iso4217:DKK282815602023-01-012023-12-31282815602023-01-012023-12-311282815602023-01-012023-12-311282815602023-01-012023-12-31282815602022-01-012022-12-31282815602023-01-012023-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember282815602023-01-012023-12-31fsa:RetainedEarningsMember282815602023-01-012023-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember282815602023-12-31282815602022-12-31282815602023-01-01fsa:ContributedCapitalMember282815602023-01-01fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember282815602023-01-01fsa:RetainedEarningsMember282815602023-01-01fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember282815602023-01-01282815602023-12-31fsa:ContributedCapitalMember282815602023-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember282815602023-12-31fsa:RetainedEarningsMember282815602023-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMemberGrundlag for konklusionKonklusion2024-06-132024-06-13true339635562022-01-012022-12-31Aarhus C80002City Tower, VærkmestergadeDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabAarhusRisskov8240Regnskabsklasse BErklæring om udvidet gennemgang2023-12-312023-01-0141AdelvejKG Ejendomme ApS28281560339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 for KG Ejendomme ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.AarhusKlaus GaddirektørTil kapitalejerne i KG Ejendomme ApSVi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for KG Ejendomme ApS for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. <br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.AarhusMichael Bachmne19691Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets hovedaktivitet består af at besidde aktier og anparter i andre selskaber samt opkøb af ejendomme til videresalg.Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdDer har været et underskud på 1.318 t.kr. for regnskabsåret. Ledelsen vurderer resultatet som forventet. Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.-3321-2000050-663000-3321-8630052152944840769-550146928219562-249380265649112602705833145129-7261262931246759148761954-131761329250513-718499-721114122000122000117800-14396132913271310848000684800010848000684800040334536381815923919425244297521104070421000782678120257974090717032930666791015650329991467923951104146417888922839401019299973056563693540145975815752140057488077270140057488077270555538737798118575883212710031201409151211856821250001250005820442458922923609980456171915911944946912088488212500058922923617191591178001208848821250005820442460998045122000135000135000135000135000103600310002180078005000050000175281556813025650262172664028155111703244305564461658005564461658001201409151211856820-117800-1178001 Andre finansielle indtægter2023 kr.2022 kr.Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder175.96874.006Finansielle indtægter fra associerede virksomheder415.603423.424Renteindtægter i øvrigt11.44452Dagsværdireguleringer1.926.995741.343Øvrige finansielle indtægter126.48121.4452.656.4911.260.2702 Skat af årets resultat2023 kr.2022 kr.Aktuel skat587.080207.954Ændring af udskudt skat0(146.000)Regulering vedrørende tidligere år4.4070591.48761.9543 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme kr.Kostpris primo6.232.610Tilgange4.000.000Kostpris ultimo10.232.610Af- og nedskrivninger primo(4.769)Af- og nedskrivninger ultimo(4.769)Dagsværdireguleringer primo620.159Dagsværdireguleringer ultimo620.159Regnskabsmæssig værdi ultimo10.848.000Op- og nedskrivninger af investeringsejendomme sker på grundlag af regnskabsmæssige vurderinger på baggrund af markedsværdiberegninger ud fra nettolejen. Investeringsejendomme er, jf. beskrivelsen i anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af den afkastbaserede model. Det gennemsnitlige afkastkrav for selskabets lejligheder udgør 4,0% pr. 31.12.2023 mod 3,7% sidste år. En forøgelse af afkastkravet på 0,5%-point vil reducere den samlede dagsværdi med 469 t.kr. En formindskelse af afkastkravet på 0,5%-point vil forøge værdien med 1.238 t.kr. I den afkastbaserede model er der kalkuleret med et budgetteret resultat for alle lejlighederne på 269 t.kr. incl. lejepotentiale. Størrelsen på lejlighederne udgør 214 m², der består af beboelsesudlejning. Ejendommene er beliggende i Aarhus C Der har i regnskabsåret været tomgang i et af lejemålene i starten af regnskabsåret. Dog er alle lejemålene udlejet pr. 31.12.2023 Lejemålet er boligudlejning hvorved lejer kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel. Som udgangspunkt er lejemålet uopsigeligt for udlejer. <br />Investerings-ejendomme kr.Kostpris primo6.232.610Tilgange4.000.000Kostpris ultimo10.232.610Af- og nedskrivninger primo(4.769)Af- og nedskrivninger ultimo(4.769)Dagsværdireguleringer primo620.159Dagsværdireguleringer ultimo620.159Regnskabsmæssig værdi ultimo10.848.0004 Finansielle aktiverKapitalandele i tilknyttede virksomheder kr.Kapitalandele i associerede virksomheder kr.Tilgode- havender hos associerede virksomheder kr.Andre værdipapirer og kapital- andele kr.Kostpris primo14.161.9476.773.66710.007.826579.740Tilgange0550.000399.216226.400Afgange0(161.250)00Kostpris ultimo14.161.9477.162.41710.407.042806.140Opskrivninger primo24.114.62140.468.75300Overførsler(94.976)(2.944.899)00Afskrivninger på goodwill0(983.233)00Andel af årets resultat2.152.944(4.060.418)00Årets opskrivninger000(24.938)Andre reguleringer0(457.818)00Tilbageførsel ved afgange09.45000Opskrivninger ultimo26.172.58932.031.8350(24.938)Nedskrivninger primo(94.976)(2.944.899)00Overførsler94.9762.944.89900Nedskrivninger ultimo0000Regnskabsmæssig værdi ultimo40.334.53639.194.25210.407.042781.202Kapitalandele i dattervirksomhederHjemstedRetsformEjerandel %Langelinieparken Holding A/SAarhusApS70KG Ejendomme Nord ApSAarhusApS100Kapitalandele i associerede virksomhederHjemstedRetsformEjerandel %Skademose Invest ApS AarhusApS25,00Willemoesgade 15 Nord ApSAarhusAps35,00Trøjborg Almene Bolig