og tilsagn om fortsat finansiering er imidlertid betinget af, at de koncernforbundne selskaber kan overholde budgetterne for 2014, hvilket ledelsen finder sandsynligt eksisterende lejekontrakter og øvrige forudsætninger taget i betragtning. Ledelsen aflægger på grundlag heraf årsrapporten som going concern. Usikkerhed ved indregning og måling Som følge af udsigterne til genudlejning og de generelle økonomiske usikkerheder og dermed lave aktivitet på ejendomsmarkedet knytter der sig en usikkerhed til fastsættelse af værdien af selskabets ejendomme. Markedsforholdene betyder, at værdiansættelsen derfor fortsat er behæftet med usikkerhed. Det er ledelsens opfattelse, at den indregnede værdi, efter de foretagne værdireguleringer, på bedst mulig vis afspejler ejendommenes dagsværdi. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.Selskabet samt en række af de øvrige virksomheder i koncernen, herunder modervirksomheden, kom i 2008 i svære økonomiske problemer. I den forbindelse blev der i 2009 indgået aftale med långivere samt de offentlige kreditorer om henstand med betalingerne og vilkårene herfor for gælden i moderselskabet med det formål at muliggøre fortsat drift. Aftalen løber frem til 2022. I lighed med tidligere år har selskabet opnået en aftale med de øvrige koncernforbundne selskaber om opretholdelse af lån og tilsagn om fortsat finansiering. Selskabet og koncernen forventer via fremtidig drift og tilskud at kunne reetablere selskabskapitalen. Støtten fra de koncernforbundne selskaber i form af opretholdelse af lån og tilsagn om fortsat finansiering er imidlertid betinget af, at de koncernforbundne selskaber kan overholde budgetterne for 2014, hvilket ledelsen finder sandsynligt eksisterende lejekontrakter og øvrige forudsætninger taget i betragtning. Ledelsen aflægger på grundlag heraf årsrapporten som going concern.I selskabet foretages måling af ejendommen med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres som værende enkeltstående begivenheder. Endvidere foretages der en skønsmæssig vurdering af den beregnede markedsværdi baseret på ejendommens beliggenhed, idet ejendomme i bynære områder skønnes at have en højere værdi end ejendomme beliggende i mere perifere områder. Ejendommens lejekontrakter nærmer sig udløb, hvilket knytter en række usikkerhedsmomenter til den afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Denne usikkerhed har afstedkommet et højere afkastkrav, hvorfor der i 2013 er foretaget en negativ værdiregulering på TDKK 8.056. Som følge af de generelle økonomiske usikkerheder og dermed lave aktivitet på ejendomsmarkedet knytter der sig dog stadig en usikkerhed til fastsættelse af værdien af selskabets ejendom. Markedsforholdene betyder, at værdiansættelsen derfor fortsat er behæftet med usikkerhed. Det er ledelsens opfattelse, at den indregnede værdi, efter de foretagne værdireguleringer, på bedst mulig vis afspejler ejendommens dagsværdi. Såfremt ejendommen skal tvangsrealiseres inden for en kort tidsperiode vil der dog knytte sig væsentlige usikkerhedsmomenter til værdifastsættelsen af ejendommen.Selskabskapitalen udgør DKK 1.000.000 fordelt på aktier a DKK 100 eller multipla heraf. Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.Materielle anlægsaktiver -3.821.256 -1.885.129 Finansielle anlægsaktiver 0 -469.725 Låneomkostninger -32.075 -34.189 Prioritetsgæld 0 -1.735 Skattemæssigt underskud til fremførsel -617.062 -597.065 Overført til udskudt skatteaktiv 4.470.393 2.987.843 0 0 Udskudt skatteaktiv Opgjort skatteaktiv 4.470.393 2.987.843 Nedskrivning til vurderet værdi -4.470.393 -456.782 Regnskabsmæssig værdi 0 2.531.061Sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for prioritetsgæld på TDKK 16.918 er der stillet sikkerhed i ejerpantebrev i investeringsejendom på nom. TDKK 19.099. Til sikkerhed for bankgæld er stillet sikkerhed i ejerpantebrev i investeringsejendom på nom. TDKK 8.877. Eventualforpligtelser Koncernens danske selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede beløb fremgår af årsrapporten for Ejendomsselskabet af 1. september 2005 A/S, der er administrationsselskab i forhold til sambeskatningen.Følgende kapitalejere er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabskapitalen: Ejendomsselskabet af 1. september 2005 A/S, VejleÅrsrapporten for 01.09.05 Ejendom 10 A/S for 2013 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af afdrag og tillæg/fradrag af den akkumulerede afskrivning af forskellen mellem kostprisen og det nominelle beløb. Herved fordeles kurstab og gevinst over løbetiden.Huslejeindtægten indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Huslejeindtægten indregnes eksklusive moms.Omkostninger primære drift indeholder ejendomsomkostninger.Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til administration.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Vis opsætning af investeringsaktiverInvesteringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. I selskabet foretages måling af hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres som værende enkeltstående begivenheder. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, da koncernen anser denne som den mest velegnede. Endelig foretages der en skønsmæssig vurdering af den beregnede markedsværdi baseret på ejendommens beliggenhed, idet ejendomme i bynære områder skønnes at have en højere værdi end ejendomme beliggende i mere perifere områder.Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket her svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til dagsværdi. Ændring i dagsværdi føres over resultatopgørelsen. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.292395922013-01-01e:ContributedCapitalMember292395922013-01-012013-12-31e:ContributedCapitalMember292395922013-12-31e:ContributedCapitalMember292395922013-01-01e:RetainedEarningsMember292395922013-01-012013-12-31e:RetainedEarningsMember292395922013-12-31e:RetainedEarningsMember292395922013-12-31e:LongtermMortgageLoansMember292395922013-01-012013-12-31292395922013-01-012013-12-311292395922013-01-012013-12-312292395922013-01-012013-12-313292395922013-01-012013-12-314292395922013-01-012013-12-315292395922013-01-012013-12-311292395922013-01-012013-12-311292395922012-01-012012-12-31292395922013-01-012013-12-31e:RetainedEarningsMember292395922012-01-012012-12-31e:RetainedEarningsMember292395922012-12-31292395922013-12-31292395922012-12-31e:LongtermMortgageLoansMember292395922013-01-01e:InvestmentPropertyMember292395922013-01-012013-12-31e:InvestmentPropertyMember292395922013-12-31e:InvestmentPropertyMember292395922013-12-311iso4217:DKK