ApSAarhusApS29,00Østre Skovvej 14 Bolig ApSAarhusApS25,00Willemoesgade 15 ApS Aarhus ApS 35,00<br />Kapitalandele i tilknyttede virksomheder kr.Kapitalandele i associerede virksomheder kr.Tilgode- havender hos associerede virksomheder kr.Andre værdipapirer og kapital- andele kr.Kostpris primo14.161.9476.773.66710.007.826579.740Tilgange0550.000399.216226.400Afgange0(161.250)00Kostpris ultimo14.161.9477.162.41710.407.042806.140Opskrivninger primo24.114.62140.468.75300Overførsler(94.976)(2.944.899)00Afskrivninger på goodwill0(983.233)00Andel af årets resultat2.152.944(4.060.418)00Årets opskrivninger000(24.938)Andre reguleringer0(457.818)00Tilbageførsel ved afgange09.45000Opskrivninger ultimo26.172.58932.031.8350(24.938)Nedskrivninger primo(94.976)(2.944.899)00Overførsler94.9762.944.89900Nedskrivninger ultimo0000Regnskabsmæssig værdi ultimo40.334.53639.194.25210.407.042781.2025 PersonaleforholdVirksomheden har ingen ansatte udover direktionen. Direktøren har ikke modtaget vederlag i året. 6 DagsværdioplysningerAndre værdipapir kr.Dagsværdi ultimo14.005.748Urealiserede dagsværdireguleringer indregnet i resultatopgørelsen1.926.9957 EventualforpligtelserSelskabet er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for disse selskaber. Selskabet har i forbindelse med andele i de associerede selskaber kaution i byggekredit på samlet 210 mio. kr., hvor selskabet hæfter fuldt ud. Yderligere er der en begrænset kaution på 6,3 mio. kr. i forbindelse med realkreditlån.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. falseKoncernregnskabMed henvisning til årsregnskabslovens § 110, er der ikke udarbejdet koncernregnskab.Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, andre driftsindtægter og andre eksterne omkostninger.NettoomsætningNettoomsætning ved salg af tjenesteydelser indregnes i resultatopgørelsen, når levering til køber har fundet sted. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte virksomheders resultat efter fuld eliminering af interne avancer og tab. <br />Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte associerede virksomheders resultat efter forholdsmæssig eliminering af interne avancer og tab. Indtægter af andre finansielle anlægsaktiver Indtægter af andre finansielle anlægsaktiver omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte virksomheders resultat efter fuld eliminering af interne avancer og tab samt øvrige dagsværdireguleringer.Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv.Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder samt tillæg under acontoskatteordningen mv.SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles i modervirksomhedens regnskab efter den indre værdis metode (equity-metoden). Dette indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi med tillæg af uafskrevet goodwill og med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne fortjenester og tab. Tilknyttede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr. Eventuelle tilgodehavender hos disse virksomheder nedskrives til nettorealisationsværdi ud fra en konkret vurdering. Hvis modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser, og det er sandsynligt, at denne forpligtelse vil medføre tab, indregnes en hensat forpligtelse målt til nutidsværdien af de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. <br />Kapitalandele i associerede virksomhederKapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden). Dette indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi med tillæg af uafskrevet goodwill og med fradrag eller tillæg af urealiserede, forholdsmæssige interne fortjenester og tab. Associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr. Eventuelle tilgodehavender hos disse virksomheder nedskrives til nettorealisationsværdi ud fra en konkret vurdering. Hvis modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende associerede virksomheds forpligtelser, og det er sandsynligt, at denne forpligtelse vil medføre tab, indregnes en hensat forpligtelse målt til nutidsværdien af de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen. Kapitalandele i associerede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Kapitalandele i associerede virksomheder opfylder definitionerne på både kapitalinteresser og associerede virksomheder, men er i årsregnskabet præsenteret som kapitalandele i associerede virksomheder, da denne benævnelse mere præcist beskriver virksomhedens involvering i de pågældende virksomheder. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.Andre værdipapirer og kapitalandele Andre værdipapirer og kapitalandele indregnet under finansielle anlægsaktiver omfatter unoterede værdipapirer, der måles til dagsværdi, hvilket svarer til indre værdi.Tilgodehavende og skyldig skat Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, der er reguleret for betalt acontoskat.<br />Tilgodehavende og skyldig sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved skattemæssige underskud indregnes kun tilgodehavende sambeskatningsbidrag, hvis underskuddet forventes udnyttet i sambeskatningen.Andre værdipapirer og kapitalandele (omsætningsaktiver) Andre værdipapirer og kapitalandele indregnet under omsætningsaktiver omfatter børsnoterede værdipapirer, der måles til dagsværdi (børskurs) på balancedagen.Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender.UdbytteUdbytte indregnes som en gældsforpligtelse på det tidspunkt, hvor det er vedtaget på generalforsamlingen. Det foreslåede udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post i egenkapitalen. Ekstraordinære udbytter vedtaget i regnskabsåret indregnes direkte på egenkapitalen ved udlodning og vises som en særskilt post i ledelsens forslag til resultatdisponering. Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.Modtagne forudbetalinger fra kunder Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter beløb, der er modtaget fra kunder forud for leveringstidspunktet.2024-06-13Klaus Gad